Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO Goiânia - 3ª UPJ Varas Cíveis: 6ª, 7ª, 8ª, 9ª, 10ª e 11ª Gabinete da 9ª Vara Cível AVENIDA OLINDA - Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04 PARK LOZANDES - GOIÂNIA - Estado de Goiás Cep: 74884120 - (62) 3018-6684 PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Monitória Processo nº: 0140120-02.2009.8.09.0051 Promovente (s): IMOBILIARIA SAO SEBASTIAO Promovido (s): Espólio de Ana Bento de Moraes (Inventariante: Kizzy Moraes de Almeida) Esta sentença tem força de mandado/ofício nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial do Poder Judiciário do Estado de Goiás (Provimento nº 48, de 28 de janeiro de 2021). SENTENÇA IMOBILIÁRIA SÃO SEBASTIÃO LTDA. e ESPÓLIO DE SEBASTIÃO RODRIGUES DE MELO, ajuizaram a presente AÇÃO MONITÓRIA em face de ANA BENTO DE MORAES e RESIDENCIAL NUNES DE MORAES EMPREENDIMENTOS LTDA., partes qualificadas. Na petição inicial (evento 03, mov. 01) os autores narram que a requerida Ana Bento de Moraes contratou com Sebastião Rodrigues de Melo uma parceria para a realização de um empreendimento imobiliário, consistente no parcelamento de solo urbano (loteamento), envolvendo a implantação, execução de obras de infraestrutura, administração de vendas e administração da carteira de recebimento e cobrança. Afirmam que a parceria foi materializada por meio de quatro contratos: um "Contrato-mãe" (1/4), que estabelecia as regras gerais e a remuneração; um contrato para execução de projeto e obras (2/4); um contrato de administração de venda (3/4); e um contrato de administração de carteira (4/4). Sustentam que, com o falecimento de Sebastião Rodrigues de Melo, sua posição contratual foi assumida pela Imobiliária São Sebastião Ltda., e a posição da contratante Ana Bento de Moraes foi transferida para a empresa por ela constituída, Residencial Nunes de Moraes Empreendimentos Ltda. Asseveram que cumpriram todas as suas obrigações contratuais, mas que a Quadra 04, com 17.801,25m², foi comercializada diretamente pela parte requerida sem o repasse do percentual devido. Requerem o pagamento da quantia de R$ 693.000,00 (seiscentos e noventa e três mil reais), correspondente a 45% (quarenta e cinco por cento) do valor de venda da referida quadra, que teria sido alienada por R$ 1.540.000,00 (um milhão, quinhentos e quarenta mil reais). No evento 03, mov. 10, foi proferido despacho, determinando a expedição de mandado de pagamento no prazo de 15(quinze) dias ou oferecimento de embargos. No evento 03, mov. 21, a requerida Residencial Nunes de Moraes Empreendimentos Ltda. apresentou Embargos Monitórios. Em sede preliminar, arguiu a conexão com outras ações em trâmite na 9ª Vara Cível de Goiânia, a ilegitimidade ativa da Imobiliária São Sebastião Ltda., por não ser parte nos contratos originais, e a ilegitimidade ativa do Espólio de Sebastião Rodrigues de Melo, pois o inventário já havia sido encerrado em 2003. No mérito, defendeu que os contratos eram provisórios, personalíssimos (intuitu personae) e foram extintos com a morte de Sebastião Rodrigues de Melo, bem como pelo término do prazo de vigência de cinco anos. Argumentou a exceção do contrato não cumprido, alegando que os autores não prestaram os serviços devidos. Sustentou que a Quadra 04 sempre esteve excluída da parceria e que a cobrança é indevida, configurando litigância de má-fé. No evento 03, mov. 32, a requerida Ana Bento de Moraes também apresentou Embargos Monitórios. Preliminarmente, suscitou a carência de ação por falta de interesse de agir, a conexão de ações e a ilegitimidade de parte do Espólio. No mérito, reiterou as teses de extinção do contrato pelo prazo e pela morte do contratado, a natureza personalíssima da avença e o descumprimento das obrigações pelos autores, afirmando que a Quadra 04 nunca foi objeto da parceria. No evento 03, mov. 51, os autores apresentaram impugnação aos embargos da Residencial Nunes de Moraes Empreendimentos Ltda. Refutaram as preliminares, defendendo sua legitimidade e o interesse de agir, e negaram a conexão. No mérito, reafirmaram que detêm o direito a 45% (quarenta e cinco por cento) sobre o empreendimento, que a Quadra 04 integrava a parceria e que cumpriram suas obrigações. No evento 03, mov. 54, os autores impugnaram os embargos de Ana Bento de Moraes, reiterando os argumentos já expostos na impugnação anterior e defendendo a procedência do pedido monitório. No evento 15, foi proferida decisão que, reconhecendo a conexão com a Ação de Prestação de Contas (processo n. 200501880466), declinou da competência e determinou a remessa dos autos à 9ª Vara Cível desta Comarca. No 03, mov. 79, em decisão proferida em 15 de junho de 2012, o juízo da 2ª Vara Cível declinou da competência em favor desta 9ª Vara Cível, reconhecendo a conexão com a Ação de Prestação de Contas. Após a redistribuição, sobreveio notícia do falecimento da requerida Ana Bento de Moraes (evento 42), sendo determinada a regularização do polo passivo (evento 45). No evento 50, os autores requereram a substituição processual pelo Espólio de Ana Bento de Moraes, representado pela inventariante Kizzy Moraes de Almeida, o que foi deferido no evento 52. No evento 91, o processo foi extinto sem resolução de mérito por abandono, decisão esta que foi cassada em sede de apelação (evento 128), determinando-se o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento. Procedida a regularização, foi designada audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram colhidos os depoimentos pessoais e ouvidos informantes (eventos 292/294). As partes apresentaram alegações finais, conforme eventos 296 e 297. Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Observados e obedecidos todos os requisitos processuais, encontram-se os autos prontos à entrega da prestação jurisdicional. Antes de adentrar ao mérito, impõe-se a análise das preliminares suscitadas, previstas no artigo 337 do Código de Processo Civil (CPC). Da conexão As requeridas arguiram a existência de conexão com outras demandas que tramitavam perante a 9ª Vara Cível desta Comarca, notadamente a Ação de Prestação de Contas (processo nº 200501880466). A questão já foi devidamente apreciada e resolvida pela decisão do evento 03, mov. 79, que reconheceu a conexão e determinou a redistribuição do feito a este juízo, encontrando-se, portanto, preclusa. Destarte, nada mais há a deliberar sobre o tema. Da ilegitimidade ativa As embargantes sustentam a ilegitimidade ativa tanto da Imobiliária São Sebastião Ltda. quanto do Espólio de Sebastião Rodrigues de Melo. Quanto à imobiliária, argumentam que os contratos originários foram firmados em caráter personalíssimo com o Sr. Sebastião Rodrigues de Melo, pessoa física, e que não houve cessão contratual válida. No que tange ao espólio, defendem que este se extinguiu com o fim do inventário em 2003, não possuindo mais legitimidade para figurar em juízo. A preliminar, em sua essência, confunde-se com o próprio mérito da causa. A análise sobre a existência, validade e os efeitos da sucessão contratual, seja pela morte do contratante originário ou por suposta cessão de posição à pessoa jurídica, é a questão central a ser dirimida para aferir o direito ao crédito pleiteado. A legitimidade para a causa deve ser analisada conforme a Teoria da Asserção, segundo a qual as condições da ação são verificadas em abstrato, com base nas alegações contidas na petição inicial. Os autores afirmam que a imobiliária sucedeu o contratado falecido e que o espólio figura na lide para anuir com a sub-rogação. A verificação se essa sucessão de fato ocorreu e se gerou o direito pleiteado é matéria de mérito. Se, ao final, restar comprovado que os autores não são os titulares do direito, o pedido será julgado improcedente, e não extinto sem resolução de mérito por ilegitimidade. Isto posto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. Da