Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no AREsp 3133475/ES (2025/0475264-8)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: GRPLRG S.A.
AGRAVANTE: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
ADVOGADOS: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES005875
LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES007722
LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO - ES018793
GRAZYELLE JUNIOR DE SOUZA - ES032201
AGRAVADO: DANIEL SATHLER COUTINHO MOREIRA
ADVOGADOS: FELIPE GONCALVES CIPRIANO - ES021519
PEDRO RODRIGUES FRAGA - ES019323
DECISÃO Cuida-se de agravo interno interposto por LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES E OUTRA, inconformados com a decisão de fls. 540/5411, proferida pelo em. Ministro Presidente do STJ, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da incidência da Súmula 182/STF. Nas razões do agravo interno, alega-se a inaplicabilidade do referido óbice sumular. Devidamente intimada, a parte agravada apresentou impugnação (e-STJ, fls. 559/563). É o relatório. Decido. Afiguram-se relevantes os argumentos trazidos pela parte recorrente, razão pela qual reconsidero a decisão de fls.540/541. Passa-se ao exame do mérito recursal. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES E RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, assim ementado: “APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR ARGUIDA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO VERIFICADA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGALIDADE DA CLÁUSULA QUE PREVÊ O CÔMPUTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS – ABUSIVIDADE DA CONTAGEM EM DIAS ÚTEIS – ATRASO DE SETE DIAS – INSIGNIFICÂNCIA PARA FINS DE SE RECONHECER O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS REQUERIDAS – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PELAS REQUERIDAS DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS ALEGADOS GASTOS – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 10% – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS – DECAIMENTO DO AUTOR EM PARTE MÍNIMA DOS PEDIDOS – SUCUMBÊNCIA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS – JUROS DE MORA – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA N. 1.002 DO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TAXA SELIC – VEDADA A CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA – APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS.” (e-STJ, fls. 377-378) Os embargos de declaração foram parcialmente providos, com efeitos modificativos, para fixar a correção monetária a partir da citação (e-STJ, fls. 501-502). Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 421, 422 e 425 do Código Civil, pois há indevida intervenção judicial na autonomia privada e na função social do contrato, uma vez que o ajuste seria lícito, observado com boa-fé, e permitiria cláusulas atípicas válidas de retenção e deduções, não configurando abusividade. (ii) arts. 421, 422 e 425 do Código Civil, porque não ocorreu inadimplemento da vendedora: a entrega foi dentro da tolerância contratual (com caso fortuito/força maior), de modo que a rescisão por iniciativa do comprador exigiria aplicação dos critérios contratuais de devolução e retenção, afastando a restituição de 90%. (iii) alínea “c” do artigo 105, inciso III, da Constituição Federal, por dissídio jurisprudencial, sustentando que o percentual de retenção deveria ser fixado em 25% para ressarcir despesas administrativas e operacionais e desestimular o distrato, conforme precedentes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça e a orientação da Súmula 543/STJ. O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. Decido. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Na hipótese, ressalta-se que o acórdão estadual é expresso em estabelecer que a retenção de 10% se afigura condizente com os parâmetros estipulados pelo STJ, in verbis: "Em tom conclusivo, não obstante a abusividade do item 54 do Anexo I do contrato ao prever o cômputo, em dias úteis, do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deve ser chancelada a legalidade de sua contagem em dias corridos, do que resulta a inocorrência de atraso na entrega do imóvel e, via reflexa, de inadimplemento contratual a ser atribuído às requeridas. (...) Trata-se do entendimento que deu origem ao Enunciado nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: “ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Sendo parcial a devolução a que faz jus a parte autora, é válida, via de regra, a retenção pela construtora entre 10% e 25% do valor pago, de acordo com sedimentada orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça, porém, insurge-se o 1º apelante contra a retenção do 25% pelas requeridas, proponho, em caráter subsidiário, que a retenção seja de, no máximo, de 10% do montante pago. Dispõe o item 69 do Anexo I do contrato celebrado que, no caso de rescisão, serão descontadas das quantias pagas as seguintes despesas: (...) E ainda: tendo a desistência do autor ocorrido em data próxima a de entrega do imóvel, há de se presumir a sua revenda a outro interessado, em perfeito estado de conservação, não se identificado vultosos prejuízos – máxime porque incomprovados – que justifiquem a retenção de 25% determinada na sentença. Diante disso, reduzo para 10% o percentual a ser retido pelas requeridas, em consonância com a flutuação de 10% a 25% tida como sendo razoável e proporcional pela jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça." (e-STJ, fls. 383/385). Entretanto, verifica-se que o acórdão recorrido, ao determinar a retenção de 10% da quantia efetivamente paga, não está em conformidade com o entendimento da eg. Segunda Seção desta Corte, que reafirma a adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona nenhuma circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Isso porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, em que ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe de 4.10.2012, Relator Ministro Sidnei Beneti, para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. A propósito: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, g.n.) "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023, g.n.) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. 7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023, g.n.) Ante o exposto, dou provimento ao presente agravo interno para, reconsiderando a decisão monocrática de fls. 540/541, conhecer do agravo dar parcial provimento ao recurso especial, para determinar que a retenção dos valores, em favor da recorrente, seja de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pela parte compradora. Mantidos os ônus sucumbenciais. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO