Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ALEXANDER PEREIRA DELAROLI, LIZANDRA SOUZA DESTEFANI DELAROLI
REQUERIDO: CANAL IMOVEIS LTDA, CRISTINA COLLODETTI DE SOUZA, BRUNO NUNES DE SOUZA COLLODETTI, CONSTRUTORA CANAL LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: JOAO CEZAR DE ALMEIDA VAZ - ES8172 Advogados do(a)
REQUERENTE: JOAO CEZAR DE ALMEIDA VAZ - ES8172, JOSE ALTOE COGO - ES11721 Advogados do(a)
REQUERIDO: FABIO NEFFA ALCURE - ES12330, GABRIELA SUFIATI TURRA - ES30578 SENTENÇA LIZANDRA SOUZA DESTEFANI DELAROLI, por si e na qualidade de representante legal dos menores PEDRO DESTEFANI DELAROLI e MARINA DESTEFANI DELAROLI, devidamente habilitados após o falecimento do coautor ALEXANDER PEREIRA DELAROLI (id. 22831292), ajuizou a presente ação anulatória de negócio jurídico c/c restituição de valores e compensação por danos morais em face de CONSTRUTORA CANAL LTDA, CANAL IMÓVEIS LTDA, BRUNO NUNES DE SOUZA COLLODETTI e CRISTINA COLLODETTI DE SOUZA, aduzindo, em apertada síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária junto aos requeridas, ignorando, à época da pactuação, a ausência de averbação da edificação perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis – RGI, fato que somente teria sido revelado após a entrega das chaves, circunstância que, segundo sustentado, teria viciado substancialmente o consentimento. Aduz que o vício foi agravado pela confiança depositada no representante legal da segunda requerida, com quem mantinha vínculos pessoais, o que teria obscurecido a percepção dos riscos contratuais. Afirma que o imóvel, tal como entregue, não atenderia ao fim que legitimamente se esperava, circunstância que justificaria a anulação do contrato, com a restituição integral dos valores pagos e compensação moral pela angústia e prejuízos sofridos. Gratuidade de justiça deferida aos requerentes às fls. 88/88-v. Regularmente citadas, as requeridas CONSTRUTORA CANAL LTDA e CANAL IMÓVEIS LTDA apresentaram contestação (id. 22831297) pela qual refutaram as alegações iniciais, sustentando, de forma categórica, que a inexistência de averbação da construção constava de forma clara e expressa do contrato, tendo sido, inclusive, atribuída aos autores a responsabilidade pela regularização da edificação junto à autoridade registral. Argui-se, ainda, o decurso de tempo entre a imissão na posse e a propositura da ação, apontando a ausência de prova de qualquer conduta dolosa ou falha na prestação de informações por parte das promitentes vendedoras. Audiência de instrução e julgamento realizada (id. 52356518), oportunidade em que fora colhido o depoimento pessoal da requerente e ouvido um informante. Instadas, as partes manifestaram-se em alegações finais escritas (id. 53303569 e 53721356), reiterando suas teses. O Ministério Público, por intermédio de seu ilustre representante, apresentou parecer final (id. 63058708), opinando pela regularidade formal do negócio jurídico celebrado e pela improcedência da demanda, diante da ausência de elementos probatórios robustos que justificassem o acolhimento da pretensão desconstitutiva. É o relatório. Decido. A discussão travada nos autos circunscreve-se à aferição da validade do negócio jurídico de promessa de compra e venda de unidade imobiliária entabulado entre as partes, tendo como pano de fundo a imputação, pelos requerentes, de vício substancial do consentimento, consubstanciado na suposta ignorância acerca da ausência de regularização registral da edificação. Sustentam, em suma, que somente após a celebração contratual e a entrega das chaves tiveram ciência de que o imóvel adquirido não se encontrava com sua edificação regularmente averbada na matrícula imobiliária correspondente, circunstância que, segundo suas percepções, comprometeria a funcionalidade econômica do bem e o valor de mercado da unidade, configurando vício de consentimento na modalidade erro (CC, artigos 138 e seguintes). Partindo-se desta máxima, contudo, tem-se que a alegação de erro substancial, para que possa infirmar a higidez do ato jurídico, deve restar demonstrada de forma inequívoca, sendo exigido, ademais, que se trate de erro escusável, ou seja, que não poderia ter sido evitado mediante a adoção de diligência ordinária por parte do contratante. Nesse sentido, rezam os artigos 138 e 139 do Código Civil – CC que: Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. Art. 139. O erro é substancial quando: I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais; II - concerne à identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante; III - sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei, for o motivo único ou principal do negócio jurídico. Isto é, a controvérsia jurídica que se põe em destaque na presente demanda, considerada a moldura fática delineada pelas partes e consolidada ao longo da instrução processual, repousa sobre a análise da higidez do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado entre os autores e a primeira requerida, mediante intermediação da segunda requerida, especialmente sob a perspectiva da (in)ocorrência de vício de consentimento