falta de interesse processual A requerida Ana Bento de Moraes argui a carência de ação por falta de interesse de agir, ao argumento de que a Quadra 04, objeto da cobrança, nunca integrou a parceria, tendo sido excluída expressamente em acordo posterior. Tal alegação, similarmente à preliminar de ilegitimidade, imiscui-se com o mérito da controvérsia. O interesse processual, sob o binômio necessidade-adequação, está presente, pois os autores buscam a tutela jurisdicional por meio da via monitória, adequada para a cobrança de quantia baseada em prova escrita, para satisfazer um crédito que alegam existir. A discussão sobre se a Quadra 04 integra ou não o objeto do contrato de parceria é o cerne do mérito e com ele será analisada. Destarte, rejeito a preliminar. Do mérito. Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. A controvérsia central reside em definir se os autores possuem direito de crédito correspondente a 45% (quarenta e cinco por cento) sobre o valor da venda da Quadra 04 do Loteamento Residencial Nunes de Morais, com base nos contratos de parceria firmados em 1999. Os autores sustentam que a parceria abrangia todo o empreendimento, incluindo a Quadra 04, e que, tendo cumprido suas obrigações de implantação e regularização do loteamento, fazem jus à remuneração pactuada. A prova escrita que embasa a monitória são os quatro contratos de parceria (evento 03, mov. 04 e 06). As requeridas, em contrapartida, defendem que a Quadra 04 sempre foi uma área reservada à proprietária Ana Bento de Moraes e nunca integrou o objeto comercial da parceria. Argumentam que os contratos originais, de caráter personalíssimo, se extinguiram com a morte do Sr. Sebastião Rodrigues de Melo em 2002 e pelo decurso do prazo de vigência em 2004. Aduzem, ainda, que um novo pacto, firmado em 05 de julho de 2004, autorizou a Imobiliária São Sebastião a comercializar, com exclusividade, apenas os lotes das Quadras 05, 06 e 07. A análise do conjunto probatório, especialmente a prova oral colhida em audiência de instrução (eventos 292/ 294), é crucial para o deslinde da controvérsia. O preposto da parte autora, Sr. Rogério Rodrigues de Melo, em seu depoimento, afirmou que a Quadra 4 fazia parte do projeto e da parceria, mas admitiu que as "glebas clandestinas", correspondentes às Quadras 01, 02 e 03, não integravam o contrato. Ele asseverou que o pacto se iniciou "a partir da averbação quatro da matrícula n. 99.777", mas que a Quadra 4 era muito boa e seria destinada a um lançamento de imóveis verticais, confirmando a existência de uma destinação especial para a área. Por outro lado, a representante do espólio réu, Sra. Kizzy Moraes de Almeida, foi categórica ao afirmar que, desde o início das negociações, a "quadra quatro, ela sempre estava destacada nos mapas que o Sebastião nos mostrava como reserva do proprietário". Afirmou que seu pai, Sr. Sebastião, dizia à sua mãe, Sra. Ana Bento: "isso aqui depois a senhora faz o que a senhora quiser. Isso aqui fica de reserva para a senhora, é de reserva da senhora". As informantes arroladas pela parte requerida, Sra. Rejane Vieira Costa Silva e Sra. Dalva Machado da Costa Silva, contadoras da empresa, corroboraram a tese defensiva. A Sra. Rejane afirmou que ouvia da Sra. Ana Bento que "eles não tinha participação dessa quadra". A Sra. Dalva, por sua vez, foi ainda mais enfática, relatando que a Sra. Ana Bento sempre manteve a mesma versão de que a área não entrava na negociação e que, por confiar na palavra do Sr. Sebastião, não formalizou um documento para registrar tal exclusão. A prova oral produzida pela defesa mostra-se mais coesa e consistente. O depoimento da representante do espólio réu, corroborado pelas informantes que tinham contato direto com a falecida Sra. Ana Bento, converge para a conclusão de que a Quadra 04 foi, desde o início, tratada como uma "área de reserva" da proprietária, não integrando o acervo de lotes a serem comercializados pela imobiliária parceira com a consequente divisão de resultados. Embora o depoimento do informante Rui José de Oliveira, arrolado pelos autores, sugira que a quadra fazia parte da parceria, ele mesmo admite não saber o percentual ou quem iria construir, e reconhece que a área tinha uma destinação especial ("lançamento de construção de imóveis verticais"), o que enfraquece a tese de uma simples parceria para venda de lotes. Ademais, a própria documentação dos autos, como o pacto firmado em 05 de julho de 2004 (juntado aos embargos – evento 03, mov. 23 e 34), que autoriza a Imobiliária São Sebastião a administrar a venda apenas das Quadras 05, 06 e 07, reforça a tese de que a Quadra 04 possuía um tratamento distinto. Embora os autores aleguem que tal documento era mera autorização unilateral, ele representa um forte indício de que, após o falecimento do contratante original, a relação entre as partes foi repactuada, delimitando-se o objeto da atuação da imobiliária. A ação monitória pressupõe a existência de prova escrita sem eficácia de título executivo que demonstre, com razoável grau de certeza, a existência da obrigação. Os autores não se desincumbiram do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, que a Quadra 04 estava incluída no objeto da parceria de forma a lhes garantir 45% (quarenta e cinco por cento) de seu valor de venda. Nota-se que o contrato denominado "Contrato Particular de Procuração – Prestação de Serviços e Autorização de Administração de Imóveis" (evento 03, mov. 04), estabelece uma relação de mandato e prestação de serviços personalíssimos, que, nos termos do artigo 682, inciso II, do Código Civil, cessa com a morte de uma das partes. Ademais, a cláusula 5.1 do referido contrato fixou expressamente o prazo de vigência de 05 (cinco) anos a contar da assinatura, prazo este que findou em 08/03/2004. Assim, os contratos originais que embasam a pretensão inicial não estavam mais em vigor quando da venda da Quadra 04, ocorrida em 13/09/2007. As embargantes também defendem que a Quadra 04 nunca integrou o objeto de comercialização a ser realizado pelos autores. Apresentam um documento datado de 05/07/2004, posterior ao óbito do contratado original e à expiração do prazo dos primeiros contratos, que autoriza a Imobiliária São Sebastião a promover a venda exclusiva dos lotes das Quadras 05, 06 e 07. Tal documento corrobora a tese de que a Quadra 04 foi excluída do escopo de atuação e, consequentemente, de remuneração dos autores. A prova dos autos demonstra que o arranjo contratual foi modificado após o falecimento do Sr. Sebastião. O novo acordo, materializado na autorização de vendas de 2004, substituiu a avença anterior, limitando a atuação da imobiliária autora às quadras 05, 06 e 07. A Quadra 04, sendo um lote único de 17.801,25 m², foi tratada de forma distinta, permanecendo sob a livre disposição da proprietária, Sra. Ana Bento de Moraes. Outro ponto crucial é a "exceção do contrato não cumprido" (*exceptio non adimpleti contractus*), prevista no artigo 476 do Código Civil. As embargantes apontam diversas obrigações que não teriam sido cumpridas pelo contratado original, como a não promoção de divulgação e publicidade (cláusula 3.1.1.3 do contrato 3/4), o não encaminhamento de tabela de preços (cláusula 3.1.1.8) e o não início das vendas no prazo estipulado (cláusula 5.1.1). A prova documental, dentre elas, o parecer da Prefeitura de Goiânia (PARECER DVPU: N° 203/08, evento 03, mov. 23, p. 15-16), indica que em 2007 ainda havia pendências na infraestrutura do loteamento, o que reforça a alegação de cumprimento apenas parcial das obrigações por parte dos autores. Por fim, verifica-se que a cobrança do percentual de 45% (quarenta e cinco por cento), resulta da soma dos percentuais previstos em diferentes minutas contratuais para diferentes serviços: 25% pela execução de obras de infraestrutura (contrato 2/4), 10% pela administração de vendas (contrato 3/4) e 10% pela administração de carteira (contrato 4/4). A aplicação da totalidade desses percentuais sobre a Quadra 04 dependeria da efetiva prestação de todos os serviços correspondentes, o que não foi comprovado nos autos. Pelo contrário, a prova indica que a venda da Quadra 04 foi realizada diretamente pela proprietária, sem intermediação ou administração dos autores. Dessa forma, os documentos que instruem a inicial não possuem a força probante necessária para constituir um título executivo judicial. Os embargos monitórios lograram êxito em demonstrar a extinção dos contratos originais, a exclusão da Quadra 04 do escopo de atuação dos autores no novo pacto e a ausência de prova da contraprestação dos serviços que justificariam a remuneração pleiteada. A pretensão de cobrança, portanto, não encontra amparo no acervo probatório, o que leva à improcedência dos pedidos formulados na inicial e, consequentemente, ao acolhimento dos embargos monitórios. Diante do exposto, acolho os Embargos Monitórios e, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial da Ação Monitória. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Caso sejam interpostos embargos de declaração com efeitos infringentes, intime-se a parte contrária para manifestação no prazo legal, e, em seguida, encaminhem-se os autos para conclusão. Considerando que não cabe mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010, § 3º, do Código de Processo Civil), em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Se nas contrarrazões forem apresentadas preliminares relacionadas a matérias decididas no curso da lide que não comportavam recurso de agravo de instrumento, intime-se a parte contrária para manifestação específica sobre esse ponto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.009, § 2º, do Código de Processo Civil). Decorrido o prazo sem manifestação, ou juntadas as contrarrazões sem preliminares, ou ainda após manifestação da parte contrária sobre as preliminares, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com as devidas homenagens. Havendo o trânsito em julgado desta decisão, determino que os autos sejam encaminhados à Contadoria Judicial para cálculo e emissão das custas finais. Posteriormente, intime-se a parte vencida para pagamento da respectiva guia, conforme determinado nesta sentença, sob pena de protesto extrajudicial de certidões de crédito judicial e de créditos administrativos, nos termos do Decreto Judiciário nº 1.932/2020. Caso as custas finais não sejam pagas no prazo fixado, a Escrivania deverá observar as disposições da 15ª Nota Explicativa à Resolução 81/2017, conforme o Ofício-Circular nº 350/2021 do Corregedor-Geral da Justiça, que determina: "NÃO OCORRENDO O RECOLHIMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS PELO DEVEDOR, A ESCRIVANIA DEVERÁ PROVIDENCIAR O PROTESTO CAMBIAL, SEGUINDO O PROCEDIMENTO PREVISTO NO DECRETO JUDICIÁRIO Nº 1.932/2020 OU OUTRO ATO NORMATIVO QUE VENHA LHE SUCEDER." Essa normativa trata especificamente das custas finais não pagas pelo devedor, e a 3ª UPJ das Varas Cíveis deverá seguir rigorosamente o disposto no Decreto Judiciário nº 1.932/2020. O pagamento das custas finais pode ser realizado por cartão de crédito, boleto bancário ou cartão de débito, conforme autoriza a Resolução nº 138, de 10 de fevereiro de 2021. Efetuado o protesto ou realizadas as custas, arquive-se o processo, independentemente de nova conclusão, sendo as providências mencionadas acima de competência da 3ª UPJ das Varas Cíveis. Nos moldes do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Goiás – CGJGO cópia deste despacho/decisão servirá como ofício/mandado. Autorizo o(a) senhor(a) Coordenador/Gestora a assinar todos os atos para o integral cumprimento deste decisum, mediante cópia do presente. P. R. Intimem-se. GOIÂNIA, data e hora da assinatura eletrônica. Abilio Wolney Aires Neto Juiz de Direito (jc)