Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 3ª Vara Cível Autos nº: 5052980-42.2021.8.09.0011 Tipo de ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Autor(a): CONDOMÍNIO PARQUE DAS NAÇÕES III Requerido(a): CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA DECISÃO Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta por CONDOMÍNIO PARQUE DAS NAÇÕES III em face de MASSA FALIDA DA CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ambos qualificados. Expõe a parte executada, por meio de seu administrador judicial apresentou petição em evento 46, na qual argumenta sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda executiva. Afirma que o imóvel gerador do débito condominial, qual seja, o apartamento nº 402, Bloco C-13, foi alienado em 23 de setembro de 2003 à senhora ANNA KAROLINA NEVES DA CONCEIÇÃO, encontrando-se o respectivo contrato integralmente quitado desde 15 de maio de 2009, conforme termo de quitação anexado. Sustenta que, embora o imóvel ainda conste formalmente registrado em seu nome no cartório imobiliário, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da adquirente, que detém a posse e o domínio útil do bem. Fundamenta sua tese na natureza propter rem da obrigação e em jurisprudência que flexibiliza a regra da propriedade formal, atribuindo a responsabilidade ao promissário comprador imbuído na posse, especialmente após o recebimento das chaves. Pontua que a ausência de registro do contrato de compra e venda não obsta o reconhecimento da responsabilidade do adquirente, sendo a efetiva posse o marco definidor da obrigação. Requer o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção da execução em relação a si, e a inclusão da Sra. ANNA KAROLINA NEVES DA CONCEIÇÃO no polo passivo. Em resposta, a parte exequente alega que a executada não apresentou prova documental robusta e indispensável para corroborar suas alegações. Sublinha que a executada se limitou a juntar um termo de quitação particular, documento que, por si só, não seria suficiente para comprovar a transferência da responsabilidade perante o condomínio, fazendo-se necessária a apresentação da matrícula atualizada do imóvel. No evento 63, a exequente apresenta certidão atualizada da matrícula do imóvel. É o relatório. Decido. Embora a executada tenha suscitado a alegação de ilegitimidade passiva por meio de simples petição, verifica-se que a matéria arguida — condição da ação — é típica de exceção de pré-executividade, por versar sobre questão de ordem pública e prescindir, em tese, de dilação probatória. Assim, em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual, recebo a insurgência como exceção de pré-executividade. A exceção de pré-executividade, construção doutrinária e jurisprudencial, é um meio de defesa do executado que permite a arguição de matérias de ordem pública, as quais podem ser conhecidas de ofício pelo juiz, desde que não demandem dilação probatória. Tais matérias incluem as condições da ação, os pressupostos processuais e outras nulidades absolutas que infirmem o título executivo. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento por meio da Súmula nº 393: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória”. Embora se refira à execução fiscal, o enunciado é amplamente aplicado, por analogia, às execuções de títulos extrajudiciais de natureza cível. No caso em tela, a executada argui sua ilegitimidade passiva (ilegitimidade ad causam), uma das condições da ação e, portanto, matéria de ordem pública passível de análise em sede de exceção de pré-executividade. A controvérsia pode ser dirimida por meio da análise dos documentos já acostados aos autos, notadamente o termo de quitação (movimento 52) e a certidão de matrícula do imóvel (movimento 63), não sendo necessária a produção de outras provas. Dessa forma, admito o processamento da presente exceção. A controvérsia central reside em definir a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais quando existe um compromisso de compra e venda não registrado na matrícula do imóvel. A executada, promitente vendedora, sustenta que a responsabilidade é da promissária compradora, pois esta teria a posse do bem. O exequente, por sua vez, defende a responsabilidade da executada, por ser a proprietária que consta no registro imobiliário. A obrigação de pagar as cotas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa. Em razão disso, a jurisprudência, notadamente a do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 886), firmou a seguinte tese no julgamento do REsp 1.345.331/RS: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.” (STJ. 2ª Seção. REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015). Da análise da tese firmada, extrai-se que a responsabilidade pode, de fato, ser atribuída ao promissário comprador, mas para isso são necessários dois requisitos cumulativos: (i) a imissão na posse pelo comprador e (ii) a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. No presente caso, a executada não logrou êxito em comprovar que o condomínio exequente teve ciência inequívoca da alienação do bem. Ademais, a jurisprudência majoritária confere ao condomínio a faculdade de ajuizar a ação de cobrança tanto em face do promitente vendedor (proprietário registral) quanto do promissário comprador (possuidor), cabendo a ele a escolha. Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça de Goiás tem decidido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5409644-48.2024.8.09.00005ª CÂMARA CÍVELCOMARCA DE GOIÂNIAAGRAVANTE: INPAR PROJETO 45 SPE LTDA.AGRAVADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVER FAMA E CENTRO COMERCIAL FAMARELATOR: RICARDO PRATA ? Juíz Substituto em 2º Grau EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LIMITES DO AGRAVO INSTRUMENTAL. PENHORA NA CAPA DOS AUTOS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ. COBRANÇA DEVIDA. 1. O Agravo de Instrumento é recurso limitado, o que importa dizer que as questões nele debatidas devem se restringir ao exame das matérias ventiladas pelo ato judicial atacado, sendo defeso ao órgão ad quem extrapolar a discussão para matéria estranha, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. 2. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária, titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial direta com o condomínio. 3. Destarte, é facultado ao ente condominial exercer o direito de cobrança das referidas despesas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem. 4. Com a aquisição da propriedade e posse direta da unidade residencial, o adquirente torna-se responsável pelas despesas do condomínio vencidas anteriormente, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, assegurado o direito de regresso contra o alienante. 5. A discussão acerca da transmissão da responsabilidade entre adquirentes e vendedores, seja da data da aquisição ou da imissão na posse do imóvel, somente possui importância no estudo das relações contratuais existentes entre os próprios contratantes (para fins de justificar eventual direito de regresso, inclusive), sendo irrelevante, por outro lado, perante o condomínio, o qual tem o direito incontestável de exigir, de um ou de outro, o adimplemento das dívidas pendentes, uma vez que estas, como já mencionados, não são pessoais, mas acompanham o imóvel. 6. Por consequência, impõe-se ao caso em tela a realização de distinguishing em relação ao Tema 866 (REsp nº 1.345.331/RS) do Superior Tribunal de Justiça, que tratou de situação diversa, atinente ao afastamento da responsabilidade do promitente vendedor pelo pagamento das despesas condominiais na hipótese em que, não obstante a ausência de registro da promessa de compra e venda, o promitente comprador já se encontre imitido na posse da unidade e tal fato seja de inequívoco conhecimento do ente condominial, não havendo provas neste sentido. 7. Com efeito, ressai da prova dos autos que o condomínio não soube da transmissão do imóvel para terceiros, pois o pacto adjeto não estava registrado em cartório, subsistindo, assim, a responsabilidade da empresa incorporadora/vendedora, que ainda consta como a única proprietária registral do bem constrito em processo conexo. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5409644-48.2024.8.09.0000, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, 5ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024) No caso dos autos, o condomínio exequente optou por demandar contra a proprietária registral, o que é seu direito. A certidão de matrícula do imóvel juntada no movimento 63 é prova cabal de que a executada, MASSA FALIDA DA CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ainda é a titular do domínio. O contrato particular de compra e venda e o respectivo termo de quitação geram efeitos apenas entre as partes contratantes, não sendo oponíveis ao condomínio que deles não participou ou não foi formalmente cientificado. Assim, a legitimidade passiva da executada resta configurada, ressalvado seu direito de regresso contra a adquirente do imóvel. Ante o exposto, REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela executada MASSA FALIDA DA CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, mantendo-a no polo passivo da presente execução. Sem honorários, vez que não acolhida a exceção. Preclusa esta decisão, intime-se a parte exequente para dar andamento ao feito, requerendo o que for de direto em 5 (cinco) dias, sob pena de extinção/arquivamento. I.C. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. 2