Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI
INTERESSADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMPRESARIAL CENTER Advogado do(a)
INTERESSADO: ERICA SARMENTO VALE - ES17479 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Execuções Fiscais Rua Doutor Annor da Silva, s/nº, Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492662 PROCESSO Nº 5040745-56.2025.8.08.0035 DÚVIDA (100)
Trata-se de procedimento de Dúvida Registral suscitado pela Ilma. Oficial do Cartório do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha/ES, Sra. RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI, a requerimento do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EMPRESARIAL CENTER, ora interessado. A controvérsia cinge-se à registrabilidade de uma Carta de Adjudicação referente à sala nº 601 do referido condomínio, título este expedido pelo Juízo da 6ª Vara Cível desta Comarca nos autos do Cumprimento de Sentença nº 0010917-86.2014.8.08.0035. A Sra. Oficial fundamenta a recusa essencialmente em dois óbices: (1) Ausência de Regularidade da Instituição: A Oficial alega que, após buscas, verificou-se que na matrícula primitiva (nº 1.006) não consta a devida Instituição/Especificação de Condomínio, conforme exige o art. 7º da Lei nº 4.591/64. (2) Violação aos Princípios da Especialidade Objetiva e Continuidade: A Carta de Adjudicação descreve o imóvel como “sala nº 601”. Contudo, o registro correspondente (Matrícula nº 20.205) descreve o objeto como o “salão de cobertura do Ed. Alfredo da Silva Mello”, ou seja, uma unidade única. A Oficial esclarece que as “salas nº 601, 602 e 603” são uma modificação de fato do projeto primitivo, que alterou o “salão de cobertura” em três novas unidades. Tal alteração, embora existente na realidade e reconhecida pela Municipalidade para fins fiscais (IPTU), jamais foi averbada ou registrada no fólio real. Para sanar as irregularidades, a Oficial emitiu nota de exigência demandando, dentre outros documentos técnicos (ART, NBR, Certidão de Conclusão), a apresentação do Instrumento de Instituição/Especificação e a Rerratificação da Convenção de Condomínio, ambos assinados pela totalidade dos condôminos, visto que a criação de novas unidades afeta a fração ideal e as áreas comuns de todos. O Condomínio Interessado, por sua vez, apresentou impugnação (ID. 81434898), sustentando, em suma, a impossibilidade material de cumprir as exigências, notadamente a obtenção da unanimidade. Argumenta que o edifício é antigo (1983), a construtora original está extinta (TETO CONSTRUÇÕES), e muitos proprietários registrais são falecidos, ausentes, desconhecidos ou não localizáveis, tornando impossível colher a totalidade das assinaturas. Menciona também a realidade fática do imóvel, que já se encontra desmembrado há décadas, inclusive com reconhecimento da Prefeitura de Vila Velha para fins de IPTU. Registra a força da ordem judicial (Carta de Adjudicação), que transitou em julgado e deveria ser cumprida pela Oficial. Por fim, alega a obsolescência da legislação que exige unanimidade, defendendo que o quórum aplicável seria de 2/3 (dois terços), seja pela nova redação do art. 1.351 do Código Civil (dada pela Lei 14.405/22) ou pelo art. 9º da Lei 4.591/64. Instado a se manifestar, o Ministério Público opinou pela falta de interesse na intervenção (ID. 82545956). É o relatório. DECIDO. O procedimento de dúvida registral possui natureza administrativa e destina-se a verificar a registrabilidade de um título, ou seja, sua aptidão para ingressar no fólio real, à luz dos princípios e normas que regem o sistema de registros públicos. No caso dos autos, de início, cumpre rechaçar o argumento do Interessado de que a Oficial Registradora estaria descumprindo uma ordem judicial. O sistema registral brasileiro é pautado pelo Princípio da Legalidade Estrita. Incumbe ao Oficial (e não ao juiz que expediu o título) o dever funcional de proceder à qualificação registral de todos os títulos apresentados, independentemente de sua origem, inclusive os judiciais. Inclusive, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o mandado judicial ou a carta de adjudicação não são imunes à qualificação. A Oficial não analisa o mérito da decisão judicial (a justiça da adjudicação), mas sim as formalidades extrínsecas do título e sua compatibilidade com os assentamentos registrais e com a lei. Nesse sentido: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL. ADITAMENTO DE CARTA DE SENTENÇA. DEVOLUÇÃO PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. 1. Agravo de instrumento contra a decisão que, em fase de cumprimento de sentença, indeferiu o pedido de aditamento da carta de adjudicação. 2. A pretensão dos agravantes extrapola a prestação jurisdicional inerente ao pleito de adjudicação do imóvel. O registro de adjudicação foi negado pelo Oficial de Registro de Imóveis, considerando-se ordem de indisponibilidade determinada por Juízos Federais. Admitir o aditamento da carta de adjudicação, nos moldes requeridos pelo Oficial, seria medida temerária, que afrontaria decisões judiciais não conhecidas. 3. A alegação de que o imóvel teria sido adquirido pelos agravantes antes do registro das ordens de indisponibilidade tampouco favorece o pedido dos recorrentes, visto que este exame deve ser feito pelo Juiz que determinou a indisponibilidade que tem em mãos os elementos para confirmar a alegação dos agravantes. 