Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2258785/GO (2026/0050353-6)
RELATOR: MINISTRO LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)
RECORRENTE: JOSE CARDOSO COSTA
ADVOGADOS: LEONARDO LAGO DO NASCIMENTO - GO025014
HELDER MONTEIRO DA COSTA - GO024340
GABRIEL MATIAS DE OLIVEIRA - GO024334
RECORRIDO: J. VIRGÍLIO IMÓVEIS LTDA
ADVOGADOS: VANESSA LIMA ABDALA FRANCO - GO024436
NÚBIA BARBOSA MOURA - GO031869
RENATO ABDALA FILHO - GO030671
DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por JOSÉ CARDOSO COSTA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim ementado (fls. 404-405, e-STJ): EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de resolução contratual e restituição de valores pagos, inclusive comissão de corretagem e IPTUs, com aplicação de multa contratual. Recurso adesivo interposto argumentando tratar-se de dois contratos distintos e que a sentença referiu-se somente a um contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há prescrição do direito à restituição da comissão de corretagem, em razão do transcurso de mais de três anos desde a contratação; (ii) saber se o inadimplemento contratual é imputável à vendedora, justificando a devolução integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal em favor do comprador; (iii) saber se o índice de correção e o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária foram corretamente fixados; e (iv) saber se o valor da multa contratual deve ser calculado em dobro, por se tratar de dois contratos distintos de promessa de compra e venda. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A análise dos autos evidencia que a impossibilidade de registro dos imóveis decorre de irregularidades do loteamento e de pendência judicial, fatores alheios à vontade do comprador e atribuíveis à vendedora. 4. A cláusula penal é devida à parte inocente no inadimplemento contratual, e sua aplicação ao comprador não encontra respaldo legal ou contratual na hipótese. 5. 3. A jurisprudência do STJ está sedimentada no sentido de que, em demandas nas quais se objetiva a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução da avença, de sorte que é inaplicável o prazo prescricional trienal, estabelecido no Tema 938/STJ. 6. Demonstrado que os contratos referem-se a dois imóveis distintos, justifica-se a aplicação da cláusula penal em relação a cada um deles, de forma autônoma. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso adesivo conhecido e provido. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal por inadimplemento pode ser exigida em duplicidade quando verificada a existência de dois contratos distintos e autônomos de promessa de compra e venda. 3. Os valores pagos devem ser corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação, até 31/08/2024, e, a partir de 01/09/2024, pela taxa SELIC (deduzido o IPCA), conforme a Lei nº 14.905/2024. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos do acórdão de fls. 433 - 450, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 455-466, e-STJ), aponta a parte recorrente, além do dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 389 do Código Civil, ao argumento de que, reconhecida a culpa da vendedora pela rescisão, a correção monetária deve incidir desde cada desembolso. Contrarrazões apresentadas às fls. 497-502, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 505-507, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar em parte. 1. Sustenta o recorrente a violação do art. 389 do Código Civil. Afirma que o Tribunal de origem reconheceu ser imputável à vendedora o inadimplemento contratual, determinando, por conseguinte, a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos. Insurge-se, contudo, quanto ao termo inicial da correção monetária, defendendo que sua incidência deve ocorrer desde o desembolso de cada parcela, e não a partir do ajuizamento da demanda. Com relação ao tema, entendeu o Tribunal de Justiça (fls. 414-420,e-STJ): Nesse aspecto, sendo culpa exclusiva da requerida a irregularidade do loteamento que impede a construção e transferência do imóvel, esta deve restituir o comprador, de uma só vez, todas as prestações pagas, afigurando-se indevidas eventuais deduções previstas nas cláusulas contratuais, pois a requerida deu causa à rescisão. A consolidação do entendimento acima esposado culminou na edição da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, que assim estabelece: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (...) A correção monetária deverá incidir com base no INPC, desde a data do ajuizamento da ação até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, em 01/09/2024, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da data da citação, nos termos do art. 231 do Código de Processo Civil, combinado com o art. 405 do Código Civil. A partir de 02/09/2024, data em que entra em vigor a Lei nº 14.905/2024, sobre o montante devido incidirá correção monetária com base no IPCA, bem como juros moratórios correspondentes à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, observado o disposto nos arts. 389 e 406 do mesmo diploma legal, conforme a nova redação introduzida pela referida norma. Verifica-se que a conclusão do acórdão recorrido não encontra respaldo na orientação deste Superior Tribunal sobre o tema. A jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem não incorreu em omissão, contradição ou obscuridade, tendo resolvido a controvérsia de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse do recorrente. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 3. A retenção de 20% dos valores pagos pelos promitentes-compradores foi considerada razoável pelo Tribunal de origem, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. O termo inicial da correção monetária deve ser a data do efetivo desembolso, conforme entendimento consolidado do STJ. 5. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.126.664/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) (grife-se) DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO COM FINS HOTELEIROS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. TEMA 1.002/STJ. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DOS ADQUIRENTES. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. NULIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INAPLICABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária descaracterizado como regime de construção por administração está sujeito às normas do Código de Defesa do Consumidor. 2. A devolução de valores pagos em contratos de promessa de compra e venda deve observar a Súmula 543/STJ, sendo legítima a retenção parcial para evitar enriquecimento sem causa. 3. Cláusulas contratuais que acarretam desvantagem exagerada ao consumidor, como a de irretratabilidade e irrevogabilidade, são nulas nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 4. A correção monetária em contratos de promessa de compra e venda deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos. 5. Agravo conhecido. Recurso Especial ao qual se nega provimento. (AREsp n. 2.486.799/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) (grife-se) Por fim, acolhida a insurgência, a análise da divergência jurisprudencial sobre o mesmo tema resta prejudicada. 2. Do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer que o termo inicial da correção monetária é a data do efetivo desembolso dos valores pagos. Acolhida a insurgência, não há falar em majoração de honorários (AgInt nos EAREsp 762.075/MT, Corte Especial, DJe 07/03/2019). Publique-se. Intimem-se. Relator
LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG)