Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
autor: apenas o situa fora da categoria de beneficiários da prerrogativa, por não preencher o pressuposto fático — a residência — a que a norma condominial vinculou a fruição.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº: 5008229-84.2023.8.08.0024 SENTENÇA
Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais proposta por Magno de Souza Negri, devidamente qualificado na petição inicial, em face do Condomínio do Edifício Royal Light e de Maria de Lourdes Pignaton, igualmente qualificados nos autos, que foram registrados sob o nº 5008229-84.2023.8.08.0024. Em apertada síntese, o autor narra que é proprietário da unidade 507 do condomínio réu, a qual se encontra locada a terceiros. Sustenta que, em 23 de julho de 2022, foi surpreendido com notificação extrajudicial proibindo-o de utilizar a academia e demais áreas comuns do edifício sob o argumento de não ser morador residente. Alega que, no dia 17 de agosto de 2022, foi fisicamente impedido de ingressar nas dependências do condomínio por determinação direta da síndica, fato que lhe teria gerado humilhação e constrangimento público. Aduz, ainda, que o condomínio lhe impôs, de forma arbitrária e sem a observância do contraditório ou anuência do Conselho Consultivo, uma multa no valor de R$ 999,26 (novecentos e noventa e nove reais e vinte e seis centavos) por reincidência no uso do espaço nos dias 17 e 18 de agosto de 2022. Por estas razões, formulou pedido de tutela de urgência para suspender a multa aplicada e determinar que a ré se abstenha de fazer inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito. Ao final da petição inicial, além da confirmação da tutela de urgência para declarar nula a penalidade aplicada, pediu a condenação dos réus ao pagamento de compensação por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) cada. O recolhimento do preparo foi realizado (ID 22958826). A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade da multa e obstar a inscrição do nome do autor nos cadastros restritivos de crédito. Designou-se audiência de conciliação (ID 23070497). Realizada a audiência de conciliação, restou prejudicada a composição diante do não comparecimento da parte ré ao ato, tendo sido fixada multa de 2% (dois por cento) do valor da causa em seu desfavor (ID 25356746). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação em peça única. Em sede preliminar, arguiu-se a ilegitimidade passiva ad causam da segunda ré (síndica). No mérito, sustentaram que a posse direta do imóvel, por força de contrato de locação, transfere ao locatário o direito de uso e fruição das áreas comuns. Defenderam a lisura do procedimento administrativo e a validade da multa, aplicada por reincidência. Rechaçaram a ocorrência de danos morais, argumentando o exercício regular de direito (ID 26565431). Na sequência, os réus alegaram conexão da presente demanda com a ação de cobrança proposta pelo Condomínio do Edifício Royal Light em face de Magno de Souza Negri, que foi registrada sob o nº 5039710-02.2022.8.08.0024 (ID 27639832). Houve apresentação de réplica pela parte autora (ID 31737890). A parte autora comunicou o descumprimento da decisão judicial e requereu a majoração da multa processual (ID 35244499). Foi proferida decisão que reconheceu a conexão desta ação com a ação registrada sob o nº 5039710-02.2022.8.08.0024, o que implicou a redistribuição por dependência a este Juízo (ID 35367050). Na decisão proferida no ID 51343445, corrigiu-se de ofício o valor da causa, reconheceu-se a irregularidade de representação da ré Maria de Lourdes Pignaton, bem como a intempestividade da contestação (ID 30298024). Na ocasião, as partes foram instadas a dizerem quanto à produção de outras provas além daquelas já aportadas aos autos, indicando-as de forma específica e justificando sua utilidade e pertinência (ID 51343445). O autor peticionou requerendo a produção de prova oral, consistente na oitiva de testemunha (ID 62981733). Na sequência, a parte autora reiterou a comunicação do descumprimento da tutela de urgência (ID 65167939). O primeiro demandado suscitou nulidade de atos praticados pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, antes da declinação da competência (ID 69461600). Sobre a manifestação do réu, o autor pronunciou-se (ID 71539413). Foi proferida decisão que constatou a falta de procuração outorgada pela segunda ré e que declarou a ineficácia dos atos praticados pelo causídico em seu nome. Na ocasião, afastou-se a preliminar de ilegitimidade passiva, bem como a alegação de nulidade da decisão liminar. Majorou-se a multa processual fixada para o descumprimento da tutela de urgência. O processo foi saneado com a delimitação das questões de fato e de direito da causa, fixação do ônus da prova e, ainda, o deferimento da prova oral pretendida, com a designação de audiência de instrução e julgamento (ID 77530394). O condomínio demandado opôs embargos de declaração em face da referida decisão (ID 83774965), que foram parcialmente acolhidos (ID 91082782). A segunda ré apresentou contestação (ID 90937417). Realizada audiência de instrução e julgamento, não foi obtida a composição das partes. O advogado da parte autora manifestou a desistência da oitiva da testemunha Fernanda Brandão de Sousa Alves Oliveira. Na sequência, foi proferida a decisão que não conheceu da contestação juntada pela segunda demandada e determinou-se o seu desentranhamento dos autos. Depois disso, foi colhido o depoimento da testemunha Fabrício Alves Ribeiro. Com a anuência dos advogados das partes, substituíram-se as alegações finais por memoriais escritos a serem apresentados no prazo comum de 15 (quinze) dias (ID 91413734). Por fim, as partes apresentaram suas alegações finais por memoriais escritos (IDs 92292345 e 93409155). Este é o relatório. A controvérsia cinge-se a determinar a validade do procedimento administrativo que culminou na aplicação da multa, a ocorrência de excesso ou abuso de direito por parte da síndica, notadamente quanto à alegada proibição de ingresso do autor nas dependências do edifício e a configuração do dano moral e o seu quantum. Quanto à validade do procedimento há dois aspectos a serem analisados. O primeiro diz respeito à existência de infração à norma condominial (ordem material). Aqui, a controvérsia central gravita em torno do direito do proprietário-locador de usufruir das áreas comuns de lazer (especificamente a academia) de forma simultânea ou independente do locatário. Cumpre asseverar que o direito de usar as partes comuns decorre da copropriedade da fração ideal correspondente a cada unidade autônoma, parte inseparável desta (art. 1.331, §3º, do Código Civil), e constitui direito do condômino na forma do artigo 1.335, II, do mesmo diploma. Tal direito, contudo, não é absoluto: o próprio enunciado normativo condiciona o seu exercício ao uso "conforme a sua destinação" e ao respeito à "utilização dos demais compossuidores" (art. 1.335, II, in fine, CC). Impõe-se, ademais, apartar a titularidade do direito — que adere à propriedade da unidade e nela permanece — do exercício da fruição material das áreas comuns, que se vincula funcionalmente ao uso e à habitação da unidade autônoma. O direito de utilizar as áreas comuns de lazer é acessório e instrumental ao uso da unidade privativa: destina-se a quem nela reside e dela efetivamente se utiliza. Ao celebrar contrato de locação, o proprietário transfere ao locatário a posse direta do imóvel, com o uso e a fruição inerentes à sua habitação e, por consequência necessária, o uso das áreas comuns funcionalmente vinculadas à residência. Admitir que o proprietário não residente tenha fruição das áreas de lazer concomitantemente com o locatário implicaria reconhecer, para uma única unidade imobiliária, o exercício duplicado de um direito de uso que é, por natureza, unitário e atrelado à ocupação efetiva — em detrimento da isonomia entre as unidades e da capacidade da infraestrutura comum, dimensionada por unidade, e não por titular. A disciplina do modo de utilização das áreas comuns insere-se na esfera de autorregulação do condomínio, exercida pela Convenção e pelo Regimento Interno — instrumentos legitimados a estabelecer as regras de uso das coisas e serviços comuns (art. 1.334 do Código Civil) —, desde que preservado o núcleo essencial do direito de propriedade. Na espécie, esse núcleo restou incólume: a restrição não atinge a titularidade, a fração ideal, o direito de dispor da unidade ou a participação nas deliberações condominiais, mas tão somente o uso fático das áreas de lazer. Tampouco há discriminação odiosa contra a figura do proprietário, porquanto a restrição opera por critério funcional e impessoal — a condição de morador/possuidor direto —, aplicável uniformemente a todas as unidades, revelando-se razoável e proporcional à finalidade de evitar a sobreutilização e a duplicidade de fruição. Debruçando-se sobre o regramento do Edifício Royal Light, observa-se restrição expressa e inequívoca. A "REGRA VII: DA SALA DE GINÁSTICA" do Regimento Interno preconiza que a sala de ginástica é de uso exclusivo dos moradores do edifício, teor idêntico ao da Regra V, atinente à piscina. Convém demarcar que, para os fins do uso das áreas de lazer, o conceito de morador não se confunde com o de proprietário. A qualidade de morador é categoria de índole fático-possessória — diz respeito a quem ocupa e reside na unidade —, ao passo que a propriedade é vínculo de natureza dominial. São situações que ordinariamente coincidem na pessoa do proprietário-ocupante, mas que se dissociam quando este, mediante locação, transfere a posse direta a terceiro. Nessa hipótese, o locatário, ainda que não proprietário, assume a condição de morador e, com ela, o exercício das prerrogativas de uso das áreas comuns de fruição; e o proprietário, embora conserve a titularidade dominial e as prerrogativas que lhe são inerentes (fração ideal, disposição da unidade e participação nas deliberações), deixa de ostentar a condição de morador exigida pelo regulamento interno para o acesso às áreas de lazer. Assim, ao reservar o uso da sala de ginástica e da piscina ao "uso exclusivo dos moradores", o Regimento Interno não restringe o direito de propriedade do
Ante o exposto, a conduta do condomínio de restringir o uso das áreas de lazer ao proprietário não residente afigura-se legítima, amparada tanto no ordenamento jurídico quanto no diploma condominial interno. No que toca ao ponto de vista procedimental (falha no procedimento administrativo interno), a causar a nulidade da multa, melhor sorte não assiste ao demandante. Da leitura dos documentos que instruem a petição inicial, bem como da Convenção Condominial e do Regimento Interno, verifica-se que não houve incorreção apta a macular o procedimento sancionador ora questionado. O autor alega nulidade da sanção por inobservância do contraditório e supressão da manifestação do Conselho Consultivo. Confira-se o capítulo do Regimento Interno que dispõe sobre a aplicação de multa (ID 27640355): REGRA XVI: DA MULTA: -A inobservância de qualquer regra contida no presente Regulamento Interno, importará na aplicação de multa correspondente a 02 (duas) vezes o valor da taxa de condomínio vigente, após notificação prévia; -A(s) multa(s) será(ão) cobrada(s) em documento próprio, independente do boleto de pagamento da taxa de Condomínio normal; -O pagamento de multa não isenta o infrator a obrigação de: Reparar qualquer dano causado; Anular o seu ato, fazer voltar a coisa à situação de origem ou eliminar o mal às suas expensas; Custear as despesas que se fizerem necessárias, decorrentes de ato ou fato impugnado; -Os condôminos em atraso com os pagamentos das respectivas contribuições e outros encargos devidos ao condomínio, pagarão juros moratórios após o vencimento da respectiva cota corresponde 0,2% ao dia de atraso e multa de 2% (dois por cento), sobre o débito. -Ficam aprovadas as seguintes penalidades a serem aplicadas aos condôminos quando verificadas as seguintes hipóteses: a) Por atraso no pagamento das taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias, na forma do § 1º, do artigo 1.336 do Código Civil, multa de 2% (dois por cento) e juros após o vencimento de 0,2% (zero virgula dois por cento) ao dia; b) até cinco vezes o valor da taxa de condomínio, nos seguintes casos: I - Realizar obras que comprometem a segurança da edificação; II - Alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; III- Dar às suas partes destinação diversa que tem a edificação, e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. c) Até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, quando não cumprir de forma reiterada seus deveres perante o condomínio; d) Até dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, quando verificado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. -Considerar-se-á condômino anti-social, aquele que: a - Vender drogas ilícitas nas áreas comuns do edificio, bem como, utilizar sua unidade habitacional para este fim, devidamente comprovado nos termos da lei n° 11.343 de 23/08/2003, artigos 28, 33 a 37, seus incisos e parágrafos; b - Causar danos aos bens comuns e individuais dos condôminos, por dolo, devidamente comprovado; c - Agredir fisicamente, membros da administração condominial, condôminos, funcionários e visitantes dentro das áreas do condomínio, exceto por legítima defesa; d - Perturbar, reiteradamente, o sossego dos demais condôminos; e - Utilizar-se da unidade habitacional para comércio do sexo, com publicação em jornais ou outros meios de comunicação. -Fica estabelecido multa igual ao valor de uma taxa condominial a ser aplicada ao condômino que atrasar o pagamento das taxas condominiais pelo período igual ou superior a três meses consecutivos ou não, dentro do mesmo ano civil; -Fica estabelecido que o condômino com atraso da taxa condominial igual ou superior a 60 (sessenta) dias, terá o seu fornecimento de água e gás suspenso pelo condomínio, até que quite os seus débitos; -Da(s) multa(s) aplicada(s), caberá recurso para ao Conselho Consultivo do Condomínio, observada para sua procedibilidade o pagamento prévio. Assim, a regra XVI do Regimento Interno exige que o condômino infrator seja advertido por escrito antes da aplicação de multa. Inexiste previsão de recurso administrativo para essa notificação prévia, seja no Regimento Interno, seja na Convenção. A possibilidade de recurso existe apenas para o caso de aplicação da penalidade e, ainda sim, condicionada ao pagamento prévio da exação. No caso, a síndica enviou a notificação solicitando a abstenção do uso da academia (ID 22932808). Nenhuma irregularidade aqui. O artigo 58, inciso III, da Convenção Condominial outorga ao síndico a competência para advertir e aplicar multas aos transgressores. Apesar de inexistir previsão para tanto, o autor interpôs recurso em face da notificação prévia (ID 22932810), objetivando que o “Conselho Deliberativo” revisse a notificação. Aqui está o ponto central para deslinde da controvérsia. O autor afirma que o Conselho Consultivo do Condomínio não teria sido consultado, tendo a resposta do Condomínio (ID 22932814) sido elaborada unilateralmente pela síndica, segunda ré. Ocorre que, independentemente de a resposta ter sido elaborada ou não apenas pela síndica, fato é que descabe, segundo as regras internas, a interposição de recurso em face de notificação prévia. Tanto é assim que o regimento interno prevê apenas que “Da(s) multa(s) aplicada(s), caberá recurso para ao Conselho Consultivo do Condomínio, observada para sua procedibilidade o pagamento prévio”, a competência prevista na Convenção do Conselho Consultivo é apenas para “julgar as multas aplicadas pelo Síndico” e não para supervisionar as notificações por ele exaradas. Confira-se: Art. 51 - Compete ao Conselho Consultivo: I. - assessorar o Administrador Geral ou o Síndico na solução dos problemas do condomínio; II. - opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os condôminos; III. - opinar sobre os contratos que o Síndico tiver de assinar pelo condomínio e sobre as despesas extraordinárias; IV. - ajudar o Síndico a decidir sobre a aplicação de multas aos condôminos; V. - sugerir à Assembléia a aplicação de penalidades ao Síndico, quando este transgredir a Convenção; VI. - fiscalizar as atividades do Administrador Geral ou do Síndico e examinar as contas, livros, relatórios e comprovantes; VII. - comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; VIII. - dar parecer sobre as contas do Administrador Geral ou do Síndico, bem como sobre a previsão orçamentária; IX - emitir parecer sobre as modificações a serem feitas nas partes comuns e nas exclusivas de cada condômino; X. - apreciar as admissões e dispensas de empregados feitos pelo Síndico; XI. - autorizar despesas que não excedam a 10 (dez) salários mínimos vigentes e sejam superiores a 05 (cinco) salários mínimos vigentes; XII. - homologar o salário do pessoal a serviço do condomínio, contratado pelo Síndico; XIII - julgar as multas aplicadas pelo Síndico; XIV. - assessorar o Síndico na solução dos problemas do Condomínio; Na sequência, ante a reincidência da conduta inicialmente notificada, no dia 25 de agosto de 2022, a síndica aplicou multa de R$ 999,26 (novecentos e noventa e nove reais e vinte e seis centavos) (ID 22932815). O autor, então, apresentou nova manifestação dirigida ao Conselho Consultivo, no dia 29 de agosto de 2022 (ID 22932818). Essa manifestação (ou recurso) de fato encontra respaldo no Regimento Interno e foi submetida ao Conselho Consultivo no dia 31 de agosto de 2022. É o que o documento ID 20190260, do processo em apenso demonstra. Confira-se a ata da referida reunião: ATA DE REUNIÃO DE CONSELHO DO EDIFÍCIO ROYAL LIGHT, CNPJ 08.575.956/0001- 23, situado na Rua José Teixeira. 69. Praia do Canto. Vitória-ES. Realizada aos 31 dias do mês de setembro [sic] de dois mil e vinte e dois (31/08/2022) às 19h. no salão de festas do condomínio. A sessão foi presidida pela Sra. Maria de Lourdes Pignaton, Apto. 1402 e secretariada por mim, Thiago Machado de Oliveira, representante da Administradora Condonal. Participantes: Sra. Maria de Lourdes Pignaton, Apto. 1402, sindica; Sr. Francisco Luiz Guasti, apto 1608, presidentedo Conselho; Sr. Carlos Alfredo V. M Guimares, apto 902, conselheiro; Sr. Alexander Virgínio Amorim, apto 1308 conselheiro e Sr. Thiago Machado de Oliveira, representante da Administradora Condonal. Dando início a reunião, o Sr. Alexander, apto 1308, informou que o Sr Magno. Apto 507, entrou em contato com ele, solicitando que o conselho fizesse a análise de seu recurso de multa aplicada pelo condomínio. Logo em seguida, o Sr. Alexander apresentou o recurso para os presentes. Após apreciação dos presentes, por três (3) votos a favor de manter-se a aplicação da multa, tendo uma (1) abstenção. Os presentes informaram que é importante o condomínio não abrir precedentes. Foi dado o exemplo dos proprietários que possuem seu imóvel locado e querem utilizar o salão de festas ou qualquer outra área comum do prédio, ou seja, a locação se caracteriza pela entrega da posse direta do imóvel ao locatário. Dessa foma, a locação transfere ao locatário o uso e gozo do imóvel nas circunstâncias em que ele se encontrar, juntamente com o uso das áreas comuns. Nada mais a tratar, a Presidente agradeceu a presença de todos, encerrou a sessão, e, para registros e efeitos legais, eu Thiago Machado de Oliveira, secretariei e lavrei a presente ata que vai por mim e pela presidente assinada. Vitória, ES, 31 de agosto de 2022. Em resumo, o autor foi devidamente notificado e advertido sobre a vedação do uso da academia. Conforme expressamente previsto no § 3º do artigo 73 da Convenção, a iniciativa de aplicação da multa dar-se-á em caso de reincidência. Foi exatamente o que ocorreu, havendo registro de reiteração da conduta irregular, ensejando a penalidade pecuniária de R$ 999,26 (novecentos e noventa e nove reais e vinte e seis centavos) (valor correspondente a duas vezes o valor da taxa de condomínio vigente). O autor apresentou defesa administrativa que foi apreciada, mas a penalidade foi mantida pelo Conselho Consultivo do Condomínio. A alegação de que o recurso e a atuação do Conselho Consultivo foram sonegados por ocasião da notificação prévia não socorre ao demandante, vez que sequer havia previsão de recurso para aquele ato. Inexiste, portanto, nulidade que contamine o ato sancionatório exarado em prol da coletividade. Danos morais. No que concerne ao pleito indenizatório, a responsabilidade civil exige a presença concomitante do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade (arts. 186 e 927, CC). A alegação de que a síndica atuou de forma vexatória e humilhante não restou comprovada nos autos. A prova testemunhal produzida em Juízo, por meio da oitiva de Fabrício Alves Ribeiro, infirma a tese autoral. A testemunha declarou categoricamente a ausência de ofensas, xingamentos ou exageros, elucidando que a representante do condomínio limitou-se a informar ao autor que o seu ingresso estava obstado por não ser mais morador do edifício. O sentimento de frustração ou aborrecimento suportado pelo autor ao ser impedido de fruir das áreas de lazer origina-se do regular exercício de direito do condomínio (art. 188, I, CC). A preservação das normas internas não configura ilícito gerador de ofensa aos atributos da personalidade. Não configurada a ilicitude, rechaça-se o pedido reparatório. Dispositivo. Ante o expendido, julgo improcedente o pleito autoral, ao tempo em que dou por meritoriamente resolvida a causa (CPC, art. 487, inc. I). Por consequência, revogo a tutela de urgência ao seu tempo deferida (ID 23070497). Por força da sucumbência, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e verba honorária de sucumbência, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, levando-se em conta o grau de zelo profissional, o lugar da prestação de serviços, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelos advogados e o tempo exigido para os serviços. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da ação em apenso, tombada sob o nº 5039710-02.2022.8.08.0024. P. R. I. Vitória - ES, 18 de junho de 2026 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito