Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás Rua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600 DECISÃO Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo nº: 5568269-92.2018.8.09.0162 Valor da Causa: R$ 8.958,00 Requerente: Condomínio Parque Belle Fiori Requerido(a): Elineuda Pereira Arouche Juiz de Direito: Leonardo Lopes dos Santos Bordini Trata-se de AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS, proposta por CONDOMÍNIO PARQUE BELLE FIORI, em desfavor de ELINEUDA PEREIRA AROUCHE, partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial (mov. 1), o AUTOR alega que a RÉ é proprietária do apartamento 107, bloco "B", e se encontra inadimplente com as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, totalizando um débito de R$ 8.958,00. Fundamenta seu pedido nos artigos 784, incisos VIII e X, e 786 do Código de Processo Civil, que conferem força executiva ao crédito decorrente de despesas de condomínio. Sustenta a possibilidade de inclusão das cotas condominiais vincendas no curso do processo, com base no artigo 323 do mesmo código. Formula pedido de citação da EXECUTADA para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora. Requer a condenação da RÉ ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a fixação de honorários em 20% sobre o valor da causa, a concessão das prerrogativas do artigo 212, § 2º, do Código de Processo Civil ao oficial de justiça, e a intimação do credor fiduciário em caso de penhora do imóvel. Decisão de mov. 05 recebeu a inicial e determinou a citação da EXECUTADA (mov. 5). Após tentativas de citação infrutíferas (mov. 11 e 23), a EXECUTADA foi finalmente citada por mandado em 10/02/2021 (mov. 36). Diante da ausência de pagamento, foram realizadas pesquisas de bens via SISBAJUD (mov. 45 e 49), que resultaram no bloqueio de valores irrisórios, e RENAJUD (mov. 45 e 49), que não localizou veículos. Em decisão (mov. 57), este juízo deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos da EXECUTADA relativos ao imóvel gerador do débito, que se encontra alienado fiduciariamente ao BANCO DO BRASIL S/A. O EXEQUENTE opôs Embargos de Declaração (mov. 59), os quais foram rejeitados pela decisão (mov. 62), que esclareceu não haver contradição no julgado. O termo de penhora foi lavrado na data de 14/08/2023 (mov. 65). O BANCO DO BRASIL S/A, em resposta a ofício, informou (mov. 83) que o saldo devedor do financiamento da EXECUTADA era de R$ 132.128,87, atualizado em 08 de março de 2024, e que o contrato estava inadimplente. O EXEQUENTE juntou certidão de matrícula atualizada com a averbação da penhora dos direitos aquisitivos (mov. 77). Após alguns atos processuais, na decisão (mov. 125), este juízo indeferiu o pedido de designação de leilão judicial dos direitos aquisitivos por manifesta ausência de viabilidade econômica. Fundamentou que um eventual arrematante teria que arcar com o lance, o saldo devedor do financiamento (R$ 132.128,87) e os débitos condominiais (R$ 71.564,74), tornando o negócio pouco atrativo. Em petição (mov. 128), o EXEQUENTE requereu a conversão da penhora dos direitos aquisitivos para a penhora do próprio imóvel gerador do débito. Argumenta que, por se tratar de dívida de natureza propter rem (taxas condominiais), o próprio bem pode responder pela obrigação, com base no artigo 1.345 do Código Civil e em entendimento consolidado do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Pede a citação do credor fiduciário, BANCO DO BRASIL S/A, para integrar a execução e ter a oportunidade de quitar o débito condominial. Anexou planilha atualizada do débito no valor de R$ 76.546,63. É o relatório. Decido. A parte exequente pediu a penhora sobre o imóvel descrito como "Lote de Terras nº 01 da Quadra "38" (oriundo do remembramento dos lotes 01 ao 08 e 22 ao 24) situado no PARQUE ESPLANADA "II", nesta Comarca, registrado sob a matrícula nº. 47.461 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Valparaíso de Goiás (mov. 128). Foi juntada certidão da matrícula do bem imóvel (mov. 77), da qual se extrai que a parte executada o alienou em garantia fiduciária a instituição financeira. O STJ possui entendimento jurisprudencial no sentido de ser possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que esteja alienado fiduciariamente: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023). Uma das razões do entendimento consiste na natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Além disso, conforme pontuado pelo STJ, não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Para o ministro Raul Araújo “a natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento”. Logo, determino o cancelamento da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel (mov. 65) e defiro o pedido de penhora do próprio bem que dá origem ao débito condominial, ainda que esteja alienado fiduciariamente, devendo, porém, ser incluído o credor fiduciário no polo passivo, que, no caso, é o Banco do Brasil S/A Para tanto, determino que seja lavrado termo ou auto de penhora (art. 838 do CPC) e, ato contínuo, que seja a parte executada e seu cônjuge intimados por intermédio de advogado ou, se não houver, pessoalmente, de preferência por via postal (art. 841 do CPC). Inclua-se o Banco do Brasil S/A na qualidade de terceiro interessado e intime-se com o fito de facultar a oportunidade de quitar o débito condominial. Não havendo impugnação quanto à penhora, expeça-se mandado de avaliação do bem ou, se for o caso, proceda-se à avaliação por oficial de justiça. O laudo deverá refletir o valor de mercado da integralidade do bem. Com a juntada do laudo, intimem-se as partes para, querendo, manifestarem-se no prazo de 5 (cinco) dias. Havendo impugnação à avaliação, tornem os autos conclusos. Cumpridas todas as determinações e/ou havendo requerimentos, voltem os autos conclusos para decisão. Expeça-se o necessário. Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo. Cumpra-se. Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo. Cumpra-se.