Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Elizabeth Maria da Silva APELAÇÃO CÍVEL Nº 5383636-33.2022.8.09.0120 COMARCA DE PARAÚNA 4ª CÂMARA CÍVEL 1ª APELANTE: FABIANA SALES DE CASTRO 1ª APELADA: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. 2ª APELANTE: VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. 2ª APELADA: FABIANA SALES DE CASTRO 2º APELADO: MATHEUS ALVES BARBOSA RELATORA: Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA DUPLA APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INTIMAÇÃO PARA RECOLHIMENTO DO PREPARO. NÃO CUMPRIMENTO. DESERÇÃO. RETENÇÃO CONTRATUAL DE 25%. SÚMULA Nº 543 DO STJ. MULTA PENAL. FATOS GERADORES DISTINTOS. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. TERRENO. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1ª APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA. 2ª APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA, TUDO NOS TERMOS DO ART. 932 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de dupla apelação cível interposta, de um lado, por FABIANA SALES DE CASTRO, e, por outro, pela VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., ambas qualificadas, contra a sentença dos eventos nº 103 e 116, p. 239/249 e p. 287/290, proferida pela excelentíssima Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Paraúna/GO, Dra. Wanderlina Lima de Morais Tassi, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, figurando como apelado, MATHEUS ALVES BARBOSA, igualmente qualificado. Ação (evento nº 06, p. 32/48): cuida-se de ação de resolução de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de FABIANA SALES DE CASTRO e MATHEUS ALVES BARBOSA, sob o fundamento de que vendeu aos réus um terreno, localizado no Lote nº 35, Quadra 18, da Rua Tancredo Neves, do Residencial São José, no Município de Paraúna, em 13/10/2015, pelo valor de R$47.278,60. Descreveu que, ante o inadimplemento inicial dos réus, celebraram um termo aditivo, por meio do qual refinanciaram as parcelas em atraso. Apontou que os réus se comprometeram a pagar 155 prestações de R$334.87. Afirmou, contudo, que os réus não cumpriram novamente o pactuado, pois estão inadimplentes desde novembro de 2019, cujo saldo devedor é de R$18.987,06. Por tudo isso, pediu a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, a reintegração de posse do imóvel, a retenção de 30% das parcelas pagas (excluído o valor da corretagem), a condenação dos réus ao pagamento dos impostos incidentes até a reintegração de posse e, por fim, o pagamento de taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato durante o período de ocupação. Sentença (eventos nº 103 e 116, p. 239/249 e p. 287/290): julgaram-se parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: Ante o exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de PC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para DECLARAR a resolução do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e, ao mesmo tempo, DEFIRO o pedido de reintegração de posse da autora no imóvel do lote 35, quadra 018, situado na Rua Tancredo Neves, no Residencial São José. Entretanto, a reintegração de posse ficará condicionada à restituição dos valores em favor do requerido, se houver. CONDENO a parte ré ao pagamento do encargo referente ao IPTU e das despesas de ocupação do imóvel fixada no valor mensal de 0,5% sobre o valor venal do referido bem, ambos relativos ao período compreendido entre a imissão na posse a data de efetiva entrega dos bens para autora. DETERMINO a restituição pela autora do valor integral das prestações pagas pelos requeridos, corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE, desde a data de cada desembolso, a ser pago de uma só vez. CONDENO a parte autora a indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel a ser apuradas em sede de liquidação de sentença. AUTORIZO a parte autora a retenção de 15% (quinze por cento) do valor pago pelos requeridos, a ser abatido da restituição devida. CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, ficando, desde já, sobrestado o pagamento, em razão do benefício da assistência judiciária que ora defiro. Após a comprovação da restituição do valor apurado em favor da ré, EXPEÇA-SE mandado de reintegração de posse, ressalvado seu direito de retenção por benfeitorias. Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram parcialmente acolhidos nos termos seguintes: DIANTE DO EXPOSTO, ACOLHO PARCIALMENTE os Embargos Declaratórios opostos pela embargante/Viver Bem Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. apenas para acrescentar no final do 4º parágrafo da parte dispositiva o seguinte: “além de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado dessa decisão”. ACOLHO, também, PARCIALMENTE os Embargos Declaratórios opostos pela embargante/Fabiana Sales de Castro apenas para acrescentar no final do 5º parágrafo da parte dispositiva o seguinte: “aos requeridos”. 1ª Apelação Cível (evento nº 120, p. 294/327): contra a sentença se insurgiu FABIANA SALES DE CASTRO, sob o fundamento de que não detém responsabilidade contratual, após setembro de 2019, quando se divorciou judicialmente de Matheus, que permaneceu com a posse e uso exclusivo do imóvel, bem como se comprometeu, no divórcio consensual, a assumir integralmente o contrato e os débitos. Defendeu que não deve responder por dívidas relativas a um imóvel do qual não usufrui há anos. Alegou que o contrato é de adesão e deve ser interpretado conforme o CDC. Reputou abusivas as cláusulas 17ª e 19ª (retenção de 30% e multa de 10% sobre o valor total) pois configuram bis in idem. Acrescentou que mesmo a retenção reduzida pelo juízo (15%) ainda seria excessiva diante da vulnerabilidade da consumidora. Sustentou a impossibilidade de reintegração da autora na posse do imóvel, sem indenização prévia acerca das benfeitorias, pois a casa construída tem valor maior que o próprio lote. Disse ser indevida a condenação por taxa de fruição, visto que não houve posse clandestina, porque o contrato não estava rescindido. Defendeu que não cabe indenização por fruição antes da rescisão do contrato. Afirmou que não houve constituição válida da mora, visto que não mais residia no endereço informado. Alegou que as cobranças de juros, encargos e multa cumulativa seriam indevidas, atraindo o art. 940 do CC, de modo que devem ser restituídas em dobro. Por tudo isso, pediu a reforma da sentença, para julgar integralmente improcedentes os pedidos. 2ª Apelação Cível (evento nº 121, p. 342/355): contra a sentença VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., sob o argumento de que deve prevalecer a cláusula contratual que previu a retenção de 30% dos valores pagos. Assinalou que a onerosidade excessiva não se verificou e que o inadimplemento decorreu exclusivamente dos compradores. Citou a aplicação da Súmula 543 do STJ para reforçar que a restituição deve ser parcial, dada a culpa do comprador. Destacou que a multa penal de 10% sobre o valor do contrato não se confunde com a multa compensatória de 30% dos valores pagos, pois possuem finalidades diferentes e, assim, não há bis in idem. Alegou que a sentença presumiu a boa-fé dos compradores apesar da inadimplência. Apontou que não houve comprovação de licenças, regularidade de eventual construção, o valor da obra, notas fiscais. Argumentou que, sendo eventual construção irregular, não há indenização possível Salientou que a sentença adotou o valor venal, mas a jurisprudência majoritária fixa a taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, não sobre valor venal. Pediu que a fruição seja compensada com os valores a restituir. Destacou que condicionar a reintegração à indenização de benfeitorias cria situação de perpetuação da posse irregular dos réus. Por tudo isso, pediu a reforma da sentença, para julgar totalmente procedentes os pedidos. Preparo: o recolhimento foi visto e conferido. 1ª Contrarrazões (evento nº 125, p. 422/455): a parte apelada, FABIANA SALES DE CASTRO, rebateu a pretensão recursal, ao tempo que defendeu a manutenção da sentença. 2ª Contrarrazões: não houve resposta. Despacho (evento nº 151, p. 486/487): determinou-se a intimação dos réus para comprovar os requisitos da gratuidade da justiça. Decisão (evento nº 160, p. 497/501): revogaram-se os benefícios da gratuidade da justiça, ao tempo que determinou a intimação dos réus para o recolhimento do preparo, sob pena de deserção. Certidão (evento nº 166, p. 509): não houve resposta. É o relatório. Decido. 1. Deserção do 1º apelo Na decisão do evento nº 160, p. 497/501, revogaram-se os benefícios da gratuidade da justiça, ao tempo que se determinou a intimação da apelante para recolher o preparo no prazo de 05 dias, sob pena de deserção. Não houve recurso contra essa decisão, que precluiu. A ordem judicial foi publicada no Diário da Justiça em 27/08/2025 (evento nº 165, p. 507). Assim, o prazo se iniciou em 28/08/2025 e se encerrou em 03/09/2025, sem que a providência fosse cumprida. Portanto, cabe aplicar a pena de deserção. É a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. DESERÇÃO. AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO DO PREPARO. (…). 1. A ausência de comprovação do preparo no ato de interposição do recurso, seguida da não efetivação do recolhimento em dobro após intimação específica, implica a deserção recursal. 2. O pedido de gratuidade da justiça formulado inoportunamente, após intimação para recolhimento do preparo em dobro, não afasta a deserção do recurso. (…). (TJGO, 4ª Câmara Cível, Agravo Interno na Apelação Cível nº 5875110-96.2023.8.09.0051, Rel. Desª Beatriz Figueiredo Franco, DJ de 21/08/2025) Por consequência, não conheço da 1ª Apelação Cível. 2. Da 2ª Apelação Cível Os requisitos de admissibilidade do segundo apelo estão presentes e, por isso, dele conheço. O contrato de promessa de compra e venda (evento nº 01, p. 11/16) foi celebrado em 13/10/2015. Portanto, antes da vigência da Lei federal nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. De acordo com a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, “o princípio da irretroatividade das leis impede a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos celebrados antes de sua vigência” (STJ, 3ª Turma, REsp nº 1.985.207/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, DJEN de 16/10/2025). Desse modo, deve incidir o Código de Defesa do Consumidor e Código Civil. 2.1 Da multa compensatória Busca a recorrente a reforma da sentença, para manter a multa compensatória de 30% sobre os valores pagos, prevista na Cláusula 19ª do Contrato. O Superior Tribunal de Justiça, em reiterados julgados, consolidou o entendimento de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, é razoável a retenção, pelo vendedor, de um percentual que varia entre 10% e 25% do total das quantias pagas, a título de indenização pelas despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e formalização do contrato. A fixação do percentual deve considerar as peculiaridades do caso concreto. No caso em apreço, embora o contrato preveja a retenção de 30% (cláusula 19ª), tal percentual se mostra abusivo e excessivamente oneroso para o consumidor, em violação ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. A jurisprudência, contudo, tem sustentado que o limite máximo razoável é de 25%, mas pode ser reduzido esse percentual se concorrerem outros elementos fáticos que justifiquem essa medida: Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (…). RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. (…). 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. (…). (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp nº 2.672.525/ES, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 03/10/2024) Como a vendedora não deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, pois o inadimplemento é imputável exclusivamente aos compradores, deve prevalecer o percentual máximo admitido pela jurisprudência: 25% sobre o valor das parcelas pagas. Deve ser reformada a sentença, portanto, nesta parte. 2.2. Da multa penal A apelante requer a aplicação cumulativa da multa penal prevista na cláusula 17ª do contrato (evento nº 01, p. 15), que estipula multa de 10% sobre o valor total do contrato em caso de rescisão. O juízo de origem afastou tal cobrança por entender que configuraria bis in idem. A sentença merece reforma também neste ponto. As penalidades previstas possuem naturezas e fatos geradores distintos. A retenção de 25% sobre os valores pagos (cláusula 19ª, aqui adequada) tem caráter compensatório, visando ressarcir a vendedora pelas despesas administrativas e operacionais. Já a multa de 10% sobre o valor do contrato (cláusula 17ª) ostenta natureza de cláusula penal punitiva, sancionando o descumprimento contratual que deu causa à rescisão. Dada a distinção entre as bases de cálculo e as finalidades das sanções, não há que se falar em bis in idem, sendo lícita a cumulação. É a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça: (…). 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos. Precedentes. 2.1. (…). (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp nº 1.972.293/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 10/03/2023) Portanto, é devida a incidência da multa penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além da retenção de 25% sobre as parcelas pagas. 2.3. Das benfeitorias e taxa de fruição A sentença condenou a apelante a indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel, a serem apuradas em liquidação. A recorrente se insurge contra essa condenação, alegando ausência de prova da existência e da regularidade das construções. Neste ponto, a apelação merece provimento. O direito à indenização por benfeitorias ou acessões, previsto no art. 34 da Lei nº 6.766/1979, depende de efetiva comprovação de sua existência e regularidade da edificação. O ônus da prova de tais fatos constitutivos de seu direito incumbia aos réus, nos termos do art. 373, I, do CPC. De acordo com o conjunto probatório, há apenas uma fotografia de um lote de terreno, sem nenhuma edificação (evento nº 01, p. 24). Não há prova de qualquer benfeitoria sobre o imóvel. Na contestação (eventos nº 23 e 24), os réus se limitaram a alegar a existência de benfeitoria, referente ao imóvel residencial. Contudo, não apresentaram uma foto sequer, um recibo ou nota fiscal que sinalizasse alguma edificação. Não foram juntados projetos, alvarás de construção, recibos de materiais ou mão de obra, nem fotografias do imóvel edificado. Sem a devida comprovação, a condenação à indenização por benfeitorias hipotéticas não pode subsistir. A sentença desse ser reformada para afastar essa condenação, tudo de acordo com a jurisprudência deste egrégio Tribunal: (…). BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. (…). 4. Em relação ao pedido de ressarcimento das benfeitorias, correto o entendimento do magistrado de primeiro grau que o julgou improcedente, porquanto a ré não elencou e tampouco comprovou seguramente quais foram as benfeitorias realizadas ao longo do período em que permaneceu na posse do imóvel. 5. (…). (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0204225-12.2014.8.09.0051, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, DJ de 27/02/2024) Afastada a alegação de benfeitorias, por consequência lógica, é incabível a incidência do direito de retenção ao possuidor de boa-fé. Assim, é possível a imediata reintegração de posse. Da mesma forma, a sociedade empresária pede a alteração da base de cálculo da taxa de fruição, do valor venal para o valor do contrato. Contudo, a jurisprudência deste Tribunal é pacífica no sentido de que “a taxa de fruição é indevida quando se trata de lote não edificado, pois não há fruição econômica ou prejuízo decorrente da posse do bem, conforme entendimento consolidado no STJ e neste Tribunal” (TJGO, 4ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5978194-04.2024.8.09.0076, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, DJ de 27/11/2025). Conforme exposto no tópico anterior, não há nos autos prova da edificação no lote. Em tese, a condenação ao pagamento de taxa de fruição seria, portanto, indevida. Todavia, como o recurso dos réus não foi conhecido e a apelante busca apenas a majoração da base de cálculo, a manutenção da condenação nos moldes fixados na sentença é medida que se impõe, sob pena de incorrer em reformatio in pejus. Portanto, deve o recurso ser parcialmente provido. AO TEOR DO EXPOSTO, NÃO CONHEÇO da 1ª APELAÇÃO CÍVEL, por ser deserta. No termo ato, CONHEÇO da 2ª APELAÇÃO CÍVEL e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para REFORMAR, em parte, a sentença a fim de: a) majorar a retenção a 25% das parcelas pagas (multa compensatória); b) condenar os réus ao pagamento de multa penal de 10% sobre o valor do contrato; c) julgar improcedente o pedido de indenização por benfeitorias, bem como o direito de retenção, dada a inexistência destas; e d) permitir a imediata reintegração de posse, pois não há benfeitorias a serem indenizadas. Ante o não conhecimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de sucumbência, fixados em favor dos advogados da parte autora, para 11% sobre o valor atualizado da causa, na forma do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil. Transitada em julgado a decisão, devolvam-se os autos ao juízo de origem, após baixa da minha relatoria no Sistema de Processo Judicial Digital. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA Relatora 2