Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
REQUERENTE: EDILSON RANGEL DOS SANTOS
REQUERIDO: WELBERT MENDES ROSA S E N T E N Ç A
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 0002119-37.2021.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/ pedido indenizatório ajuizada por EDILSON RANGEL DOS SANTOS contra WELBERT MENDES ROSA. Alega a parte autora, na inicial, de fls. 02/06, instruída com documentos de fls. 07/13, em suma, que, em 06/09/2019, celebrou com o réu “contrato particular de promessa de compra e venda” tendo por objeto um terreno de 600 m² (seiscentos metros quadrados), situado na Av. São Paulo, s/n, Bairro Bela Vista, nesta cidade de Guarapari/ES, pelo preço de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais), a ser pago em 22 (vinte e duas) parcelas. Sustenta que o requerido tomou posse do imóvel na assinatura do contrato, mas tornou-se inadimplente a partir de fevereiro de 2021, sustando os cheques dados em pagamento. Requer, portanto, diante dos fatos delineados, a rescisão do contrato, com a reintegração na posse do imóvel, a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de cláusula penal e a condenação do réu ao pagamento de aluguel (taxa de fruição) pelo tempo de ocupação indevida. Em decisão, proferida às fls. 21/22-verso, o pedido de tutela de urgência restou indeferido. Devidamente citado, o requerido apresentou contestação c/c reconvenção, às fls. 34/46, com documentos de fls. 47/120, sustentando, sinteticamente, a exceção do contrato não cumprido, sob a alegação de que suspendeu os pagamentos porque o imóvel teria sido invadido por vizinhos (reduzindo a frente e fundos), o que inviabilizaria o acesso de caminhões para seu depósito de gás, e que a área seria, na verdade, uma "rua pública" segundo mapas da prefeitura. Afirmou, também, ter havido adimplemento substancial (pagamento de R$ 95.000,00) do contrato, fato que impediria a rescisão. Em sede de reconvenção, pugnou pela rescisão por culpa do autor, bem como pela devolução integral dos valores pagos, consubstanciados em R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) e indenização por benfeitorias (mediante a consecução de serviços de terraplanagem e instalação de manilhas, com o valor a ser apurado mediante perícia) com direito de retenção, e indenização por danos morais em importe não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Réplica e resposta à reconvenção apresentadas às fls. 122/124. As custas da reconvenção foram recolhidas no ID 39874877. Decisão saneadora proferida no ID 47462284, fixando os pontos controvertidos e deferindo prova pericial e oral - coleta de depoimento pessoal do demandante e prova testemunhal por ambas as partes. O laudo pericial foi carreado aos autos no ID 72572736 e no ID 77487541 foram apresentados esclarecimentos. Em decisão proferida no ID 79782123, rejeitou-se a impugnação ao laudo, determinou-se sua homologação e designou-se audiência de instrução e julgamento. Em audiência realizada em 12 de novembro de 2025, as partes foram instadas a ratificar as provas que pretendiam produzir. O autor pugnou pela desistência do depoimento pessoal do requerido, e a parte ré postulou pela oitiva de testemunha. Ato contínuo, homologou-se a desistência do depoimento pessoal do requerido e realizou-se a produção de prova oral, mediante a oitiva da testemunha Janilton Inácio da Silva, cujo depoimento foi colhido na forma audiovisual. Foi declarada, na sequência, encerrada a instrução processual e deferido o pedido de substituição das alegações finais por memoriais. Autor e réu-reconvinte apresentaram suas derradeiras razões escritas, respectivamente, no ID 83269289 e ID 84073507. É o relatório, em síntese. Decido. Ausentes questões preliminares ou questões processuais pendentes, incursiono no meritum causae. Cinge-se a controvérsia ora posta à verificação do inadimplemento contratual, da culpa pela rescisão da avença firmada entre as partes (se do autor ou do requerido) e das consequências jurídicas e econômicas do desfazimento do negócio. Antes de qualquer consideração sobre o tema de fundo, cumpre ressaltar que os contratos, ainda que sejam instrumentos firmados com o intuito de serem observados e cumpridos, possuem contingencialidades a que se sujeitam seus signatários, o que poderá acarretar a necessidade de sua extinção anômala. Quer dizer, não se contrata uma prestação para que esta não seja integralmente prestada, nem integralmente paga. Mas é inexorável considerar a possibilidade de descumprimento. Evidentemente que uma decisão dessa natureza deverá ser sopesada pelo objeto negocial e pelas prestações contratuais, sendo mais factível resolver somente contratos que não possam ser cumpridos após o inadimplemento. Privilegia-se, portanto, a execução perfeita da avença, caso isso seja possível, e para que ambas as opções sejam eficazmente consideradas, o instrumento contratual não poderá se descurar de previsões que deixem à disposição das partes alternativas em situações de violação do contrato, quer para executá-lo quer para resolvê-lo. Assentadas tais premissas, dessume-se, de início, que a relação jurídica entre as partes é incontroversa, materializada pelo contrato de compra e venda acostado aos autos. Nesse passo, verifico que a inadimplência também é fato incontroverso, eis que confessada pelo próprio requerido em sua defesa, ao admitir a sustação dos cheques e a suspensão dos pagamentos sob a justificativa de exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido). A despeito de consignado na tese defensiva que o imóvel objeto do pacto conteria vícios que inviabilizariam seu uso - consubstanciados na invasão de área por vizinhos, na impossibilidade de acesso de caminhões e na natureza pública do imóvel -, tais alegações foram cabalmente refutadas pela prova técnica produzida sob o crivo do contraditório. Com efeito, infere-se das principais constatações contidas no laudo pericial, que o contrato previa uma área estimada de 600,00 m² (seiscentos metros quadrados), todavia, a medição in loco apurou uma área real de 617,41m² (seiscentos e dezessete metros quadrados e quarenta e um decímetros quadrados). Portanto, é evidente que o réu detinha posse sobre área superior àquela objeto da aquisição. Quanto a acessibilidade do imóvel, o Ilmo. Perito verificou que, embora tenha havido uma redução de 30 cm na testada frontal, devido a um muro vizinho, a entrada remanescente possui 5,70 metros de largura. O expert atestou tecnicamente que tal largura é suficiente para o acesso de veículos de médio porte, como caminhões trucados (padrão 2,50m a 2,80m de largura) utilizados para transporte de gás, finalidade pretendida pelo requerido-reconvinte. No particular, o depoimento da testemunha colhido em audiência de instrução, no sentido de que haveria dificuldade de manobra do veículo, não possui o condão de infirmar a prova técnica de engenharia. Como visto, a prova técnica concluiu, com base em elementos objetivos, que a geometria do imóvel é compatível com a planta apresentada, sendo este funcional para o uso pretendido. Quanto a natureza do bem, a perícia também afastou a alegação de que o terreno seria uma "rua pública". O expert verificou, inclusive por histórico de imagens de satélite que remontam ao ano de 2005, que o local possui ocupação consolidada como lote privado há décadas, não havendo indícios de utilização como via pública funcional, em que pese constasse no fragmento de planta obtida junto a municipalidade a previsão de uma via pública entre as quadras. Constatou-se que o crescimento urbano, com a consolidação das ocupações, culminou no fato de que a via prevista no referido projetou não se concretizou fisicamente no local. Portanto, não havendo vício no objeto do contrato e restando comprovada a higidez do imóvel para o fim a que se destinava, a suspensão dos pagamentos pelo requerido revela-se injustificada, caracterizando inadimplemento voluntário e culposo. E, embora alegue o adimplemento substancial do contrato, tal tese também deve ser rechaçada. Com efeito, o pagamento do importe equivalente a R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) em um contrato que estabelece o preço global equivalente a R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais) representa cerca de 60% da obrigação. A esse respeito, cumpre o registro de que, ao longo do tempo, vem se consolidando entendimento em relação ao cumprimento substancial do contrato pelo Superior Tribunal de Justiça, com vistas especialmente a elencar critérios para a aplicação da teoria, que tem o condão, de fato, de afastar o direito à resolução contratual exercitado pelo credor com fulcro no art. 475, do Código Civil. Em julgamento paradigmático, a Augusta Corte Especial assentou que o julgamento sobre a aplicação do adimplemento substancial não está adstrito apenas ao critério quantitativo - especialmente porque a jurisprudência sempre oscilou com relação ao exame do requisito objetivo - na medida em que devem ser considerados outros elementos que envolvem a contratação sub examine através de uma análise qualitativa. Destarte, consignou o STJ que "a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução" (REsp n. 1.236.960/RN, rel. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19/11/2019, DJe de 5/12/2019). Entretanto, in casu, a controvérsia ora discutida não se subsume aos requisitos acima elencados. Afinal, a análise dos requisitos exigidos pela Corte Superior revela a total inaplicabilidade da teoria. De início, infere-se que a prestação realizada foi imperfeita e insuficiente para satisfazer o interesse do credor. O pagamento de R$ 95.000,00 em um contrato cujo preço estabelecido constitui-se de R$ 160.000,00 representa, consoante externado, o cumprimento de apenas cerca de 60% da obrigação principal. Resta, assim, um saldo devedor expressivo (superior a 40% do valor nominal), o que frustra a legítima expectativa do vendedor de recebimento do preço. Repise-se, o inadimplemento não é insignificante. Aqui o montante inadimplido é robusto, alcançando grande parte do preço ajustado pela venda do imóvel, o que afasta a premissa de que o rompimento do vínculo seria medida desproporcional. De igual maneira, a conduta do requerido demonstrou ausência de diligência em adimplir integralmente a obrigação. Na hipótese, o réu optou pela via da autotutela, sustando unilateralmente os cheques e cessando os pagamentos a partir de fevereiro de 2021. Igualmente, a justificativa apresentada para a interrupção do pagamento foi elidida pela prova técnica. De mais a mais, a aplicação da teoria do contrato não cumprido geraria grave desequilíbrio contratual, pois permitiria ao réu usufruir do imóvel mediante pagamento de valor compatível, aproximadamente, com a metade do preço, enquanto o autor amargaria prejuízo financeiro e a indisponibilidade do bem, ferindo, assim, a comutatividade do pacto de compra e venda. No que tange a existência de outros remédios menos gravosos, vale pontuar que a resolução é, diante das peculiaridades do caso concreto, o remédio adequado previsto no art. 475 do Código Civil - e na própria cláusula 3.3 do contrato - para casos de violação positiva do pacto. Outrossim, a extinção da relação obrigacional é a medida que se apresenta de maior utilidade para restabelecer o status quo ante. Não há que se falar em preservação do contrato quando este se tornou instrumento de lesão ao patrimônio do vendedor/credor. Por todas essas razões, impõe-se a resolução do contrato por culpa do promitente comprador, com o retorno das partes ao status quo ante e a consequente reintegração de posse em favor do autor. Nesse sentido, com relação aos consectários da resolução, extrai-se da exordial que pretende o demandante a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de cláusula penal e a condenação do réu ao pagamento de aluguel (taxa de fruição) pelo tempo de ocupação indevida. No que pertine a retenção de valores, a cláusula 3.3 do contrato prevê a retenção de 20% dos valores pagos a título de cláusula penal compensatória. Não havendo comprovação de ilegalidade da disposição contratual, o percentual apresenta-se como devido para compensar os custos operacionais e administrativos do vendedor. À guisa de reforço, registre-se que se consolidou, na retenção de percentual sobre o montante quitado pela parte requerida, como razoável, em resolução do contrato por culpa do comprador, o arbitramento de percentual entre 10% e 25%, consoante entendimento pacificado na Súmula n. 543, do STJ. Embora tal entendimento seja aplicável às resoluções de compra e venda de imóvel submetidas aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, o que não se amolda ao presente caso, denota a razoabilidade do percentual estipulado entre os particulares. Com relação à taxa de fruição, esta também se apresenta como devida. A ausência de verba indenizatória deste jaez a ser fixada em favor do demandante importaria em enriquecimento sem causa da parte adversa, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, nos moldes do art. 884, do CC. Com outras palavras, há de se reconhecer que o autor/vendedor não auferiu os frutos civis de seu imóvel durante o período em que a parte requerida/compradora lá exercia a posse. Presume-se, nesses casos, o proveito econômico auferido capaz de ensejar a recomposição a título de fruição do imóvel. Em casos análogos, a Augusta Corte Especial possui entendimento no sentido de que “decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida” (AgInt no REsp 1.216.477/RS, rel. Lázaro Guimarães Desembargador Convocado do TRF 5ª Região -, relª. p/ acórdão Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 10/04/2018, DJe 07/06/2018). Reconhece o c. STJ, inclusive, que prescindível o pedido explícito na inicial nesse sentido, vez que "(...) o ressarcimento pela ocupação do imóvel
trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum" (REsp n. 1.731.753/SP, rel. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 9/5/2023, DJe de 12/5/2023). Portanto, a taxa de fruição mensal deve ser fixada em 1% (um por cento) sobre o valor do contrato, eis que referido percentual apresenta-se proporcional e razoável, a incidir desde a data da inadimplência (fevereiro de 2021) até a data da efetiva retomada do imóvel pelo vendedor/autor. À guisa de desfecho, impõe-se consignar que a cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição é perfeitamente possível, pois possuem naturezas distintas. Aquela representa sanção pecuniária pela infração contratual, enquanto esta indeniza a indisponibilidade do uso e plena fruição do bem no período de inadimplemento. Por conseguinte, a pretensão reconvencional deve ser julgada improcedente. Como visto, constatou-se a culpa pela rescisão decorreu de conduta do comprador, réu/reconvinte, conforme exaustivamente fundamentado. E, quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, a perícia técnica foi taxativa ao constatar a inexistência de benfeitorias indenizáveis. Nesse contexto, destaque-se que o perito encontrou no local apenas manilhas de concreto não instaladas e vegetação densa, sem sinais de terraplanagem efetiva ou aproveitável. Logo, não havendo benfeitorias úteis ou necessárias comprovadas, não há direito à indenização ou retenção. Igualmente improcedente, por fim, o pedido de indenização por danos morais, pois, como visto, os transtornos narrados decorreram da própria inadimplência do reconvinte no caso em apreço, não havendo ato ilícito praticado pelo demandante a ensejar o abalo moral indenizável. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).
Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva do requerido; (ii) reintegrar o autor na posse do imóvel descrito na inicial, concedendo ao réu o prazo voluntário de 15 (quinze) dias para desocupação, sob pena de expedição de mandado de reintegração compulsória; (iii) autorizar o autor a reter 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo réu, a título de cláusula penal, devendo o montante pago ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso até a data da efetiva restituição ou compensação; (iv) condenar o réu ao pagamento de indenização por dano material, consubstanciada em taxa de fruição, no importe de 1% (um por cento) do valor do contrato por mês de ocupação, devida desde a data do inadimplemento (fevereiro de 2021) até a efetiva desocupação do imóvel. As parcelas vencidas antes da citação serão corrigidas monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) a partir da data de cada efetivo prejuízo (mês a mês, Súmula 43/STJ) até a data da citação. A partir da citação (CC, art. 405), inclusive, e até o efetivo pagamento, sobre o montante apurado e sobre as parcelas vencidas no curso da lide, incidirá exclusivamente a taxa Selic, que já engloba juros moratórios e correção monetária, sendo vedada sua cumulação com qualquer outro índice (REsp n. 1.795.982/SP, Corte Especial, DJe 23/10/2024); (v) autorizar a compensação entre os valores a serem restituídos ao réu (item "iii") e o montante devido a título de taxa de fruição (item "iv"), apurando-se o saldo em fase própria de liquidação de sentença. Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º, do CPC. Julgo improcedente o pleito reconvencional. Condeno o reconvinte ao pagamento das custas remanescentes da reconvenção, caso existam, e em honorários advocatícios, que fixo também em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado do pedido reconvencional, na forma do art. 85, §2º, do CPC. Julgo extinto o processo e a reconvenção, ambos com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis.(TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -