Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JEQUITIBA
EXECUTADO: SATH CONSTRUCOES LTDA Advogado do(a)
EXEQUENTE: CHEIZE BERNARDO BUTERI MACHADO DUARTE - ES6512 Advogado do(a)
EXECUTADO: VICTOR QUEIROZ PASSOS COSTA - ES12506 DECISÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Comarca de Cachoeiro de Itapemirim - 1º Juizado Especial Cível Avenida Monte Castelo, s/nº, Fórum Desembargador Horta Araújo, Independência, CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES - CEP: 29306-500 Telefone:(28) 35265757 PROCESSO Nº 5000998-74.2025.8.08.0011 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de fase de execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio exequente em face de Sath Construções Ltda, objetivando a satisfação de crédito de cotas condominiais inadimplidas vinculadas ao Apartamento 702 de propriedade da Executada. Instada a garantir o juízo, a parte Executada compareceu aos autos no ID 79768327 oferecendo à penhora bem diverso, qual seja: o Apartamento 104, localizado no mesmo condomínio exequente, colacionando sob o ID 79768331 a certidão de Matrícula Global mãe de nº 38.544 do 1º Ofício de Cachoeiro de Itapemirim. O Exequente peticionou no ID 79924718 pugnando pela imediata homologação da constrição. Não obstante a concordância do credor, a homologação do bem indicado à penhora revela-se absolutamente inviável, impondo-se a sua rejeição de ofício por este Juízo em razão de flagrantes impossibilidades jurídicas e práticas, conforme fundamentação a seguir: A parte executada acostou aos autos a Matrícula Global da incorporação (nº 38.544). Todavia, conforme consta do registro AV.19-38.544 datado de 21/07/2016, a edificação do Condomínio Residencial Jequitibá foi integralmente concluída, com a respectiva averbação do "Habite-se" nº 054/2016 e individualização das unidades. Pelas normas da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), com a individualização do condomínio edilício, cada apartamento passa a ser regido por uma matrícula própria e autônoma. A indicação de bem à penhora desprovida da respectiva certidão de matrícula individualizada e atualizada do Apartamento 104 impede a formalização do ato constritivo e inviabiliza a publicidade da penhora perante terceiros. Ainda que superado o óbice formal, a matrícula global apresentada atesta que o empreendimento imobiliário e suas futuras acessões encontram-se gravados com ônus reais gravíssimos: o imóvel já possuí uma hipoteca constituída em favor de Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (CNPJ nº 62.237.367/0001-80), garantindo dívida inicial de R$3.000.000,00, aditada e suplementada para o montante de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Além disso, conforme análise AV.7-38.544, possui gravame ativo que segrega o patrimônio do empreendimento para consecução específica da incorporação, restringindo a livre disposição de ativos, e cessão fiduciária de recebíveis registrada no R.5-38.544 e AV.16, com direitos creditórios fiduciariamente cedidos à instituição financeira credora. A penhora de fração ideal ou de unidade autônoma sobre a qual recai hipoteca milionária em favor de terceiro agente financiador, além de exigir a complexa notificação do credor hipotecário (art. 799, I, do CPC), esvazia a utilidade prática do ato expropriatório. Diante da preferência do crédito hipotecário sobre o condomínio comum (salvo a natureza propter rem que deve ser discutida sobre a própria unidade devedora), a alienação judicial do Apartamento 104 em leilão restaria frustrada ou consumida pelo saldo devedor da garantia real do banco. O processamento de penhora de bem imóvel gravado com hipoteca, afetação e cessão fiduciária exige incidentes processuais complexos, avaliações periciais de alto custo e múltiplas intimações de terceiros interessados. Tal procedimento colide frontalmente com os critérios de simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade norteadores deste Juizado (art. 2º da Lei nº 9.099/95). Ademais, tratando-se de despesas condominiais que possuem natureza propter rem, a garantia natural da execução recai sobre a própria unidade autônoma geradora do débito, qual seja, o Apartamento 702, e não sobre outras unidades do estoque da construtora afetadas por garantias bancárias globais. Por fim, registre-se que o dinheiro possui primazia absoluta na ordem de preferência legal (art. 835, I, do CPC), não havendo justificativa plausível para aceitar bem imóvel de difícil alienação e juridicamente embaraçado no lugar de ativos financeiros líquidos.
Diante do exposto, REJEITO a indicação à penhora do Apartamento 104 ofertado pela Executada. Assim, INTIME-SE a Executada, SATH CONSTRUÇÕES LTDA, por intermédio de seu patrono cadastrado, para que, no prazo improrrogável de 5 (cinco) dias, efetue o pagamento voluntário do saldo devedor atualizado, no valor de R$ 20.232,16 (conforme planilha inicial atualizada até 21/01/2025, ressalvada eventual adequação determinada por este Juízo sob o ID 70226334 e cálculo subsequente) ou ainda indique à penhora outro bem de sua titularidade, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, observando estritamente a ordem de preferência legal (art. 835 do CPC), sob pena de imediato prosseguimento dos atos executivos coercitivos. Decorrido o prazo in albis ou havendo nova indicação ineficaz, intime-se o Exequente para atualizar o valor da dívida, e voltem-me os autos imediatamente ordem de restrição de ativos financeiros via sistema SISBAJUD (Teimosinha) nas contas bancárias da Executada, até o limite do débito exequendo. Diligencie-se com a celeridade de estilo. CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES, DATADO E ASSINADO ELETRONICAMENTE. RONEY GUERRA - Juiz de Direito