Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
AUTOR: PEDRO BARROS DE ALMEIDA FILHO, SIGO EMPREENDIMENTOS LTDA
REU: SIGO EMPREENDIMENTOS LTDA, PEDRO BARROS DE ALMEIDA FILHO Advogado do(a)
AUTOR: JEFFERSON CRETTON RIBEIRO - RJ126815 Advogados do(a)
AUTOR: CLAUDIO LUIS GOULART JUNIOR - ES20581, KYMBILLE LARISSA LOPES SIQUEIRA - ES26581 Advogados do(a)
REU: CLAUDIO LUIS GOULART JUNIOR - ES20581, KYMBILLE LARISSA LOPES SIQUEIRA - ES26581 Advogado do(a)
REU: JEFFERSON CRETTON RIBEIRO - RJ126815 S E N T E N Ç A Cuidam os autos de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por PEDRO BARROS DE ALMEIDA FILHO em face de SIGO EMPREENDIMENTOS LTDA, em que se discute a manutenção de posse e a revisão de contrato particular de promessa de compra e venda firmado pelas partes em 30/12/2014, referente ao apartamento nº 804 e duas vagas de garagem do Edifício Oliveira de Almeida, situado no Centro de Guarapari/ES, pelo valor nominal de R$ 440.000,00. Em sua exordial, o autor alega que adimpliu a quantia de R$ 279.615,56 e invoca a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial como fato obstativo à rescisão contratual e à retomada do imóvel, pugnando pela sua manutenção na posse do bem e pelo reconhecimento da nulidade da notificação extrajudicial de mora recebida por terceiro. A inicial veio instruída com os documentos de ID 16984392, contendo o instrumento contratual e comprovantes de pagamento. Citada, a ré ofereceu contestação c/c reconvenção. Preliminarmente, arguiu a incompetência territorial. No mérito, defende a validade da constituição em mora do devedor e a inaplicabilidade do adimplemento substancial face ao expressivo saldo devedor. Em sede de Reconvenção, postula a declaração de resolução do contrato por inadimplemento absoluto a partir de janeiro de 2016, a reintegração na posse do imóvel, a retenção de cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do pacto, o decote de débitos de IPTU e condomínio em aberto, além de indenização por fruição mensal fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. A peça de defesa e a reconvenção vieram acompanhadas de documentos, certidões de protesto e planilhas de evolução do débito. Réplica e contestação à reconvenção ofertadas pelo autor/reconvindo, rebatendo os argumentos e pugnando pela improcedência dos pleitos da ré. As decisões interlocutórias que apreciaram os pedidos de liminar possessória foram objeto de recursos de Agravo de Instrumento. O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo deu provimento aos recursos do autor para revogar as ordens de imissão provisória, assentando a necessidade de prévia e definitiva resolução judicial do contrato em cognição exauriente. Instadas as partes a especificarem provas, o autor manifestou desistência quanto à realização de perícia contábil e ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do feito. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo”, pode ocorrer em duas situações diferentes: quando não houver necessidade de produzir outras provas ou quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC. Na presente ação, o julgamento antecipado é cabível, eis que as provas documentais já apresentadas são suficientes para a formação do convencimento deste julgador e as partes não pretendem produzir outras provas. Antes de adentrar no mérito, cumpre apreciar a preliminar de incompetência territorial arguida pela ré/reconvinte. Em que pese a discussão acerca do foro de domicílio do comprador, constata-se que a lide principal e a reconvencional versam essencialmente sobre direito real e possessório incidentes sobre imóvel matriculado e situado na Comarca de Guarapari/ES. O artigo 47 do Código de Processo Civil fixa a competência absoluta do foro da situação da coisa para as ações possessórias e dominiais. Ademais, a eleição contratual do foro de Guarapari/ES coaduna-se com o local de cumprimento das obrigações, inexistindo prejuízo ao exercício da ampla defesa. Posto isso, REJEITO a preliminar. No mérito, passo à análise da ação principal e da reconvenção de forma integrada, face à prejudicialidade recíproca das matérias. A lide cinge-se em verificar a regularidade da notificação extrajudicial do devedor, a possibilidade de resolução do pacto por inadimplemento em face do volume das parcelas quitadas e a fixação das perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio. Acerca da notificação extrajudicial, o autor sustenta sua nulidade por ter o Aviso de Recebimento (AR) sido assinado por terceiro estranho à lide. Sem razão o demandante. Para fins de constituição em mora em promessas de compra e venda imobiliária, mostra-se válida e eficaz a notificação remetida via postal e entregue no endereço contratual fornecido pelo devedor, sendo prescindível a entrega em mãos próprias, em observância aos deveres anexos de cooperação e boa-fé objetiva. Entregue a correspondência no destino correto, considera-se perfectibilizada a interposição. A teor do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Na hipótese vertente, o inadimplemento das parcelas mensais e