Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: DIEGO VINICIUS DRUMOND RODRIGUES, ALESSANDRA TORRES DOS SANTOS
REQUERIDO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA, VALORES PARTICIPACAO LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: GUILHERME GABRY POUBEL DO CARMO - ES25169 Advogado do(a)
REQUERIDO: PABLO RODNITZKY - ES10400 SENTENÇA I – RELATÓRIO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 5031919-79.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Reparação de Danos Materiais e Morais ajuizada por DIEGO VINICIUS DRUMOND RODRIGUES e ALESSANDRA TORRES DOS SANTOS em face de PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e VALORES PARTICIPACAO LTDA, qualificados na exordial. Aduzem os autores, em síntese, que firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial junto às rés, restando pactuado prazo de entrega que veio a ser descumprido pelas vendedoras injustificadamente. Sustentam que, além do atraso na imissão de posse, foram submetidos a cobranças abusivas fundadas na utilização do sistema de amortização da Tabela Price e reajustes excessivos pelo índice IGP-M. Destacam, ainda, a ilegalidade da cobrança de taxas condominiais e de IPTU referentes aos anos de 2021 e 2022 antes da efetiva entrega das chaves. Pleiteiam, por tais motivos, o reconhecimento do atraso, a substituição do índice de correção monetária pelo IPCA ou IPC-FIPE, a restituição em dobro dos valores pagos a maior, a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, a inversão da cláusula penal compensatória e indenização por danos morais. Regularmente citadas, as requeridas apresentaram contestação tempestiva arguindo, preliminarmente, a inaplicabilidade das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor. No mérito, justificaram o atraso na conclusão da obra em decorrência de força maior e caso fortuito, decorrentes da pandemia da COVID-19, do excesso de chuvas na região e da severa escassez de insumos e mão de obra no setor da construção civil. Defenderam a estrita legalidade e contratualidade das cláusulas financeiras (Tabela Price e IGP-M) e a legitimidade das cobranças dos encargos incidentes sobre o imóvel, pugnando pela total improcedência dos pedidos inaugurais. O feito foi saneado através da decisão de ID 82305120, ocasião em que restou rejeitada a preliminar deduzida, decretada a inversão do ônus da prova e indeferida a produção de prova pericial contábil por se tratar de matéria eminentemente jurídica. Subsequentemente, este Juízo acolheu o pedido de aclaramento e ajuste da parte autora (ID 87734923), proferindo decisão integrativa para fixar e delimitar de forma exaustiva os pontos controvertidos da lide. Certificou-se o decurso de prazo in albis para as requeridas (ID 92147257). Vieram os autos conclusos para julgamento. Era o que havia de relevante a ser consignado em sede de relatório. Passo a fundamentar e decidir. II – FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os elementos de convicção documentais acostados aos autos são suficientes para o deslinde da causa, mostrando-se desnecessária a dilação probatória. Inicialmente, cumpre ratificar que a relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza nitidamente consumerista, amoldando-se as autoras ao conceito de consumidores e as rés ao de fornecedoras de serviços/produtos, conforme inteligência dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990 (CDC). Com efeito, a responsabilidade civil das requeridas pela falha na prestação do serviço é de natureza objetiva (art. 14 do CDC). 1. Do Atraso na Entrega do Imóvel e das Excludentes de Responsabilidade O ponto central do litígio repousa na verificação da mora das empresas rés quanto à entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores. A parte ré invoca a ocorrência de caso fortuito e força maior (pandemia, intempéries climáticas e escassez de materiais) para afastar o nexo de causalidade e legitimar a prorrogação indeterminada do prazo. Ocorre que tais circunstâncias configuram inequívoco fortuito interno, isto é, riscos inerentes à própria atividade econômica desenvolvida pelas construtoras e incorporadoras, os quais não possuem o condão de afastar a responsabilidade civil perante o consumidor. Eventual atraso gerado por chuvas ou flutuações de mercado deve ser previsto no cronograma da obra e encontra-se abrangido pelo prazo de tolerância contratual de 180 (cento e oitenta) dias, cuja extrapolação, sem justificativa plausível e externa, configura inadimplemento contratual. Ultrapassado o período de carência legalmente tolerado pela jurisprudência, resta caracterizada a mora exclusiva das requeridas. 2. Dos Lucros Cessantes e da Inversão da Cláusula Penal O Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 970), firmou o entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, de modo que, havendo previsão contratual de multa para o atraso do vendedor, esta não pode ser cumulada com lucros cessantes. Analisando os autos, verifica-se que o contrato previa penalidades apenas para o inadimplemento do comprador. Diante do Tema 971 do STJ, impõe-se a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a fim de restabelecer o equilíbrio e a simetria contratual. Todavia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa e a dupla penalização pelo mesmo fato (bis in idem), acolhe-se o pedido de inversão da multa penal estipulada em 1% por mês de atraso sobre o valor atualizado do contrato (item c.7 da exordial), restando julgado prejudicado o pedido autônomo de lucros cessantes, por possuírem idêntica natureza indenizatória. 3. Dos Encargos de IPTU e das Taxas Condominiais No que tange à cobrança de IPTU e taxas de condomínio relativos aos anos de 2021 e 2022, a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações propter rem só se transfere ao promitente comprador a partir do momento em que este obtém a posse direta do bem, mediante a efetiva entrega das chaves. Considerando que os autores não detinham a posse do imóvel no período em questão por culpa exclusiva do atraso das rés, revela-se flagrantemente abusiva e ilegal a transferência de tais ônus tributários e condominiais aos consumidores. Logo, os valores desembolsados a esse título devem ser integralmente restituídos. No tocante à forma de devolução, não restando demonstrada cabalmente a má-fé subjetiva das rés, mas sim divergência na interpretação de cláusulas contratuais, a restituição deve se dar de forma simples, restando afastada a dobra prevista no art. 42 do CDC. 4. Dos Critérios de Reajuste: Tabela Price e Índice IGP-M Quanto à utilização do sistema de amortização da Tabela Price, sua aplicação por si só não configura ilegalidade ou anatocismo vedado, desde que expressamente pactuada e calculada em conformidade com os juros nominais contratados, o que se verifica na hipótese. Rejeita-se, pois, o pedido de sua declaração de nulidade. Por outro lado, em relação ao indexador IGP-M, é de amplo conhecimento que no curso dos anos de 2020 e 2021 tal índice sofreu uma variação atípica e desproporcional decorrente dos reflexos econômicos globais, resultando em onerosidade excessiva para os adquirentes e desequilíbrio na base objetiva do negócio jurídico (art. 51, IV, do CDC c/c art. 478 do Código Civil). Destarte, viável a intervenção judicial para mitigar o descompasso financeiro, substituindo-se o IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indexador oficial que reflete com maior fidedignidade a inflação média real, determinando-se o recálculo do saldo devedor no período do atraso das obras, com direito à restituição simples de eventuais diferenças pagas a maior. 5. Do Dano Moral Por fim, no que concerne ao dano moral, conquanto o mero inadimplemento contratual ordinariamente não gere direito à reparação extrapatrimonial, o atraso substancial e injustificado na entrega da moradia própria ultrapassa o limite do mero aborrecimento cotidiano. Tal conduta atinge direitos da personalidade, gerando angústia, frustração de legítimas expectativas e severa quebra de planejamento familiar. Sopesando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida, fixo a indenização no patamar global de R$ 10.000,00 (dez mil reais), montante que se mostra adequado para reparar o dano sem causar enriquecimento sem causa. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a mora das requeridas na entrega do imóvel residencial objeto da lide e, por conseguinte, DETERMINAR a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA no período em que caracterizado o atraso (pós-prazo de tolerância), devendo as rés recalcularem o saldo devedor e restituírem aos autores, de forma simples, eventuais diferenças pagas a maior, corrigidas monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; b) DECLARAR a ilegalidade das cobranças de IPTU e taxas condominiais referentes aos anos de 2021 e 2022 efetuadas antes da entrega das chaves, CONDENANDO as requeridas à restituição simples dos valores comprovadamente quitados pelos autores a esse título, com atualização monetária pelo IPCA desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação; c) CONDENAR as rés, solidariamente, em virtude da inversão da cláusula penal moratória (Tema 971/STJ), ao pagamento de multa contratual fixada em 1% (um por cento) por mês de atraso, calculada sobre o valor atualizado do contrato, contada do encerramento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves, com correção monetária pelo IPCA a contar de cada mês de atraso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, julgando prejudicado o pedido de lucros cessantes; d) CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para ambos os autores, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir desta fixação (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros legais de 1% ao mês a contar da citação (art. 405 do CC). Face à sucumbência recíproca, mas em maior grau das requeridas, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (art. 85, § 2º, do CPC), cabendo 80% (oitenta por cento) desse encargo solidariamente às rés e 20% (vinte por cento) à parte autora. Publique-se. Intimem-se. Registrada eletronicamente. Com o trânsito em julgado, não havendo requerimentos ou pendências custosas, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Vitória/ES, 22 de junho de 2026. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES Juiz de Direito