Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5492931-89.2019.8.09.0126 COMARCA: PIRENÓPOLIS APELANTE: ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO APELADO: ANTÔNIO APARECIDO PORTO RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL RURAL. COMPLEXA CADEIA DE NEGOCIAÇÕES. CONTRATOS PARTICULARES SEM REGISTRO. ADULTERAÇÃO DOCUMENTAL COMPROVADA POR PERÍCIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DA PERMUTA ORIGINÁRIA. FALTA DE RESCISÃO FORMAL DO CONTRATO COM CESSIONÁRIO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÕES AUTÔNOMAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por espólio diante de sentença que julgou improcedentes os pedidos de Oposição c/c Adjudicação Compulsória de imóvel rural, em razão de alegada titularidade sobre bem objeto de complexa cadeia de negociações, mediante procurações e contratos particulares não registrados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: I) a Ação de Oposição constitui via processual adequada para reconhecimento de direito sobre imóvel objeto de múltiplas relações contratuais pendentes; II) o espólio demonstrou titularidade plena e atual sobre o imóvel controvertido; III) a Adjudicação Compulsória pode ser deferida sem comprovação de quitação integral das obrigações contratuais assumidas pelo promitente comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Ação de Oposição constitui modalidade de intervenção de terceiro pela qual aquele que pretende a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu pode oferecer oposição contra ambos, visando excluir as pretensões de ambas as partes da lide originária, não podendo ser deferida Adjudicação Compulsória sem que o cessionário inadimplente integre a relação processual, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 4. A Adjudicação Compulsória exige comprovação da quitação integral do preço, conforme arts. 1.417 e 1.418 do CC, não sendo admissível o deferimento do pedido quando o promitente comprador permanece inadimplente com suas obrigações contratuais. 5. A perícia grafotécnica e documentoscópica comprovou que o contrato apresentado pelo terceiro adquirente apresenta alterações indicativas de intervenções posteriores à elaboração original, com supressão de páginas, alteração de cláusulas essenciais e assinaturas incongruentes. 6. A falsidade documental reconhecida pela prova pericial acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo, conforme arts. 166, incs. I e II, e 169 do CC. 7. A boa-fé do terceiro adquirente não resta configurada quando há elementos objetivos que indicam irregularidade da operação, tais como preço incompatível com valores de mercado, curto espaço temporal entre as transações e ausência de registro cartorário atualizado. 8. A vedação contratual de cessão antes da quitação constitui cláusula essencial do negócio jurídico, cuja supressão dolosa mediante adulteração do instrumento contratual configura ato ilícito que contamina todo o negócio jurídico subsequente. 9. A ausência de constituição em mora do cessionário impede o reconhecimento automático da rescisão contratual, mantendo-se vigente o contrato firmado entre as partes. 10. O espólio não demonstrou titularidade plena e atual sobre o imóvel, pois não comprovou quitação integral da permuta originária, não procedeu à rescisão formal do contrato com o cessionário, não obteve declaração judicial de nulidade do contrato adulterado, vez que o imóvel dado em permuta permanece sem transferência registral, sendo este objeto de inventário e partilha, não demonstrando ter adotado providências judiciais cabíveis para resguardar seus direitos, permanecendo inerte por quase dois anos. 11. A Oposição não constitui via adequada para substituir ações próprias de rescisão contratual, execução de obrigação de fazer, declaração de nulidade de negócio jurídico e adjudicação compulsória, que demandam citação das partes diretamente envolvidas na relação jurídica controvertida. 12. A complexidade da situação fática, com múltiplas relações contratuais entrelaçadas, inadimplementos recíprocos, adulteração documental e pendência de definição da cadeia dominial, não pode ser resolvida adequadamente por meio de Oposição, demandando propositura de ações autônomas com integração de todas as partes envolvidas. IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. “1. A Ação de Oposição não constitui via processual adequada quando o opoente não demonstra titularidade plena e atual sobre o imóvel, mantendo relações contratuais pendentes de rescisão formal e não tendo comprovado quitação integral de suas obrigações. 2. A Adjudicação Compulsória exige demonstração inequívoca do cumprimento integral das obrigações contratuais assumidas pelo promitente comprador, sendo obstáculo intransponível a ausência de quitação do preço. 3. A boa-fé do terceiro adquirente não se configura quando elementos objetivos indicam irregularidade da operação, exigindo-se diligência compatível com as circunstâncias do negócio. 4. A falsidade documental comprovada por perícia grafotécnica acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, incs. I e II, 169, 422, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 682 a 686; CF, art. 5º, inc. LV. Jurisprudência relevante citada: TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5285208-61.2021.8.09.0181, rel. Des. Ricardo Prata, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 5542894-47.2019.8.09.0100, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024 e TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5634993-34.2023.8.09.0120, rel. Des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, j. em 02/07/2024, DJe de 02/07/2024. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5492931-89.2019.8.09.0126 COMARCA: PIRENÓPOLIS APELANTE: ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO APELADO: ANTÔNIO APARECIDO PORTO RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da presente Apelação Cível (mov. 244) interposta pelo ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO diante da sentença (mov. 210) proferida pelo Juiz da 1ª Vara de Família e Sucessões, Infância e Juventude, Cível e Juizado Especial Cível da Comarca de Pirenópolis na Ação de Oposição c/c Adjudicação Compulsória, ajuizada em desfavor de WENDEL CAMARGO LACERDA e ANTÔNIO APARECIDO PORTO, a qual julgou improcedentes os pedidos iniciais. Dos autos, tem-se que o cerne da controvérsia recursal reside em definir a quem pertence o direito sobre o imóvel rural denominado “Fazenda Cuba”, matrícula nº 4.165 do CRI da Comarca de Pirenópolis, considerando a complexa cadeia de negociações realizadas mediante procurações e contratos particulares, mas sem o devido registro cartorário. Com efeito, o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO ajuizou a presente Ação de Oposição c/c Adjudicação Compulsória, sob a alegação de que é o legítimo titular do mencionado imóvel rural, adquirido pelo de cujus por meio de contrato de permuta firmado em 28/05/2014 com IVANY NASCENTE GUIMARÃES, tendo exercido posse mansa e pacífica sobre o imóvel. A Ação de Oposição, regulada pelos arts. 682 a 686 do CPC, constitui modalidade de intervenção de terceiro pela qual aquele que pretende, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu, pode oferecer oposição contra ambos. A oposição tem natureza jurídica de ação incidental, que visa excluir as pretensões tanto do autor quanto do réu da demanda originária, reconhecendo que o direito controvertido pertence ao opoente. Referido instituto está disciplinado nos arts. 685 e 686 do CPC, que aduz expressamente: “Art. 685 - Admitido o processamento, a oposição será apensada aos autos e tramitará simultaneamente à ação originária, sendo ambas julgadas pela mesma sentença. Parágrafo único. Se a oposição for proposta após o início da audiência de instrução, o juiz suspenderá o curso do processo ao fim da produção das provas, salvo se concluir que a unidade da instrução atende melhor ao princípio da duração razoável do processo. Art. 686 - Cabendo ao juiz decidir simultaneamente a ação originária e a oposição, desta conhecerá em primeiro lugar.” Sobre o tema, tem-se das lições doutrinárias de DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NAVES que “a oposição será distribuída por dependência, nos termos do parágrafo único do art. 683 do Novo CPC, sendo a competência do juízo em que tramita o processo que tem como objeto a coisa ou direito pretendido pelo opoente. (…) A oposição será apensada aos autos e tramitará simultaneamente ação originária, sendo ambas julgadas pela mesma sentença. Julgando-se a oposição e a ação originária numa mesma sentença, o juiz resolverá antes a oposição (art. 686 do Novo CPC), em razão de evidente prejudicialidade em relação à ação originária: julgada procedente a oposição, a ação principal perde o objeto, porque, sendo o direito ou coisa do opoente, não tem sentido discutir se tal direito ou coisa é do autor ou do réu da ação originária. Sendo julgada improcedente a oposição, o juiz passa à análise da ação principal para decidir se a coisa ou direito é do autor ou do réu da ação originária” (Manual de direito processual civil, 10ª Ed., Juspodivm, 2020, p. 990). Constata-se dos autos que ANTÔNIO APARECIDO PORTO é o proprietário