Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de GOIÂNIA Goiânia - 4ª UPJ Varas Cíveis e Ambientais: 13ª, 14ª, 15ª e 16ª AVENIDA OLINDA,, Esquina com Rua PL-03, Qd. G, Lt. 04, PARK LOZANDES, GOIÂNIA-Goiás, 74884120 DECISÃO Ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo nº: 0209897-64.2015.8.09.0051 Recorrentes(s): RESIDENCIAL TRES RANCHOS Recorrido(s): GIULLIA AMANDA DE SOUSA ROCHA Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS proposta por RESIDENCIAL TRES RANCHOS em desproveito de GIULLIA AMANDA DE SOUSA ROCHA, todos devidamente qualificados no feito. Depreende-se que no evento 285, foi determinado a intimação das partes e do credor fiduciário para que manifestem-se acerca do novo entendimento da corte Cidadã, detidamente acerca da possibilidade da penhora/expropriação recair sobre o imóvel propriamente dito. Devidamente intimadas, a parte executada quedou-se inerte, de modo que a parte exequente requereu conversão da penhora dos direitos aquisitivos (evento 144), para penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial objeto da matrícula nº 245.492, evento 290. Pois bem. Sobre o tema, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no REsp n°2.059.278 – SC, entendeu que o credor fiduciário não poderá ter mais direitos que o proprietário comum, podendo ter o imóvel penhorado em caso de dívida de condomínio. Explico. Segundo o Ministro Raul Araújo, a impossibilidade de penhora do imóvel deixa o credor fiduciário em uma situação confortável, uma vez que na condição de proprietário do imóvel, recebe as prestações referentes ao financiamento, contudo, não é importunado por eventual dívida do condomínio. Nesse sentindo, segundo o voto do ministro, o banco não pode ser beneficiado com a Lei de alienação fiduciária, devendo arcar com o ônus do imóvel, controlando o pagamento das taxas de condomínio, conforme prevê o artigo 26, parágrafo primeiro, da Lei 9.514 de 1997, a qual dispõe que o devedor fiduciante pode ser intimado a pedido do credor fiduciário (banco) para quitar, no prazo de 15 (quinze) dias, além das prestações dos imóveis, os tributos e as dívidas de condomínio. In verbis: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” Lado outro, apura-se que a executada inadimplente é tão somente possuidora indireta do imóvel, mas não a sua proprietária. Ao passo que a instituição bancária é a proprietária resolúvel do imóvel, mas não a sua possuidora. Nessa equação injusta, os condomínios, terceiros na relação financiador - devedor, ante a impossibilidade de penhorar o imóvel, são obrigados a ratear as despesas decorrentes da inadimplência entre os demais condôminos. Nesse viés, o Ministro Araújo se valeu da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/94), para sustentar o equívoco da interpretação jurisprudencial que criou um cenário comum em que o devedor quita mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária do imóvel adquirido, mas não paga as taxas condominiais, as quais por sua vez não são assumidas pela instituição financeira, porquanto se julga imune a tal obrigação. Para o Ministro, a norma que se aplica na relação proprietário de imóvel e inquilino (Lei 8.245/94) deve ser aplicada também nos casos de financiamento, porquanto, em caso de inadimplência da devedora fiduciante, cabe a credora fiduciária arcar com as despesas do imóvel, em razão da característica propter rem do bem. Nesse sentido, relatou o Ministro Raul Araújo: “Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto”. Assim, o novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é de que havendo inadimplência das taxas condominiais pela devedora fiduciante, deverá o credor fiduciário, responder pelo débitos inadimplido, face a sua condição de proprietária do bem. In verbis: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023). Sublinhei. Desse modo, sendo a dívida que resultou na presente ação de execução proveniente das despesas condominiais, em consonância com o novo entendimento do STJ, deve-se levar em conta que prevalece os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição bancária a fim de possibilitar a manutenção do próprio edifício, o que torna válida a constrição judicial da própria unidade devedora, ainda que tenha ocorrido a referida alienação fiduciária. Ademais, nos termos do novo entendimento da Corte Cidadã, o artigo 8º do Código de Processo Civil esclarece que, havendo conflito entre direitos materiais proporcionais (obrigação propter rem e propriedade resolúvel), o fim social e a exigência do bem comum impõem ao julgador resguardar o direito da coletividade que não possui fins lucrativos (condomínio). Isso porque a falta de pagamento do condomínio sobrecarrega os demais moradores e, a depender do nível de inadimplência, impede até mesmo a manutenção de serviços básicos fornecidos à coletividade (condôminos). No entanto, isso não retira da credora fiduciária o direito de saldar tal débito e instaurar a alienação extrajudicial do bem por conta de dívida acessória, ou mesmo pedir a reserva de eventual sobra de expropriação para a liquidação do contrato de financiamento. Feitas tais considerações, com base no novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o qual superou o entendimento firmado pela Súmula 64 do TJGO, deve o crédito do exequente ter preferência sobre o Banco do Brasil S/A. Ante o exposto, determino a penhora do imóvel indicado no evento 129, por termo nos autos, observando o exequente o que dispõe o art. 844 do Código de Processo Civil. Intime-se a executada, conforme art. 841 do Código de Processo Civil, observando ainda a disposição do art. 842 da referida norma. Tudo satisfeito, expeça-se mandado de avaliação, intimando-se as partes para sobre ele dizerem em 15 (quinze) dias, advertido o exequente da necessidade de intimação de outros credores hipotecários ou detentores de penhora anterior. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. OTACILIO DE MESQUITA ZAGO Juiz de Direito