intermediárias a partir de janeiro de 2016 restou incontroverso. O próprio autor confessa a existência do saldo em aberto, limitando-se a invocar a Teoria do Adimplemento Substancial por ter pago a quantia nominal de R$ 279.615,56 frente ao valor total de R$ 440.000,00. Ocorre que o débito remanescente de R$ 160.384,44 equivale a mais de 36% do valor histórico do contrato. A aplicação da teoria do adimplemento substancial exige que a obrigação tenha sido cumprida em proporção quase integral, de modo que a resolução configure medida manifestamente desproporcional. O inadimplemento de mais de um terço do preço do imóvel por longo período afasta por completo a incidência do instituto, restando caracterizado o descumprimento absoluto do sinalagma e impondo-se o acolhimento do pedido reconvencional de resolução. Com o desfazimento da relação jurídica, as partes devem retornar ao status quo ante, o que importa na reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel e na restituição simples das parcelas pagas ao comprador, autorizados os decotes contratuais e legais a título de prejuízos indenizáveis. Saliente-se que os acórdãos dos agravos de instrumento apenas vedaram a modificação da posse na fase de conhecimento, sendo a imissão definitiva decorrência lógica da presente sentença resolutória. No que tange às perdas e danos postuladas na reconvenção, a fixação de cláusula penal compensatória no importe de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontra respaldo no artigo 408 do Código Civil, servindo como pré-fixação das despesas operacionais da construtora com o desfazimento do negócio por culpa do adquirente. Igualmente devida a condenação do comprador ao pagamento de indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação). O autor detém a posse direta do apartamento e usufrui do bem sem a devida contraprestação desde janeiro de 2016. A vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil) impõe a fixação de valor pelo tempo de uso gratuito, mostrando-se razoável o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, devido desde a data do inadimplemento até a efetiva desocupação. Por fim, os débitos tributários de IPTU e as contribuições condominiais em aberto acumulados durante o período de exercício da posse pelo autor possuem natureza propter rem e constituem obrigações inerentes ao uso da coisa. Destarte, assiste à ré/reconvinte o direito de deduzir tais encargos do montante a ser devolvido ao comprador, mediante comprovação documental dos valores inadimplidos em fase de liquidação. À luz do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na ação principal. Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão reconvencional para: DECLARAR a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda firmado pelas partes, por culpa exclusiva do autor/reconvindo PEDRO BARROS DE ALMEIDA FILHO; DETERMINAR a reintegração definitiva da ré/reconvinte SIGO EMPREENDIMENTOS LTDA na posse do imóvel identificado como apartamento nº 804 e vagas de garagem do Edifício Oliveira de Almeida, assinalando ao autor o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária do bem, sob pena de expedição de mandado de reintegração forçada e desalojamento compulsório por Oficial de Justiça; CONDENAR o autor/reconvindo ao pagamento da cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor atualizado do contrato; CONDENAR o autor/reconvindo ao pagamento de indenização por fruição mensal do imóvel, no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, contada a partir da data do inadimplemento (jan/2016) até a efetiva imissão da ré na posse do bem; AUTORIZAR a dedução e decote, por parte da ré/reconvinte, dos valores inadimplidos pelo autor a título de IPTU, cotas condominiais ordinárias e extraordinárias e custas de protesto de títulos vinculadas ao imóvel durante o período de sua ocupação, cujos montantes deverão ser apurados em liquidação de sentença; DETERMINAR que a ré/reconvinte procedez à restituição, de forma simples, do montante nominal pago pelo autor (R$ 279.615,56), o qual deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, autorizando-se a compensação recíproca integral entre o valor a ser devolvido e os créditos deferidos em favor da ré/reconvinte nos itens 3, 4 e 5 desta sentença. RESOLVO O MÉRITO nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. Ante a sucumbência mínima da ré/reconvinte na lide integrada, condeno o autor/reconvindo ao pagamento total das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais. Com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC, arbitro os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação (proveito econômico obtido pela reconvinte). PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Em caso de interposição de apelação,
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 0010323-41.2019.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas e cautelas de praxe. DILIGENCIE-SE. Guarapari/ES, data e horário da assinatura eletrônica. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Documento assinado eletronicamente)