Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás Rua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600 DECISÃO Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo nº: 5658117-56.2019.8.09.0162 Valor da Causa: R$ 4.429,21 Requerente: Residencial Gran Mirante Requerido(a): Thiago Pereira De Sousa Juiz de Direito: Leonardo Lopes dos Santos Bordini Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta por RESIDENCIAL GRAN MIRANTE em face de THIAGO PEREIRA DE SOUSA. Em sua petição inicial, distribuída em 13/11/2019, a parte AUTORA alega que a parte REQUERIDA é devedora de taxas condominiais em atraso, referentes a um imóvel situado no condomínio. Diante da inadimplência, busca a satisfação do seu crédito. Após citação da parte executada em 11/03/2020 (mov. 11) iniciou-se várias tentativas de recebimento do crédito com bloqueio irrisório de valor via SISBAJUD no ano de 2021 (mov. 24), penhora dos direitos aquisitivos no ano de 2021 (mov. 34) e posterior substituição pela penhora do imóvel no ano de 2023 (mov. 79). O credor fiduciário, BANCO DO BRASIL S/A, foi incluído no polo passivo e citado para quitar o débito, mas permaneceu inerte. Após, o EXEQUENTE pediu a homologação da avaliação do imóvel e o prosseguimento dos atos expropriatórios. Após alguns atos processuais, na decisão de mov. 124, este juízo, considerando a natureza da dívida condominial e a inércia do credor fiduciário, homologou a avaliação do imóvel em R$ 85.000,00 e determinou a realização de leilão judicial. Na mesma decisão, nomeou o leiloeiro oficial ÁLVARO SÉRGIO FUZO para conduzir o ato. Em petição de mov. 129, o EXEQUENTE manifestou concordância com a avaliação do imóvel e requereu o prosseguimento do feito. A certidão de mov. 130 atesta o decurso do prazo para as partes se manifestarem sobre a decisão da movimentação 124. No documento de mov. 131, a UPJ encaminhou ao leiloeiro a decisão que o nomeou, solicitando a indicação de datas para a realização das praças. Em mov. 132 o leiloeiro ÁLVARO SÉRGIO FUZO sugeriu as datas de 06/04/2026 para a realização do primeiro e do segundo leilão. Em mov. 137, o BANCO DO BRASIL S/A apresentou petição de PROTESTO POR PREFERÊNCIA. Alegou ser credor fiduciário de THIAGO PEREIRA DE SOUSA em razão de um contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. Com base nisso, requereu a declaração de preferência de seu crédito fiduciário, para que, em caso de alienação do bem, os valores arrecadados sejam destinados ao pagamento de seu crédito, descontadas as despesas condominiais. Pediu, ainda, prazo para juntar o demonstrativo de débito atualizado. Em mov. 139 o leiloeiro ÁLVARO SÉRGIO FUZO informou que, ao preparar o edital do leilão agendado para 06/04/2026, constatou que o valor de avaliação do imóvel (R$ 85.000,00) é insuficiente para quitar tanto a dívida processual (R$ 15.588,33) quanto o saldo devedor da alienação fiduciária em favor do BANCO DO BRASIL S/A (R$ 109.019,10). Diante disso, solicitou esclarecimentos sobre a responsabilidade pelo pagamento da dívida da alienação fiduciária e sugeriu que a penhora e a avaliação recaiam exclusivamente sobre os direitos aquisitivos do devedor. Por fim, pediu a suspensão da apresentação dos documentos do leilão e, se necessário, a designação de novas datas. É o relatório. Decido. 1. Da Preferência do Crédito O Banco do Brasil S.A., na qualidade de credor fiduciário do imóvel que deu origem à dívida, requer que seu crédito tenha preferência no recebimento de valores em eventual alienação judicial, em detrimento do crédito condominial perseguido nesta execução. Contudo, a pretensão não merece prosperar. O débito condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à própria coisa, existindo em função dela. Tal obrigação visa garantir a conservação e manutenção do imóvel, valorizando-o e assegurando a sua própria existência, o que beneficia, inclusive, o titular da garantia real. Em razão dessa natureza peculiar, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, por meio da Súmula 478, o entendimento de que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o crédito hipotecário". Embora o verbete sumular mencione expressamente o crédito hipotecário, a mesma ratio decidendi aplica-se, por analogia, à alienação fiduciária em garantia. Ambas são modalidades de garantia real sobre o imóvel, e a lógica que confere preferência ao crédito condominial — a de que este se destina à subsistência do próprio bem garantidor — permanece idêntica. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou, ratificando a preferência do crédito condominial sobre o crédito do credor fiduciário: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INEXISTÊNCIA. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM. PRECEDENTES. [...] 2. O crédito condominial prefere, inclusive, ao crédito hipotecário, nos termos da Súmula nº 478/STJ, e, por identidade de razões, à alienação fiduciária. 3. A ausência de registro da convenção de condomínio não retira a validade das suas cláusulas perante os condôminos e seus sucessores. [...]" (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 13/2/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL EM RELAÇÃO AO CRÉDITO FIDUCIÁRIO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. 'O crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, e, por identidade de razões, à alienação fiduciária, pois a cota condominial representa despesa necessária à manutenção e conservação da própria coisa, que garante o crédito principal' (REsp 2.059.278/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2023, DJe de 13/02/2023). Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 1.893.429/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 24/5/2023.) Dessa forma, o crédito do exequente, por sua natureza propter rem, prefere ao crédito do credor fiduciário, devendo o "Protesto por Preferência" ser rejeitado. 2. Da Suspensão dos Atos Expropriatórios e Necessidade de Apuração Considerando a manifestação do leiloeiro oficial (mov. 139), observa-se que há um potencial risco de ineficácia da medida expropriatória. Isso porque, o leiloeiro afirma que o valor de avaliação do imóvel (R$ 85.000,00) mostra-se inferior ao saldo devedor (R$ 109.019,10) e ao próprio débito condominial acumulado. Sabe-se que a execução é pautada pelo princípio da utilidade para o credor e pela menor onerosidade para o devedor (arts. 797 e 805 do CPC). Desta forma, para garantir a segurança jurídica e analisar a viabilidade econômica da alienação do bem, a suspensão dos atos de leilão, por ora, é medida que se impõe. 3. Das Conclusões Ante o exposto: 1. AFASTO o direito de preferência invocado pelo Banco do Brasil S/A, ante a natureza propter rem do débito condominial. 2. DEFIRO o pedido de prazo formulado pelo Banco do Brasil S/A para a juntada de documentos. 3. SUSPENDO, por ora, os atos destinados ao leilão do imóvel até que se apure o exato montante das dívidas e a viabilidade da alienação judicial. 4. DETERMINO a intimação imediata do BANCO DO BRASIL S/A, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente o demonstrativo de débito atualizado do contrato de financiamento. Após, intime-se o CONDOMÍNIO (Exequente) para manifestação e para que, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, apresente a planilha atualizada e discriminada do débito condominial objeto da execução. Intime-se, também, o leiloeiro oficial acerca desta decisão para que suspenda a confecção do edital e demais atos. Cumpridas todas as determinações, voltem os autos conclusos. Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo. Cumpra-se.