4. A Carta de Adjudicação ingressa no registro de imóveis como título de aquisição sujeito à qualificação registral, porque não se cuida de ordem de registro. Assim, não aceitando o agravante a negativa do registrador, embora no caso se mostre acertada, só lhe cabe a via da "dúvida registral", porque esgotada a jurisdição no processo. Nem poderia o juiz do processo de adjudicação estabelecer preferência do agravante sobre a ordem de indisponibilidade. 5. Decisão agravada mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2213472-65.2014.8.26.0000 São Paulo, Relator.: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 27/01/2015, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2015) A recusa, portanto, não é desobediência, mas o exercício regular do dever de zelar pela segurança jurídica e pela higidez do sistema registral. Em prosseguimento, quanto ao mérito da recusa, assiste plena razão à Sra. Oficial. O sistema registral imobiliário exige a perfeita coincidência entre o objeto descrito no título e o objeto descrito no registro. Este é o Princípio da Especialidade Objetiva. No caso em tela, há uma divergência insanável: (1) O Título (Carta de Adjudicação) manda registrar a “sala nº 601”. (2) O Registro (Matrícula 20.205) descreve um “salão de cobertura”. Assim, juridicamente, a “sala 601” não existe no mundo registral. O fato de existir na realidade física é irrelevante para fins de direito real. Registrar a “sala 601” na matrícula do “salão de cobertura” violaria, também, o Princípio da Continuidade. Não se pode registrar um ato referente a um imóvel (sala 601) que não “nasceu” formalmente do imóvel anterior (salão de cobertura). Impõe-se salientar que o argumento de que a Municipalidade de Vila Velha reconhece o desmembramento para fins de IPTU é inócuo. O cadastro municipal possui natureza estritamente fiscal e não se confunde com o Registro de Imóveis, que é o único órgão dotado de fé pública para constituir, transferir ou modificar a propriedade imobiliária (art. 1.245, CC). Desta forma, para que a “sala 601” possa ser objeto de registro, ela precisa, primeiro, existir juridicamente. Isso demanda a prévia regularização da edificação, conforme exigido pela Oficial. Especificamente sobre o quórum para tal regularização, o Interessado alega que a exigência de unanimidade seria equivocada, bastando aprovação por 2/3 dos condôminos. Todavia, não também neste ponto não tem razão o Interessado. A alteração pretendida não é uma mera mudança de destinação (como prevê o art. 1.351 do CC, citado pelo Condomínio). Trata-se, em verdade, da criação de novas unidades autônomas (“salas 601, 602 e 603”) a partir de uma unidade única (“salão de cobertura”). Essa modificação é estrutural e substancial. Ela implica, necessariamente, na alteração da fração ideal de todas as demais unidades do prédio e na redefinição das áreas comuns. Neste caso, a legislação e a jurisprudência são claras ao exigir a anuência da totalidade dos condôminos. A criação de novas unidades, que impacta o direito de propriedade de todos os demais, equipara-se à construção de outro pavimento, que, nos termos do art. 1.343 do Código Civil, “depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”. Nesse sentido, os seguintes precedentes: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. INSTITUIÇÃO. RERRATIFICAÇÃO. ALTERAÇÃO DE PAVIMENTO EM IMÓVEL. ASSEMBLEIA. QUÓRUM. ARTIGO 1.343 CÓDIGO CIVIL. UNANIMIDADE. NECESSÁRIA. DIREITO PROPRIEDADE. 1. Deliberação da assembleia de condomínio é soberana e só pode ser desconstituída por outra decisão assemblear ou, em caso de flagrante ilegalidade, por decisão judicial. 2. O Código Civil prevê que a ?construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos? (artigo 1.343). 3. Rerratificação da instituição de condomínio para alteração do projeto de construção que modificou a estrutura e distribuição das unidades autônomas afeta diretamente o direito de propriedade dos condôminos. 4. A ausência de unanimidade, no caso em tela, não configura ilegalidade que permita a intervenção judicial. Portanto, nos termos do Código Civil, a autorização para sua regularização deve ser proferida pela unanimidade dos condôminos. 5. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 07280260220178070001 1714383, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 27/06/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL EM ÁREA DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL E APROVAÇÃO DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO DO ART. 1.343 DO CÓDIGO CIVIL NÃO PREENCHIDO. CONSTRUÇÃO IRREGULAR. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. A realização de obra na área comum do condomínio, seguida da construção de mais um pavimento, formando o equivalente a uma unidade habitacional, deve ser submetida à aprovação da assembléia de condôminos, ainda mais por não respeitar a fiscalização do Órgão Municipal. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE SITUAÇÃO CAUSADORA DE INÚMEROS PREJUÍZOS. ABALO NÃO COMPROVADO. ÔNUS QUE INCUMBIA À AUTORA. ART. 333, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. HIPÓTESE DE MERO ABORRECIMENTO. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO AFASTADA. A construção irregular, sem a anuência dos demais condôminos, por si só não possui o condão de abalar a honra do reclamante diretamente prejudicado e, por conseguinte, não causa dano extrapatrimonial passível de ser indenizado. Incumbe ao Autor produzir prova que demonstre fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 333, I, do Código de Processo Civil, sob pena de obter resultado desfavorável na demanda proposta. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJ-SC - Apelação Cível: 2014.049346-6, Relator.: João Batista Góes Ulysséa, Data de Julgamento: 08/10/2015, Segunda Câmara de Direito Civil) APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL REGISTRADOR. CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO DE UNIDADE AUTÔNOMA. Nos termos do art. 1.343, do Código Civil, \a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos\.No caso concreto, ainda que não se trate de Condomínio Edilício, entende-se aplicável o mencionado dispositivo legal, pois o desmembramento da unidade condominial autônoma, nos termos pretendidos pelos apelantes, acabará por interferir em todo o complexo sistema de direitos que o registro da incorporação expressa, afetando, por exemplo, a definição de áreas comuns e privativas.De tal sorte, e em estrita observação à segurança jurídica que cada um dos demais condôminos deposita em relação à propriedade de seus respectivos bens, não basta, a autorizar-se o pretendido desmembramento, a simples alusão à possibilidade de divisão fática do terreno, ainda que com aprovação do ente público municipal.Por tais razões, faz-se impositiva a sentença objeto do presente recurso.Apelo desprovido. Unânime. (TJ-RS - AC: 70063416903 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 13/05/2015, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 21/05/2015) Portanto, a exigência de unanimidade feita pela Oficial está correta. Por fim, cabe salientar que este juízo é sensível à alegação do Condomínio de que seria impossível obter a assinatura de todos os proprietários. A situação de edifícios antigos, com construtoras extintas e proprietários não localizados, é um desafio real. Contudo, a dificuldade prática ou o alto custo da regularização não autorizam o juiz, neste procedimento de Dúvida, a suprir o consentimento dos ausentes ou a dispensar o cumprimento da lei registral. Se a obtenção da unanimidade é inviável administrativamente, o Condomínio Interessado deve buscar a via judicial adequada, que não é o procedimento de Dúvida. Caberia ao Condomínio, por exemplo, ajuizar uma Ação de Suprimento Judicial de Consentimento ou uma Ação de Regularização de Edificação, em processo de jurisdição contenciosa ou voluntária (a depender do caso), onde, após a citação de todos os proprietários conhecidos e de eventuais interessados por edital, com nomeação de curador especial aos ausentes, o Poder Judiciário poderia, aí sim, analisar o mérito da alteração e, eventualmente, suprir a assinatura dos faltantes. Agrava a situação do Interessado o fato de que, no próprio Acordo que deu origem à Carta de Adjudicação (no processo nº 0010917-86.2014.8.08.0035), o Condomínio declarou expressamente estar “ciente de que a sala que gerou as taxas condominiais [...] não tem registro individualizado no Cartório de Registro de Imóveis, assumindo, portanto, integral responsabilidade pelo registro da adjudicação da sala 601” (pág. 2 – ID. 81437208). Ou seja, o Interessado aceitou receber o imóvel ciente da irregularidade e assumiu o ônus de regularizá-lo. Não pode, agora, utilizar o título judicial (originado desse mesmo acordo) como subterfúgio para eximir-se da responsabilidade que assumiu. Desta forma, entendo que a Dúvida é procedente. O título judicial, da forma como apresentado, não reúne as condições de registrabilidade, pois colide frontalmente com os princípios da Especialidade Objetiva e da Continuidade. A prévia regularização do condomínio, com a criação formal das unidades 601, 602 e 603, mediante a anuência da totalidade dos condôminos (ou suprimento judicial), é conditio sine qua non para o registro da Carta de Adjudicação.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a Dúvida suscitada pela Oficial do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha, Sra. RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI, em face do interessado CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EMPRESARIAL CENTER. Determino, por conseguinte, a manutenção da recusa (qualificação negativa) do registro da Carta de Adjudicação (Protocolo nº 446604) expedida nos autos do Processo nº 0010917-86.2014.8.08.0035, referente à Matrícula nº 20.205. O registro do referido título fica condicionado ao prévio e integral cumprimento das exigências legais, notadamente a regularização da instituição e especificação do condomínio, com a devida rerratificação da convenção, para refletir a alteração do “salão de cobertura” e a criação das unidades autônomas “sala 601”, “sala 602” e “sala 603”, com a anuência dos titulares da totalidade das frações ideais ou por meio de suprimento judicial em ação própria. Custas na forma da lei, a serem pagas pelo Interessado (Condomínio do Edifício Empresarial Center), nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/73. Cumpra-se o disposto no art. 203, inciso I, da Lei nº 6.015/73, e no art. 393, inciso I, do Tomo II do Código de Normas da CGJ-ES. Encaminhe-se cópia desta decisão à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para fins do art. 1º do Provimento nº 19/2019. Oportunamente, após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos. P.R.I. CLV VILA VELHA-ES, 11 de novembro de 2025. Juiz(a) de Direito