Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Elizabeth Maria da Silva AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5709589-31.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 4ª CÂMARA CÍVEL AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A AGRAVADA: TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA. RELATORA: Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DOCUMENTAÇÃO COMPROBATÓRIA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, INCISO X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. BOLETOS. PLANILHA DE DÉBITO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança ajuizada por condomínio edilício, posteriormente convertida em execução por quantia certa, com cessão de crédito à empresa agravada. 2. A executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando ausência de título executivo por falta de documentação comprobatória dos valores cobrados, especialmente a ata de assembleia com aprovação de valores. 3. O juízo de primeiro grau rejeitou a exceção, ao entender que os documentos apresentados — convenção condominial, ata de eleição de síndico, certidão de matrícula, boletos e planilha de débito — eram suficientes para caracterizar a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito. 4. Interposto agravo de instrumento pela executada, requerendo a reforma da decisão, sob alegação de inexequibilidade do título e ausência de prova documental mínima. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de ata assemblear específica com a aprovação dos valores cobrados impede o reconhecimento da exigibilidade do título executivo extrajudicial lastreado em cotas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Conforme o art. 784, X, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito relativo a contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. 7. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece como suficiente, para fins de caracterização da certeza, liquidez e exigibilidade do crédito condominial, a apresentação da convenção condominial que preveja as contribuições, acompanhada dos boletos vencidos, certidão de matrícula e planilha discriminada do débito. 8. A ausência de ata de assembleia que fixe especificamente os valores cobrados não descaracteriza o título, sendo desnecessária quando há previsão genérica na convenção e documentos complementares que demonstrem os valores inadimplidos. 9. Assim, ausente vício a comprometer a higidez do título executivo, mantém-se a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo de instrumento conhecido e desprovido, para manter a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. Tese de julgamento: É válida a execução de cotas condominiais lastreada em convenção condominial e documentos complementares (boletos, certidão de matrícula e planilha de débito), sendo prescindível a ata de assembleia que aprove especificamente os valores cobrados. ________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 783; art. 784, X. Jurisprudência relevante citada: TJGO, 4ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5722601-20.2022.8.09.0051, Rel. Des. Elizabeth Maria da Silva, DJe 07/03/2023; TJGO, 11ª Câmara Cível, AI nº 5548013-97.2023.8.09.0051, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, DJe 16/10/2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, AI nº 5139068-19.2021.8.09.0000, Rel. Des. Itamar de Lima, DJe 25/05/2021. A C O R D A M os integrantes da Terceira Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão VIRTUAL do dia 09 de dezembro de 2025, por unanimidade de votos, CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, MAS DESPROVÊ-LO, nos termos do voto da Relatora. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Elizabeth Maria da Silva AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5709589-31.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 4ª CÂMARA CÍVEL AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A AGRAVADA: TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA. RELATORA: Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. A controvérsia recursal cinge-se em verificar se a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade deve ser mantida, analisando, para tanto, se o crédito condominial em execução está amparado por título executivo extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade. A agravante defende a tese de que a execução é nula, porquanto não foram juntados aos autos a Convenção de Condomínio e, principalmente, as atas de assembleia que teriam fixado os valores das cotas condominiais cobradas, documentos que reputa indispensáveis à luz do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. A decisão agravada, por sua vez, rechaçou a objeção processual por considerar que os documentos carreados aos autos – Ata de Assembleia, certidão de matrícula, relatório de débitos e boletos – são suficientes para conferir exequibilidade ao título. Pois bem. O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, estabelece que constitui título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". A respeito do tema, eis a lição de Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero: Quando documentalmente comprovadas, as despesas condominiais, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral, são títulos executivos. Se não houver prova documental, exigem prévio processo de conhecimento para a constituição de título judicial. O título é oponível contra quem ocupa o imóvel, independentemente de tratar-se de proprietário, locatário, comodatário ou outro tipo de possuidor. (in Novo curso de processo civil: Teoria do processo civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. v.2) Da análise dos autos de origem e conforme destacado na contraminuta, a ação de execução foi instruída com cópia da convenção do condomínio, ata de eleição do síndico, matrícula do imóvel, boletos inadimplidos e planilha discriminada dos valores em aberto (evento nº 03, p. 10/47). Tais documentos, em conjunto, são suficientes para atender à exigência legal. A convenção condominial (Cláusula Quinta a Cláusula Décima Primeira – evento nº 03, p. 24) estabelece a obrigação dos condôminos de concorrerem para os encargos e despesas comuns, enquanto os boletos e a planilha de débitos especificam os valores cobrados, os períodos de inadimplência e os encargos incidentes, conferindo liquidez e certeza ao crédito. A alegação da agravante de que seria imprescindível a juntada de ata de assembleia específica para cada valor cobrado não encontra respaldo na jurisprudência consolidada deste Tribunal, que se firmou no sentido de que a previsão genérica na convenção, somada aos boletos e à planilha de débito, é bastante para instrumentalizar a execução. Nesse sentido, colaciono os seguintes julgados: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBSERVÂNCIA AO ARTIGO 784, INCISO X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO COMPROVADA. DECISÃO MANTIDA. 1. O agravo de instrumento consiste em recurso secundum eventum litis, e, por isso, conveniente ao órgão ad quem se limitar ao exame do acerto ou desacerto do decisum hostilizado, sendo incomportável a análise de matéria que não tenha integrado o provimento judicial atacado. 2. Em conformidade aos preceitos do inciso X do artigo 784 do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 3. São suficientes para escorar a pretensão executiva, no tocante às contribuições condominiais, as cópias da convenção do condomínio e da matrícula do imóvel sobre o qual incide a taxa condominial, bem como os boletos vencidos e não pagos e a planilha de evolução do débito. 4. Apesar dos devedores afirmarem que a execução é nula, pelo fato de não ter sido acostada a ata da assembleia geral em que se aprovou o valor da taxa condominial geradora do crédito exequendo, entendo que tal documento é prescindível para instrumentalizar a execução das taxas condominiais inadimplidas, bastando, para tanto, precisamente, a documentação que foi apresentada pelo condomínio agravado. 5. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. (TJGO, 4ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5722601-20.2022.8.09.0051, Minha Relatoria, DJe de 07/03/2023) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO DE EXECUÇÃO ACOMPANHADA DE DOCUMENTOS QUE DEMONSTRAM A EXISTÊNCIA DO CRÉDITO. TESE DE NULIDADE DA EXECUÇÃO AFASTADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme disposto no artigo 784, X, do CPC, é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 2. Visando escorar a pretensão executiva, o exequente/agravado apresentou, com a inicial, cópia da convenção de condomínio, certidão da matrícula do imóvel sobre o qual incide a taxa condominial, bem como os boletos vencidos e não pagos e a planilha de evolução do débito. Apesar de o executado/agravante afirmar que a execução é nula, pelo fato das Atas de Assembleia juntadas ao processo não indicarem a base de cálculo para a cobrança da taxa de condomínio, é pacífico neste Tribunal de Justiça que esse documento é prescindível para instrumentalizar a execução das taxas condominiais inadimplidas, bastando, para tanto, precisamente, os documentos que foram zelosamente apresentados pelo Condomínio agravado. Destarte, acertada foi a rejeição da exceção de pré-executividade. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, 11ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5548013-97.2023.8.09.0051, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, DJe de 16/10/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DESNECESSIDADE DE SE CONSTAR O VALOR DA TAXA. OBSERVÂNCIA AO ART. 784, INCISO X, DO CPC. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO COMPROVADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. IRRELEVÂNCIA. 1. Configura-se título executivo a cobrança de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) desde que, em observância ao art. 784, inciso X, do CPC, a execução esteja aparelhada com a convenção do condomínio, a ata da assembleia e os boletos com os valores devidos e não pagos. 2. É pacífico neste Tribunal de Justiça ser prescindível que conste o valor da taxa condominial geradora do crédito exequendo na convenção, sendo suficiente para instrumentalizar a execução das taxas condominiais inadimplidas, a previsão de sua incidência. 3. Tendo o exequente apresentado a convenção do condomínio na qual consta a existência das taxas de cada condomínio, a ata da assembleia e os boletos com os valores devidos, bem como a planilha de evolução do débito, deve ser reconhecida a exigibilidade do débito. 4. Segundo o STJ, a existência de cláusula compromissória não constitui óbice à execução de título extrajudicial desde que preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. Agravo conhecido e desprovido. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5139068-19.2021.8.09.0000, Rel. Des. Itamar de Lima, DJe de 25/05/2021) Dessa forma, ao contrário do que sustenta a agravante, a decisão recorrida não se baseia em entendimento isolado, mas sim em orientação jurisprudencial pacífica, segundo a qual a ausência da ata assemblear que aprova o valor mensal da cota condominial não retira a força executiva do título, quando presentes outros documentos que, em conjunto, demonstram a existência e a dimensão da dívida. Portanto, a documentação que instrui o feito executivo é idônea para comprovar a obrigação, tornando o crédito certo, líquido e exigível, não havendo que se falar em nulidade da execução, razão pela qual a manutenção da decisão agravada é a medida que se impõe. AO TEOR DO EXPOSTO, CONHEÇO do AGRAVO DE INSTRUMENTO e NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a decisão recorrida que rejeitou a exceção de pré-executividade. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA Relatora 9 AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5709589-31.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 4ª CÂMARA CÍVEL AGRAVANTE: CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A AGRAVADA: TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA. RELATORA: Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DOCUMENTAÇÃO COMPROBATÓRIA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, INCISO X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. BOLETOS. PLANILHA DE DÉBITO. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança ajuizada por condomínio edilício, posteriormente convertida em execução por quantia certa, com cessão de crédito à empresa agravada. 2. A executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando ausência de título executivo por falta de documentação comprobatória dos valores cobrados, especialmente a ata de assembleia com aprovação de valores. 3. O juízo de primeiro grau rejeitou a exceção, ao entender que os documentos apresentados — convenção condominial, ata de eleição de síndico, certidão de matrícula, boletos e planilha de débito — eram suficientes para caracterizar a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito. 4. Interposto agravo de instrumento pela executada, requerendo a reforma da decisão, sob alegação de inexequibilidade do título e ausência de prova documental mínima. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de ata assemblear específica com a aprovação dos valores cobrados impede o reconhecimento da exigibilidade do título executivo extrajudicial lastreado em cotas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Conforme o art. 784, X, do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito relativo a contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas. 7. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás reconhece como suficiente, para fins de caracterização da certeza, liquidez e exigibilidade do crédito condominial, a apresentação da convenção condominial que preveja as contribuições, acompanhada dos boletos vencidos, certidão de matrícula e planilha discriminada do débito. 8. A ausência de ata de assembleia que fixe especificamente os valores cobrados não descaracteriza o título, sendo desnecessária quando há previsão genérica na convenção e documentos complementares que demonstrem os valores inadimplidos. 9. Assim, ausente vício a comprometer a higidez do título executivo, mantém-se a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo de instrumento conhecido e desprovido, para manter a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. Tese de julgamento: É válida a execução de cotas condominiais lastreada em convenção condominial e documentos complementares (boletos, certidão de matrícula e planilha de débito), sendo prescindível a ata de assembleia que aprove especificamente os valores cobrados. ________ Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 783; art. 784, X. Jurisprudência relevante citada: TJGO, 4ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5722601-20.2022.8.09.0051, Rel. Des. Elizabeth Maria da Silva, DJe 07/03/2023; TJGO, 11ª Câmara Cível, AI nº 5548013-97.2023.8.09.0051, Rel. Des. Wilton Muller Salomão, DJe 16/10/2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, AI nº 5139068-19.2021.8.09.0000, Rel. Des. Itamar de Lima, DJe 25/05/2021. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5709589-31.2025.8.09.0051, figurando como agravante CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A e agravada TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA. A C O R D A M os integrantes da Terceira Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão VIRTUAL do dia 09 de dezembro de 2025, por unanimidade de votos, CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, MAS DESPROVÊ-LO, nos termos do voto da Relatora. O julgamento foi presidido pela Desembargadora Elizabeth Maria da Silva. Presente o representante do Ministério Público. Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA Relatora