Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Flores de Goiás Vara Judicial Processo n.: 5642861-71.2023.8.09.0182 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: João Geraldo Costa Requerido(a): Paulo Ribeiro De Mendonca. Esta decisão servirá como mandado e ofício, nos termos do Art. 136 do Provimento n. 48/2021 da CGJ (Novo Código de Normas do Foro Judicial) SENTENÇA Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por João Geraldo Costa em face de Paulo Ribeiro de Mendonça e Zélia Maria Nicolino Mendonça, todos já qualificados nos autos. Alega o autor que celebrou com os réus, em 14/12/2004, contrato particular de promessa de compra e venda de parte de uma gleba rural denominada Fazenda São Sebastião, situada no Município de Vila Boa/GO, correspondente à área de 171 hectares, 51 ares e 78 centiares, vinculada à matrícula nº 41.578 do Cartório de Registro de Imóveis de Formosa/GO Sustenta, ainda, que o preço ajustado foi de R$ 95.000,00, pago mediante entrada de R$ 30.000,00 e parcelas representadas por cheques, conforme previsão contratual e comprovantes anexados aos autos. Aduziu, também, que quitou a obrigação assumida, inclusive com pagamentos realizados em dinheiro e em gado e resgate das cédulas, mas os requeridos se recusaram a outorgar a escritura definitiva do imóvel. Verbera que a medição do imóvel apurou área de apenas 142ha, menor que as 171ha vendidas ao autor, razão pela qual entende quitado o cheque de n. 175 e, por consequência, toda a obrigação. Com base nisso, pleiteia a adjudicação compulsória do imóvel. A gratuidade da justiça foi indeferida, mas em sede de Agravo de Instrumento, as custas foram parceladas. A inicial foi recebida e a tutela provisória deferida para anotar a presente ação às margens da matrícula do imóvel. Os requeridos foram citados e apresentaram contestação, enquanto o autor apresentou réplica. O feito foi saneado e as partes não especificaram provas, pugnando pelo julgamento antecipado. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. No caso concreto não houve pedido de produção de provas, bem como não haveria a necessidade porque os documentos que instruem o feito são suficientes para o julgamento. Ademais, estão presentes as condições da ação (interesse e legitimidade) e os pressupostos processuais. Portanto, tendo em vista o poder-dever que impõe ao magistrado prezar pela razoável duração do processo, passo ao julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, do CPC). Inexistem prejudiciais de mérito, assim passo a analisar o mérito propriamente dito. De início, importante verificar os requisitos legais para a procedência do pedido de adjudicação compulsória e são eles: a) Contrato válido; b) Cláusula de irretratabilidade; c) Prova da quitação e, d) Resistência ou impossibilidade do vendedor outorgar escritura, conforme disposição dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, com ressalva quanto a necessidade de registro da promessa em cartório (STJ - Súmula 239). Lado outro, a distribuição do ônus da prova é nos termos do artigo 373 do CPC. In casu, vejo que com a inicial o autor juntou a promessa de compra e venda com cláusula de irretratabilidade (Cláusula sexta), prova da parcial quitação e resistência dos vendedores em outorgar escritura, haja vista a lide formada nesses autos. Pois bem. Resta verificar, portanto, se houve quitação integral, posto que é o único dos requisitos ainda não claramente preenchido. A parte autora comprova o pagamento de R$ 90.000,00 e reconhece, ainda que de forma tácita, que não quitou a cédula (cheque) de n. 175 no valor de R$ 5.000,00 sob o argumento de que a medição da área não atingiu as 171ha objeto da promessa e que, portanto, estaria quitada a avença. Nesse ponto, merece análise acurada do teor da cláusula segunda da promessa de compra. Vejamos: “CLÁUSULA SEGUNDA: E assim sendo, como têm e possuem o imóvel acima descrito na cláusula primeira, aceitam desmembrá-lo para vender ao comprador toda a parte da área que fica a esquerda da estrada que corta a propriedade no sentido BR020 rumo ao imóvel, e será o que der na medição, não cabendo reclamações e alegações posteriores de nenhuma das partes, área esta de aproximadamente 24 alqueíres goianos, pelo preço certo e ajustado de R$95000,00 (noventa e cinco mil reais) a ser pago nas seguintes condições: 2.1. - R$30.000,00 (trinta mil reais), no ato de assinatura deste contrato, através do cheque n° 000171, Banco Mercantil do Brasil, agência 0025, conta corrente 01060425-1, de emissão do comprador, como sinal e princípio de pagamento; 2.2. - R$60.000,00 (sessenta mil reais), representados pelos cheques números 000172, 000173 000174, nos valores de R$20.000,00 (vinte mil reais) cada um, com vencimentos para 02.02.05, 02.03.05 e 02.04.05, respectivamente, todos de emissão do comprador, sacados contra o Banco 389, agência 0025 conta corrente 01060425-1 2.3. – R$5.000,00 (cinco mil reais) em 02.05.05, representados pelo cheque 000175, de emissão do comprador, sacado contra o Banco 389, agência 0025, conta corrente 01060425-1, perfazendo o total pactuado.” (grifo meu e partes manuscritas foram transcritas). Como se vê, apesar de a cláusula primeira indicar área maior, o objeto da avença foi apenas a gleba situada à esquerda da estrada que corta a propriedade no sentido BR-020 rumo ao imóvel. Portanto, não há que falar em descumprimento do compromisso por parte do autor, pois contrato já estabelecia que a área objeto não era exata e seria “o que der na medição”, condição sobre a qual as partes anuíram e renunciaram do direito de posteriores questionamentos quanto a esse ponto. Diante dessa constatação, vejo que o autor não cumpriu com o requisito referente a prova de quitação integral. Em que pese o comprador ter comprovado o adimplemento da maior parte da avença, importante destacar que a adjudicação compulsória não comporta aplicação do princípio do adimplemento substancial, nos termos da jurisprudência do STJ. Precedente: “A teoria do adimplemento substancial não se aplica à adjudicação compulsória, que pressupõe cumprimento integral da obrigação principal.” (AREsp n. 2.119.519/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025). O instituto da prescrição também não ampara o autor, visto que o que prescreve é o direito de cobrar, não excluindo a obrigação em si. Precedente: "A prescrição da pretensão de cobrança de parcela do preço (art. 206, § 5º, I, do CC) não se confunde com a quitação da dívida. A extinção da exigibilidade da obrigação pelo decurso do tempo não supre o requisito do pagamento integral, que permanece indispensável para o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória." (AREsp n. 2.992.873/CE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026). Nesse cenário, nos termos do artigo 373, I, do CPC, imperioso concluir pela ausência de prova do adimplemento integral da obrigação, condição que afasta a possibilidade de provimento do pleito inicial, vistos que falta ao autor amparo legal, já que vai na contramão do que dispõe os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil e a jurisprudência do STJ. Precedente: “A quitação integral do preço do imóvel é requisito essencial para a adjudicação compulsória, conforme o art. 1.418 do Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Sem a quitação, a pretensão de adjudicação compulsória é inviável.” (AREsp n. 2.882.613/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026). É o quanto basta para o julgamento do mérito. Pelo exposto, revogo a liminar; julgo improcedente o pedido inicial e decreto a extinção do feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Condeno o autor em custas e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da causa. Havendo Embargos de Declaração, intime-se a parte contrária para, caso queira, se manifestar no prazo de 05 (cinco) dias, vindo-me conclusos em seguida. No caso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, remetam-se os autos ao TJGO, nos termos do art. 1.010, §3º, do CPC. Na qualidade de Corregedor Permanente das serventias extrajudiciais e atendo ao dever de cautela exigido do juízo, determino a extração de cópias da petição do evento n. 62 e dos documentos que a acompanham, remetendo-as à diretoria do foro para a instauração de PROAD a fim de apurar a reclamação ali registrada. Com o trânsito em julgado: i) Sirva-se esta decisão como Alvará para o levantamento da anotação feita às margens da matrícula do imóvel; ii) Arquivem-se os autos com as anotações e cautelas de estilo. Expeça-se o que for necessário. P.R.I. Cumpra-se. Flores de Goiás. - Datado e Assinado Eletronicamente - WILLIAM DIOGO DOS SANTOS TEMÓTEO Juiz de Direito