Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: HYANES MOTA FURLANI, POLLIANY LIRIO DE OLIVEIRA
REQUERIDO: MIRANTE DA VILA SPE EMPREENDIMENTOS LTDA, MASSA FALIDA DE D'ANGELO CONSTRUTORA EIRELI Advogado do(a)
REQUERENTE: ALEXANDRE ANACLETO ALVES - ES18265 Advogado do(a)
REQUERIDO: GIANCARLO LAGE MARTINS TROTTA - ES19278 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492561 PROCESSO Nº 0017070-38.2014.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação ajuizada por comprador de imóvel em face da incorporadora e da construtora, na qual pleiteia a reparação de danos decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta. A parte autora alega que celebrou contrato de promessa de compra e venda em 27/01/2012 para aquisição do apartamento nº 708 do Edifício Pedra Azul, com previsão de entrega em abril de 2013. Sustenta que, apesar da cláusula de tolerância de 180 dias úteis e das sucessivas prorrogações justificadas por chuvas e greves, o imóvel somente foi disponibilizado anos depois, caracterizando atraso abusivo. Afirma, ainda, a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, da incidência do INCC após a conclusão da obra e da cobrança da taxa de evolução de obra durante o período de mora das rés. Requereu, dentre outros pedidos, a restituição dos valores pagos, lucros cessantes, indenização por danos morais e a inversão da cláusula penal em seu favor. O pedido de tutela de urgência foi inicialmente indeferido, mas, em sede de agravo de instrumento, o Tribunal de Justiça determinou que as rés suportassem o pagamento da taxa de evolução da obra. Em contestação apresentada às fls. 171/187, as requeridas suscitaram preliminares de ilegitimidade passiva da construtora e de inépcia da inicial. No mérito, defenderam a validade da cláusula de tolerância, alegando que o atraso decorreu de eventos de força maior, como chuvas intensas e greves, além da licitude da cobrança da comissão de corretagem e da aplicação do INCC, impugnando, ainda, os pedidos indenizatórios. Em réplica (fls. 255/280), a parte autora refutou as preliminares, sustentando a responsabilidade solidária das rés e afirmando que chuvas e greves constituem riscos inerentes à atividade empresarial, incapazes de afastar a mora contratual. Termo de Audiência, fl. 296. Memoriais, fls. 313/325 e 327/338. É o relatório. Fundamento e decido. Revogo o despacho de fl. 739. 1 DAS PRELIMINARES 1.1 Da ilegitimidade passiva A preliminar não merece acolhimento. Embora a segunda requerida sustente não ter figurado como vendedora no contrato de promessa de compra e venda, verifica-se que participou diretamente da incorporação e da execução do empreendimento imobiliário, integrando a cadeia de fornecimento. Nas relações de consumo, a responsabilidade dos fornecedores é solidária, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor, respondendo todos aqueles que participaram da colocação do produto ou serviço no mercado. Além disso, observa-se que a construtora figura no instrumento contratual como representante da incorporadora, circunstância suficiente para atrair sua legitimidade passiva, incidindo, inclusive, a teoria da aparência. Rejeito, portanto, a preliminar. 1.2 Da inépcia da petição inicial Também não merece prosperar. A petição inicial atende aos requisitos previstos nos arts. 319 e 330 do Código de Processo Civil, contendo exposição dos fatos, fundamentos jurídicos, pedidos certos e determinados e documentos suficientes à compreensão da controvérsia. A eventual divergência quanto aos valores postulados constitui matéria de mérito, não acarretando a inépcia da inicial. Rejeito a preliminar. 2 DO MÉRITO Inicialmente, observa-se que a controvérsia decorre de típica relação de consumo, sendo plenamente aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor. A autora enquadra-se no conceito de consumidora previsto no art. 2º do CDC, enquanto as requeridas exercem atividade de incorporação e construção imobiliária, enquadrando-se como fornecedoras na forma do art. 3º do referido diploma. O contrato firmado entre as partes possui natureza de adesão, submetendo-se ao controle judicial de eventual abusividade de suas cláusulas, especialmente diante da vulnerabilidade do consumidor. 2.1 Da cláusula de tolerância para entrega do imóvel É de conhecimento que a construção de um edifício envolve obras de grande vulto, com inúmeras possibilidades de ocorrência de atraso devido a fatores alheios à vontade das partes, tais como problemas no solo, intempéries da natureza, dentre outros. Assim, não se afigura abusiva a estipulação de um prazo de tolerância, além daquele previsto no contrato, para a efetiva entrega das chaves, desde que tal prazo seja razoável. A jurisprudência é no sentido de considerar não abusiva a previsão de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega da obra, após o esgotamento do prazo ordinário, previsto no contrato, devendo-se prestigiar o princípio da pacta sunt servanda em situações como a dos presentes autos. Nesse sentido já se manifestou o c. STJ [STJ - AREsp 803953]. Todavia, a previsão contratual que confere à construtora direito à prorrogação por prazo indeterminado não segue a mesma sorte. Aceitar tal estipulação e facultar à construtora a possibilidade de prorrogar o prazo, a seu exclusivo critério, seria o mesmo que não impor prazo de cumprimento a obrigação, o que implicaria em extrema desigualdade contratual, causando total insegurança jurídica. Assim, imperioso o reconhecimento da abusividade da cláusula que prevê a prorrogação da entrega por prazo indeterminado, mantendo hígida a previsão do prazo de tolerância de 180 dias. 2.3 Da inversão da cláusula penal moratória Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em desfavor do fornecedor, caso ele incida em mora ou o inadimplemento. O c. STJ já decidiu pela possibilidade de inversão da cláusula penal moratória [STJ - REsp 1188716]. Portanto, uma vez comprovada a mora da construtora, que ocorrerá quando ultrapassados os 180 dias do prazo de tolerância, haverá a incidência da multa contratual em prol do requerente. 2.3 Da comissão de corretagem A parte autora sustenta ser indevida a cobrança da comissão de corretagem, requerendo a restituição dos valores pagos. O pedido, contudo, não merece acolhimento. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 938 (REsp nº 1.599.511/SP e REsp nº 1.551.956/SP), firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia informação clara acerca do preço total do imóvel e da forma de remuneração dos corretores. No caso dos autos, verifica-se que a cobrança da comissão de corretagem constou expressamente da contratação, inexistindo prova de que a autora tenha sido induzida a erro ou de que tenha havido ocultação do valor efetivamente pago. Também não se verifica hipótese de resolução do contrato por culpa das rés, circunstância que poderia justificar a restituição das verbas despendidas. Dessa forma, ausente qualquer ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem. 2.4 Dos juros de obra Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos a financiamento, os chamados juros de obra (ou taxa de evolução de obra) constituem encargos devidos pelo adquirente apenas durante o período regular de construção, isto é, enquanto a construtora observa o prazo contratualmente estabelecido para entrega do imóvel. A fase de construção, para o comprador, encerra-se com a disponibilização das chaves do imóvel, sendo ideal que tal marco ocorra concomitantemente à baixa da construção e à expedição do alvará de “habite-se”. A demora na regularização documental do empreendimento para obtenção do “habite-se” não pode ser imputada ao consumidor como fundamento para a manutenção de ônus financeiro relativo à taxa de evolução de obra, especialmente quando o imóvel já se encontra concluído e as chaves foram entregues. Nessa hipótese, os encargos decorrentes do atraso na regularização da obra devem ser suportados exclusivamente pela construtora, que deu causa à mora. No caso dos autos, a entrega das chaves ocorreu em 25 de setembro de 2015 (fl. 307), razão pela qual se mostra indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após esse marco temporal Assim, revela-se ilegítima a cobrança de juros de obra após a efetiva entrega das chaves ao adquirente. 2.5 Do dano moral Com relação ao pedido de danos morais, é evidente o sentimento de frustração da autora, que adquire a casa própria e não pode utilizá-lo de imediato, quando do fim do prazo estabelecido no contrato viu-se obrigado a esperar pela entrega do imóvel por tempo indeterminado, sem qualquer justificativa plausível. Não se trata de mero aborrecimento, mas de verdadeiro dano de natureza moral em razão de frustração daquele que quitou a sua obrigação na forma estipulada. Assim, estando presentes os requisitos autorizadores da condenação por responsabilidade civil, quais sejam, o evento danoso, o nexo de causalidade e a culpa do causador do dano, entendo ser devida a indenização por danos morais pleiteada na exordial, que deverá ter o seu quantum fixado levando em consideração a necessidade de se permitir que a indenização sirva de resposta para a vítima, bem como desestimular a prática de atos que possam causar prejuízo ao outro, pelo que arbitro o quantum indenizatório em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) declarar abusiva a cláusula contratual que autoriza a prorrogação do prazo de entrega por período indeterminado, mantendo-se válida apenas a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; b) reconhecer a mora das requeridas após o término do prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias, condenando-as ao pagamento da multa contratual prevista para a mora do comprador, mediante inversão da cláusula penal, em favor da autora. c) declarar indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, acrescido do prazo de tolerância, condenando as requeridas à restituição simples dos valores comprovadamente pagos pela autora a esse título. d) condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais); e) julgar improcedentes os pedidos de restituição da comissão de corretagem, bem como os demais pedidos não expressamente acolhidos. (i) a condenação por danos materiais deverá ser atualizada monetariamente desde cada desembolso pelo IPCA (art. 389, §1º, CC) até a citação, marco a partir do qual, por serem devidos também os juros de mora, deverá incidir a exclusivamente a taxa SELIC, na forma do art. 406, §1° do CC; e (ii) a indenização por danos morais com atualização desde arbitramento e juros de mora desde a citação, pela taxa SELIC, vedada a cumulação desta com outro índice, conforme art. 406, §1°, do CC. Em razão da sucumbência mínima da autora, condeno as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. VILA VELHA-ES, 30 de junho de 2026. MARÍLIA PEREIRA DE ABREU BASTOS Juiz(a) de Direito