Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Breno Caiado APELAÇÃO CÍVEL N.º 6098480-83.2024.8.09.0149 11ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE TRINDADE APELANTE: JHON LENNON LUIZ DA SILVA ADV.: RENATO HEITOR SILVA VILAR APELADO: BRUNO LEMES ARANTES ME ADV.: WALLAS ARAUJO SOBRINHO RELATOR: DESEMBARGADOR BRENO CAIADO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO. PERMUTA NÃO COMPROVADA. APLICAÇÃO CONJUNTA DA LEI DO DISTRATO E CDC. RETENÇÃO PARCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta em razão de inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras, sob o fundamento de impossibilidade de retorno ao status quo ante em virtude de suposta permuta do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a alegada permuta do imóvel impede a rescisão contratual; (ii) estabelecer se houve cumprimento do ônus probatório pela parte ré quanto ao fato impeditivo; (iii) determinar o percentual de retenção e a forma de restituição dos valores pagos diante da resolução contratual por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A parte ré não comprova a alegada permuta do imóvel, deixando de se desincumbir do ônus probatório quanto ao fato impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. 4. A inexistência de registro imobiliário impede o reconhecimento de transferência de propriedade, tornando eventual negócio de permuta inoponível à vendedora e irrelevante para obstar a rescisão contratual. 5. A impossibilidade de retorno ao status quo ante não impede a resolução do contrato, admitindo-se sua conversão em perdas e danos. 6. A Lei nº 13.786/2018 deve ser aplicada em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 7. A cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato revela-se abusiva, devendo a retenção incidir sobre os valores pagos, em percentual razoável, conforme jurisprudência do STJ. 8. A fixação da retenção em 20% dos valores pagos atende aos princípios da razoabilidade e evita enriquecimento ilícito da vendedora. 9. A restituição do valor devido ao consumidor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, com correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) desde cada desembolso, já que o contrato de compra e venda foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). 10. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, por inexistir mora anterior do vendedor em resolução por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de prova de fato impeditivo impede o reconhecimento de impossibilidade de rescisão contratual. 2. A falta de registro imobiliário torna inoponível a alegada permuta para fins de impedir a resolução do contrato. 3. A resolução de compromisso de compra e venda por culpa do comprador autoriza retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. A Lei do Distrato deve ser aplicada em conjunto com o CDC, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 5. Os juros de mora, na restituição de valores por iniciativa do comprador, fluem a partir do trânsito em julgado. 6. A restituição do valor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, já que o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 487, I, 85, §§ 2º e 11; CC, arts. 389, 406, 1.245; CDC, arts. 51, IV, 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; LINDB, art. 2º, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 30/06/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.280.818/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 25/05/2023; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5609865-78.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5111757-79.2022.8.09.0174. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos de Apelação Cível nº 6098480-83.2024.8.09.0149, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Décima Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram, além do Relator, o Desembargador Paulo César Alves das Neves e a Desembargadora Alice Teles de Oliveira. Presidiu o julgamento o Desembargador Breno Caiado. Esteve presente na sessão, a Doutora Lívia Augusta Gomes Machado, representando a Procuradoria-Geral de Justiça. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por JHON LENNON LUIZ DA SILVA em face da sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Trindade, Anddré Udyllo Gamal de Diniz Mesquita, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de valores pagos ajuizada em desfavor de BRUNO LEMES ARANTES ME, ora apelada. A presente ação versa sobre a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, cumulada com a restituição dos valores pagos, em razão do inadimplemento do comprador decorrente de dificuldades financeiras, discutindo-se, ainda, a validade das cláusulas contratuais e o percentual de retenção aplicável. Na sentença (mov. 51), o magistrado julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos: (…) Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos exordiais. REVOGO a tutela de urgência anteriormente concedida no evento 14. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficando suspensa a exigibilidade dessa condenação, em razão da concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. (…) Em suas razões recursais, o apelante sustenta que a sentença violou os arts. 373, II, 371 e 489 do CPC, ao acolher a alegação de permuta do imóvel sem qualquer respaldo probatório, deixando a parte ré de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado. Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, argumentando que a impossibilidade de retorno ao status quo ante não impede a rescisão contratual, a qual deve ser convertida em perdas e danos. Aduz, ainda, que a suposta permuta, ainda que tivesse ocorrido, seria juridicamente irrelevante por ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis, não havendo transferência de propriedade, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Requer, também, o restabelecimento da tutela de urgência anteriormente concedida e, ao final, a condenação da ré à restituição de 90% dos valores pagos. Adianto, desde logo, que o inconformismo recursal do autor merece acolhida, consoante as razões que passo a expor. A controvérsia recursal cinge-se a verificar a possibilidade de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, diante do inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras, bem como o direito à restituição dos valores pagos, especialmente à luz da alegada ausência de comprovação da permuta do imóvel invocada pela ré e da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, incluindo a definição do percentual de retenção cabível. De início, verifica-se que o contrato de compra e venda foi celebrado entre as partes se deu em agosto/2023, ou seja, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), circunstância que impõe a análise da controvérsia à luz das disposições introduzidas por essa normativa. A Lei nº 13.786/2018 introduziu o artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, o qual estabelece regras específicas para a resolução de contratos de loteamento urbano. Dispõe o referido dispositivo: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (...) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (...). Todavia, a aplicação dessa normativa deve ocorrer em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, diploma de ordem pública e interesse social que estabelece limites à autonomia contratual, notadamente quando presentes cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, conforme dispõe o artigo 51, inciso IV, do CDC: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; A interpretação sistemática do ordenamento jurídico recomenda a aplicação conjunta e harmônica das normas coexistentes, segundo a teoria do diálogo das fontes, evitando-se a prevalência absoluta de um diploma legal sobre outro quando ambos visam disciplinar a mesma relação jurídica. Nesse contexto, importa destacar que a Lei nº 13.786/2018 não revogou expressamente o Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual suas disposições devem ser interpretadas de forma coordenada, conforme orientação constante do artigo 2º, §2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/1942). Por um lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se consolidado no sentido de que, nas hipóteses de resolução contratual por culpa do comprador, admite-se a retenção de percentual entre 10% e 25% dos valores efetivamente pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto. Confira-se: (…) permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (STJ, 3ª T., AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T, DJe de 30/6/2023). No mesmo sentido, esta Corte de Justiça já decidiu: (…) II. A Lei do Distrato deve ser interpretada em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, devendo ser revisadas as cláusulas consideradas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas (art. 53, caput, do CDC). III. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva a multa penal sobre o valor atualizado do contrato, devendo incidir entre 10% a 25% sobre o valor das parcelas pagas, ainda que o contrato tenha sido celebrado sob a égide da Lei do Distrato. IV. e V. (…) APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051, Rel. Des. ALICE TELES DE OLIVEIRA, 11ª Câmara Cível, julgado em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024). Feitas as devidas considerações, analisa-se o caso concreto. O juízo a quo fundamentou sua decisão na premissa de que a rescisão contratual se tornou jurídica e materialmente impossível, uma vez que o imóvel objeto do contrato teria sido permutado pelo autor com um terceiro, sem a anuência da empresa vendedora, o que impediria o retorno das partes ao status quo ante. O apelante, por sua vez, sustenta a ocorrência de error in judicando, argumentando, em síntese, que a referida permuta não foi comprovada pela parte ré, que não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, II, CPC). Defende, ainda, que a impossibilidade de retorno ao estado anterior não obsta a rescisão, devendo a obrigação ser convertida em perdas e danos, conforme jurisprudência consolidada. Conforme já mencionado anteriormente, verifica-se que as partes celebraram, em 28/08/2023, contrato particular de compromisso de compra e venda, tendo por objeto a aquisição de uma gleba de terra situada na Fazenda Santa Rosa, Chácara 04, em Anicuns/GO. O preço ajustado foi de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), sendo R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pagos a título de entrada e o saldo remanescente parcelado em 36 prestações mensais de R$ 1.111,11 (mil, cento e onze reais e onze centavos), com vencimento inicial em 25/09/2023 (mov. 1, arq. 6). A sentença recorrida tem como fundamento central a suposta ocorrência de permuta do imóvel, circunstância que, segundo o magistrado de origem, inviabilizaria sua restituição, tendo tal fato sido considerado incontroverso. Todavia, essa conclusão evidencia afronta às regras de distribuição do ônus da prova, previstas no art. 373 do Código de Processo Civil, uma vez que a alegação de permuta — apta a impedir o exercício do direito autoral — constitui fato impeditivo, cujo encargo probatório incumbia exclusivamente à parte requerida/apelada, nos termos do inciso II do referido dispositivo. Vejamos: Art. 373. O ônus da prova incumbe: (...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Compulsando os autos, verifica-se que a empresa requerida, em sua contestação (mov. 36), limitou-se a alegar a ocorrência da permuta da Chácara 04 pela Chácara 05, de menor metragem, afirmando, ainda, que sobre o imóvel originalmente contratado já existiria construção realizada por terceiro, o que inviabilizaria a restituição do bem. Porém, não há contrato, declaração, fotografia ou qualquer outro elemento que demonstre a efetivação do suposto negócio jurídico entre o autor e seu vizinho. A requerida, limitou-se a juntar memoriais descritivos e levantamento planimétrico indicando as dimensões distintas das chácaras (mov. 36, arqs. 7, 8 e 9). Todavia, tais documentos, produzidos unilateralmente, não possuem, por si sós, força probante suficiente para demonstrar a efetiva ocorrência de um negócio jurídico complexo como a permuta. Não há nos autos qualquer instrumento formal que comprove a transação, como contrato de permuta, cessão de direitos, matrícula atualizada dos imóveis ou outro elemento idôneo capaz de evidenciar a alteração da titularidade ou a impossibilidade de desfazimento do negócio originalmente celebrado. A mera alegação em peça de defesa, desacompanhada de lastro probatório mínimo, não tem o condão de inverter o ônus que a lei expressamente atribui à parte que alega. Ademais, ainda que a permuta tivesse de fato ocorrido, a argumentação do apelante quanto à ausência de registro imobiliário é juridicamente sólida. O Código Civil é claro ao dispor que a transferência de propriedade de bens imóveis entre vivos se dá mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, CC) e que, enquanto não se registrar, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1º). Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto, do ponto de vista registral e da relação jurídica estabelecida com a vendedora, o imóvel prometido à venda continua sendo a Chácara 04, e o promitente comprador continua sendo o apelante. Qualquer negócio particular entre o apelante e um terceiro, não publicizado por registro, constitui mera relação obrigacional entre eles, inoponível à apelada para fins de modificar o objeto do contrato original ou impedir sua rescisão. A impossibilidade fática de retorno ao estado anterior, por eventual construção de terceiro no imóvel, não é óbice para a rescisão do contrato, mas sim para a sua conversão em perdas e danos. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que a impossibilidade de retorno das partes ao status quo ante não impede a resolução do contrato. Ainda de acordo com a Corte Cidadã, a restituição deve ser parcial dos valores pagos, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, tendo o comprador/apelante dado causa à rescisão por dificuldades financeiras, é seu direito reaver parte das quantias pagas. O contrato (mov. 1, arq. 7), em sua cláusula décima segunda, prevê uma multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato, o que é manifestamente abusiva e nula, pois implicaria perda de valor superior ao montante efetivamente pago pelo comprador, em afronta ao art. 53 do CDC. Ademais, estaria em total desacordo com a jurisprudência, que tem fixado o percentual de retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, e não do valor total do contrato. Além disso, considerando que o contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), e que não há nos autos prova de que a incorporação está submetida ao regime de afetação, a cláusula penal não pode exceder 25% da quantia paga. Assim, diante das circunstâncias do caso, em que o autor pagou um valor substancial de R$ 56.813,32 (cinquenta e seis mil, oitocentos e treze reais e trinta e dois centavos), e que o imóvel (lote de terra) poderá ser novamente comercializado pela vendedora, o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre as quantias pagas mostra-se razoável e suficiente para indenizar a apelada pelos prejuízos advindos da rescisão, sem implicar enriquecimento ilícito. Destarte, a requerida deverá restituir ao autor 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos, de forma parcelada, devidamente corrigidos. No tocante ao termo inicial dos juros de mora, tratando-se de resolução contratual por iniciativa do comprador, a mora do vendedor somente se configura após o trânsito em julgado da decisão que define o montante a ser restituído, pois apenas nesse momento surge obrigação líquida e exigível. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O dissídio jurisprudencial foi devidamente comprovado, razão pela qual é mister reconsiderar a decisão da em. Presidência desta Corte Superior. 2. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente-comprador, em razão de impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente-vendedor. Precedentes. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos sejam computados a partir do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição. (STJ - AgInt no AREsp: 2280818 MG 2023/0013397-2, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 22/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2023). Assim, os juros moratórios deverão incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória. No que se refere ao índice de correção monetária, verifica-se que as partes pactuaram expressamente a aplicação do IGP-M para a hipótese de resolução contratual, devendo tal critério ser respeitado. Considerando que a rescisão implica o retorno das partes ao estado anterior, a atualização dos valores a serem restituídos deve observar o índice contratualmente previsto para o reajuste das parcelas ao longo da vigência do ajuste — no caso, o IGP-M, conforme cláusula quarta, § 1º, item 2 (mov. 1, arq. 6). A adoção desse parâmetro assegura a recomposição adequada do valor da moeda e preserva o equilíbrio contratual. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte de Justiça orienta: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. SERVIÇO PRESTADO. OBSERVÂNCIA TEMA 938/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA EXPRESSO NO CONTRATO. IGPM. MULTA RESCISÓRIA. BASE DE CÁLCULO. OBSERVÂNCIA AO PACTUADO. VALOR TOTAL DO AJUSTE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. VALOR INDENIZATÓRIO. OBSERVÂNCIA SÚMULA 32 TJGO. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL CITAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1.(…) 7. Incide o IGP-M sobre as parcelas a serem restituídas às promitentes-compradores quando for este o índice previsto em contrato, sobretudo por se revelar o mais adequado a recompor a desvalorização da moeda, refletindo, ainda, a variação do custo de vida e do poder de compra. 8. (…) PRIMEIRO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5609865-78.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). Eduardo Abdon Moura, DJe de 13/09/2023, g.) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURAS. 1. (…) 3. DA APLICAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PARA RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS PELA PARTE COMPRADORA E DA FIXAÇÃO DE JUROS. Deve ser aplicado o IGPM como índice de correção monetária sobre os valores das quantias pagas a serem restituídas para a parte autora, ante a previsão contratual, com a incidência de juros sobre o valor a ser devolvido, pois estes são consectários legais e encontram-se previstos na avença. 4. (…). Apelações cíveis conhecidas, primeira parcialmente provida e segunda desprovida. Sentença reformada. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5111757-79.2022.8.09.0174, Rel. Desembargador Itamar De Lima, DJe de 31/05/2023, g.) A restituição do valor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, já que o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Por fim, com a reforma da sentença e procedência do pedido de rescisão, a tutela de urgência, revogada na sentença, deve ser restabelecida e confirmada para declarar rescindido o contrato e determinar a abstenção de negativação do nome do autor em razão do débito discutido. Ao teor do exposto, CONHEÇO da apelação cível e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais para: a) DECRETAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda da chácara 04, situada na Fazenda Santa Rosa, no município de Anicuns/GO, firmado entre as partes; b) CONDENAR a requerida, BRUNO LEMES ARANTES ME, a restituir ao autor, de forma parcelada, os valores comprovadamente pagos pelo autor, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal. O valor a ser restituído deverá ser corrigido monetariamente pelo IGP-M, desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ (Tema 1002); c) CONFIRMAR a tutela de urgência, tornando o imóvel liberado para nova venda pela ré. Em razão da sucumbência, inverto os ônus sucumbenciais e condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, § 11, CPC), em virtude do provimento do recurso. Tem-se por prequestionada toda a matéria discutida no processo para viabilizar eventual acesso aos Tribunais Superiores. Alerto que a interposição de embargos de declaração ou de outro recurso, para mero prequestionamento ou rediscussão da matéria já apreciada, de cunho protelatório, ENSEJARÁ a aplicação da multa prevista nos arts. 1.026, § 2º, e 1.021, § 4º, ambos do Código de Processo Civil, bem como a imposição das penalidades por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, incisos VI e VII, e do art. 81 do mesmo diploma legal, em atenção aos Temas 698, 507, 1201 e 1.306 do Superior Tribunal de Justiça, especialmente quando se tratar de recurso contra decisão/acórdão que aplique precedentes qualificados dos Tribunais Superiores. É o voto. Após certificado o trânsito em julgado, determino a remessa dos autos ao juízo de origem, com as baixas necessárias, retirando o feito do acervo desta relatoria. Goiânia, 18 de maio de 2026. DESEMBARGADOR BRENO CAIADO RELATOR EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO. PERMUTA NÃO COMPROVADA. APLICAÇÃO CONJUNTA DA LEI DO DISTRATO E CDC. RETENÇÃO PARCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta em razão de inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras, sob o fundamento de impossibilidade de retorno ao status quo ante em virtude de suposta permuta do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a alegada permuta do imóvel impede a rescisão contratual; (ii) estabelecer se houve cumprimento do ônus probatório pela parte ré quanto ao fato impeditivo; (iii) determinar o percentual de retenção e a forma de restituição dos valores pagos diante da resolução contratual por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A parte ré não comprova a alegada permuta do imóvel, deixando de se desincumbir do ônus probatório quanto ao fato impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. 4. A inexistência de registro imobiliário impede o reconhecimento de transferência de propriedade, tornando eventual negócio de permuta inoponível à vendedora e irrelevante para obstar a rescisão contratual. 5. A impossibilidade de retorno ao status quo ante não impede a resolução do contrato, admitindo-se sua conversão em perdas e danos. 6. A Lei nº 13.786/2018 deve ser aplicada em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 7. A cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato revela-se abusiva, devendo a retenção incidir sobre os valores pagos, em percentual razoável, conforme jurisprudência do STJ. 8. A fixação da retenção em 20% dos valores pagos atende aos princípios da razoabilidade e evita enriquecimento ilícito da vendedora. 9. A restituição do valor devido ao consumidor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, com correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) desde cada desembolso, já que o contrato de compra e venda foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). 10. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, por inexistir mora anterior do vendedor em resolução por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de prova de fato impeditivo impede o reconhecimento de impossibilidade de rescisão contratual. 2. A falta de registro imobiliário torna inoponível a alegada permuta para fins de impedir a resolução do contrato. 3. A resolução de compromisso de compra e venda por culpa do comprador autoriza retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. A Lei do Distrato deve ser aplicada em conjunto com o CDC, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 5. Os juros de mora, na restituição de valores por iniciativa do comprador, fluem a partir do trânsito em julgado. 6. A restituição do valor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, já que o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 487, I, 85, §§ 2º e 11; CC, arts. 389, 406, 1.245; CDC, arts. 51, IV, 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; LINDB, art. 2º, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 30/06/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.280.818/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 25/05/2023; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5609865-78.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5111757-79.2022.8.09.0174.