registral do imóvel desde 19/11/1992, conforme consta da certidão de matrícula, pois em 31/07/2006 firmou procuração em que nomeou VALDEON PEIXOTO DE CARVALHO como seu procurador, conferindo-lhe amplos poderes para tratar de todos e quaisquer assuntos referentes ao mencionado imóvel litigioso, inclusive para vender, ceder, transferir, alienar e permutar o imóvel, com expressa autorização para substabelecer os poderes outorgados, outorgada em caráter irrevogável, irretratável e isento de prestação de contas (mov. 1, arq. 11). A partir dessa procuração original, ocorreram sucessivos substabelecimentos até que, em 14/08/2014, IVANY NASCENTE GUIMARÃES substabeleceu os poderes para KIYOSHI IWAMOTO, destacando-se que há nos autos contrato de permuta de imóvel rural com prédio comercial, firmado entre referidos interessados, pelo qual este último teria adquirido a propriedade rural em permuta por um prédio comercial localizado em Anápolis, com área de 728,42 m2 e conforme cláusula contratual, deveria outorgar a escritura do imóvel comercial para a primeira no prazo de 90 (noventa) dias (mov. 1, arq. 5). Ocorre que, conforme demonstrado documentalmente nos autos (mov. 37), o imóvel dado em permuta nunca foi transferido para IVANY NASCENTE GUIMARÃES, permanecendo na titularidade do ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO, sendo objeto de Inventário e Partilha entre meeira e herdeiras. Tal fato é significativa relevância jurídica, pois evidencia o inadimplemento contratual de KIYOSHI IWAMOTO quanto ao contrato de permuta firmado com IVANY NASCENTE GUIMARÃES. Nos termos do art. 1.417 do CC, a Ação de Adjudicação Compulsória tem por objeto a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador, tendo por requisitos a obrigação de compra e venda, a quitação integral do preço, a ausência de cláusula de arrependimento e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, assim dispondo: “Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” “Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. No caso presente, verifica-se que o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO não comprovou a quitação integral do aludido contrato de permuta anteriormente firmado, vez que o imóvel comercial dado em permuta permanece sem transferência registral e, assim, a ausência de quitação integral do preço constitui óbice intransponível ao deferimento da Adjudicação Compulsória pretendida pelo Espólio. Não se pode admitir a Adjudicação Compulsória sem que haja demonstração inequívoca do cumprimento integral das obrigações contratuais assumidas pelo promitente comprador, conforme os seguintes paradigmas jurisprudenciais deste egrégio Sodalício: Ementa: “AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL URBANO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO INTEGRAL DA NEGOCIAÇÃO. 1. A Adjudicação Compulsória destina-se ao suprimento, pela via judicial, da outorga de escritura definitiva de imóvel, diante da injustificada inércia/recusa do promitente vendedor de providenciar a transferência efetiva da propriedade. 2. Não demonstrada, satisfatoriamente, a presença de um dos requisitos legais reportados, quais sejam, manifestação de vontade, em instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao ajuste, desde que verificadas as características da promessa de compra e venda (art. 481 CC); prova da quitação da dívida assumida e recusa do promitente vendedor em escriturar o bem; resta inviabilizada a Adjudicação Compulsória do imóvel pretendida. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 5542894-47.2019.8.09.0100, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024). Ementa: “3. A adjudicação compulsória de imóvel reclama que o promitente comprador comprove que a obrigação deriva de um contrato de promessa de compra e venda, no qual não exista a previsão de pacto de arrependimento, a recusa do promitente vendedor ou do cessionário em outorgar a escritura definitiva e, ainda, a quitação integral da obrigação contratual. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA” (TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5285208-61.2021.8.09.0181, rel. Des. Ricardo Prata, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024). Para além da questão relativa à quitação da permuta originária, cumpre analisar a relação contratual estabelecida entre o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO e HELDER DIVINO FERREIRA DE ARAÚJO, bem como a subsequente transferência do imóvel para WENDEL CAMARGO LACERDA. Em 10/03/2017, a meeira e herdeiras de KIYOSHI IWAMOTO firmaram contrato de compra e venda, cessão, transferência e outras avenças com HELDER DIVINO FERREIRA DE ARAÚJO, pelo valor total de R$ 1.998.000,00 (um milhão, novecentos e noventa e oito mil reais), representado por 4 (quatro) notas promissórias. Constou expressamente da cláusula sexta do contrato que é vedado ao comprador ceder ou transferir, a qualquer título, os direitos do contrato até a compensação dos títulos descritos na cláusula segunda (mov. 1, arq. 16) Posteriormente, em 27/09/2017, foi firmado termo aditivo ao contrato de compromisso de compra e venda, no qual as partes renegociaram a dívida, substituindo as 4 (quatro) notas promissórias originais por uma única no valor de R$ 1.998.000,00 (um milhão, novecentos e noventa e oito mil reais), com vencimento para 05/04/2018. A cláusula sétima do termo aditivo estabeleceu que ficam ratificadas todas as demais cláusulas e condições do instrumento particular ora aditado, continuando inalteradas, passando o presente aditivo a integrar o contrato principal, permanecendo vigente a vedação de cessão ou transferência dos direitos do contrato até a compensação integral dos títulos. Ocorre que, diametralmente oposta aos contratos mencionados, foi juntado processo de Adjudicação Compulsória nº 5327434-91.2017.8.09.0126, contrato diverso alegadamente também firmado em 10/03/2017, entre as mesmas partes, mas com cláusulas substancialmente diferentes, pois neste segundo contrato, o preço foi estabelecido em R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), com pagamento à vista no ato da assinatura, e com expressa previsão de que o comprador tem posse definitiva do imóvel e direito de ceder, transferir ou vender o imóvel e assinar qualquer documento ao mesmo (mov. 1, arq. 20). A existência de 2 (dois) contratos com datas idênticas, partes idênticas, mas cláusulas substancialmente divergentes, especialmente quanto ao preço, forma de pagamento, natureza da posse e possibilidade de cessão, configura situação de significativa gravidade que demandou a realização de perícia técnica para esclarecimento da verdade dos fatos. A perícia grafotécnica e documentoscópica foi realizada pelo perito Daniel Hiroshi Iwamoto, cujo laudo foi juntado aos autos (mov. 186) e devidamente homologado pelo Juízo de origem. O laudo pericial é conclusivo ao apontar que o contrato apresentado por WENDEL CAMARGO LACERDA (contrato 1) contém alterações indicativas de que houve intervenções posteriores à elaboração original dos documentos, o que pode comprometer a validade das cláusulas contratuais, tendo o perito constatado que o contrato 1 é composto por 5 (cinco) páginas, enquanto o contrato 2 (apresentado pelo Espólio) possui 6 (seis) páginas, indicando possível supressão de páginas. A análise revelou que a maioria das assinaturas presentes no contrato 1 não são congruentes, levantando dúvidas sobre a autenticidade das mesmas, verificando-se que embora o contrato 1 indique que o pagamento foi realizado à vista, o contrato 2 inclui especificações e menciona fisicamente notas promissórias, o que seria incoerente com um pagamento à vista, sendo então identificadas mudanças substanciais no contrato na página 4, bem como alterações nos textos do contrato 1 em comparação com o contrato 2 nesta página. A prova pericial, produzida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa, com possibilidade de formulação de quesitos pelas partes e indicação de assistentes técnicos, constitui elemento probatório de elevado valor jurídico, especialmente quando se trata de análise técnica especializada que demanda conhecimentos científicos específicos. No caso presente, o laudo pericial não foi objeto de impugnação técnica consistente por WENDEL CAMARGO LACERDA, que não apresentou parecer de assistente técnico ou quesitos que pudessem contrariar as conclusões periciais. A conclusão pericial de que houve adulteração do contrato apresentado, com supressão de páginas, alteração de cláusulas e assinaturas incongruentes, revela a existência de vício insanável no negócio jurídico subjacente à pretensão possessória e dominial do apelado. Nos termos do art. 166, incs. I e II, do CC, é nulo o negócio jurídico quando celebrado por pessoa absolutamente incapaz ou quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto, enquanto o art. 169 do mesmo diploma legal estabelece que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. A falsidade documental reconhecida pela prova pericial acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo, sendo a declaração de vontade elemento essencial do negócio jurídico, cuja autenticidade pressupõe a veracidade da assinatura aposta no instrumento contratual. Demonstrada a falsidade das assinaturas e a adulteração substancial do conteúdo contratual, impõe-se reconhecer a inexistência de manifestação válida de vontade das alegadas contratantes quanto ao instrumento apresentado por WENDEL CAMARGO LACERDA. Não prospera a alegação do apelado de que teria agido de boa-fé, tendo verificado a regularidade da cadeia de procurações e confiado no contrato apresentado, pois a boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do CC como dever de conduta nas fases pré-contratual, contratual e pós-contratual, impõe aos contratantes o dever de agir com lealdade, probidade e cooperação. Todavia, a boa-fé não se presume quando há elementos objetivos que indicam a irregularidade da operação. No caso presente, diversos elementos deveriam ter alertado o apelado quanto à irregularidade da negociação. Primeiramente, o preço irrisório praticado na transação entre HELDER e WENDEL, de apenas R$ 517.000,00 (quinhentos e dezessete mil reais), para um imóvel rural de 500 (quinhentos) hectares, mostra-se absolutamente incompatível com os valores de mercado, ainda mais considerando que o próprio HELDER teria supostamente adquirido o imóvel poucos meses antes pelo valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais). A disparidade de valores, por si só, deveria ter suscitado desconfiança quanto à regularidade da operação. Em segundo lugar, a existência de contrato firmado apenas 5 (cinco) meses antes da negociação com WENDEL, sem que houvesse transcorrido prazo razoável para que HELDER pudesse ter implementado benfeitorias ou realizado investimentos que justificassem uma revenda, constitui elemento objetivo que evidencia a pressa e a irregularidade da operação. Terceiro, o fato de o imóvel não possuir registro atualizado, estando a cadeia dominial sustentada apenas em procurações sucessivas e contratos particulares, deveria ter suscitado cautela redobrada quanto à verificação da legitimidade de todos os atos anteriores, não apenas da formalidade das procurações. Ademais, a circunstância de que HELDER apresentou contrato com cláusulas absolutamente divergentes daquelas constantes do instrumento original firmado com as herdeiras de KIYOSHI IWAMOTO, especialmente quanto ao preço, forma de pagamento e possibilidade de cessão, revela a ocorrência de conduta fraudulenta deliberada, com o propósito de viabilizar a transferência irregular do imóvel. A adulteração não foi mera irregularidade formal, mas sim alteração substancial de cláusulas essenciais do contrato, com supressão de vedação expressa de cessão antes da quitação integral do preço. Cumpre destacar que a vedação contratual de cessão antes da quitação constitui cláusula essencial do negócio jurídico, estabelecida justamente para proteger o vendedor contra a transferência irregular do bem antes do recebimento integral do preço. A supressão dolosa desta cláusula, mediante adulteração do instrumento contratual, configura ato ilícito que contamina todo o negócio jurídico subsequente, ainda que o terceiro adquirente alegue desconhecimento da fraude. No direito brasileiro, a proteção da boa-fé do terceiro adquirente não é absoluta, devendo ser sopesada com outros princípios e valores jurídicos, especialmente quando há elementos objetivos que evidenciam a irregularidade da cadeia negocial. A boa-fé exige não apenas a ausência de conhecimento efetivo do vício, mas também que o adquirente não tenha agido com culpa, deixando de adotar as cautelas normais que as circunstâncias do negócio exigiam. No caso presente, as circunstâncias objetivas da negociação - preço vil, curto espaço temporal entre as transações, ausência de registro cartorário atualizado, apresentação de contrato com cláusulas substancialmente diversas do original - deveriam ter levado o apelado a adotar cautelas adicionais, não se limitando à mera verificação formal da cadeia de procurações. A diligência devida impunha que WENDEL procurasse as vendedoras originais para confirmar a regularidade da cessão, especialmente considerando que o contrato havia sido firmado poucos meses antes. A alegação de que o apelado não conhecia a existência do ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO ou das herdeiras não o exime de responsabilidade, vez que a própria cadeia de procurações e substabelecimentos indicava a sucessão de titulares dos direitos possessórios sobre o imóvel. A verificação da regularidade da cadeia dominial não se esgota na conferência formal das procurações, devendo abranger a investigação quanto à existência de eventuais pendências, restrições ou litígios envolvendo o bem. Por outro lado, não se pode desconsiderar que o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO também não adotou as providências jurídicas adequadas e tempestivas para resguardar seus direitos. Conforme evidenciado nos autos, as herdeiras e meeira tinham pleno conhecimento, desde agosto de 2017, da tentativa de transferência fraudulenta do imóvel, tanto que registraram o Boletim de Ocorrência na data de 25/08/2017 narrando os fatos. Todavia, não ajuizaram Ação de Rescisão Contratual contra HELDER, não procederam à notificação extrajudicial para constituição em mora, não requereram o registro de averbação premonitória na matrícula do imóvel e não adotaram qualquer medida judicial para impedir a transferência irregular do bem. A inércia do ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO por quase 2 (dois) anos, somente ingressando com a Oposição em agosto de 2019, evidencia comportamento contraditório que vulnera o princípio da boa-fé objetiva. Conforme dispõe o art. 422 do Código Civil, os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. A boa-fé objetiva impõe deveres anexos de conduta, dentre os quais o dever de cooperação, o dever de informação e o dever de mitigar os próprios prejuízos. No caso presente, o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO deixou de adotar as providências judiciais adequadas contra HELDER DIVINO FERREIRA DE ARAÚJO, que é o real devedor e responsável pela adulteração contratual. A cláusula oitava do contrato firmado entre o ESPÓLIO e HELDER estabelece expressamente que, vencida e não paga qualquer das parcelas, o presente contrato será considerado rescindido de pleno direito após o decurso de 30 (trinta) dias, contados a partir da constituição em mora do devedor. Todavia, o Espólio jamais constituiu HELDER em mora, seja judicial ou extrajudicialmente, não havendo demonstração de que tenha sido enviada notificação ou interpelação para cumprimento da obrigação. Ademais, conforme corretamente pontuado pelo Juiz a quo, a Ação de Oposição pressupõe a existência de litisconsórcio passivo necessário, contendo autor e réu do processo originário, sendo que os pedidos são delimitados a partir da ação originária. No caso presente, HELDER DIVINO FERREIRA DE ARAÚJO não integra o polo passivo da Oposição, embora seja parte essencial da relação jurídica controvertida, vez que é o devedor inadimplente do contrato firmado com o Espólio e o responsável pela adulteração do instrumento contratual posteriormente apresentado a WENDEL. A determinação de adjudicação compulsória e reintegração de posse em favor do Espólio, sem que HELDER integre a relação processual, ofenderia os princípios do contraditório e da ampla defesa, consagrados no art. 5º, inc. LV, da CF, vez que a decisão produziria efeitos diretos sobre a esfera jurídica de terceiro que não teve oportunidade de se defender, enquanto a coisa julgada não atingiria referido interessado, que poderia posteriormente questionar a validade da decisão, gerando insegurança jurídica e multiplicidade de lides. Nesse contexto, o Juiz a quo acertadamente consignou que o Espólio deverá demonstrar a rescisão do contrato com HELDER, requerer a reintegração de posse perante ele e eventualmente outro possuidor, bem como requerer a nulidade do contrato adulterado em ação própria, com sua devida citação para integrar o polo passivo. Somente após a rescisão formal do contrato com HELDER e a declaração judicial de nulidade do instrumento adulterado, com trânsito em julgado dessas decisões, é que o Espólio poderá pretender a Adjudicação Compulsória do imóvel. A Ação de Oposição pressupõe que o opoente demonstre titularidade atual e plena sobre a coisa ou direito litigioso, não sendo admissível a oposição fundada em direito controvertido, pendente de definição ou sujeito a condição suspensiva. No caso presente, o ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO não demonstrou a titularidade plena e atual sobre o imóvel, vez que: primeiro, não comprovou a quitação integral do contrato de permuta firmado com IVANY NASCENTE GUIMARÃES; segundo, não procedeu à rescisão formal do contrato firmado com HELDER DIVINO FERREIRA DE ARAÚJO; terceiro, não obteve declaração judicial de nulidade do contrato adulterado; quarto, não demonstrou ter adotado as providências judiciais cabíveis contra Helder para resguardar seus direitos. A conjunção desses fatores evidencia que o Espólio não detém, no momento presente, a titularidade plena e incontestável dos direitos possessórios e dominiais sobre o imóvel, mas apenas expectativa de direito, sujeita à demonstração do cumprimento de suas obrigações contratuais e à rescisão formal dos contratos pendentes. A Ação de Oposição não é via adequada para substituir as ações próprias de rescisão contratual, execução de obrigação de fazer, declaração de nulidade de negócio jurídico e adjudicação compulsória, que demandam a citação das partes diretamente envolvidas na relação jurídica controvertida. Nessa mesma direção, por oportuno, tem-se os seguintes paradigmas jurisprudenciais: Ementa: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. TRANSAÇÃO AMIGÁVEL. SIMULAÇÃO. Ausência dos requisitos legais do artigo 682 do CPC. Sentença proferida nos autos de origem antes do ajuizamento da oposição. Extinção sem julgamento de mérito. Sentença mantida. De acordo com o artigo 682 do Código de Processo Civil: Quem pretender, no todo ou em parte, a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu poderá, até ser proferida a sentença, oferecer oposição contra ambos. (destaquei). Não preenchidos os requisitos legais para o ajuizamento da ação de oposição de terceiros, porque proferida sentença nos autos de origem antes do ajuizamento da oposição de terceiros, outro caminho não há senão a extinção do feito sem resolução de mérito, conforme determinado na sentença. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida” (TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5634993-34.2023.8.09.0120, rel. Des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, j. em 02/07/2024, DJe de 02/07/2024). Neste contexto, a manutenção da sentença de improcedência de ambas as pretensões, tanto da Ação de Oposição quanto da Adjudicação Compulsória originária, é medida que se impõe, resguardando-se aos interessados o direito de ajuizar as ações próprias, com observância do contraditório e da ampla defesa, para definição adequada da titularidade dos direitos sobre o imóvel. A complexidade da situação fática, com múltiplas relações contratuais entrelaçadas, inadimplementos recíprocos, adulteração documental e pendência de definição da cadeia dominial, não pode ser resolvida adequadamente por meio da oposição, que pressupõe controvérsia mais simples e direta sobre a titularidade da coisa litigiosa. A solução definitiva da lide demandará a propositura de ações autônomas, com a devida integração de todas as partes envolvidas na cadeia negocial, assegurando-se o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Ante ao exposto, CONHEÇO da presente Apelação Cível, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a fustigada sentença originária, por estes e por seus próprios fundamentos. De consequência, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários advocatícios para o percentual equivalente a 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. É como VOTO. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Des. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Relator A3 PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os componentes da Quarta Turma Julgadora da 3ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso apelatório e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram com o Relator o Desembargador Murilo Vieira de Faria e a Juíza Substituta em Segundo Grau, Dra. Maria Cristina Costa Morgado, em substituição ao Desembargador Gilberto Marques Filho. Fez sustentação oral o Dr. Oto Lima Neto, pela parte apelante. Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Murilo Vieira de Faria. A douta Procuradoria-Geral de Justiça representada pela Dra. Orlandina Brito Pereira. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Des. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Relator S1 APELAÇÃO CÍVEL Nº 5492931-89.2019.8.09.0126 COMARCA: PIRENÓPOLIS APELANTE: ESPÓLIO DE KIYOSHI IWAMOTO APELADO: ANTÔNIO APARECIDO PORTO RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL RURAL. COMPLEXA CADEIA DE NEGOCIAÇÕES. CONTRATOS PARTICULARES SEM REGISTRO. ADULTERAÇÃO DOCUMENTAL COMPROVADA POR PERÍCIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL DA PERMUTA ORIGINÁRIA. FALTA DE RESCISÃO FORMAL DO CONTRATO COM CESSIONÁRIO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÕES AUTÔNOMAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por espólio diante de sentença que julgou improcedentes os pedidos de Oposição c/c Adjudicação Compulsória de imóvel rural, em razão de alegada titularidade sobre bem objeto de complexa cadeia de negociações, mediante procurações e contratos particulares não registrados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: I) a Ação de Oposição constitui via processual adequada para reconhecimento de direito sobre imóvel objeto de múltiplas relações contratuais pendentes; II) o espólio demonstrou titularidade plena e atual sobre o imóvel controvertido; III) a Adjudicação Compulsória pode ser deferida sem comprovação de quitação integral das obrigações contratuais assumidas pelo promitente comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Ação de Oposição constitui modalidade de intervenção de terceiro pela qual aquele que pretende a coisa ou o direito sobre que controvertem autor e réu pode oferecer oposição contra ambos, visando excluir as pretensões de ambas as partes da lide originária, não podendo ser deferida Adjudicação Compulsória sem que o cessionário inadimplente integre a relação processual, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. 4. A Adjudicação Compulsória exige comprovação da quitação integral do preço, conforme arts. 1.417 e 1.418 do CC, não sendo admissível o deferimento do pedido quando o promitente comprador permanece inadimplente com suas obrigações contratuais. 5. A perícia grafotécnica e documentoscópica comprovou que o contrato apresentado pelo terceiro adquirente apresenta alterações indicativas de intervenções posteriores à elaboração original, com supressão de páginas, alteração de cláusulas essenciais e assinaturas incongruentes. 6. A falsidade documental reconhecida pela prova pericial acarreta a nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo, conforme arts. 166, incs. I e II, e 169 do CC. 7. A boa-fé do terceiro adquirente não resta configurada quando há elementos objetivos que indicam irregularidade da operação, tais como preço incompatível com valores de mercado, curto espaço temporal entre as transações e ausência de registro cartorário atualizado. 8. A vedação contratual de cessão antes da quitação constitui cláusula essencial do negócio jurídico, cuja supressão dolosa mediante adulteração do instrumento contratual configura ato ilícito que contamina todo o negócio jurídico subsequente. 9. A ausência de constituição em mora do cessionário impede o reconhecimento automático da rescisão contratual, mantendo-se vigente o contrato firmado entre as partes. 10. O espólio não demonstrou titularidade plena e atual sobre o imóvel, pois não comprovou quitação integral da permuta originária, não procedeu à rescisão formal do contrato com o cessionário, não obteve declaração judicial de nulidade do contrato adulterado, vez que o imóvel dado em permuta permanece sem transferência registral, sendo este objeto de inventário e partilha, não demonstrando ter adotado providências judiciais cabíveis para resguardar seus direitos, permanecendo inerte por quase dois anos. 11. A Oposição não constitui via adequada para substituir ações próprias de rescisão contratual, execução de obrigação de fazer, declaração de nulidade de negócio jurídico e adjudicação compulsória, que demandam citação das partes diretamente envolvidas na relação jurídica controvertida. 12. A complexidade da situação fática, com múltiplas relações contratuais entrelaçadas, inadimplementos recíprocos, adulteração documental e pendência de definição da cadeia dominial, não pode ser resolvida adequadamente por meio de Oposição, demandando propositura de ações autônomas com integração de todas as partes envolvidas. IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. “1. A Ação de Oposição não constitui via processual adequada quando o opoente não demonstra titularidade plena e atual sobre o imóvel, mantendo relações contratuais pendentes de rescisão formal e não tendo comprovado quitação integral de suas obrigações. 2. A Adjudicação Compulsória exige demonstração inequívoca do cumprimento integral das obrigações contratuais assumidas pelo promitente comprador, sendo obstáculo intransponível a ausência de quitação do preço. 3. A boa-fé do terceiro adquirente não se configura quando elementos objetivos indicam irregularidade da operação, exigindo-se diligência compatível com as circunstâncias do negócio. 4. A falsidade documental comprovada por perícia grafotécnica acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, sendo insuscetível de confirmação ou convalidação pelo decurso do tempo”. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, incs. I e II, 169, 422, 1.417 e 1.418; CPC, arts. 682 a 686; CF, art. 5º, inc. LV. Jurisprudência relevante citada: TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5285208-61.2021.8.09.0181, rel. Des. Ricardo Prata, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024; TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 5542894-47.2019.8.09.0100, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024 e TJGO, 7ª Câm. Cível, AC 5634993-34.2023.8.09.0120, rel. Des. Desclieux Ferreira da Silva Júnior, j. em 02/07/2024, DJe de 02/07/2024.