Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. A parte autora foi condenada à restituição de valores pagos com deduções contratuais e à indenização por benfeitorias, sendo a reintegração de posse condicionada à devolução dos valores aos adquirentes. Embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos para esclarecer os termos da condenação. A parte autora recorre, alegando julgamento extra petita quanto à indenização por benfeitorias e à condição imposta para a reintegração do imóvel.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve julgamento extra petita ao se reconhecer o direito à indenização por benfeitorias em favor da parte revel; (ii) saber se é válida a imposição de condição para reintegração de posse consistente na devolução de valores pagos; (iii) saber se o percentual de retenção contratual e a cláusula penal cumulada devem ser ajustados aos parâmetros jurisprudenciais; (iv) saber qual é o termo inicial adequado para a cobrança da taxa de fruição, à luz da configuração da posse indevida do imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A revelia dos adquirentes não impede o reconhecimento de direitos de natureza cogente, como a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, que visam evitar o enriquecimento sem causa da parte vendedora.4. O direito à indenização por benfeitorias é decorrência natural da rescisão contratual e independe de pedido expresso, sendo matéria de ordem pública.5. A condição imposta para a reintegração de posse (devolução de valores pagos) está amparada pelo princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e pelo poder geral de cautela do juízo.6. A cláusula contratual que prevê retenção de 30% somada à multa penal de 10% é abusiva por configurar bis in idem. O limite razoável de retenção é de 25%, nos termos da jurisprudência do STJ.7. A restituição das quantias pagas deve ser feita de forma imediata, corrigidas pelo INPC desde cada desembolso, com incidência de juros a partir do trânsito em julgado, conforme fixado em sede de embargos de declaração.8. A taxa de fruição deve incidir a partir do inadimplemento contratual, momento em que a posse do bem tornou-se injusta.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento:“1. A indenização por benfeitorias realizadas no imóvel é devida mesmo na ausência de pedido específico, por se tratar de direito decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa, aplicável de ofício pelo juízo. 2. A reintegração de posse pode ser condicionada à devolução das quantias pagas, como medida de equilíbrio contratual e proteção ao consumidor. 3. É abusiva a cláusula que impõe, cumulativamente, multa penal e percentual de retenção superior a 25%, devendo prevalecer o limite fixado pela jurisprudência. 4. A taxa de fruição é devida desde a data do inadimplemento contratual até a desocupação do imóvel, como forma de compensar o uso indevido do bem.”Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884, 885, 1.219 a 1.222; CPC, arts. 85, § 11, 139, IV, 218, § 4º, 336, 346; CDC, arts. 2º e 3º.Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 08.03.2021, DJe 12.03.2021; TJGO, Apelação Cível 5360433-21.2023.8.09.0051, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, j. 18.03.2024; TJGO, Apelação Cível 5029407-92.2021.8.09.0069, Rel. Des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, j. 26.04.2023; TJGO, Apelação Cível 5193358-25.2021.8.09.0051, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, j. 01.04.2024. PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de Goiás4ª Câmara Cível APELAÇÃO N. 5243144-52.2024.8.09.0174 4ª CÂMARA CÍVELAPELANTE: QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADOS: GILVAN ALVES DE OLIVEIRA E OUTRARELATOR: DIORAN JACOBINA RODRIGUES - Juiz Substituto em 2º Grau VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade atinentes à espécie, conheço do presente apelo. Conforme relatado, trata-se de apelação, interposta por QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a sentença (evento 83) proferida pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo, Dr. Andrey Máximo Formiga, que, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse, ajuizada em face de GILVAN ALVES DE OLIVEIRA e IVANETE LIMA DE ARAUJO SANTOS, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos: […] Decorrência lógica da fundamentação expendida, resolvo o mérito da lide nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na peça matriz para:1. DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda de imóvel nº RBVII – 060.009/14 firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos requeridos, referente ao imóvel localizado na Rua BV-29, quadra 60, lote 9, Residencial Boa Vista II, em Senador