Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Ementa - Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO FUNDO. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TEMA 1002 DO STJ. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por BNY Mellon Serviços Financeiros DTVM S.A. e Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual proposta por adquirentes de imóvel, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou as requeridas à restituição de 90% dos valores pagos, autorizando retenção de 10% e fixando juros de mora a partir da citação. As apelantes sustentam a ilegitimidade passiva da administradora do fundo, a necessidade de majoração da retenção para 25% dos valores pagos, a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado e a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a administradora do fundo de investimento possui legitimidade passiva para responder à demanda; (ii) estabelecer qual o percentual adequado de retenção dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos; e (iv) verificar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais diante do resultado da demanda. III. RAZÕES DE DECIDIR A administradora do fundo integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente perante os consumidores pelos danos e obrigações decorrentes da relação de consumo. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a rescisão por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos. O percentual de 25% revela-se adequado para compensar as despesas gerais do empreendimento, indenizar o construtor pelos encargos decorrentes do desfazimento do negócio e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A proteção dos direitos dos consumidores deve ser exercida de forma equilibrada, sem comprometer a sustentabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários e os interesses da coletividade dos adquirentes. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 1002, firmou entendimento de que, nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução contratual é pleiteada por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. A alteração do percentual de retenção e do termo inicial dos juros impõe o redimensionamento dos ônus sucumbenciais em conformidade com o resultado final da demanda. Os autores decaíram dos pedidos resistidos, uma vez que a rescisão decorreu de sua própria iniciativa, prevaleceu a retenção contratual de 25% e foram rejeitados os pedidos de restituição integral e de indenização por danos morais. O princípio da causalidade e a regra da sucumbência justificam a condenação dos autores ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: A administradora de fundo de investimento que integra a cadeia de consumo possui legitimidade passiva para responder por obrigações decorrentes da relação contratual estabelecida com consumidores. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a resolução contratual por iniciativa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos. O percentual de retenção de 25% constitui parâmetro adequado para compensar despesas administrativas e os efeitos do rompimento unilateral do contrato pelo adquirente. Nos termos do Tema 1002 do STJ, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando a resolução contratual decorre de sua iniciativa. O redimensionamento do resultado da demanda autoriza a redistribuição integral dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte que decaiu dos pedidos resistidos. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 4.591/1964, art. 32, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.987.515/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 23.08.2022, DJe 29.08.2022; STJ, REsp nº 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Tema Repetitivo 1002; STJ, REsp nº 2.024.829/SC, Terceira Turma, j. 07.03.2023, DJe 10.03.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.922.869/MG, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023, DJe 31.03.2023.