Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS 5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de Goiânia Processo nº 5125639-89.2022.8.09.0051 DECISÃO Em atenção à dúvida suscitada pelo leiloeiro (evento 152), passo a esclarecer. Conforme já deliberado nestes autos, foi deferida a penhora do próprio imóvel que deu origem ao débito de taxas condominiais (evento 75), e não apenas dos direitos aquisitivos dos devedores fiduciantes, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, o que autoriza que o bem responda pelos débitos que sobre ele recaem, ainda que gravado com alienação fiduciária. A decisão tomou por base o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.100.103/PR. Todavia, o mesmo precedente estabeleceu a necessidade de citação prévia do credor fiduciário, para que este passe a integrar a execução, com a faculdade quitar o débito condominial e, assim, sub-rogar-se no crédito, podendo, em ação regressiva, buscar o ressarcimento junto ao devedor fiduciante ou mesmo promover a resolução do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, em razão do descumprimento de obrigação (débitos condominiais) por parte do devedor fiduciante. Cito: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Diante disso, esclareço ao leiloeiro que a penhora recaiu sobre o próprio imóvel objeto dos autos, e não sobre os direitos aquisitivos dos devedores fiduciantes. Todavia, antes da realização do leilão, impõe-se a citação do credor fiduciário - e não apenas intimação (como ocorreu nestes autos) – para integrar o polo passivo da execução, nos termos da orientação firmada pelo STJ no referido REsp. Assim, para adequar o feito ao entendimento da Corte Superior e prevenir nulidades, determino: a) Suspenda-se a ordem de leilão do imóvel penhorado, até ulterior deliberação após a citação do credor fiduciário. Intime-se o leiloeiro desta decisão. b) Cite-se o credor fiduciário, Banco Bradesco S/A, para integrar a presente execução, facultando-lhe, no prazo de 15 dias, a quitação do débito condominial executado, sub-rogando-se no crédito, com a possibilidade de buscar, posteriormente, o ressarcimento junto aos devedores fiduciantes. c) Após a citação e decurso do prazo, com ou sem manifestação, tornem os autos conclusos para deliberação acerca do prosseguimento da expropriação, inclusive quanto à redesignação do leilão. Cumpra-se. Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. J. Leal de Sousa Juiz de Direito 0209