Canedo-GO;2. CONDENAR os requeridos ao pagamento dos encargos referentes ao IPTU, taxas de água e energia elétrica do citado imóvel, desde a data da ocupação até a efetiva entrega à empresa autora, além de taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) sobre o valor contratual do imóvel, devendo ser abatido do montante a ser restituído;3. DETERMINAR a restituição, pela requerente/vendedora, dos valores das prestações pagas pelos requeridos, corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso, a ser pago em parcela única podendo, entretanto, abater o equivalente a 15% (quinze por cento) do referido valor referente a despesas com corretagem e taxa de administração;4. DETERMINAR, ainda, que a empresa autora indenize os requeridos por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, cujo valor será apurado em sede de[…] Opostos embargos de declaração (evento 86), estes foram acolhidos em parte pela decisão integrativa constante do evento 91, nos termos que segue: […] Ante o excerto, conheço dos presentes embargos e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para alterar o 18º parágrafo da sentença e o item 3 do dispositivo para que passe a constar:“(…) omissisSucede que a indenização pela fruição do imóvel deve ater-se a 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor total, a partir da data da ocupação até a efetiva desocupação, não sendo devida caso se trate de lote vago.(…) omissis3. DETERMINAR a restituição, pela requerente/vendedora, do valor das prestações pagas pelos requeridos, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ), a ser pago em parcela única, podendo, entretanto, abater o equivalente a 15% (quinze por cento) do referido valor referente a despesas com corretagem e taxa de administração, e ainda o valor pago a título de arras”.De resto, mantenho os demais termos da sentença tal como prolatada.[…] Irresignada, QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA interpõe o presente recurso (evento 94). Em suas razões recursais, alega que a sentença foi extra petita ao condenar a autora à indenização por benfeitorias, sem que tenha havido pedido específico por parte dos réus. Sustenta que, tendo sido decretada a revelia dos requeridos (evento 78), não seria possível conhecer dos pedidos formulados em sede de contestação intempestiva, sendo aplicável a preclusão consumativa prevista no artigo 218, § 4º, do CPC. Argumenta que não houve comprovação da existência, regularidade e valor das benfeitorias, especialmente considerando que a própria requerida solicitou julgamento antecipado da lide (evento 68), abdicando expressamente do direito à produção de qualquer meio de prova. Aduz que a sentença também é extra petita ao condicionar a reintegração de posse ao pagamento prévio da indenização pelas benfeitorias, matéria não constante da inicial. À luz dessas razões, pugna pelo conhecimento e provimento do presente apelo, para que seja reformada a sentença objurgada, a fim de “reconhecer que a sentença prolatada é extra petita, ante a inexistência de pedido de indenização por benfeitorias pela parte Recorrida em desfavor da parte Recorrente aos autos vez que se trata de parte revel” assim como o fato da reintegração de posse ter sido condicionada a devolução dos valores pagos. Subsidiariamente, requer seja reformada a sentença recorrida, a fim de afastar a condenação em indenização por benfeitorias, bem como estabelecer a retenção nos percentuais contratuais. De início, importa anotar que o douto magistrado presidente do feito reconheceu a revelia dos requeridos/apelados (evento 78), não questionada, em razão da intempestividade da sua peça de resistência. Revela-se inequívoca, portanto, a condição de revel dos ora recorridos e, por conseguinte, a aplicação dos seus efeitos processuais. Em consonância com o artigo 346, parágrafo único, do Código de Processo Civil, o réu revel poderá intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar. O artigo 336 do Código de Processo Civil, a seu turno, dispõe que “Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir”. Contudo, a revelia dos requeridos não impede o reconhecimento de direitos que decorrem naturalmente da rescisão contratual, especialmente quando se trata de matéria de ordem pública voltada à vedação do enriquecimento sem causa. Nestas circunstâncias, em que pese o revel possa intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar, a ausência de contestação não obsta a aplicação de normas cogentes que visam restabelecer o equilíbrio contratual. Nesse diapasão, José Carlos Barbosa Moreira explana que: “Se o réu permaneceu revel, e, portanto, não discutiu questão alguma, na sua eventual apelação, só terão relevância as questões efetivamente apreciadas pelo juiz e aquelas que não o tendo sido, caiba ao Tribunal apreciar de ofício.” (O Novo Processo Civil Brasileiro, p. 185 e 187) Sobre a matéria, é a jurisprudência desta Corte julgadora: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. REVELIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. ALEGAÇÕES EM SEDE DE APELAÇÃO. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. 1- Matérias típicas de defesa não devem ser apreciadas em apelação interposta por revel, salvo se matérias de direito (ordem pública ou jurídica debatidas em sentença), uma vez que operada a preclusão. […] (TJGO, Apelação Cível 5516420-88.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). NELMA BRANCO FERREIRA PERILO, 4ª Câmara Cível, julgado em 05/05/2023, DJe de 05/05/2023, g.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS, PAGAMENTO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. RÉU REVEL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS APRESENTADOS NA EXORDIAL. APRESENTAÇÃO DE NOVOS FATOS EM SEDE DE APELAÇÃO. INOVAÇÃO DE MATÉRIA EM SEDE RECURSAL. PROIBIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. EXCESSO. REDUÇÃO. ART. 413 CC. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DO MONTANTE ARBITRADO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. 1. O decreto de revelia não impede a intervenção do réu revel em qualquer fase do processo, inclusive recursal, recebendo-o no estado em que se encontra, conforme preconiza o artigo 322, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Contudo, o recurso deve cingir-se às questões essencialmente de direito e de ordem pública, não cabendo a discussão acerca da matéria fática que deveria ter sido levantada em sede própria, sob pena de afronta ao instituto da preclusão. […] (TJGO, Apelação Cível 0370657-84.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). Camila Nina Erbetta Nascimento, 3ª Câmara Cível, julgado em 07/12/2021, DJe de 07/12/2021, g.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, E CANCELAMENTO DE REGISTRO. REVOGAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO E RECONVENÇÃO ACOLHIDA. PRAZO PEREMPTÓRIO. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA. INADIMPLEMENTO DOS APELADOS. RESCISÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INDENIZAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. ALUGUÉIS PELO TEMPO DE POSSE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. […] 3. O prazo para oferecimento de contestação e reconvenção é peremptório, logo não permite dilação temporal, posto que sua rigidez é explicita, não cabendo o acolhimento da contestação além do prazo estatuído, sendo vedado pelos artigos 218, 222 e 223, todos do CPC, configurando, portanto, a revelia dos apelados. 4. Apesar da revelia gerar efeitos graves ao revel, inclusive de não acolhimento, ou desentranhamento da defesa intempestiva, não ceifa do mesmo todos os direitos de defesa, pois possibilita a intervenção no processo nos termos do art. 346, parágrafo único, do CPC, até porque se trata de presunção relativa da veracidade dos fatos articulados pelo autor. […] (TJGO, Apelação Cível 0382520-78.2016.8.09.0026, Rel. Des. WILSON SAFATLE FAIAD, 3ª Câmara Cível, julgado em 25/06/2021, DJe de 25/06/2021) A apelante sustenta que a condenação por benfeitorias configuraria julgamento extra petita, por ausência de pedido específico dos requeridos, que se encontram em situação de revelia. Tal argumentação não merece prosperar, pois a revelia não impede o reconhecimento de direitos que decorrem naturalmente da rescisão contratual, especialmente quando se trata de matéria de ordem pública voltada à vedação do enriquecimento sem causa. O direito à indenização por benfeitorias constitui corolário natural da rescisão contratual, independentemente de pedido expresso, pois visa evitar o enriquecimento ilícito da parte que retoma a posse do bem melhorado. Nesse sentido, a jurisprudência deste Sodalício é pacífica ao reconhecer que “Ainda que o distrato tenha ocorrido por culpa do adquirente, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel desprovido de construção impõe ao vendedor o dever de indenizar o comprador pelas benfeitorias realizadas. Tal assertiva justifica-se pela evidente valorização patrimonial resultante das melhorias implementadas, corolário lógico da vedação ao enriquecimento ilícito.” (TJGO, Apelação Cível 5360433-21.2023.8.09.0051, Rel. Des. BRENO CAIADO, 11ª Câmara Cível, julgado em 18/03/2024, DJe de 18/03/2024). A indenização por benfeitorias insere-se no âmbito da proteção contra o enriquecimento sem causa, princípio de ordem pública que pode ser reconhecido ex officio pelo magistrado. Como bem destacado no precedente citado na sentença, é “cabível sua indenização independentemente de cláusula contratual em contrário, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa vendedora” (TJGO, Apelação Cível n.° 5698716-40.2019.8.09.0064, Rel. Des. Átila Naves Amaral). O direito do possuidor de boa-fé às benfeitorias decorre diretamente da lei (Código Civil, arts. 1.2191 a 1.2222), sendo desnecessário pedido expresso para sua aplicação, especialmente quando comprovada a melhoria do imóvel durante o período de posse regular dos requeridos. A revelia não afasta a aplicação de normas cogentes que visam restabelecer o equilíbrio contratual e impedir o locupletamento ilícito. Assim, não prospera os argumentos da parte apelante no que concerne ao pedido nulidade da sentença por julgamento extra petita, visto que a condenação por indenização de benfeitorias constitui decorrência lógica e necessária da rescisão contratual e visa evitar o enriquecimento sem causa da apelante, independentemente da condição de revelia dos requeridos, tratando-se de matéria de ordem pública aplicável ex officio. Frisa-se que, acertadamente, o juízo de primeiro grau condicionou à fase de liquidação de sentença o valor ser indenizado por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel. Nessa mesma perspectiva, segue o fato da reintegração de posse ter sido condicionada a devolução dos valores pagos. O condicionamento estabelecido pelo magistrado a quo constitui medida necessária e proporcional para evitar o enriquecimento sem causa da apelante, em perfeita consonância com os princípios que regem as relações contratuais e a proteção do consumidor. Tal determinação encontra fundamento nos artigos 884 e 8853 do Código Civil, que vedam o locupletamento ilícito, e no poder geral de cautela do juiz previsto no artigo 139, inciso IV4, do Código de Processo Civil. Perfilhando a mesma linha de entendimento, o seguinte aresto desta Corte de Justiça: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO MATERIAL. […] IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DA POSSE DA VENDEDORA NO IMÓVEL ANTES DA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELA COMPRADORA. […] 6. A reintegração na posse do bem pelas vendedoras, a despeito de não constar claramente da sentença proferida, encontra-se condicionada à devolução da parcelas paga pelo comprador, na medida em que se inserem como consequência natural do restabelecimento do status quo ante à celebração do contrato, autorizada a compensação de créditos e débitos existentes entre as partes (retenção), em conformidade com o édito sentencial. 7. Quanto aos valores referentes à corretagem, que fora incorporado ao montante do valor integral do contrato, considera-se incluso nos valores pagos pela parte ré e devem ser retidos quando da devolução das importâncias pagas por este, considerando que era sua obrigação arcar com referida despesa, conforme previsão expressa contida no contrato de compra e venda. […] (TJGO, Apelação Cível 5029407-92.2021.8.09.0069, Rel. Des. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 26/04/2023, DJe de 26/04/2023) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL. PRELIMINAR AFASTADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À RESTITUIÇÃO DE VALORES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. GARANTIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. ART. 139, INCISO IV, DO CPC. […] III - No que tange à alegação de existência de decisão extra petita, especificadamente quanto à ordem judicial de reintegração de posse do bem imóvel, condicionada à devolução de valores a que faz jus o agravado/executado, sem razão a recorrente ao imputar o vício supramencionado, visto que a restituição de importâncias ao devedor, em obediência ao disposto na cláusula 19a ('CLÁUSULA RESOLUTÓRIA ESPECIAL') do contrato anteriormente entabulado, encontra-se expressamente disposta na sentença arbitral proferida na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia (nº 2501/13), objeto da execução em apreço. IV - Ademais, tal condicionamento, em verdade, constitui-se como uma garantia em favor do consumidor. E, de mais a mais, o magistrado condutor do feito, atento à linha normativa insculpida no art. 139, inciso IV, do CPC, tem o poder-dever de lançar mão de medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias, com vistas a fazer cumprir suas determinações. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento 5495459-52.2020.8.09.0000, Rel. Des. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 09/03/2021, DJe de 09/03/2021, g.) Por conseguinte, a decisão combatida não merece reforma quanto à reintegração de posse ter sido condicionada a devolução dos valores pagos, pois garante a efetividade do julgado de forma a impedir o enriquecimento ilícito da apelante, sendo proporcional e razoável aos fins a que se destina. Em tempo, vale registrar que a relação contratual firmada pelas partes configura típica relação consumerista, pois, de um lado, temos o fornecedor e, do outro, o adquirente do bem como destinatário final, enquadrando-se a relação jurídica na definição contida nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Embora os contratos dessa natureza possuam regramento jurídico próprio, a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), prevalece o entendimento no sentido de que suas normas incidem somente nos contratos entabulados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. Portanto, não se aplicam à espécie as disposições da aludida legislação, notadamente porque o contrato em tratativa foi celebrado entre as partes em 31/05/2014 (evento 01, arquivo 5). Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTES NÃO EDIFICADOS. INICIATIVA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO. PARCELA IMEDIATA E ÚNICA. CONSECTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. As disposições da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente incidem nos contratos entabulados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. […] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5519790-45.2019.8.09.0029, Rel. Des(a). JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, julgado em 03/06/2024, DJe de 03/06/2024) Por conseguinte, inafastável a aplicação da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o promitente vendedor deve restituir as parcelas pagas, imediatamente e de forma parcial, nos casos em que o promitente comprador der causa à rescisão. A seguir, o inteiro teor da Súmula n. 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Como visto, a rescisão contratual foi motivada pela inadimplência dos compradores. Nesse caso, emerge o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento. A esse respeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir retenções da multa penal condenatória nos percentuais entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores despendidos pelo comprador quando houver resolução do compromisso de compra e venda por solicitação (ou culpa) do compromitente, como ocorreu no caso em questão. No ponto, segue julgado do STJ sobre a matéria: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021). Observa-se, portanto, que a cláusula 18ª do contrato entabulado (evento 01, arquivo 5) é flagrantemente ilegal ao fixar o percentual de retenção de 30% (trinta por cento) a título de despesas administrativas, somada à multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (cláusula 17ª), devendo, por isso, ser afastada. A cláusula penal tem natureza predominantemente indenizatória, abrangendo as perdas e danos sofridos por aquele que efetivamente saiu prejudicado com a rescisão do contrato. Permitir a aplicação simultânea da cláusula de retenção e da cláusula penal seria equivalente a impor uma dupla indenização contra a autora apelada, penalidade manifestamente excessiva. Por essa razão, inviável a cumulação da multa contratual, diante da clara configuração de bis in idem. A corroborar: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO DA AVENÇA MOTIVADA PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DEVIDA. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS, MAIS DEMAIS ENCARGOS PREVISTOS EM CONTRATO. MULTA PENAL. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA VERIFICADA. ART. 86 DO CPC/15. SENTENÇA MANTIDA. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, havendo rescisão do pacto de promessa de compra e venda, a interesse da parte compradora, a retenção das quantias pagas pela contratada tem sido admitida, no montante entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso. 2. A jurisprudência hodierna se firmou no sentido de que 10% (dez por cento) é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte vendedora. 3. Constatada a rescisão contratual por motivação das consumidoras, a restituição imediata dos valores comprovadamente pagos pelo imóvel, deverá ocorrer com a dedução de 10% (dez por cento) a título de cláusula de retenção, devendo ser considerados, também, os demais encargos previstos em contrato. 4. Há impossibilidade de cumulação de cláusulas penais de retenção de quantia paga e de multa por rescisão, em face do princípio geral da proibição do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 5. A sucumbência recíproca deve ser garantida na hipótese de cada litigante ser, em parte, vencedor e vencido (art. 86 do CPC/15). 6. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 5327265-62.2022.8.09.0051, Rel. Des. GERSON SANTANA CINTRA, 3ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2023, DJe de 02/10/2023, g.) Dessa forma, considerando que o Superior Tribunal de Justiça permite retenção da multa penal condenatória até 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, cumpre reformar a sentença para fixar a cláusula penal no limite máximo permitido (25%), a título de multa compensatória. Tais valores, como visto, deverão ser restituídos de forma imediata e não parcelada, nos termos da Súmula 543 do STJ. Conclusivamente, deve ser reformada a sentença para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco) por cento, das parcelas pagas, a título de cláusula penal, a serem restituídos de forma imediata com incidência da correção monetária pelo INPC, do desembolso de cada parcela. No que pertine à taxa de fruição, a sentença condenou os requeridos ao pagamento no percentual de 0,5 ao mês sobre o valor contratual do imóvel, bem como dos encargos referentes ao IPTU, taxas de água e energia elétrica desde a data da ocupação até a efetiva entrega à empresa autora, estabelecendo que tais valores devem ser abatidos do montante a ser restituído. A apelante, por sua vez, requer que o termo inicial da taxa de fruição seja alterado para 10/10/2017, data do inadimplemento contratual pelos requeridos, mantendo-se como termo final a data da efetiva desocupação do imóvel. Cumpre registrar, inicialmente, que “a taxa de fruição refere-se a um montante devido ao proprietário pela posse indevida do seu imóvel por outrem, com o duplo objetivo de compensá-lo pelos benefícios econômicos que deixou de auferir no respectivo período e de se evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa” (STJ, REsp 1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 11/02/2021; TJGO, Apelação Cível 5583438-93.2020.8.09.0051, Rel. Des. Maurício Porfírio Rosa, 5ª Câmara Cível, DJe de 02/06/2022). No caso, o questionamento recursal cinge-se, unicamente, quanto à data de início da respectiva taxa. Quanto ao ponto, cumpre mencionar que a cobrança da taxa de fruição deve ter como marco inicial o momento em que a posse deixou de ser justa e passou a ser exercida de forma precária, ou seja, a partir do inadimplemento das obrigações contratuais (10/10/2017). A esse respeito, segue jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. […] 2. A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. [...] Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.187.602/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023). AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. […] 2. “A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência” (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 8/4/2022). DUPLOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESCISÃO CONTRATUAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA FRUIÇÃO DEVIDA DESDE O INADIMPLEMENTO. […] 2. O termo inicial para a cobrança de fruição é a data da posse da compradora, na condição de inadimplente, haja vista que o referido encargo é considerado recomposição dos valores pelo período em que esta ficou na posse do imóvel de forma inadimplente, logo, o pagamento desse montante deve englobar o tempo em que a apelada permaneceu no bem sem a devida contraprestação. 3. A taxa de fruição tem como objetivo o ressarcimento ao proprietário do imóvel por ocupação indevida. O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel mostra-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito. 4. Os valores devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC, a partir correspondentes vencimentos, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (CPC, art. 405. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE ACOLHIDOS. (TJGO, Apelação Cível 5193358-25.2021.8.09.0051, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024) Logo, merece reparo a sentença neste ponto para alterar o termo inicial da taxa de fruição para outubro de 2017, momento do inadimplemento/cessação dos pagamentos das parcelas contratadas, mantendo-se como termo final a data da desocupação do imóvel. Diante do exposto, CONHEÇO do recurso interposto e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença nos seguintes pontos: i) fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, a título de cláusula penal compensatória, vedada a cumulação com a multa contratual prevista no ajuste, sob pena de bis in idem; ii) estabelecer como termo inicial da indenização pela taxa de fruição a data do inadimplemento contratual (10/10/2017), mantendo-se como termo final a data da efetiva desocupação do imóvel. Parcialmente provido o recurso, não há majoração de honorários sucumbenciais em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11, do CPC. É como voto. DIORAN JACOBINA RODRIGUESJuiz Substituto em 2º GrauRelator APELAÇÃO N. 5243144-52.2024.8.09.0174 4ª CÂMARA CÍVELAPELANTE: QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADOS: GILVAN ALVES DE OLIVEIRA E OUTRARELATOR: DIORAN JACOBINA RODRIGUES - Juiz Substituto em 2º Grau Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. A parte autora foi condenada à restituição de valores pagos com deduções contratuais e à indenização por benfeitorias, sendo a reintegração de posse condicionada à devolução dos valores aos adquirentes. Embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos para esclarecer os termos da condenação. A parte autora recorre, alegando julgamento extra petita quanto à indenização por benfeitorias e à condição imposta para a reintegração do imóvel.