Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 0448360-43.2015.8.09.0164 COMARCA: CIDADE OCIDENTAL APELANTE: CICINATO CARVALHO TRINDADE APELADOS: SWISS PARK INCORPORADORA E OUTROS RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação de Adjudicação Compulsória, sob fundamento de inexistência de vínculo obrigacional entre o autor/apelante e os réus/apelados, terceiros adquirentes do imóvel controvertido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar a possibilidade de determinar a adjudicação compulsória de imóvel em face de terceiros adquirentes que, mediante títulos próprios e onerosos, procederam à aquisição do bem com o devido registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória exige vínculo obrigacional entre autor e réu, sendo parte legítima para figurar no polo passivo apenas o promitente vendedor originário ou cessionário direto, nos termos do art. 1.418 do CC. 4. O compromisso de compra e venda firmado entre o apelante e a empresa Piloto Empreendimentos Imobiliários Ltda. não foi registrado junto ao Cartório de Imóveis competente, razão pela qual produz efeitos exclusivamente inter partes, não oponível contra terceiros adquirentes de boa-fé, à luz do art. 1.245 do CC e dos princípios do sistema registral. 5. No caso, a boa-fé dos terceiros adquirentes decorre da confiança legítima nas informações constantes do registro público à época das respectivas aquisições, ao passo que o apelante não se desincumbiu do ônus processual de comprovar a alegada má-fé dos apelados, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. 6. A Súmula 239/STJ não se aplica quando a ação de adjudicação compulsória é dirigida contra terceiro adquirente de boa-fé que procedeu ao devido registro de seu título, pois seus efeitos se restringem às partes contratantes. IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. “O compromisso de compra e venda não registrado produz efeitos exclusivamente inter partes, não sendo oponível contra terceiros adquirentes de boa-fé que procederam à aquisição do bem mediante títulos próprios e onerosos devidamente registrados, sendo descabida a pretensão de adjudicação compulsória em face de quem não assumiu originalmente a obrigação de transferir o imóvel.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.245, § 1º e § 2º, 1.418, 389; CPC, arts. 373, inc. I, 1.010, incs. II e III; Decreto-Lei 58/1937, art. 16; Lei 6.015/1973. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 239 e 375; TJGO, 4ª Câm. Cível, AI 5163921-97.2018.8.09.0000, rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, j. em 18/10/2018, DJe de 18/10/2018; TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5460938-97.2021.8.09.0048, rel. Des. Gerson Santana Cintra, j. em 16/11/2021, DJe de 16/11/2021; TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 0325499-29.2016.8.09.0129, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 16/10/2024; TJGO, 2ª Câm. Cível, AC 5348520-79.2017.8.09.0139, rel. Des. Antônio Cézar Pereira Meneses, j. em 09/07/2024, DJe de 09/07/2024; TJGO, 5ª Câm. Cível, AC 5427698-77.2021.8.09.0029, rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, j. em 04/12/2023, DJe de 04/12/2023. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 0448360-43.2015.8.09.0164 COMARCA: CIDADE OCIDENTAL APELANTE: CICINATO CARVALHO TRINDADE APELADOS: SWISS PARK INCORPORADORA E OUTROS RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação de Adjudicação Compulsória, sob fundamento de inexistência de vínculo obrigacional entre o autor/apelante e os réus/apelados, terceiros adquirentes do imóvel controvertido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar a possibilidade de determinar a adjudicação compulsória de imóvel em face de terceiros adquirentes que, mediante títulos próprios e onerosos, procederam à aquisição do bem com o devido registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória exige vínculo obrigacional entre autor e réu, sendo parte legítima para figurar no polo passivo apenas o promitente vendedor originário ou cessionário direto, nos termos do art. 1.418 do CC. 4. O compromisso de compra e venda firmado entre o apelante e a empresa Piloto Empreendimentos Imobiliários Ltda. não foi registrado junto ao Cartório de Imóveis competente, razão pela qual produz efeitos exclusivamente inter partes, não oponível contra terceiros adquirentes de boa-fé, à luz do art. 1.245 do CC e dos princípios do sistema registral. 5. No caso, a boa-fé dos terceiros adquirentes decorre da confiança legítima nas informações constantes do registro público à época das respectivas aquisições, ao passo que o apelante não se desincumbiu do ônus processual de comprovar a alegada má-fé dos apelados, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. 6. A Súmula 239/STJ não se aplica quando a ação de adjudicação compulsória é dirigida contra terceiro adquirente de boa-fé que procedeu ao devido registro de seu título, pois seus efeitos se restringem às partes contratantes. IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. “O compromisso de compra e venda não registrado produz efeitos exclusivamente inter partes, não sendo oponível contra terceiros adquirentes de boa-fé que procederam à aquisição do bem mediante títulos próprios e onerosos devidamente registrados, sendo descabida a pretensão de adjudicação compulsória em face de quem não assumiu originalmente a obrigação de transferir o imóvel.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.245, § 1º e § 2º, 1.418, 389; CPC, arts. 373, inc. I, 1.010, incs. II e III; Decreto-Lei 58/1937, art. 16; Lei 6.015/1973. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 239 e 375; TJGO, 4ª Câm. Cível, AI 5163921-97.2018.8.09.0000, rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, j. em 18/10/2018, DJe de 18/10/2018; TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5460938-97.2021.8.09.0048, rel. Des. Gerson Santana Cintra, j. em 16/11/2021, DJe de 16/11/2021; TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 0325499-29.2016.8.09.0129, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 16/10/2024; TJGO, 2ª Câm. Cível, AC 5348520-79.2017.8.09.0139, rel. Des. Antônio Cézar Pereira Meneses, j. em 09/07/2024, DJe de 09/07/2024; TJGO, 5ª Câm. Cível, AC 5427698-77.2021.8.09.0029, rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, j. em 04/12/2023, DJe de 04/12/2023. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 0448360-43.2015.8.09.0164 COMARCA: CIDADE OCIDENTAL APELANTE: CICINATO CARVALHO TRINDADE APELADOS: SWISS PARK INCORPORADORA E OUTROS RELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível interposta por CICINATO CARVALHO TRINDADE contra sentença proferida pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Cidade Ocidental nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, ajuizada em desfavor dos apelados SWISS PARK INCORPORADORA, PAULO ROBERTO SOUZA e DEBORAH TAINNY GOMES ROCHA, a qual julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, estes no importe de 10% do valor da causa, suspensa a exigibilidade por ser beneficiário da Assistência Judiciária (mov. 213). Constata-se dos autos que a controvérsia recursal consiste em verificar o direito do apelante à adjudicação compulsória do lote nº 10, quadra 42, do loteamento Parque do Distrito, situado na cidade de Luziânia. Inicialmente, não merece prosperar a preliminar de revogação da Assistência Judiciária concedida nos autos, vez que o acolhimento do referido pleito exige que o impugnante demonstre de forma inequívoca que a condição financeira informada pelo beneficiário não corresponde à realidade fática, o que não ocorreu no presente caso. Desse modo, deve ser afastado o pedido da apelada SWISS PARK INCORPORADORA pela revogação da Assistência Judiciária concedida ao apelante, em consonância com a jurisprudência desta Corte de Justiça, verbis: Ementa: “AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. PESSOA NATURAL. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. REVOGAÇÃO DO BENEFÍCIO. INEXISTÊNCIA OU DESAPARECIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A CONCESSÃO. ÔNUS DA PROVA DA PARTE IMPUGNANTE. 1. A rigor, só a prova cabal em contrário à condição de necessitado, que utiliza as variáveis da receita e da despesa, possui o condão de revogar a benesse da justiça gratuita antes deferida, cujo ônus compete ao impugnante. 2. Na espécie, não restou demonstrada qualquer alteração das condições financeiras da impugnada, apta a amparar a revogação do benefício da gratuidade, não havendo falar-se em dever da parte beneplácita de comprovar que não detém patrimônio os custos do processo. 3. O agravo interno deve ser desprovido, quando a matéria nele versada tiver sido suficientemente analisada, na decisão recorrida, e o agravante não apresentar elementos capazes de motivarem sua reconsideração ou justificarem sua reforma. Inteligência do artigo 1.021 do Código de Processo Civil. 4. AGRAVO INTERNO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO.” (TJGO, 4ª Câm. Cível, AI 5163921-97.2018.8.09.0000, rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, j. em 18/10/2018, DJe de 18/10/2018). Também não procede a alegação de violação ao princípio da dialeticidade, o qual consiste no dever do recorrente em apresentar os motivos de seu inconformismo, isto é, as razões de fato e de direito que levam à cassação ou à reforma do ato decisório impugnado, nos termos do art. 1.010, incs. II e III, do CPC, estando intimamente ligado ao interesse recursal, pois é por meio dele que a parte externa os fundamentos para a alteração da decisão. Na espécie, verifica-se que o apelante rebate expressamente os fundamentos contidos no ato sentencial, postulando por sua reforma, notadamente no que se refere ao reconhecimento de nulidade das alienações sucessivas do imóvel controvertido e à procedência da pretensão de adjudicação compulsória em seu favor, possibilitando o exercício do contraditório da parte adversa, razão pela qual não há falar em violação do princípio da dialeticidade. Passando ao mérito, a detida análise dos autos revela que, embora comprovada a existência de relação contratual entre o apelante e a empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., conforme contrato de compra e venda firmado em 10/08/1977 (fl. 17 dos autos físicos digitalizados), com quitação reconhecida pela empresa promitente vendedora em 23/09/2008 (fl. 81 dos autos físicos digitalizados), não estão presentes os requisitos autorizadores da pretendida adjudicação compulsória. Com efeito, a ação de adjudicação compulsória constitui instrumento processual destinado a conferir efetividade ao compromisso de compra e venda de imóvel, permitindo que o promissário comprador, diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva após o adimplemento integral da obrigação, obtenha provimento jurisdicional que supra a declaração de vontade faltante, nos termos do art. 1.418 do CC e do art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937. Na ação adjudicatória, a legitimidade passiva recai exclusivamente sobre aquele que assumiu a obrigação de transferir o imóvel, seja o promitente vendedor originário, seja aquele a quem os respectivos direitos foram cedidos, conforme expressa dicção do art. 1.418 do CC: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva”. No caso, os apelados SWISS PARK INCORPORADORA, PAULO ROBERTO SOUZA e DEBORAH TAINNY GOMES ROCHA não figuram como promitentes vendedores do imóvel em relação ao apelante, tampouco como cessionários diretos dos direitos obrigacionais assumidos pela empresa Piloto (na condição de herdeiros ou sucessores processuais), mas sim terceiros adquirentes que, mediante negócios jurídicos sucessivos, adquiriram posteriormente o domínio do bem. Nesse contexto, tem-se que a apelada SWISS PARK adquiriu da empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA o imóvel controvertido em 17/02/2011, promovendo o devido registro, conforme certidão de inteiro teor juntada aos autos (mov. 166). Posteriormente, em 19/07/2012, a Swiss alienou o lote ao casal PAULO ROBERTO SOUZA e DEBORAH TAINNY GOMES ROCHA, conforme escritura pública de compra e venda lavrada em Cartório e certidão de inteiro teor, na qual consta a averbação R-1-2.437 na respectiva matrícula (mov. 153, arq. 11). Tais operações, regularmente formalizadas e levadas a registro no Cartório de Imóveis competente, consolidaram a transmissão da propriedade nos termos do art. 1.245 do CC, o qual consagra o princípio da obrigatoriedade do registro para a transferência da propriedade imobiliária. Outrossim, observa-se que o Juiz a quo determinou, em decisão saneadora (mov. 167), a exclusão da empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. do polo passivo da presente ação, o que não foi objeto de recurso pelo autor/apelante, operando-se a preclusão para impugnação do tema. Desse modo, como bem consignado na sentença a quo, as obrigações originadas do compromisso de compra e venda firmado em 1977 vinculavam exclusivamente as partes contratantes – o apelante e a empresa Piloto –, não se projetando sobre terceiros adquirentes que, mediante títulos próprios e onerosos, procederam à aquisição do bem, razão pela qual é descabida a pretensão recursal de compelir os apelados a outorgarem escritura pública de compra e venda de imóvel que não prometeram vender. Dentre os fundamentos para sua irresignação, o apelante aponta aplicabilidade da Súmula 239/STJ, segundo a qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, sustentando que, independentemente do registro do compromisso celebrado com a empresa Piloto, teria direito à adjudicação do imóvel em face dos atuais proprietários registrais. Cumpre registrar que a ratio decidendi subjacente à Súmula 239/STJ reside no reconhecimento de que o compromisso de compra e venda quitado, ainda que não registrado, gera direito real à aquisição do imóvel, oponível ao promitente vendedor que, tendo recebido integralmente o preço, recusa-se injustificadamente a outorgar a escritura definitiva. Nessa situação específica, o registro do compromisso constitui formalidade dispensável, prevalecendo a força vinculante da obrigação assumida e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Entretanto, referido entendimento não se aplica quando a ação de adjudicação compulsória é dirigida contra terceiro adquirente de boa-fé que, mediante negócio jurídico próprio, adquiriu o imóvel do promitente vendedor originário e procedeu ao respectivo registro. Nessa hipótese, a ausência de registro do contrato anterior adquire relevância jurídica decisiva, porquanto compromissos não levados a registro produzem efeitos exclusivamente inter partes, não sendo oponíveis contra terceiros, cuja boa-fé é presumida. Deveras, o sistema registral imobiliário brasileiro, fundamentado nos princípios da publicidade, continuidade, especialidade e fé pública (Lei nº 6.015/1973), foi concebido para conferir segurança jurídica às transações envolvendo bens imóveis, permitindo que terceiros de boa-fé confiem nas informações constantes do registro público como expressão fidedigna da situação jurídica dos imóveis. A esse respeito, o art. 1.245, §1º, do CC estabelece que, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel. Já o § 2º do mesmo dispositivo ressalva que enquanto não decretada, mediante ação judicial própria, a invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser considerado titular do domínio. Portanto, a Súmula 239/STJ não se aplica ao presente caso, pois o promissário comprador que voluntariamente deixa de registrar seu compromisso – como no presente caso, em que o negócio foi firmado em 1977 e em 2011 ainda não havia sido registrado em Cartório pelo apelante – não pode exigir a adjudicação do imóvel em face de terceiro adquirente de boa-fé que confiou na presunção de veracidade emanada do registro público e que, sobretudo, não tinha como ter ciência do contrato originário, dados seus efeitos inter partes. Entendimento contrário implicaria grave violação à segurança jurídica das relações imobiliárias, pois, de um lado, privilegiaria o promissário comprador que permanece indefinidamente inerte quanto ao registro do imóvel e, de outro lado, prejudicaria os adquirentes de boa-fé subsequentes na cadeia dominial. Pelas mesmas razões, também não se aplica ao presente caso a Súmula 375/STJ, segundo a qual “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Embora o enunciado se refira à fraude à execução, o princípio nele consagrado aplica-se analogicamente às hipóteses em que se pretende afastar a proteção conferida no sistema registral pátrio ao terceiro adquirente de boa-fé. A inaplicabilidade da referida Súmula decorre do fato de que, como visto, inexiste nos autos prova robusta e inequívoca de que os apelados, ao tempo das respectivas aquisições, tivessem conhecimento da existência do compromisso de compra e venda celebrado entre o apelante e a empresa Piloto. A matrícula do imóvel não continha qualquer averbação indicativa desse negócio jurídico e o apelante não demonstrou, mediante elementos probatórios concretos, que os adquirentes teriam agido com dolo ou fraude para ocultar tal informação, como se verá a seguir. Em suas razões recursais, o apelante procura descaracterizar a boa-fé dos apelados, sustentando que a empresa SWISS PARK, ao adquirir o imóvel da Piloto, teria conhecimento da existência do compromisso anterior e sua quitação, e que o casal PAULO ROBERTO e DEBORAH TAINNY teria se ocultado das tentativas de citação pessoal. Cumpre ressaltar que a boa-fé objetiva, consagrada no art. 422 do CC como cláusula geral informadora das relações contratuais, embora imponha deveres anexos de lealdade, cooperação e informação, não transforma o adquirente, no caso de compra e venda de imóvel, em garante absoluto da higidez de todas as relações jurídicas pretéritas envolvendo o bem. Nessa mesma intelecção, a má-fé não se presume, mas deve ser demonstrada mediante elementos probatórios robustos, inequívocos e convergentes, ônus do qual o apelante não se desincumbiu, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. Quanto à SWISS PARK, o apelante sustenta que ela teria conhecimento de litígios envolvendo outros lotes do mesmo empreendimento, o que, por si só, indicaria possível existência de compromissos de compra e venda anteriores não registrados. Alega, ainda, que a empresa tinha o dever profissional de auditar os contratos pretéritos celebrados pela Piloto antes de proceder à aquisição dos imóveis. Contudo, tais argumentos não merecem guarida, pois a existência de litígios envolvendo outros imóveis do mesmo empreendimento não induz, automaticamente, presunção de má-fé do promitente comprador quanto à alienação de um lote específico, cuja matrícula não apresentava qualquer averbação de ônus, gravame ou constrição judicial no momento da transação. Insta salientar que o sistema registral brasileiro se fundamenta no princípio da especialidade, segundo o qual cada imóvel possui matrícula própria e autônoma, não se comunicando os vícios ou irregularidades eventualmente presentes em matrículas diversas. A propósito: Ementa: “APELAÇÃO CÍVEL. SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. AVERBAÇÃO DA INSTITUIÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SERVIÇO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. NOTA DEVOLUTIVA. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE. PRECARIEDADE NA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. (...) O Princípio da Especialidade, previsto no ordenamento jurídico e de observância obrigatória na atividade registral imobiliária, diz respeito à individualização, à caracterização dos imóveis e das pessoas envolvidas no ato registral. Esse princípio estabelece que todo imóvel objeto de registro (especialidade objetiva) e os seus sujeitos (especialidade subjetiva) devem estar perfeitamente individualizados para ingressar no fólio real. 3. Para garantir a segurança jurídica, repita-se, é imprescindível que os imóveis tenham descrição precisa e individualizada, sendo as regras ainda mais rigorosas para os imóveis rurais, pois com o advento da Lei Federal nº 10.267/2001, passou-se a exigir a sua descrição contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. ERRO MATERIAL CORRIGIDO.” (TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5460938-97.2021.8.09.0048, rel. Des. Gerson Santana Cintra, j. em 16/11/2021, DJe de 16/11/2021). Nesse rumo, o dever de diligência da adquirente (SWISS), ainda que atuante profissionalmente no mercado imobiliário, esgota-se na consulta ao registro público e na verificação da regularidade formal do título apresentado pelo alienante (Piloto), não sendo razoável exigir daquela que procedesse a verdadeira devassa nos arquivos particulares desta, investigando, um a um, eventuais contratos não registrados e, portanto, desprovidos de publicidade e oponibilidade contra terceiros. Ademais, constata-se que, ao tempo da aquisição do imóvel pela SWISS PARK em fevereiro/2011, na matrícula do imóvel não constava qualquer averbação de compromisso anterior, penhora, arresto, ação judicial ou outro gravame que pudesse alertar a adquirente quanto à existência de direitos de terceiros sobre o bem, indicando, portanto, a disponibilidade jurídica do imóvel e a aparente capacidade da empresa Piloto para aliená-lo (mov. 166). Reitere-se que o apelante, embora afirme ter quitado o compromisso na década de 1970, somente obteve carta de quitação em 2008, e ainda assim não procedeu ao respectivo registro do contrato, tampouco ajuizou ação de adjudicação compulsória em face da promitente vendedora atempadamente, tendo ajuizado a presente demanda somente em 2015, muito após a transferência de domínio do imóvel para a SWISS (2011) e os outros apelados (2012). Desse modo, não se pode atribuir aos apelados, que aparentemente agiram de boa-fé, ônus por suposta ausência de diligência na verificação de eventuais óbices à aquisição de imóvel que jamais fora registrado no nome do apelante ao longo de três décadas, seja por culpa deste, seja por culpa da empresa Piloto. Assim, não tendo o apelante demonstrado, mediante prova documental, testemunhal ou qualquer outro meio idôneo, que a SWISS PARK tivesse efetivo conhecimento da existência do primeiro compromisso de compra e venda ao tempo da aquisição, a alegação genérica de que a empresa "deveria saber" ou "tinha condições de descobrir" é insuficiente para afastar a presunção de boa-fé que milita em favor de terceiro adquirente – premissa que também se aplica para os outros dois apelados. Tampouco prospera a alegação de má-fé em relação a PAULO ROBERTO SOUZA e DEBORAH TAINNY GOMES ROCHA, referente a suposta ocultação para dificultar a citação judicial, “súbito comparecimento aos autos após a citação editalícia”, e localização dos apelados no mesmo endereço onde funcionava a sede da empresa Piloto. Consta dos autos que foram efetivadas citações de PAULO e DEBORAH por carta com aviso de recebimento (AR) (mov. 80 e 81), as quais, contudo, foram posteriormente desconsideradas pelo Juiz a quo em razão do recebimento por terceiros (mov. 87). Em seguida, foram expedidas cartas precatórias para citação pessoal (mov. 92 e 93), as quais retornaram sem cumprimento (mov. 139), com indicação da Oficial de Justiça de que no endereço procurado funcionava, antes, a empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, cuja representante informou desconhecer os citandos. Com efeito, a refletida análise dos autos evidencia que durante toda a tramitação processual o endereço da empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA constava como SCS, QUADRA 2, BLOCO C, SALA 119, Ed. São Paulo, ASA SUL, BRASÍLIA-DF, ao passo que o endereço de PAULO e DEBORAH constava como SCLN 314 nº BLOCO D, SALA 214 ASA NORTE BRASILIA-DF. Todavia, em razão de aparente equívoco na expedição da carta precatória, ou no seu cumprimento pela Oficial de Justiça, os apelados foram citados no primeiro endereço – o que, por óbvio, impossibilitou sua ciência acerca do litígio, não configurando ocultação. Em síntese, não há nos autos qualquer indício de correlação entre a empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e os apelados PAULO e DEBORAH por operarem no mesmo endereço, tampouco de conluio para fraude na transferência do imóvel, o que afasta a alegação de má-fé, diante da carência absoluta de provas. Outrossim, o alegado “comparecimento espontâneo” dos apelados nos autos após a citação editalícia (mov. 148 e 149) não configura indício de má-fé, mas exercício regular do direito de defesa assegurado constitucionalmente, vez que tomaram conhecimento da demanda e, mediante advogado constituído, apresentaram contestação (mov. 152 e 153), não se podendo extrair presunção desfavorável de ato que consubstancia o cumprimento de dever processual. Ademais, PAULO ROBERTO e DEBORAH adquiriram o imóvel da empresa SWISS PARK, e não diretamente da PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mediante contrato de compra e venda regular firmado em 2012, momento em que o imóvel se encontrava regularmente registrado em nome da SWISS PARK, sem qualquer averbação de litígio, penhora ou compromisso anterior, o que também configura a boa-fé dos adquirentes e afasta qualquer alegação de conluio entre os contraentes. A liminar de bloqueio da matrícula foi deferida somente em 2015, no curso do presente feito, portanto posteriormente à cadeia sucessória de alienações. Destarte, considerando que o compromisso de compra e venda de imóvel não levado a registro produz efeitos jurídicos apenas inter partes, e que o apelante não logrou êxito em comprovar a alegada má-fé dos apelados, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, deve ser mantida incólume a sentença fustigada que julgou improcedente o pleito de adjudicação compulsória, restando rechaçadas as pretensões recursais de nulidade das alienações sucessivas do imóvel e expedição de mandado de registro em favor do recorrente. Por fim, insta observar que eventual indenização por perdas e danos em face da empresa PILOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, promitente vendedora originária que supostamente descumpriu a obrigação de transferir a propriedade do imóvel ao promissário comprador quitante, não poderia ser objeto de análise nos presentes autos, por força dos princípios do contraditório e ampla defesa, vez que a referida empresa não integrou a lide durante toda a instrução processual. Sobre os temas ora enfocados, tem-se os seguintes paradigmas jurisprudenciais deste egrégio Sodalício, verbis: Ementa: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer e parcialmente procedente a reconvenção, determinando a adjudicação compulsória dos imóveis pertencentes aos autores, que foram objeto de permuta entre as partes. Insatisfeitos, os requerentes apelam alegando que os imóveis de Pontalina/GO foram vendidos a terceiros e que a adjudicação em favor dos réus levaria ao locupletamento destes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é possível a adjudicação compulsória dos imóveis permutados; e (ii) se, diante da alienação a terceiros, a obrigação pode ser convertida em perdas e danos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Após o contrato de permuta, os imóveis foram alienados a terceiros de boa-fé, com o devido registro no Cartório de Imóveis. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos recorridos, o que obsta a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente. 4. Nos termos do artigo 475 do Código Civil e 499 do CPC, sendo impossível a adjudicação compulsória de imóvel alienado a terceiro de boa-fé, impõe-se a conversão da obrigação em perdas e danos em favor dos apelantes/requerentes, a ser quantificada em liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. Tese de julgamento: "1. A impossibilidade de adjudicação compulsória de imóvel alienado a terceiros de boa-fé enseja a conversão da obrigação em perdas e danos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.418, 248 e 475; CPC, art. 499. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.095.461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21/11/2023.” (TJGO, 1ª Câm. Cível, AC 0325499-29.2016.8.09.0129, rel. Des. Héber Carlos de Oliveira, j. em 16/10/2024). Ementa: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. IMÓVEIS ALIENADOS A TERCEIROS DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA. 1. Escorreita a sentença que, ante a impossibilidade de se determinar a adjudicação compulsória dos bens sub judice, promove a conversão do pleito em perdas e danos, à luz do art. 499 do CPC. 2. Não registrada a promessa de compra e venda, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos. Apelação Cível desprovida.” (TJGO, 2ª Câm. Cível, AC 5348520-79.2017.8.09.0139, Rel. Des. Antônio Cézar Pereira Meneses, j. em 09/07/2024, DJe de 09/07/2024). Ementa: “APELAÇÃO CÍVEL Nº 5427698-77.2021.8.09.0029 COMARCA DE CATALÃO 5ª CÂMARA CÍVEL APELANTE: ANA CRISTINA RODRIGUES SILVA APELADOS: RONIVALDO PEREIRA FAGUNDES E OUTROS RELATOR: MAURÍCIO PORFÍRIO ROSA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 373 DO CPC. ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. USUCAPIÃO JULGADA PROCEDENTE. IMÓVEL REGISTRADO. SEM CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A ação de adjudicação compulsória é meio pelo qual o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, se comprovada a quitação integral do preço, e houver recusa do vendedor. 2. Nos termos do artigo 373, I do CPC, incumbe a parte Autora a prova do fato constitutivo do seu direito. Na hipótese, a parte Autora/Apelante ajuizou a ação de adjudicação compulsória para exigir a outorga definitiva da escritura de compra e venda, mas seu direito de ação se esvaiu assim que o imóvel foi transferido para os atuais titulares de domínio (Sivaldo Luciano Sidney e Thais De Souza), providencia essa, diga-se, que confere oponibilidade erga omines em relação a terceiros, em observância à presunção de legalidade, veracidade e boa-fé que emerge do ato registral, carecendo o feito adjudicatório do pressuposto de procedibilidade. 3. Inaplicável o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, porquanto, não foram fixados honorários advocatícios na origem. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, 5ª Câm. Cível, AC 5427698-77.2021.8.09.0029, rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, j. em 04/12/2023, DJe de 04/12/2023). Ante ao exposto, CONHEÇO do recurso apelatório e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença fustigada, por estes e seus próprios fundamentos. Diante do desprovimento recursal, majoro os honorários advocatícios de sucumbência fixados em desfavor do apelante para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, mantida a suspensão de exigibilidade por ser beneficiário da Assistência Judiciária, nos termos dos arts. 85, § 11, e 98, § 3º, do CPC. É como VOTO. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Des. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Relator A7 PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 3ª Câmara Cível ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os componentes da Quarta Turma Julgadora da 3ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso apelatório e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram com o Relator o Desembargador Murilo Vieira de Faria e a Juíza Substituta em Segundo Grau, Dra. Maria Cristina Costa Morgado, em substituição ao Desembargador Gilberto Marques Filho. Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Murilo Vieira de Faria. A douta Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata de julgamento. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Des. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA Relator E2