Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO ROSSI IDEAL VILA GERIBA
EXECUTADO: ROSSI RESIDENCIAL SA Advogados do(a)
EXEQUENTE: ANDRE FERNANDES BRAZ - ES13693, FRANCISCO MACHADO NASCIMENTO - ES13010 Advogado do(a)
EXECUTADO: DANIELA GALVAO DA SILVA REGO ABDUCHE - RJ092540 DECISÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 5010912-85.2024.8.08.0048 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de exceção de pré-executividade oposta por ROSSI RESIDENCIAL S/A (Id. 51541995) nos autos da ação de execução de título executivo extrajudicial que lhe move CONDOMÍNIO ROSSI IDEAL VILA GERIBÁ, por meio da qual alega, em síntese, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Aduz a excipiente que o imóvel gerador do débito condominial (CASA 21) foi objeto de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado com RONALDO RIBEIRO VIEIRA em 20 de julho de 2015, tendo as chaves sido entregues e a posse transferida em 29 de julho de 2015. Argumenta que, por se tratar de obrigação propter rem e sendo o débito cobrado (vencimentos em 2019) posterior à alienação e à imissão na posse do adquirente, a responsabilidade pelo pagamento é deste último. Intimado a se manifestar (Id. 54320931), o condomínio exequente concordou com a alegação de ilegitimidade, requerendo a substituição do polo passivo para incluir o promissário comprador, Ronaldo Ribeiro Vieira. É o breve relatório. Decido. A exceção de pré-executividade, construção doutrinária e jurisprudencial, é admitida para a arguição de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo juiz, e que não demandem dilação probatória, como é o caso da ilegitimidade passiva ad causam, ora analisada. A controvérsia central reside na definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais: é cediço que tais obrigações possuem natureza propter rem, aderindo ao imóvel. Contudo, a simples titularidade registral do bem não é suficiente, por si só, para definir a responsabilidade, especialmente em casos de alienação não registrada. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.345.331/RS sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), pacificou a matéria, firmando as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Analisando o caso concreto à luz das provas e do precedente vinculante, verifica-se que a pretensão da excipiente merece acolhida. Os documentos juntados aos autos demonstram de forma inequívoca o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo STJ para o afastamento da responsabilidade da promitente vendedora: Imissão na posse do promissário comprador: O “instrumento particular de compromisso de compra e venda” (Id. 51542673) comprova a celebração do negócio jurídico em 20 de julho de 2015. Ato contínuo, o “termo de entrega de chaves” (Id. 51542675) atesta que Ronaldo Ribeiro Vieira recebeu as chaves da unidade em 29 de julho de 2015, momento em que foi efetivamente imitido na posse, passando a exercer a relação jurídica material com o imóvel. Ciência inequívoca do condomínio: embora a ciência da transação devesse ser contemporânea aos fatos, a própria manifestação do condomínio exequente nos autos (Id. 56168901), concordando com a substituição processual e indicando o nome e os dados do adquirente, supre o requisito da ciência inequívoca, ainda que de forma tardia. Ao requerer o redirecionamento da execução, o condomínio não apenas toma ciência, mas valida a informação de que a responsabilidade pelo débito é, de fato, do possuidor do imóvel desde 2015. Os débitos objeto desta execução referem-se aos meses de maio e outubro de 2019, ou seja, aproximadamente 4 (quatro) anos após a excipiente ter se desvinculado da posse e do uso do imóvel. Portanto, não há como lhe imputar a responsabilidade por dívida gerada durante o período em que a posse e o usufruto do bem eram exercidos exclusivamente pelo promissário comprador. Nesse sentido, colhe-se jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, que, em consonância com a Corte Superior, afasta a legitimidade do promitente vendedor quando comprovada a imissão na posse pelo comprador e a ciência do condomínio: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. 1) O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), firmou o entendimento no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídico-material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2) À evidência, somente com a imissão na posse e, consequentemente, com a constituição dessa relação com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação propter rem. 3) Isso porque, a rigor, essa responsabilidade deve recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição. 4) Na hipótese, é fato incontroverso a ciência inequívoca da transação e imissão na posse pelo promitente comprador, o qual faz o uso comercial do bem, além do que, a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel é datada do ano de 2001 e a ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período de dezembro de 2019 a maio de 2022. 5) Recurso desprovido. (TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 50082778120248080000, Relato.: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível, DJe: 20/09/2024)
Ante o exposto, com amparo no Tema Repetitivo 886 do STJ e nas provas documentais constantes dos autos, ACOLHO A PRESENTE EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE para: I) DECLARAR a ilegitimidade passiva da executada ROSSI RESIDENCIAL S/A para responder pelos débitos condominiais objeto da presente execução. II) Por consequência, JULGAR EXTINTO O PROCESSO em relação à excipiente, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Condeno a parte exequente ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da excipiente, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando a baixa complexidade da matéria e o julgamento antecipado da defesa. III) Determinar que a execução prossiga em face de Ronaldo Ribeiro Vieira, devendo a Secretaria promover a regularização do polo passivo no PJe, conforme dados informados ao ID 56168901. IV) Ordenar, em complemento ao item III, supra, que se expeça novo mandado citatório, a ser direcionado a Ronaldo Ribeiro Vieira e cumprido no endereço seguinte: “Rua Avenida Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, n.º 747, Praia da Baleia, Serra – ES”, para que: (A) No prazo de três dias, efetue o pagamento da dívida (CPC, art. 829); (B) Em caso de não promover o pagamento, deverá o executado, no mesmo prazo de três dias, indicar bens suficientes que garantam o valor da execução mais custas e honorários advocatícios (CPC, art. 829, § 2º); ou, querendo (C) No prazo de quinze dias, oferecer embargos à execução (CPC, art. 915), independentemente de penhora, caução ou depósito, porém, sem prejuízo da indicação de bens que garantam a dívida, sob pena de se sujeitar ao que o exequente indicar (CPC, art. 829, § 2º). A presente decisão servirá de mandado de citação, penhora e avaliação, observando a parte executada as advertências registradas anteriormente. Não efetuado o pagamento, o Oficial de Justiça procederá de imediato à penhora de bens e a sua avaliação, lavrando-se o respectivo auto e de tais atos intimando, na mesma oportunidade, a parte executada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Serra/ES, [data conforme assinatura eletrônica]. KELLY KIEFER Juíza de Direito