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve julgamento extra petita ao se reconhecer o direito à indenização por benfeitorias em favor da parte revel; (ii) saber se é válida a imposição de condição para reintegração de posse consistente na devolução de valores pagos; (iii) saber se o percentual de retenção contratual e a cláusula penal cumulada devem ser ajustados aos parâmetros jurisprudenciais; (iv) saber qual é o termo inicial adequado para a cobrança da taxa de fruição, à luz da configuração da posse indevida do imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A revelia dos adquirentes não impede o reconhecimento de direitos de natureza cogente, como a indenização por benfeitorias úteis e necessárias, que visam evitar o enriquecimento sem causa da parte vendedora.4. O direito à indenização por benfeitorias é decorrência natural da rescisão contratual e independe de pedido expresso, sendo matéria de ordem pública.5. A condição imposta para a reintegração de posse (devolução de valores pagos) está amparada pelo princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e pelo poder geral de cautela do juízo.6. A cláusula contratual que prevê retenção de 30% somada à multa penal de 10% é abusiva por configurar bis in idem. O limite razoável de retenção é de 25%, nos termos da jurisprudência do STJ.7. A restituição das quantias pagas deve ser feita de forma imediata, corrigidas pelo INPC desde cada desembolso, com incidência de juros a partir do trânsito em julgado, conforme fixado em sede de embargos de declaração.8. A taxa de fruição deve incidir a partir do inadimplemento contratual, momento em que a posse do bem tornou-se injusta.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido.Tese de julgamento:“1. A indenização por benfeitorias realizadas no imóvel é devida mesmo na ausência de pedido específico, por se tratar de direito decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa, aplicável de ofício pelo juízo. 2. A reintegração de posse pode ser condicionada à devolução das quantias pagas, como medida de equilíbrio contratual e proteção ao consumidor. 3. É abusiva a cláusula que impõe, cumulativamente, multa penal e percentual de retenção superior a 25%, devendo prevalecer o limite fixado pela jurisprudência. 4. A taxa de fruição é devida desde a data do inadimplemento contratual até a desocupação do imóvel, como forma de compensar o uso indevido do bem.”Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884, 885, 1.219 a 1.222; CPC, arts. 85, § 11, 139, IV, 218, § 4º, 336, 346; CDC, arts. 2º e 3º.Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 08.03.2021, DJe 12.03.2021; TJGO, Apelação Cível 5360433-21.2023.8.09.0051, Rel. Des. Breno Caiado, 11ª Câmara Cível, j. 18.03.2024; TJGO, Apelação Cível 5029407-92.2021.8.09.0069, Rel. Des. Marcus da Costa Ferreira, 5ª Câmara Cível, j. 26.04.2023; TJGO, Apelação Cível 5193358-25.2021.8.09.0051, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, j. 01.04.2024. ACÓRDÃO VISTOS, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N. 5243144-52.2024.8.09.0174, figurando como apelante QUARTETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelados GILVAN ALVES DE OLIVEIRA E OUTRA. A C O R D A M os integrantes da Segunda Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, conhecer do apelo e provê-lo parcialmente, nos termos do voto do relator. O julgamento foi presidido pela desembargadora Elizabeth Maria da Silva. Presente na sessão o representante do Ministério Público. DIORAN JACOBINA RODRIGUES Juiz Substituto em 2° GrauRelator 1Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.2Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.3Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.Art. 885. A restituição é devida, não só quando não tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas também se esta deixou de existir.4Art. 139. O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código, incumbindo-lhe:[…]IV - determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária;