Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: LETICIA SILVA CRUZ DOS SANTOS
INTERESSADO: MARCOS FRANCISCO PANDINI, LUIS ANGELO CALIMAN, PANDINI E CALIMAN LTDA Advogados do(a)
INTERESSADO: MARIELA CELESTINO DE OLIVEIRA - ES14594, MILENA CELESTINO DE OLIVEIRA - ES16860 Advogados do(a)
INTERESSADO: CLAUDIO LUIS GOULART JUNIOR - ES20581, KYMBILLE LARISSA LOPES SIQUEIRA - ES26581 SENTENÇA Cuidam os autos de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por LETÍCIA SILVA CRUZ DOS SANTOS em face de MARCOS FRANCISCO PANDINI, LUIS ANGELO CALIMAN e PANDINI E CALIMAN LTDA. Narra a petição inicial, em resumo, que: I) a autora firmou com os requeridos contrato de locação de imóvel comercial (salas 04, 05 e 06 do Edifício Stephanie) e de equipamentos odontológicos em 17 de maio de 2021, com prazo de três anos e aluguel mensal de R$ 4.000,00 no primeiro ano; II) os requeridos abandonaram o imóvel em fevereiro de 2022 sem aviso prévio, deixando de quitar aluguéis e encargos acessórios (condomínio, IPTU e energia elétrica); III) as chaves só foram formalmente restituídas em 27 de maio de 2022 após insistentes cobranças. Postula a declaração de rescisão contratual por culpa dos réus, condenação ao pagamento dos débitos contratuais em atraso (R$ 22.648,95), aplicação da multa compensatória (R$ 12.000,00), ressarcimento de honorários advocatícios contratuais gastos em demanda anterior voluntariamente extinta (R$ 6.500,00) e indenização por danos morais (R$ 12.000,00). A inicial veio instruída com o contrato de locação, recibo de chaves, mensagens eletrônicas, faturas e carnês de encargos. Citados, os requeridos ofereceram contestação no ID nº 42794781, arguindo preliminarmente a concessão da gratuidade da justiça, a incapacidade processual da pessoa jurídica pela baixa voluntária do CNPJ e a inépcia da petição inicial quanto aos honorários contratuais. No mérito, sustentam a exceção do contrato não cumprido, argumentando que o imóvel apresentava irregularidades estruturais e carência de licenciamento definitivo do Corpo de Bombeiros, inviabilizando o registro da clínica junto ao CRO/ES e ensejando a extinção legítima do pacto, pugnando pela improcedência dos pedidos. Réplica no ID nº 44329243, rechaçando as preliminares e colacionando documentos comprobatórios da regularidade edilícia do imóvel (Habite-se e declarações de lojistas vizinhos). Por meio da decisão saneadora de ID nº 92265078, as preliminares foram rejeitadas, deferiu-se o benefício da gratuidade da justiça aos réus e fixaram-se os pontos controvertidos da demanda. Em sede de audiência de instrução e julgamento, procedeu-se à colheita do depoimento pessoal do corréu e a oitiva das testemunhas arroladas por ambas as partes. As partes apresentaram alegações finais por memoriais no prazo assinalado. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. O julgamento da presente lide comporta aplicação das regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, nos termos do artigo 373 do Código de Processo Civil, cabendo à autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito e aos requeridos a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão autoral. Cinge-se a controvérsia em verificar a causa jurídica do encerramento da relação locatícia comercial e a consequente exigibilidade dos aluguéis, encargos acessórios, multa contratual compensatória, ressarcimento de honorários contratuais privados e indenização por danos morais. Inicialmente, a tese defensiva pautada na exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil) carece de amparo fático e legal. A autora comprovou quantum satis que o imóvel comercial apresentava plena regularidade material genérica para destinação comercial, possuindo Certificado de Habite-se regular expedido pela Prefeitura Municipal de Guarapari e projeto arquitetônico aprovado pelos órgãos municipais. A alegação dos réus de que o bem se encontrava inapto para o funcionamento das atividades odontológicas é cabalmente desmentida pela concessão do Alvará de Localização e Funcionamento Provisório emitido eletronicamente em favor da própria sociedade dos requeridos, o que permitiu o início imediato dos atendimentos clínicos. As exigências remanescentes apontadas pelo Corpo de Bombeiros Militar referem-se a adequações técnicas ordinárias de prevenção global do edifício, obrigações que foram pontualmente adimplidas pela locadora às suas expensas, conforme demonstra a nota fiscal emitida por empresa especializada em manutenção de extintores instalados no condomínio. Ademais, a instrução probatória sepultou qualquer narrativa de inservibilidade do imóvel. As testemunhas Agnaldo Ferreira Junior e Sebastião Teixeira confirmaram o funcionamento comercial regular, diário e ininterrupto do prédio há décadas, sem óbices para a obtenção de licenciamentos locais. Despontou-se cristalino o depoimento da cirurgiã-dentista Alexia Salviano Tavares, a qual relatou ter locado o exato consultório odontológico logo em seguida à saída dos réus, utilizando os mesmos equipamentos e obtendo, de forma célere e regular, o alvará definitivo e as licenças sanitárias competentes. A regularização do consultório perante o conselho profissional de classe (CRO/ES) e a vigilância sanitária constitui obrigação de natureza eminentemente pessoal, administrativa e burocrática, cuja responsabilidade técnica recai exclusivamente sobre o profissional prestador do serviço. A impossibilidade de obtenção do licenciamento definitivo alegada pelos réus decorreu de sua própria inércia subjetiva e desídia profissional, não sendo imputável à esfera obrigacional da locadora, o que afasta a aplicação do artigo 476 do Código Civil. A testemunha de defesa, Angela Cristina Firmino Giacomim, prestou depoimento de pouca força persuasiva, haja vista que confessou residir em município distante, realizar assessoria contábil de forma estritamente remota e jamais ter visitado presencialmente o consultório em Guarapari, baseando suas declarações apenas em relatos unilaterais fornecidos pelos próprios devedores. No tocante à data de encerramento do contrato, os réus praticaram evidente infração de abandono fático do consultório no decorrer do mês de fevereiro de 2022, omitindo-se quanto ao aviso prévio por escrito. A desocupação puramente fática e unilateral não possui o condão de fazer cessar os efeitos do contrato de locação. A extinção da relação locatícia e o termo final das obrigações do inquilino operam-se apenas com a efetiva e formal devolução das chaves, ocorrida in casu somente em 27 de maio de 2022. Subsiste, portanto, o dever solidário de quitação de todos os aluguéis e encargos que se venceram até a referida data. Dessa forma, a cobrança dos aluguéis referentes aos meses de fevereiro, março e abril de 2022, no valor mensal histórico de R$ 4.000,00, revela-se líquida, certa e plenamente exigível. Igualmente procedentes são as cobranças dos encargos acessórios expressamente assumidos pelos locatários no contrato, abrangendo as taxas de condomínio inadimplidas de dezembro de 2021 a fevereiro de 2022 (no valor histórico de R$ 720,00), as parcelas de IPTU do exercício de 2022 (no valor histórico de R$ 940,00) e as faturas de energia elétrica da EDP Espírito Santo vencidas em fevereiro, março e maio de 2022 (nos valores de R$ 158,07, R$ 94,12 e R$ 117,04, respectivamente). Caracterizada a rescisão antecipada motivada pelo inadimplemento e abandono injustificado antes do prazo determinado de três anos, mister o acolhimento da multa penal compensatória contratualmente estipulada em três meses de aluguel (cláusula quinta), perfazendo o montante incontroverso de R$ 12.000,00. A cumulação da multa compensatória com a cobrança dos encargos em atraso é plenamente viável por possuírem fatos geradores e naturezas jurídicas distintas. Por outro lado, o pedido de ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais de R$ 6.500,00, despendidos pela autora na lide anterior perante o Juizado Especial Cível, não merece prosperar.
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5000811-07.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de despesa decorrente de ajuste estritamente privado entre a locadora e seus patronos, desprovida de força cogente para vinculação ou transferência automática de responsabilidade patrimonial à parte adversa, que não participou daquela avença particular. No que tange ao pleito de indenização por danos morais, a pretensão exordial deve ser rejeitada. O descumprimento de obrigações locatícias e o subsequente abandono do imóvel situam-se na esfera do mero inadimplemento contratual e dissabor negocial, não tendo a autora demonstrado circunstância excepcional ou ofensa concreta e grave a seus direitos de personalidade, bom nome ou dignidade humana que justifique a reparação extrapatrimonial. À luz do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: 1) Declarar a rescisão do contrato de locação comercial firmado entre as partes por culpa exclusiva dos requeridos; 2) Condenar solidariamente os requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos de fevereiro, março e abril de 2022 (R$ 12.000,00), das taxas condominiais de dezembro de 2021 a fevereiro de 2022 (R$ 720,00), do IPTU de janeiro a abril de 2022 (R$ 940,00) e das faturas de energia elétrica da EDP de fevereiro, março e maio de 2022 (R$ 158,07, R$ 94,12 e R$ 117,04, respectivamente); 3) Condenar solidariamente os requeridos ao pagamento da multa penal compensatória estipulada no valor de R$ 12.000,00. Sobre os valores dos aluguéis e encargos acessórios, por se tratar de obrigações contratuais líquidas e com termo certo, a correção monetária e os juros moratórios deverão incidir desde o vencimento de cada parcela individualmente considerada, devendo ser representados exclusivamente pela Taxa Selic, que engloba ambas as rubricas, vedada a cumulação com outro índice. Sobre o montante da multa contratual compensatória, incidirá exclusivamente a Taxa Selic a partir da citação inicial. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 30% em desfavor da autora e 70% em desfavor dos requeridos. Condeno-as, outrossim, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação em favor dos patronos da autora, e 10% sobre o proveito econômico obtido (valores dos pedidos rejeitados de honorários contratuais e danos morais) em favor dos patronos dos requeridos. Contudo, suspendo a exigibilidade dos ônus sucumbenciais em relação aos réus, por serem beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. RESOLVO O MÉRITO nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Em caso de interposição de recurso de Apelação Cível, intime-se o apelado para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo com as homenagens de estilo. Inexistindo recurso, aguarde-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. DILIGENCIE-SE. Guarapari/ES, 19 de junho de 2026. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito