Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5360758-59.2024.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA RECORRENTE: SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA GOIÂNIA I SPE LTDA. RECORRIDAS: CHRISTINA DOS SANTOS LIMA E OUTRA DECISÃO SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA GOIÂNIA I SPE LTDA., regularmente representada, na mov. 100, interpõe recurso especial (art. 105, III, “a”, da CF), do acórdão unânime lançado na mov. 79, proferido nos autos desta apelação cível pela 4ª Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria da Juíza de Direito em substituição, Dr.ª Viviane Silva de Moraes Azevedo, que assim decidiu, conforme ementa abaixo transcrita: “DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CLÁUSULA ABUSIVA. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, promovida por compradoras de lote urbano. A sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda por identificar prática abusiva e condenou a vendedora à devolução imediata e integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova pericial contábil; (ii) a utilização cumulativa de correção monetária pelo IPCA, juros remuneratórios mensais de 0,79% e amortização pelo sistema Price por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional configura capitalização ilegal de juros e cláusula abusiva; (iii) a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da vendedora ou das compradoras; (iv) é cabível a retenção de valores a título de comissão de corretagem, taxa de fruição, cláusula penal ou outros encargos; (v) a restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única ou de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O magistrado detém ampla prerrogativa para avaliar a necessidade de produção de provas, podendo indeferir aquelas desnecessárias ao julgamento do mérito, conforme o princípio da livre apreciação da prova. 2. A controvérsia sobre a validade de cláusulas contratuais que estabelecem capitalização de juros constitui matéria eminentemente de direito, prescindindo de prova técnico contábil quando a cláusula é expressa. 3. A combinação de correção monetária anual pelo IPCA, juros remuneratórios mensais e amortização pelo sistema Price resulta em capitalização de juros. 4. A Medida Provisória n. 2.170-36/2001 autoriza a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano exclusivamente para instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. 5. Incorporadoras imobiliárias não integram o Sistema Financeiro Nacional e, portanto, não podem aplicar capitalização de juros em seus contratos. 6. A cláusula contratual que prevê capitalização de juros por empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional é nula de pleno direito por violar o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 7. A elevação acentuada e desproporcional do valor das parcelas, decorrente de cláusula abusiva, torna a obrigação excessivamente onerosa e inviabiliza o adimplemento contratual. 8. A insuficiência financeira do comprador para suportar a onerosidade excessiva decorrente de cláusula abusiva não configura inadimplência culposa, mas constitui consequência direta da prática abusiva do vendedor. 9. A rescisão contratual motivada por cláusula abusiva inserida pelo vendedor caracteriza culpa exclusiva deste pela ruptura do vínculo contratual. 10. A Lei Federal n. 13.786/2018 somente se aplica quando a resolução contratual decorre de fato imputado ao adquirente, não sendo aplicável quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do vendedor. 11. A taxa de fruição representa indenização pelo uso ou gozo do imóvel, sendo devida apenas quando comprovado que o comprador efetivamente usufruiu do bem ou extraiu vantagem econômica de sua posse. 12. A cobrança de taxa de fruição é indevida em relação a lotes urbanos não edificados quando ausente a posse e o proveito econômico por parte do comprador. 13. A comissão de corretagem integra os valores pagos pelo comprador e deve ser restituída quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do vendedor. 14. A devolução de forma parcelada em caso de culpa exclusiva do vendedor configuraria desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa da vendedora. IV. TESE(S) 1. Incorporadora imobiliária que não integra o Sistema Financeiro Nacional não pode aplicar capitalização de juros mediante a utilização cumulativa de correção monetária, juros remuneratórios mensais e amortização pelo sistema Price, sendo tal cláusula abusiva e nula de pleno direito. 2. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel motivada por cláusula abusiva inserida pelo vendedor caracteriza culpa exclusiva deste pela ruptura contratual. 3. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, deve ocorrer a restituição integral, imediata e em parcela única de todas as quantias pagas pelo comprador, incluindo comissão de corretagem, sem qualquer retenção a título de cláusula penal, taxa de fruição ou outros encargos. V. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. _____________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370; CPC, art. 487, I; CPC, art. 85, § 11; CDC, art. 51, IV; CDC, art. 53; MP 2.170-36/2001, art. 5º; Lei Federal n. 13.786/2018, art. 32-A; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: TJGO, AC 5650017-56.2023.8.09.0006, relator des. Sérgio Mendonça de Araújo, 7ª Câmara Cível, julgado em 13/06/2025; TJGO, AC 5497429-60.2022.8.09.0051, relator des. Élcio Vicente da Silva, 9ª Câmara Cível, julgado em 25/04/2025; TJGO, AC 5577047-54.2022.8.09.0051, relator des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 25/09/2025; TJGO, AC 5414698-89.2023.8.09.0174, relator des. Ronnie Paes Sandre, 8ª Câmara Cível, julgado em 18/09/2025; TJGO, AC 5718886-52.2023.8.09.0174, relator des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, 7ª Câmara Cível, julgado em 05/06/2025; TJGO, AC 5165104-08.2022.8.09.0051, relator des. Ronnie Paes Sandre, 4ª Câmara Cível, julgado em 07/07/2023; TJGO, AC 5884268-44.2024.8.09.0051, relator des. Ricardo Luiz Nicoli, 6ª Câmara Cível, julgado em 10/09/2025; TJGO, AC 6097727-32.2024.8.09.0051, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, julgado em 05/09/2025; TJGO, AC 5747285-38.2024.8.09.0051, relator des. Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 10/09/2025; TJGO, AC 5113571-39.2024.8.09.0051, relatora desa. Ana Cristina Ribeiro Peternella França, 7ª Câmara Cível, julgado em 28/08/2025; TJGO, AC 5867193-45.2023.8.09.0174, relator des. José Carlos de Oliveira, 2ª Câmara Cível, julgado em 13/12/2024..” Opostos embargos de declaração (mov. 97), foram rejeitados na mov. 92. Nas razões recursais, a parte recorrente alega, em suma, violação aos arts. 370, 489, §1º, VI, e 1.022, inciso II, do CPC, 67-A, incisos I e II, § 1º, da Lei nº 13.786/2018 e 884 do Código Civil. Preparo visto na mov. 100. Contrarrazões vistas na mov. 109, pelo desprovimento do recurso com a majoração dos honorários. É o relatório. Decido. De plano, constato que o juízo de admissibilidade a ser exercido é negativo. Da análise dos autos, constata-se que o julgado impugnado atribuiu à vendedora a culpa exclusiva pela rescisão contratual, por reputar a onerosidade excessiva decorrente de cláusula abusiva como causa da inviabilidade do adimplemento, afastou a aplicação da Lei nº 13.786/2018, declarou indevidas a retenção de valores, a taxa de fruição e a cláusula penal, assegurou a restituição integral e imediata, em parcela única, de todas as quantias pagas, e manteve o desprovimento do recurso. Neste contexto, tem-se que as convicções adotadas no acórdão vergastado vão ao encontro dos entendimentos firmados pelo Tribunal da Cidadania, o que, por certo, faz incidir, o óbice da Súmula n. 83 daquela Corte Superior (cf. STJ, 3ª T., AgInt no AREsp 2272454/RJ, Rel. Min. Humberto Martins, DJe de 06/03/2024[1]; cf. STJ, 4ª T., AgInt no REsp 2067736/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe de 06/09/2023[2]). Ressalte-se que o teor do referido enunciado é aplicável, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional (cf. STJ, 2ª T., AgInt no AREsp 2490067/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe de 12/06/2024[3]). Noutro giro, é certo que para acatar a reivindicação recursal em relação às teses de cerceamento de defesa, bem como em relação à taxa de fruição, comissão de corretagem, além da aferição da responsabilidade pela rescisão, seria imprescindível o reexame de cláusulas contratuais e sensível incursão no quadro fático-probatório dos autos, providência vedada no âmbito do recurso especial, conforme a inteligência das Súmulas 5 e 7 do STJ (cf. STJ, 4ª T., AgInt nos EDcl no AREsp 683747/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe de 16/02/2023[3]; cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 2492753/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe de 03/06/2024[5]; cf. STJ, 3ª T., AgInt no AREsp 2598152/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de 22/08/2024[6]; cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp 2248235/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe de 30/06/2023[7]). Da mesma forma, não prospera a alegada violação aos arts. 489, §1º, VI, e 1.022, inciso II, do CPC, porquanto o julgador não está obrigado a rebater uma a uma todas as teses deduzidas pelas partes, bastando enfrentar aquelas efetivamente capazes de infirmar a conclusão adotada, de modo que a aferição acerca da observância ao princípio da persuasão racional, sob o enfoque da análise de todas as teses relevantes ao deslinde da controvérsia, encontra óbice na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, haja vista demandar reexame do acervo fático-probatório para definir quais argumentos seriam pertinentes à solução do litígio (cf. STJ, 1ª S., AgInt no REsp 2090538/PR, Rel. Min. Sérgio Kukina, DJe de 24/03/2025[8]; cf. STJ, 4ª T., REsp 2230411/MT, Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 19/12/2025[9]). Isto posto, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 12/1 [1] PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC E LEI DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE RECEBER AS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES. (...). 2. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Precedentes. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito" (AgInt no AREsp n. 2.287.231/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023). Agravo interno improvido. [2] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. AFASTAMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRUTUAIS. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda for um lote não edificado, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação (fruição) do bem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. (...). [3] PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO RESCISÓRIA. RESCISÃO DE ACÓRDÃO. INEXIGIBILIDADE ISSQN SOBRE CONTRATOS DE FRANQUIA. ART. 489 DO CPC/2015. SÚMULA N. 343/STF. SÚMULA N. 83 DO STJ. SÚMULA N. 211 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.(...) IV - Dessa forma, aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida." Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea a do permissivo constitucional. [4] AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO POSSESSÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DO RÉU.(...) 2. O acolhimento do inconformismo recursal, no sentido de aferir a suficiência das provas constantes dos autos, bem como analisar a existência do apontado cerceamento de defesa, implicaria no revolvimento de todo o contexto fático-probatório, providência que esbarra no óbice da Súmula 7 do STJ. (...) [5] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. (...) 1.1 Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado, quanto à inexistência de provas capazes de demonstrar a efetiva ocupação do imóvel e a consequente responsabilidade do comprador pelo pagamento da taxa de fruição, encontra o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido. [6] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA ATESTADA. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO. VALIDADE NÃO RECONHECIDA. SÚMULA 83/STJ. REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(...) 3. Esta Corte Superior reconhece que a transferência da responsabilidade ao promitente comprador pelo pagamento de comissão de corretagem só deve ser mantida quando fornecidas todas as informações necessárias. 4. Reconhecendo a Corte local a ausência de cumprimento do dever de informação, a modificação do entendimento fica impedida pela incidência da Súmula n. 7/STJ. 5. Agravo interno desprovido. [7] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA, DE PLANO, NÃO CONHECER DO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. Para derruir as conclusões contidas no aresto recorrido e acolher o inconformismo recursal, no sentido de aferir a responsabilidade pela rescisão do contrato e a existência de mora do comprador, segundo as razões vertidas no apelo extremo, seria imprescindível o reexame de matéria fático e probatória, providência que esbarra no óbice da Súmula 7 desta Corte.(...). [8] ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL AMBIENTAL. NEXO DE CAUSALIDADE. COMPROVAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS DO JULGADO A QUO. REEXAME DE CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. 1. Não há falar em ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos, não se podendo, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional.(...). [9] AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO DE CARGAS. VALE-PEDÁGIO. SUBCONTRATAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DA TRANSPORTADORA. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não há violação aos arts. 1.022, parágrafo único, II, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC/2015, quando o Tribunal de origem enfrenta de forma clara, coerente e fundamentada todas as questões necessárias à solução da lide, ainda que decida em sentido contrário ao pretendido pelo recorrente (...).