Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO WATER PLAZA APART HOTEL
REQUERIDO: MARCOS ANTONIO OLIVEIRA, JCL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME Advogados do(a)
REQUERENTE: ENRICO SANTOS CORREA - ES9210, ERICA SARMENTO VALE - ES17479 Advogado do(a)
REQUERIDO: ELBA MARIA DO CARMO - ES1645 SENTENÇA (serve este ato como mandado/carta/ofício) 1. RELATÓRIO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492561 PROCESSO Nº 0016421-78.2011.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de cobrança ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO WATER PLAZA APART HOTEL em face de MARCOS ANTONIO OLIVEIRA e JCL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME (atual denominação de Latorre Construção e Incorporação Ltda), todos devidamente qualificados nos autos. O condomínio afirma que o primeiro requerido é proprietário da unidade autônoma nº 1407 e encontra-se em débito com as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias relativas ao período de 12/04/2008 a 12/06/2011, no valor total de R$37.163,29 (trinta e sete mil, cento e sessenta e três reais e vinte e nove centavos), atualizado até junho de 2011. A segunda requerida foi a empresa que construiu o imóvel e encontra-se como proprietária no Registro de Imóveis. Pleiteia, assim, a condenação dos réus ao pagamento do montante principal. A exordial foi instruída com documentos. Devidamente citado, o requerido Marcos Antonio Oliveira, apresentou contestação (fls. 305/313). Preliminarmente, sustenta a ocorrência de prescrição das parcelas compreendidas entre abril de 2008 e abril de 2013, vez que a citação efetivou-se em 03/05/2017. No mérito, alega que a cobrança é irregular pois o rateio não inclui a fração ideal de duas lojas localizadas no pavimento térreo, o que afastaria a liquidez da dívida. Alega ter sido, inclusive, objeto de anulação judicial da convenção de condomínio para impor ao condomínio ao recálculo as frações ideais das unidades. Assim, requer a improcedência dos pedidos. Réplica às fls. 382/393. O requerido Marcos Antonio apresentou comprovante de depósito das cotas condominiais no período de 13/01/2011 a 12/03/2018 (fls. 423/490) Devidamente citada, a segunda requerida apresentou contestação (fls. 494/500). Preliminarmente, arguiu a ilegitimidade passiva, vez que o primeiro requerido é proprietário do imóvel desde 1994. No mérito, reitera que o devedor da dívida é o primeiro requerido. Assim, pugna pela improcedência da ação. Réplica às fls. 503/505. A advogada da segunda requerida renunciou ao mandato (fls. 514). Intimada para constituir novo advogado (fls. 519), esta permaneceu silente (fls. 519v.). Convertidos os autos físicos em eletrônicos (ID 25777393). A primeira requerida apresentou peticionamento com o requerimento de prova emprestada consistente em laudo pericial produzido no processo nº 0004506-95.2012.8.08.0035, que analisou a contabilidade e a convenção do condomínio (declarada nula em outra ação). Na oportunidade requereu o restabelecimento do serviço de camareira e retirada do nome no sistema SERASA (ID 55487528). Intimada, a parte autora impugnou a inclusão da prova emprestada, sob o fundamento de que a apresentação de documentos novos só pode ser admitida nos termos do artigo 435 do CPC,desde que não haja má-fé, o que alega não ser o caso (ID 67127556). A decisão de ID 82067804 deferiu o pedido de utilização da prova emprestada produzida nos autos do processo nº 0004506-95.2012.8.08.0035 e indeferiu o pedido de restabelecimento do serviço de camareira. As partes apresentaram memoriais (IDs 92551972 e 92609934). É o relatório. Passo a decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO PRESCRIÇÃO Sustentou a ré a ocorrência de prescrição ante a demora na citação. Analisando a marcha processual, verifico que a ação foi proposta dentro do prazo legal e as diligências citatórias ocorreram dentro da normalidade do fluxo cartorário, não havendo desídia imputável exclusivamente à parte autora que justifique o reconhecimento da prescrição. Deste modo, REJEITO a prejudicial. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGUNDA REQUERIDA No que tange à análise da legitimidade passiva, esta deve ser percorrida sob a ótica da Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação são verificadas à luz das alegações contidas na petição inicial. Compulsando os autos, verifica-se que a ilegitimidade passiva da segunda requerida deve ser reconhecida, vez que a sua inclusão nos autos decorreu da sua propriedade sobre o imóvel no Registro de Imóveis, todavia, restou comprovado que o primeiro requerido comprou o imóvel, e mesmo não o tendo passado para o seu nome, é o possuidor direto, a quem cabe a cobrança das cotas condominiais em atraso. Ademais, não há registro nos autos de que a segunda requerida tenha contribuído para o ocorrido. Portanto, acolho a preliminar em face da JCL CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME (segunda requerida). DO MÉRITO Objetiva o requerente a condenação do primeiro requerido ao pagamento do valor total de R$37.163,29 (trinta e sete mil, cento e sessenta e três reais e vinte e nove centavos), atualizado até junho de 2011, referente ao inadimplemento das cotas condominiais dos meses de abril de 2008 a junho de 2011. Ao compulsar os autos, verifico que às fls. 154/168 foi juntado contrato de compra e venda em que o primeiro requerido figura como adquirente da unidade autônoma nº 1407, o que indica ser ele o devedor das cotas condominiais em atraso. Ademais, foi apresentado os boletos das cotas condominiais em nome do primeiro requerido, os quais demonstram o valor dos débitos mês a mês. Não obstante, o primeiro requerido confessou a inadimplência, ao argumento de que ela teria decorrido da discordância dos valores, que supostamente não seriam os valores reais, pois a cota condominial não teria sido rateada com duas sobrelojas. Ocorre que apesar de informar que a cobrança das cotas condominiais teriam sido a maior, não logrou êxito em comprová-la. Isto porque o requerido pugnou pela análise do laudo pericial juntado ao processo nº 0004506-95.2012.8.08.0035, para fins de provar a sua alegação de que seria inviável a fixação da cota condominial, na falta de fração ideal para todas as unidades (180 apartamentos e 02 lojas). Conquanto o expert tenha apontado a dificuldade em determinar a quota individual pela ausência da proporcionalidade dos gastos entre as frações ideais de cada condômino e por não constar as frações ideais das lojas que compõem o conjunto edificado (ID 55487545), não houve qualquer pronunciamento judicial declarando a invalidade das cobranças realizadas pelo condomínio sob tal fundamento. Nesse contexto, a discussão acerca da revisão do critério de rateio entre os condôminos, demandaria via processual própria, objetivo este que não se confunde com a natureza da ação de consignação em pagamento na qual foi realizada a perícia. De mais a mais, para exonerar-se da respectiva imputação, cabia à parte devedora demonstrar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu. O requerido apenas comprovou o pagamento do valor que entendia devido, via transferência em conta bancária do Condomínio, o que deverá ser abatido do débito do requerido, sem prejuízo dos encargos moratórios sobre o valor remanescente, que deverá ser apreciado em sede de liquidação. Portanto, diante da confissão da inadimplência e da ausência de prova de quitação integral do débito, a existência da dívida tornou-se incontroversa. Por conseguinte, a condenação do requerido ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas (art. 323 do CPC) é medida que se impõe, devendo ser deduzidos, em sede de liquidação, os valores comprovadamente pagos pelo réu ao longo dos anos. Ressalta-se que a procedência da demanda não obsta eventual discussão acerca do rateio das sobrelojas em demanda autônoma. Outrossim, a discordância quanto aos valores, por si só, não autoriza a interrupção dos pagamentos nem afasta a liquidez das obrigações aqui reconhecidas. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo procedente a pretensão autoral, resolvendo o mérito nos moldes do art. 487, inciso I do CPC, para condenar o primeiro requerido ao pagamento integral das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias relativas ao período de 12/04/2008 a 12/06/2011, bem como as parcelas vincendas até o início da execução, nos termos do art. 323 do CPC, com abatimento dos valores comprovadamente pagos por ele ao longo dos anos. Os juros de mora e correção monetária incidirão exclusivamente sobre a Taxa SELIC, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice (conforme REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024)." Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, certifique-se. Cumpridas as diligências e em nada mais havendo, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Diligencie-se. Vila Velha/ES, data da assinatura eletrônica. EDUARDO GERALDO DE MATOS Juiz de Direito (Ofício DM nº 0567/2026)