apto a comprometer sua validade jurídica. Todavia, a análise detida do instrumento contratual, especialmente da cláusula inaugural do “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária” firmado em 01/07/2011 (fls. 39/44), revela que a alegação de desconhecimento não se sustenta, esvaindo-se à luz dos próprios elementos documentais apresentados, pois redigida com destaque e cientificando que o imóvel não se encontrava devidamente regularizado, de modo que tal obrigação seria atribuível aos adquirentes. Nota-se que que integra o instrumentos contratual e foi livremente pactuada pelas partes, afasta, com segurança jurídica, qualquer alegação de erro substancial ou inescusável quanto ao estado jurídico da unidade transacionada, ou seja, não obstante os requerentes tenham articulado, em sua peça vestibular, a existência de vício de vontade, inerentes em erro essencial que decorreria da alegada ausência de ciência, à época da contratação, quanto à inexistência de averbação da edificação na matrícula do imóvel, o que comprometeria não apenas a utilidade econômica do bem adquirido, como também o valor de mercado do ativo e a possibilidade de seu regular aproveitamento em negócios futuros, tais afirmações não se coadunam com as provas trazidas à baila. Como é cediço, o erro, para ser considerado invalidante do negócio jurídico, deve, além de essencial, ser escusável, isto é, insuscetível de ser evitado por pessoa diligente no exercício regular de sua autonomia negocial. Conforme leciona Carlos Roberto Gonçalves[1], “o erro que acarreta a invalidade do contrato há de ser substancial e inevitável, ou seja, não imputável a negligência do contraente”. No caso sub examine, não apenas havia disposição contratual clara sobre a responsabilidade do adquirente pela regularização da construção, como os documentos relativos ao financiamento e à alienação fiduciária – firmados em seguida – reiteraram a condição da unidade como a regularizar, de modo que a alegação de “desconhecimento”, se este for o caso, se revela como resultado de descuido dos próprios promissários compradores, não se amoldando ao alegado erro escusável. Ademais, inexiste nos autos qualquer indício de que a promitente vendedora tenha agido com dolo, reticência ou induzimento malicioso. Ao contrário, pelo que se percebe, a boa-fé objetiva orientou a negociação, sendo certo que a relação contratual envolveu formalização pública, acesso aos documentos e plena possibilidade de esclarecimento técnico-jurídico, inclusive pela via de assessoria contratual ou bancária, acrescendo-se que, pela própria qualificação dos requerentes e objeto da demanda, evidencia-se que se tratam de pessoas alfabetizadas e bem instruídas, plenamente capazes de compreender a dimensão do negócio jurídico firmado e as disposições contratuais entabuladas. A propósito, cumpre registrar que a jurisprudência pátria tem se posicionado de forma reiterada no sentido de que o “desconhecimento” de cláusula expressa constante do instrumento contratual não pode ser invocado como fundamento de invalidade do negócio jurídico, especialmente quando se trata de obrigação cuja assunção decorre da manifestação livre e consciente de vontade: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - ERRO - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE LEITURA DO CONTRATO. Nos termos do art. 138 do Código Civil, "são anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio". A ausência de leitura do contrato não configura erro, apto a anular o negócio jurídico por vício de consentimento, mas tão somente negligência da contratante, que não agiu de forma diligente na celebração do contrato, certificando-se dos termos do documento, através de leitura atenta, antes de apor sua assinatura. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.327785-4/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Pereira da Silva, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/05/2024, publicação da súmula em 22/05/2024) Nesse mesmo diapasão, o fato de os requerentes alegarem ausência de conhecimento técnico ou confiabilidade subjetiva na relação – fundada em vínculo pessoal com representante das requeridas – não desnatura a juridicidade do contrato, tampouco autoriza presumir vulnerabilidade absoluta. A confiança, ainda que relevante em campo ético, não tem o condão de suprimir a responsabilidade do contratante diligente quanto ao conhecimento das cláusulas pactuadas. De mais a mais, não se verifica nos autos qualquer elemento fático ou probatório que demonstre prática abusiva, omissão intencional ou violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva por parte das requeridas. Ao contrário, a cláusula contratual impugnada se mostra clara, inteligível e equilibrada, sendo plenamente lícita a pactuação que atribui ao adquirente a obrigação de promover a regularização da edificação junto ao registro imobiliário competente, sobretudo quando assim convencionado de forma expressa e inequívoca. Em linhas gerais, não se ignora que o erro pode emergir de complexas dinâmicas relacionais e da confiança entre os contratantes. Contudo, a confiança subjetiva não pode prevalecer sobre a boa-fé objetiva e a literalidade contratual, sob pena de subversão do princípio da segurança jurídica. A contratação de bem imóvel com cláusula expressa sobre a ausência de averbação da construção, ainda que celebrada por pessoas desprovidas de conhecimentos técnicos, não pode ser anulada com fundamento em suposto desconhecimento que, se este for realmente o caso, poderia ter sido evitado mediante mínima diligência por parte dos adquirentes, o que identifico ser o caso. À vista do exposto, conclui-se que a pretensão autoral de desconstituição do negócio jurídico não se sustenta em prova idônea, tampouco se ampara em fundamento jurídico compatível com os postulados da função social do contrato, da boa-fé objetiva ou da teoria do erro escusável. O contrato, neste caso, é expressão legítima da autonomia privada e deve ser respeitado em sua inteireza. Lado outro, o pedido subsidiário de abatimento proporcional do valor pago tampouco encontra guarida jurídica, exatamente porque ausente vício invalidante do contrato, de modo que não se sustenta fundamento legal para revisitação do conteúdo econômico da avença sob a ótica da teoria da base objetiva do negócio ou do enriquecimento sem causa, notadamente quando a fruição do bem, desde a entrega das chaves, foi plena e desimpedida, sem oposição ou insurgência substancial dos requerentes ao longo do período contratual. Ressalto, aliás, que a pretensão em voga se associa à perdas e danos, que por sua vez pressupõe a existência de ato ilícito, ainda que omissivo, ensejador de decréscimo patrimonial aos promissários compradores, o que, repisa-se, não vislumbro no caso em comento, especial porque, como discorrido, o fato a que atribui a redução da percepção e valor de mercado da res immobilis – ausência de averbação da edificação junto à matrícula – era de pleno conhecimento dos requerentes, sendo expressamente prevista em contrato, situação que pressupõe que o pacto entabulado sopesou também esta circunstância quando da precificação do bem tido como objeto. Demais disso, a fruição plena do imóvel pela parte autora, desde a entrega das chaves, evidencia a inexistência de prejuízo concreto ou perda da utilidade econômica do bem, sendo certo que a ausência de averbação não inviabilizou sua posse, utilização ou destinação. O que se observa, em verdade, é insatisfação superveniente com as obrigações assumidas, circunstância que não autoriza a anulação do negócio jurídico regularmente celebrado, especialmente porque não se identificou, durante a instrução processual, qualquer elemento de prova que demonstre atuação dolosa ou omissiva por parte das requeridas, tampouco a simulação, coação ou qualquer outro vício invalidante nos moldes do artigo 171 do Código Civil – CC. Por derradeiro, cabe consignar que o parecer ministerial (id. 63058708), corrobora à linha ora sufragada, opinando pela regularidade formal do negócio e pela improcedência do pedido anulatório, ante a ausência de elementos fáticos ou jurídicos robustos aptos a infirmar a validade do contrato celebrado.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Anchieta - 1ª Vara Rodovia do Sol, 2539, Ed. Tramonto Room, Ponta dos Castelhanos, ANCHIETA - ES - CEP: 29230-000 Telefone:(28) 35361124 PROCESSO Nº 0000257-87.2018.8.08.0004 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO INTEGRALMENTE IMPROCEDENTES OS PEDIDOS VEICULADOS NA INICIAL, EXTINGUINDO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil – CPC. Via de consequência, RESTA PREJUDICADA A ANÁLISE DO “PEDIDO CONTRAPOSTO” DEDUZIDA EM CONTESTAÇÃO COMO REFLEXO JURÍDICO IMEDIATO DA DESCONSTITUIÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – restabelecimento do status quo ante com imposição de restituição de valores e indenização por fruição do bem imóvel –, HAJA VISTA QUE RECONHECIDA SUA HIGIDEZ E VALIDADE. CONDENO OS REQUERENTES AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil – CPC. SUSPENDO, CONTUDO, A EXIGIBILIDADE DESSAS VERBAS, nos termos do artigo 98, §3º, do mesmo diploma legal, haja vista o deferimento da gratuidade de justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Opostos embargos de declaração com efeito modificativo, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo legal (CPC, artigo 1.023, §2º) e dê-se ciência ao Ministério Público para que, querendo, se manifeste. Em caso de interposição de apelação, abra-se vista à parte recorrida para contrarrazões, na forma do artigo 1.010, §1º, do Código de Processo Civil – CPC, e ao Ministério Público. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo – TJ/ES. Adverte-se as partes, desde logo, que a oposição de embargos fora das hipóteses legais acarretará na imposição de multa, conforme preceitua o artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil – CPC. No mais, havendo trânsito em julgado, certifique-se e encaminhe-se os autos ao arquivo com as cautelas e registros de estilo. Cumpra-se. ANCHIETA-ES, data da assinatura eletrônica. Juiz(a) de Direito [1] GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, vol. III, p. 68