Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Comarca de Goiânia – GO 6ª Vara Cível Avenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120 Processo n.º: 5669316-49.2021.8.09.0051 Promovente: Condominio Hipica Parque Residencial Promovido (a): Valdir Costa Araujo DECISÃO Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO HÍPICA PARQUE RESIDENCIAL em face de VALDIR COSTA ARAÚJO e MARLENE FRANCELINO ARAÚJO, objetivando a satisfação de débitos condominiais de natureza propter rem, relativos ao Apartamento nº 1204, Torre A, do Condomínio Hípica Parque Residencial, situado à Rua Itumbiara, s/n, Quadra 146, Lote 1/7, Cidade Jardim, Goiânia-GO. Em seguida, vieram-me os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. A questão posta a exame neste momento diz respeito ao reiterado descumprimento, pela parte exequente, das determinações proferidas por este Juízo para que fosse apresentada documentação hábil a demonstrar, com precisão e suficiência, a situação registral da unidade autônoma objeto da execução, como condição indispensável à retomada e à regularização do ato constritivo. O histórico processual é elucidativo e não deixa margem para dúvidas quanto à conduta adotada pela exequente ao longo das etapas subsequentes às determinações judiciais. No evento nº 127, este Juízo, ao tomar o feito à ordem e tornar sem efeito o termo de penhora lavrado no evento nº 90 — que havia recaído indevidamente sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 151.775, correspondente à matrícula-mãe do empreendimento, e não especificamente sobre a unidade autônoma dos executados —, determinou expressamente à exequente que juntasse, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, seja a matrícula individualizada da unidade, seja, não existindo esta, certidão detalhada da situação registral do Apartamento nº 1204, Torre A, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, certificando também a inexistência de matrícula própria para a unidade. A imposição da dupla alternativa não foi acidental nem supérflua. Ao contrário, decorreu da constatação de que a correta delimitação do objeto da penhora exige, necessariamente, que o juízo detenha certeza acerca da situação registral do bem, seja para determinar a penhora sobre a matrícula individualizada, se existente, seja para autorizar a constrição sobre os direitos aquisitivos ou fração ideal da unidade na matrícula-mãe, hipótese que pressupõe, por sua vez, a certificação oficial de que a individualização ainda não se completou. Trata-se, em ambos os casos, de dado que somente o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, no exercício de sua fé pública, está apto a atestar com a segurança e a eficácia jurídica que o ato constritivo demanda. Em resposta à determinação do evento nº 127, a exequente, no evento nº 129, limitou-se a juntar a certidão da matrícula-mãe nº 151.775. Não apresentou, contudo, a certidão individualizada da unidade — o que seria suficiente caso ela existisse — nem tampouco obteve e juntou a certidão detalhada emitida pelo cartório competente certificando, com valor oficial e vinculante, a inexistência de matrícula própria para o Apartamento nº 1204, Torre A. Em seguida, ao invés de cumprir integralmente o determinado, a exequente, no evento nº 133, requereu a expedição de mandado de avaliação do imóvel, como se a questão registral já estivesse resolvida. No evento nº 137, a exequente formulou pedido de dispensa da certidão detalhada, argumentando, em síntese, que a própria matrícula-mãe, ao listar outras unidades com matrículas individualizadas sem mencionar a unidade 1204 da Torre A, demonstraria suficientemente a ausência de individualização. O argumento, embora compreensível do ponto de vista do interesse da parte, não encontra respaldo jurídico adequado. Isso porque a ausência de referência a uma unidade em um documento não equivale, em termos probatórios, à certificação oficial de que aquela unidade não possui matrícula. O raciocínio a contrario sensu que a exequente pretende aplicar — ou seja, se a matrícula não menciona a unidade, então ela não existe — é insuficiente para fins de segurança registral, pois desconsidera a possibilidade de erros, omissões, registros incompletos, ou até mesmo a existência de matrícula aberta em outra circunscrição ou sob denominação distinta da esperada. Este Juízo, no evento nº 139, indeferiu o pedido de dispensa e manteve a exigência, conferindo novo prazo para o cumprimento integral da determinação. A decisão foi clara ao explicitar que a certidão registral expedida pelo Cartório tem por finalidade justamente assegurar a correspondência entre o objeto da execução e o imóvel constrito, conferindo ao processo a transparência e a segurança que o ato constritivo exige. Na mesma oportunidade, ressaltou-se que, havendo matrícula individualizada, a penhora deveria recair sobre ela; não havendo, seria imprescindível certidão detalhada que atestasse essa inexistência. A exequente, no evento nº 142, requereu a dilação do prazo — o que foi deferido — e, adicionalmente, pleiteou a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para viabilizar a obtenção do documento. Quanto a este último pedido, o Juízo, no evento nº 144, indeferiu a expedição do ofício, por ser encargo que compete à parte promover diretamente, por via administrativa, concedendo, contudo, novo prazo suplementar. Portanto, ao longo do procedimento, a exequente foi contemplada com três oportunidades distintas para cumprir a determinação — o prazo originário fixado no evento nº 127, o prazo concedido no evento nº 139 e o prazo adicional deferido no evento nº 144 —, totalizando um período considerável para a obtenção e juntada da documentação exigida. Não obstante, no evento nº 147, a exequente apresentou, uma vez mais, certidão atualizada da matrícula-mãe nº 151.775, como se este documento, por si só, fosse suficiente para atender ao comando judicial. A conduta da exequente revela um padrão que se repete ao longo do processo: a cada intimação para o cumprimento integral da ordem, a parte apresenta o mesmo documento — a matrícula-mãe — sem jamais diligenciar para obter a certidão específica que foi determinada, seja a matrícula individualizada da unidade, seja a certidão cartorária certificando oficialmente sua inexistência. Não se trata de mero formalismo ou de apego excessivo a requisitos burocrátricos. A exigência de certidão específica do Cartório de Registro de Imóveis repousa em sólido fundamento jurídico. O Cartório de Registro de Imóveis, investido de fé pública nos termos dos artigos 1º e 3º da Lei nº 6.015/73, é o único órgão dotado de competência para atestar, com eficácia erga omnes, a situação registral de um imóvel. A certidão por ele expedida goza de presunção de veracidade e completude, nos termos do artigo 19 da mesma lei, não podendo ser substituída por documentos produzidos pela própria parte interessada, ainda que se trate de reprodução autêntica da matrícula. A fé pública registral não é atributo que se transfere ao interessado; ela reside no ato praticado pelo Oficial, no exercício regular de suas funções. Nessa perspectiva, a interpretação que a exequente faz da matrícula-mãe — sustentando que a ausência de menção à unidade 1204 da Torre A na coluna de abertura de matrículas demonstraria a inexistência de individualização — é uma inferência da própria parte sobre o conteúdo de um documento que ela mesma apresenta, o que não tem a força probante de uma certidão oficial. A análise da matrícula juntada nos autos (evento nº 147, arquivo nº 02) revela, inclusive, que outras unidades do empreendimento possuem matrículas individualizadas devidamente averbadas — como os apartamentos 204 da Torre B (matrícula nº 284.147), 1401 da Torre B (matrícula nº 338.621), entre outros —, circunstância que não exclui a possibilidade de que a unidade 1204 da Torre A também tenha sido objeto de abertura de matrícula em momento posterior ou mediante procedimento não refletido na certidão apresentada. Somente o Cartório, mediante pesquisa completa em seus registros e na respectiva ficha auxiliar, pode atestar com segurança a situação atual e definitiva da referida unidade. A relevância dessa cautela se acentua quando se considera que a penhora é ato de constrição patrimonial com efeitos que se projetam sobre terceiros e sobre o próprio registro imobiliário. A averbação da penhora, prevista no artigo 844 do Código de Processo Civil, pressupõe a correta identificação do bem sobre o qual a constrição recai, seja por sua matrícula individualizada, seja pela descrição precisa da fração ideal na matrícula-mãe acompanhada de certificação oficial de inexistência de matrícula própria. A ausência dessa documentação adequada impede que o ato constritivo seja formalizado com a necessária segurança jurídica, expondo o processo ao risco de nulidades futuras, impugnações por parte dos executados ou de terceiros, e ao comprometimento da efetividade da própria execução. Cabe sublinhar, ademais, que o princípio da cooperação, insculpido no artigo 6º do Código de Processo Civil, impõe às partes o dever de contribuir ativamente para o desenvolvimento regular e eficiente do processo, colaborando para a obtenção da tutela jurisdicional justa e célere. A reiterada apresentação de documento sabidamente insuficiente para o atendimento da determinação judicial, sem qualquer explicação concreta acerca da impossibilidade de obtenção da certidão cartorária exigida, representa comportamento incompatível com o dever de cooperação que a lei processual impõe a todos os sujeitos do processo. A parte não pode, invocando interpretação conveniente acerca da suficiência de um documento que ela mesma escolhe apresentar, substituir-se ao juízo na definição de quais documentos atendem às condições por este estabelecidas para o prosseguimento da execução. Relembre-se, por fim, que o princípio da responsabilidade patrimonial, previsto no artigo 789 do Código de Processo Civil, apenas autoriza a constrição de bens do devedor, e não de quaisquer bens vagamente associados ao empreendimento condominial. A precisão na identificação do bem penhorado não é exigência acessória, mas condição de validade do próprio ato constritivo. O juízo não pode substituir-se ao Cartório de Registro de Imóveis na tarefa de certificar a situação registral de um imóvel, nem pode fundar a penhora em inferências extraídas pela parte interessada de documentos por ela mesma selecionados e apresentados. Diante do exposto, indefiro o pedido de penhora do imóvel formulado pela exequente, ante o descumprimento reiterado e injustificado das determinações judiciais que condicionaram a retomada do ato constritivo à apresentação da certidão registral adequada, conforme precisamente determinado nos eventos nº 127, 139 e 144. A presente decisão não impede a renovação do pleito, desde que a exequente apresente, com a devida antecedência, a certidão individualizada do Apartamento nº 1204, Torre A, do Condomínio Hípica Parque Residencial, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia-GO, ou, na hipótese de inexistência de matrícula individualizada, certidão detalhada da situação registral da referida unidade, emitida pelo mesmo cartório, com a expressa e oficial certificação da inexistência de matrícula própria, nos exatos termos determinados por este Juízo. Por fim, intime-se a parte exequente para requerer o que reputar oportuno, no prazo de 15 (quinze) dias. Intime-se. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSA Juiz de Direito