Procedimento Comum Cível 0445914-36.2014.8.09.0024 - TJGO

Procedimento Comum Cível 0445914-36.2014.8.09.0024 - TJGO | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS RECORRENTE: VÂNIA LÚCIA DE QUEIROZ FRÓES RECORRIDAS: CONDOMÍNIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS E OUTRAS DESPACHO Vânia Lúcia de Queiroz Fróes, qualificada e regularmente representada, na mov. 159, interpõe recurso especial (art. 105, III, “a” e “c”, da CF) contra o acórdão unânime de mov. 140, proferido nos autos desta apelação cível pela 5ª Turma Julgadora da 5ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Des. Fernando de Mello Xavier. Embora alegue nas razões do recurso ser beneficiária da gratuidade da justiça, verifica-se que, ao ser intimada para comprovar a hipossuficiência, recolheu as custas iniciais (mov. 78). No mesmo sentido, constata-se o recolhimento do preparo da apelação (mov. 99). Destarte, intime-se a parte recorrente, na pessoa de seu advogado, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, recolha, em dobro, o valor correspondente ao preparo do recurso especial, sob pena de deserção (inteligência do art. 1.007, §4º, do CPC). Escoado referido prazo, com ou sem manifestação, retornem conclusos. Havendo o pagamento do preparo, intime-se a parte recorrida para que, na forma da lei, apresente contrarrazões. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 14/3

22/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALEGADA OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais. A embargante alega omissões quanto a teses jurídicas e precedentes, bem como contradição interna no julgado, pleiteando efeitos infringentes ou, subsidiariamente, o prequestionamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de vícios de omissão ou contradição quanto: i) à aplicação de tese repetitiva do STJ sobre responsabilidade por despesas condominiais; ii) à análise de precedente específico; iii) à validade de alteração de convenção condominial; iv) à incidência do venire contra factum proprium; v) à exploração comercial da unidade; e (vi) à alegada incompatibilidade lógica entre os fundamentos adotados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quanto à tese repetitiva do STJ, pois o acórdão enfrentou expressamente a questão da responsabilidade condominial, assentando fundamentos autônomos e suficientes, inclusive a configuração da posse no contexto de condohotel e a confissão judicial irretratável da embargante. 4. Inexiste omissão quanto ao precedente invocado, uma vez que o acórdão adotou distinção fática relevante, especialmente diante da confissão judicial da posse, afastando a aplicabilidade do julgado paradigma. 5. Não se verifica contradição interna, pois os fundamentos relativos ao marco da imissão na posse em condohotel e ao reconhecimento da posse efetiva pela embargante situam-se em planos distintos e compatíveis. 6. As alegações relativas à nulidade da convenção condominial e ao venire contra factum proprium não configuram omissão, por não constituírem fundamentos centrais ou decisivos ao julgamento da apelação. 7. A questão da exploração comercial da unidade foi expressamente apreciada, tendo sido considerada inovação recursal, nos termos do art. 1.014, § 4º, do CPC. 8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, inexistindo qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. A existência de fundamentos autônomos e suficientes no acórdão afasta alegação de omissão, ainda que não haja enfrentamento explícito de todos os argumentos ou precedentes invocados.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.014, § 4º, e 389. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS EMBARGANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES EMBARGADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER RELATÓRIO E VOTO Trata-se de embargos de declaração opostos por VÂNIA LÚCIA DE QUEIROZ FRÓES em face do acórdão (movimentação n. 140), que, à unanimidade de votos, conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais ajuizada em face de CONDOMÍNIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS, MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIÁRIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA. Nas razões dos aclaratórios (mov. 147), a embargante sustenta a ocorrência de omissões e de contradição, ao argumento de que o acórdão teria deixado de se manifestar sobre: i) a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), que exige a presença cumulativa de dois requisitos para a responsabilização do promissário comprador pelas despesas condominiais; ii) o precedente específico do mesmo empreendimento, consubstanciado no AREsp 2.706.426-GO, julgado pelo STJ; iii) a suposta nulidade da alteração unilateral da convenção condominial promovida pela construtora sem o quórum qualificado exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil; iv) a aplicação do instituto do venire contra factum proprium à conduta da própria construtora MPE; e v) o argumento de exploração comercial da unidade sem anuência da proprietária, tal como deduzido desde a petição inicial. Alega, ainda, contradição interna entre os fundamentos do acórdão, consistente na afirmação simultânea de que, em empreendimentos condoteleiros, não há entrega de chaves nem imissão na posse nos moldes tradicionais, e, ao mesmo tempo, de que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel — fundamentos que, a seu ver, seriam logicamente incompatíveis. Ao final, requer o acolhimento dos aclaratórios com efeitos infringentes, para que sejam julgados improcedentes os débitos condominiais e procedente o pedido de lucros cessantes. Subsidiariamente, pleiteia o prequestionamento das normas federais invocadas para fins de interposição de recurso especial. É o relatório. Passo ao voto. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o julgador, ou para corrigir erro material. No caso, não se vislumbra qualquer das omissões ou da contradição alegadas pela embargante. No que tange à alegada omissão acerca do Tema Repetitivo 886 do STJ, não há lacuna a suprir. O acórdão embargado enfrentou a questão de fundo suscitada pela embargante — a saber, a existência de relação jurídica material com o imóvel como pressuposto da responsabilidade condominial — e o fez de forma expressa e fundamentada, a partir de dois planos argumentativos autônomos e convergentes. No primeiro, assentou que, nas peculiaridades dos empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza pela entrega física das chaves, mas com a expedição do habite-se e a efetiva disponibilização da unidade para exploração comercial — marco que, no caso concreto, ocorreu em outubro de 2009, gerando para o primevo adquirente a obrigação de adimplir as despesas condominiais. No segundo, e de forma independente e suficiente por si só, o acórdão assentou que a própria embargante confessou judicialmente, em composição amigável homologada nos autos do inventário nº 200803965308, estar na posse do imóvel e assumiu voluntariamente a responsabilidade pelos débitos condominiais, confissão irretratável nos termos do artigo 389 do Código de Processo Civil que vincula definitivamente a embargante. A discordância da embargante com a conclusão jurídica adotada não configura omissão sanável pela via dos aclaratórios, mas inconformismo com o mérito do julgamento, matéria estranha à sua finalidade. Tampouco há omissão quanto ao precedente específico invocado — o AREsp 2.706.426-GO. O acórdão embargado amparou seu julgamento em fundamento fático que distingue o presente caso da situação apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça naquele aresto: a confissão judicial irretratável da própria embargante, prestada perante o Juízo inventariante e homologada por sentença transitada em julgado, reconhecendo expressamente a posse do imóvel e assumindo a responsabilidade pelos débitos condominiais perante todos os demais herdeiros. O precedente do STJ invocado pela embargante tem como premissa fática a ausência de imissão na posse — premissa que foi diretamente afastada, no caso concreto, pela confissão da própria embargante. Sendo diversas as bases fáticas, o afastamento do precedente decorre naturalmente da fundamentação adotada, dispensando menção explícita: quando o julgador expõe as razões pelas quais os fatos dos autos conduzem a conclusão diversa, está implicitamente demonstrando por que determinado precedente, que pressupõe moldura fática distinta, não se aplica ao caso. A alegação, a rigor, traduz a pretensão de rediscutir o mérito sob o rótulo de omissão, o que não encontra amparo nos artigos 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil. A alegada contradição interna também não se sustenta. O acórdão embargado empregou o conceito de posse em dois planos distintos e logicamente compatíveis. Ao afirmar que, nos empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza pela entrega física de chaves, o julgado delimitou o marco temporal a partir do qual surgem as obrigações condominiais nesse modelo específico de empreendimento — marco esse fixado na expedição do habite-se e na disponibilização da unidade para exploração comercial. Ao reconhecer, em plano diverso, que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel, o acórdão assentou fato jurídico autônomo e independente, consubstanciado na confissão irretratável prestada nos autos do inventário. Os dois fundamentos não se excluem nem se contradizem: o primeiro cuida do momento em que a obrigação nasce no contexto do condohotel; o segundo confirma, por via probatória independente, que a própria embargante reconheceu o exercício da posse e assumiu voluntariamente as obrigações dela decorrentes. Tampouco há contradição com a manutenção da adjudicação compulsória: esse instituto destina-se a suprir a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, o que diz respeito ao domínio formal registral — circunstância inteiramente distinta e independente do reconhecimento da posse pelo adquirente, institutos que podem e frequentemente coexistem de forma autônoma na ordem jurídica. A pretensão da embargante de extrair dessa coexistência uma contradição lógica insuperável revela, na verdade, o intuito de rediscutir o mérito da decisão pela via imprópria dos aclaratórios. No tocante à suposta omissão quanto à nulidade da convenção condominial que instituiu o regime de condohotel, a alegação não merece acolhida. Conforme se extrai da leitura atenta das razões recursais, a referência à alteração unilateral da convenção pela construtora foi veiculada exclusivamente como elemento fático-contextual, inserida na narrativa dos fatos para reforçar a tese de concentração de poderes pela incorporadora, sem que a embargante tenha formulado, em qualquer passagem do recurso de apelação, pedido declaratório de nulidade da convenção condominial ou invocado, como fundamento jurídico autônomo, os artigos 1.333, 1.334 e 1.351 do Código Civil. Inexiste, portanto, omissão a ser sanada, porquanto o Tribunal não está obrigado a se pronunciar sobre tese jurídica que não foi devolvida ao seu conhecimento nas razões recursais, sendo vedado aos embargos de declaração servir de veículo para a introdução de argumentos novos não suscitados oportunamente, sob pena de desvirtuamento da finalidade integrativa prevista no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. O mesmo se diga da tese relativa ao venire contra factum proprium imputado à construtora. Embora a embargante sustente que a construtora teria agido contraditoriamente ao explorar comercialmente a unidade e, simultaneamente, transferir-lhe os encargos do imóvel, o acórdão já solucionou a controvérsia por fundamento suficiente e autônomo, qual seja, a legitimidade da cobrança em razão da natureza propter rem da obrigação e da relação material da autora com a unidade. Não havia necessidade de examinar, de forma apartada, construção argumentativa subsidiária que, ainda que acolhida, não teria o condão de infirmar o núcleo do decisum. Quanto à exploração comercial da unidade sem anuência da proprietária, o acórdão embargado pronunciou-se expressamente: não conheceu da matéria, por qualificá-la como inovação recursal vedada pelo artigo 1.014, § 4º, do Código de Processo Civil. A afirmação da embargante de que o acórdão teria confundido o rótulo jurídico empregado na apelação — ausência de adesão ao pool de locação — com a causa de pedir originária consubstancia impugnação ao Juízo de admissibilidade já exercido pelo colegiado, não omissão a suprir. Houve pronunciamento expresso e fundamentado; o que a embargante pretende é a revisão desse pronunciamento pela via inadequada dos aclaratórios. Acresce que o exame das alegações recursais admitidas — e que foram apreciadas no mérito — já permitiu ao acórdão embargado concluir, de forma robusta, que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel e assumira voluntariamente os débitos condominiais, o que, por si só, inviabiliza o acolhimento do pedido de lucros cessantes, qualquer que seja o ângulo sob o qual se examine a questão. No tocante ao prequestionamento, nos termos do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, consideram-se incluídos no acórdão os elementos suscitados nos embargos de declaração para os fins a que se destinam, ainda que os aclaratórios sejam rejeitados. Ante o exposto, CONHEÇO E REJEITO os presentes embargos de declaração, por não se verificar no acórdão embargado qualquer das hipóteses previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS EMBARGANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES EMBARGADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALEGADA OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais. A embargante alega omissões quanto a teses jurídicas e precedentes, bem como contradição interna no julgado, pleiteando efeitos infringentes ou, subsidiariamente, o prequestionamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de vícios de omissão ou contradição quanto: i) à aplicação de tese repetitiva do STJ sobre responsabilidade por despesas condominiais; ii) à análise de precedente específico; iii) à validade de alteração de convenção condominial; iv) à incidência do venire contra factum proprium; v) à exploração comercial da unidade; e (vi) à alegada incompatibilidade lógica entre os fundamentos adotados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quanto à tese repetitiva do STJ, pois o acórdão enfrentou expressamente a questão da responsabilidade condominial, assentando fundamentos autônomos e suficientes, inclusive a configuração da posse no contexto de condohotel e a confissão judicial irretratável da embargante. 4. Inexiste omissão quanto ao precedente invocado, uma vez que o acórdão adotou distinção fática relevante, especialmente diante da confissão judicial da posse, afastando a aplicabilidade do julgado paradigma. 5. Não se verifica contradição interna, pois os fundamentos relativos ao marco da imissão na posse em condohotel e ao reconhecimento da posse efetiva pela embargante situam-se em planos distintos e compatíveis. 6. As alegações relativas à nulidade da convenção condominial e ao venire contra factum proprium não configuram omissão, por não constituírem fundamentos centrais ou decisivos ao julgamento da apelação. 7. A questão da exploração comercial da unidade foi expressamente apreciada, tendo sido considerada inovação recursal, nos termos do art. 1.014, § 4º, do CPC. 8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, inexistindo qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. A existência de fundamentos autônomos e suficientes no acórdão afasta alegação de omissão, ainda que não haja enfrentamento explícito de todos os argumentos ou precedentes invocados.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.014, § 4º, e 389. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0445914-36.2014.8.09.0024. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão virtual do dia 13 de abril de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar os embargos, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS APELANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES APELADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas/GO, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, nos autos da ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais ajuizada em face de CONDOMÍNIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS, MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIÁRIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA. A sentença recorrida (movimentação n. 78) julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, deferindo à autora a adjudicação do apartamento unidade nº 217, Bloco A, Ala Sul, do empreendimento Ecologic Ville Resorts, e determinando o cancelamento do ônus hipotecário averbado na matrícula. Contudo, a magistrada julgou improcedentes os pedidos iniciais em relação ao Condomínio Ecologic Ville Resort, revogando a tutela de urgência que suspendera as cobranças dos débitos condominiais, mantendo a condenação da requerente ao pagamento de taxas condominiais, não reconhecendo os lucros cessantes decorrentes da não entrega de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro (condohotel). Por fim o Juízo de origem também indeferiu o pedido de indenização por danos morais, diante da ausência de demonstração do dano experimentado pela autora pelo descumprimento contratual por parte das requeridas. Nas razões recursais (mov. 99), a apelante busca a reforma da decisão, sustentando ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do condomínio quanto à titularidade do bem, invocando o Tema Repetitivo 886/STJ e precedente específico sobre o mesmo empreendimento. Alega, ademais, inexistência de comunicação formal para entrega do imóvel, direito a lucros cessantes pela exploração comercial indevida da unidade e responsabilidade solidária da construtora pelas despesas condominiais. Postula, ao final, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para as obrigações condominiais e a condenação das requeridas ao pagamento de lucros cessantes. A irresignação não merece acolhimento. Incialmente, registra-se que as alegações pertinentes à ausência de adesão formal ao pool de locação constituem inovação recursal inadmissível, porquanto não constam da petição inicial. Nos termos do artigo 1.014, § 4º, do Código de Processo Civil, não se conhece de questão não suscitada no Juízo de origem, vedando-se a modificação da causa de pedir em sede recursal. Relativamente a este aspecto, portanto, não se conhece do recurso, restringindo-se a apreciação meritória às demais alegações deduzidas pela apelante. Estabelecida tal premissa e ingressando na análise do mérito recursal, constata-se que a r. sentença recorrida assentou, com absoluta correção, que o habite-se foi expedido em outubro de 2009, constituindo-se este o marco temporal a partir do qual se tornou exigível o pagamento das despesas condominiais. Tal entendimento encontra amparo na peculiaridade dos empreendimentos condoteleiros, onde a imissão na posse não se perfectibiliza mediante tradicional “entrega de chaves”, mas sim com a expedição do alvará habitacional e a efetiva disponibilização da unidade para exploração comercial. A natureza comercial do empreendimento e sua destinação ao pool hoteleiro impõem, necessariamente, interpretação diversa quanto ao momento da imissão na posse. Nesse contexto específico, a imissão na posse efetivamente se perfectibilizou com a expedição do habite-se em outubro de 2009, momento a partir do qual Otto Fróes, na qualidade de primevo adquirente, tornou-se responsável pelo adimplemento das obrigações condominiais. A efetiva fruição do bem pelo de cujus resta comprovada pelo pagamento da taxa de mobiliamento realizado em 2013, no valor de R$ 36.233,58 (trinta e seis mil, duzentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos) (mov. 03, arq. 45_pdfsam_44591436_vol1.pdf), demonstrando inequivocamente a utilização da unidade. Por força da sucessão hereditária, com a transmissão da titularidade do imóvel à autora, operam-se concomitantemente a transferência da posse e a assunção das obrigações de adimplir com os débitos condominiais. A propósito: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANUTENÇÃO DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As taxas condominiais possuem natureza propter rem, obrigando o titular da propriedade ou o possuidor do imóvel à época da execução, sendo irrelevante o momento da constituição do débito. 4. O art. 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante, incluindo multas e juros. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não depende do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel e do conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Débitos condominiais constituem obrigação propter rem, vinculando o imóvel e sendo de responsabilidade do adquirente, ainda que referentes a período anterior à transferência da posse. [...] (TJ-GO, Apelação Cível 5644852-53.2024.8.09.0051, Des. Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publicado em 06/02/2025) (destaquei) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SUFICIÊNCIA. ART. 370, DO CPC. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. SÚMULA 28 DO TJGO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO HOTELEIRA. IMISSÃO NA POSSE. TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO. HONORÁRIOS RECURSAIS. [...] 3. A taxa de condomínio constitui-se obrigação “propter rem”, decorrente da coisa da qual se originou, recaindo sobre o titular do direito real. Assim, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não depende do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel, pois, a mera disponibilização da posse do imóvel ao promitente comprador impõe-lhe a obrigação do pagamento. 4. Em se tratando de empreendimento comercial e não residencial, a averbação do habite-se consubstancia-se no marco a partir do qual se torna legítima a cobrança da taxa condominial. 5. Considerando que o imóvel se destina a locação para fins lucrativos (apart-hotel), o exercício da posse pelo adquirente fica restrito aos termos impostos na Convenção de Condomínio, de modo que não se há falar em entrega das chaves, tampouco em imissão na sua posse. [...] (TJ-GO, Apelação Cível 0346036-41.2014.8.09.0024, Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publicado em 25/04/2024) Aliado a isso, a própria documentação carreada com a petição inicial (mov. 03, arquivos 30_pdfsam_44591436_vol1.pdf, 35_pdfsam_44591436_vol1.pdf e 39_pdfsam_44591436_vol1.pdf) evidencia, de forma inequívoca, que Otto Fróes e, posteriormente, a apelante, exerceram a posse efetiva do imóvel. Com efeito, na composição amigável firmada nos autos do inventário nº 200803965308 — documento, inclusive, juntado pela própria recorrente — o Espólio de Otto Fróes declarou, no item V.1, encontrar-se na posse do imóvel objeto da presente demanda. De igual modo, a própria apelante afirmou expressamente, no item IX.2, estar na posse do referido bem desde o falecimento de Otto Fróes. Tais declarações consubstanciam verdadeira confissão judicial, a qual, nos termos do artigo 389 do Código de Processo Civil, possui caráter irretratável, não sendo lícito à parte confitente posteriormente contradizer o que voluntariamente afirmou em juízo. Ainda mais eloquente é o reconhecimento expresso, constante do item V.2, item 1 da aludida composição, de que a apelante já havia “recebido dos herdeiros legítimos o pagamento de 50% (cinquenta por cento) da dívida existente com o referido condomínio” e de que “o valor remanescente de todo e qualquer débito perante o referido apartamento, inclusive diante de demais credores inclusive de tributos, será arcado exclusivamente pela herdeira/legatária Vânia Lúcia de Queiroz Fróes”. Este reconhecimento voluntário da responsabilidade, prestado em sede de inventário e homologado por sentença transitada em julgado, vincula definitivamente a apelante. Não pode ela, sob pena de configurar comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico, pretender eximir-se posteriormente das obrigações que espontaneamente assumiu perante todos os demais herdeiros, sobretudo considerando, como já consignado acima, que tanto o falecido Otto Fróes quanto a apelante, já se encontravam na posse do imóvel. O venire contra factum proprium constitui modalidade de abuso de direito expressamente vedada pelo artigo 187 do Código Civil, configurando-se quando alguém, após criar legítima expectativa através de determinado comportamento, atua de forma diametralmente oposta, frustrando a confiança gerada. No caso vertente, a apelante, após confessar judicialmente estar na posse do bem e assumir expressamente a responsabilidade pelos débitos condominiais, pretende agora negar tais fatos, configurando comportamento manifestamente contraditório que não pode ser tolerado pelo Direito. Por conseguinte, a pretensão indenizatória por lucros cessantes também não merece guarida, uma vez que, estando a apelante na posse efetiva do imóvel - conforme por ela própria confessado -, não há fundamento lógico ou jurídico para responsabilizar terceiros por alegada impossibilidade de fruição do bem. A contradição é manifesta: quem está na posse pode fruir o imóvel, sendo incompatível alegar, simultaneamente, a posse efetiva e prejuízos pela impossibilidade de uso. Acresce que eventuais lucros cessantes referentes ao período anterior à partilha homologatória constituem direito personalíssimo de Otto Fróes, não se transmitindo à apelante por sucessão hereditária. Como acertadamente decidido pelo Juízo a quo, tais prejuízos, se existentes, integrariam o patrimônio do espólio, não o da herdeira. Dessa forma, no caso concreto, a documentação produzida pela própria apelante constitui prova robusta e inequívoca de que ela detinha a posse efetiva do imóvel e de que assumiu voluntariamente a responsabilidade pelas obrigações condominiais. Pretender posteriormente contradizer tais fatos configura comportamento incompatível com a boa-fé objetiva e com os princípios que regem as relações jurídicas. Impositivo, portanto, o desprovimento do presente recurso. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso de apelação e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida. Em razão da sucumbência recursal, majoro em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios devidos pela apelante à apelada, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS APELANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES APELADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (CONDOHOTEL). COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE DO IMÓVEL RECONHECIDA EM INVENTÁRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar a adjudicação do imóvel e o cancelamento de ônus hipotecário, mas manteve a responsabilidade da autora pelo pagamento de taxas condominiais, além de indeferir os pedidos de lucros cessantes e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: i) saber se a apelante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel, diante da alegação de ausência de imissão na posse e de inexistência de comunicação formal para entrega da unidade; e ii) saber se são devidos lucros cessantes pela suposta impossibilidade de exploração econômica da unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se conhece da alegação relativa à ausência de adesão ao pool de locação, por constituir inovação recursal vedada pelo art. 1.014, § 4º, do CPC. 4. Em empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza mediante entrega de chaves, mas com a expedição do habite-se e a disponibilização da unidade para exploração comercial, marco a partir do qual se tornam exigíveis as taxas condominiais. 5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do titular do direito real ou do possuidor da unidade. 6. A própria apelante reconheceu, em acordo homologado nos autos de inventário, estar na posse do imóvel e assumir a responsabilidade pelos débitos condominiais, configurando confissão judicial, nos termos do art. 389 do CPC. 7. A posterior tentativa de afastar tal responsabilidade configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo art. 187 do CC e incompatível com a boa-fé objetiva. 8. A pretensão de lucros cessantes não merece acolhimento, pois a apelante confessou estar na posse do imóvel, sendo incompatível alegar simultaneamente fruição do bem e prejuízo pela impossibilidade de uso. Ademais, eventuais lucros cessantes anteriores à partilha constituiriam direito do espólio, não da herdeira. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Em empreendimentos condoteleiros, a expedição do habite-se constitui marco para a exigibilidade das taxas condominiais. 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do direito real ou possuidor do imóvel. 3. O reconhecimento judicial de posse e assunção de débitos condominiais em inventário impede posterior alegação em sentido contrário, sob pena de violação à boa-fé objetiva e configuração de venire contra factum proprium.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 389 e 1.014, § 4º; CC, arts. 187 e 1.345. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5644852-53.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publ. 06.02.2025; TJGO, Apelação Cível nº 0346036-41.2014.8.09.0024, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publ. 25.04.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0445914-36.2014.8.09.0024. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão presencial do dia 19 de março de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer parcialmente do recurso e, nessa extensão, negar provimento, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (CONDOHOTEL). COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE DO IMÓVEL RECONHECIDA EM INVENTÁRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar a adjudicação do imóvel e o cancelamento de ônus hipotecário, mas manteve a responsabilidade da autora pelo pagamento de taxas condominiais, além de indeferir os pedidos de lucros cessantes e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: i) saber se a apelante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel, diante da alegação de ausência de imissão na posse e de inexistência de comunicação formal para entrega da unidade; e ii) saber se são devidos lucros cessantes pela suposta impossibilidade de exploração econômica da unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se conhece da alegação relativa à ausência de adesão ao pool de locação, por constituir inovação recursal vedada pelo art. 1.014, § 4º, do CPC. 4. Em empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza mediante entrega de chaves, mas com a expedição do habite-se e a disponibilização da unidade para exploração comercial, marco a partir do qual se tornam exigíveis as taxas condominiais. 5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do titular do direito real ou do possuidor da unidade. 6. A própria apelante reconheceu, em acordo homologado nos autos de inventário, estar na posse do imóvel e assumir a responsabilidade pelos débitos condominiais, configurando confissão judicial, nos termos do art. 389 do CPC. 7. A posterior tentativa de afastar tal responsabilidade configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo art. 187 do CC e incompatível com a boa-fé objetiva. 8. A pretensão de lucros cessantes não merece acolhimento, pois a apelante confessou estar na posse do imóvel, sendo incompatível alegar simultaneamente fruição do bem e prejuízo pela impossibilidade de uso. Ademais, eventuais lucros cessantes anteriores à partilha constituiriam direito do espólio, não da herdeira. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Em empreendimentos condoteleiros, a expedição do habite-se constitui marco para a exigibilidade das taxas condominiais. 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do direito real ou possuidor do imóvel. 3. O reconhecimento judicial de posse e assunção de débitos condominiais em inventário impede posterior alegação em sentido contrário, sob pena de violação à boa-fé objetiva e configuração de venire contra factum proprium.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 389 e 1.014, § 4º; CC, arts. 187 e 1.345. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5644852-53.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publ. 06.02.2025; TJGO, Apelação Cível nº 0346036-41.2014.8.09.0024, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publ. 25.04.2024.

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

20/02/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

20/02/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

20/02/2026, 00:00

Documento

05/02/2026, 12:50

Remessa (em grau de recurso)

05/02/2026, 12:50

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 0445914-36.2014.8.09.0024 Demandante(s): VANIA LUCIA DE QUEIROZ FROES Demandado(s): MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIARIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA DESPACHO/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. À Secretaria, para que atente a necessidade de integral cumprimento das decisões judiciais proferidas nos autos, antes de remeter os autos à conclusão, de modo a dar efetividade aos princípios da celeridade processual e razoável duração do processo. Conforme despacho de evento 109, a conclusão é desnecessária. Reporto-me ao dispositivo da sentença (evento 78): "Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC) Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo." Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

07/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 0445914-36.2014.8.09.0024 Demandante(s): VANIA LUCIA DE QUEIROZ FROES Demandado(s): MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIARIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA DESPACHO/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. À Secretaria, para que atente a necessidade de integral cumprimento das decisões judiciais proferidas nos autos, antes de remeter os autos à conclusão, de modo a dar efetividade aos princípios da celeridade processual e razoável duração do processo. Conforme despacho de evento 109, a conclusão é desnecessária. Reporto-me ao dispositivo da sentença (evento 78): "Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC) Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo." Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

07/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho Publicacao/Comunicacao Intimação Despacho - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 0445914-36.2014.8.09.0024 Demandante(s): VANIA LUCIA DE QUEIROZ FROES Demandado(s): MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIARIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA DESPACHO/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. À Secretaria, para que atente a necessidade de integral cumprimento das decisões judiciais proferidas nos autos, antes de remeter os autos à conclusão, de modo a dar efetividade aos princípios da celeridade processual e razoável duração do processo. Conforme despacho de evento 109, a conclusão é desnecessária. Reporto-me ao dispositivo da sentença (evento 78): "Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC) Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo." Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

07/11/2025, 00:00

Documentos

Decisão

•22/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALEGADA OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais. A embargante alega omissões quanto a teses jurídicas e precedentes, bem como contradição interna no julgado, pleiteando efeitos infringentes ou, subsidiariamente, o prequestionamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de vícios de omissão ou contradição quanto: i) à aplicação de tese repetitiva do STJ sobre responsabilidade por despesas condominiais; ii) à análise de precedente específico; iii) à validade de alteração de convenção condominial; iv) à incidência do venire contra factum proprium; v) à exploração comercial da unidade; e (vi) à alegada incompatibilidade lógica entre os fundamentos adotados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quanto à tese repetitiva do STJ, pois o acórdão enfrentou expressamente a questão da responsabilidade condominial, assentando fundamentos autônomos e suficientes, inclusive a configuração da posse no contexto de condohotel e a confissão judicial irretratável da embargante. 4. Inexiste omissão quanto ao precedente invocado, uma vez que o acórdão adotou distinção fática relevante, especialmente diante da confissão judicial da posse, afastando a aplicabilidade do julgado paradigma. 5. Não se verifica contradição interna, pois os fundamentos relativos ao marco da imissão na posse em condohotel e ao reconhecimento da posse efetiva pela embargante situam-se em planos distintos e compatíveis. 6. As alegações relativas à nulidade da convenção condominial e ao venire contra factum proprium não configuram omissão, por não constituírem fundamentos centrais ou decisivos ao julgamento da apelação. 7. A questão da exploração comercial da unidade foi expressamente apreciada, tendo sido considerada inovação recursal, nos termos do art. 1.014, § 4º, do CPC. 8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, inexistindo qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. A existência de fundamentos autônomos e suficientes no acórdão afasta alegação de omissão, ainda que não haja enfrentamento explícito de todos os argumentos ou precedentes invocados.” __________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.014, § 4º, e 389. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS EMBARGANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES EMBARGADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER RELATÓRIO E VOTO Trata-se de embargos de declaração opostos por VÂNIA LÚCIA DE QUEIROZ FRÓES em face do acórdão (movimentação n. 140), que, à unanimidade de votos, conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais ajuizada em face de CONDOMÍNIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS, MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIÁRIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA. Nas razões dos aclaratórios (mov. 147), a embargante sustenta a ocorrência de omissões e de contradição, ao argumento de que o acórdão teria deixado de se manifestar sobre: i) a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), que exige a presença cumulativa de dois requisitos para a responsabilização do promissário comprador pelas despesas condominiais; ii) o precedente específico do mesmo empreendimento, consubstanciado no AREsp 2.706.426-GO, julgado pelo STJ; iii) a suposta nulidade da alteração unilateral da convenção condominial promovida pela construtora sem o quórum qualificado exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil; iv) a aplicação do instituto do venire contra factum proprium à conduta da própria construtora MPE; e v) o argumento de exploração comercial da unidade sem anuência da proprietária, tal como deduzido desde a petição inicial. Alega, ainda, contradição interna entre os fundamentos do acórdão, consistente na afirmação simultânea de que, em empreendimentos condoteleiros, não há entrega de chaves nem imissão na posse nos moldes tradicionais, e, ao mesmo tempo, de que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel — fundamentos que, a seu ver, seriam logicamente incompatíveis. Ao final, requer o acolhimento dos aclaratórios com efeitos infringentes, para que sejam julgados improcedentes os débitos condominiais e procedente o pedido de lucros cessantes. Subsidiariamente, pleiteia o prequestionamento das normas federais invocadas para fins de interposição de recurso especial. É o relatório. Passo ao voto. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o julgador, ou para corrigir erro material. No caso, não se vislumbra qualquer das omissões ou da contradição alegadas pela embargante. No que tange à alegada omissão acerca do Tema Repetitivo 886 do STJ, não há lacuna a suprir. O acórdão embargado enfrentou a questão de fundo suscitada pela embargante — a saber, a existência de relação jurídica material com o imóvel como pressuposto da responsabilidade condominial — e o fez de forma expressa e fundamentada, a partir de dois planos argumentativos autônomos e convergentes. No primeiro, assentou que, nas peculiaridades dos empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza pela entrega física das chaves, mas com a expedição do habite-se e a efetiva disponibilização da unidade para exploração comercial — marco que, no caso concreto, ocorreu em outubro de 2009, gerando para o primevo adquirente a obrigação de adimplir as despesas condominiais. No segundo, e de forma independente e suficiente por si só, o acórdão assentou que a própria embargante confessou judicialmente, em composição amigável homologada nos autos do inventário nº 200803965308, estar na posse do imóvel e assumiu voluntariamente a responsabilidade pelos débitos condominiais, confissão irretratável nos termos do artigo 389 do Código de Processo Civil que vincula definitivamente a embargante. A discordância da embargante com a conclusão jurídica adotada não configura omissão sanável pela via dos aclaratórios, mas inconformismo com o mérito do julgamento, matéria estranha à sua finalidade. Tampouco há omissão quanto ao precedente específico invocado — o AREsp 2.706.426-GO. O acórdão embargado amparou seu julgamento em fundamento fático que distingue o presente caso da situação apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça naquele aresto: a confissão judicial irretratável da própria embargante, prestada perante o Juízo inventariante e homologada por sentença transitada em julgado, reconhecendo expressamente a posse do imóvel e assumindo a responsabilidade pelos débitos condominiais perante todos os demais herdeiros. O precedente do STJ invocado pela embargante tem como premissa fática a ausência de imissão na posse — premissa que foi diretamente afastada, no caso concreto, pela confissão da própria embargante. Sendo diversas as bases fáticas, o afastamento do precedente decorre naturalmente da fundamentação adotada, dispensando menção explícita: quando o julgador expõe as razões pelas quais os fatos dos autos conduzem a conclusão diversa, está implicitamente demonstrando por que determinado precedente, que pressupõe moldura fática distinta, não se aplica ao caso. A alegação, a rigor, traduz a pretensão de rediscutir o mérito sob o rótulo de omissão, o que não encontra amparo nos artigos 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil. A alegada contradição interna também não se sustenta. O acórdão embargado empregou o conceito de posse em dois planos distintos e logicamente compatíveis. Ao afirmar que, nos empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza pela entrega física de chaves, o julgado delimitou o marco temporal a partir do qual surgem as obrigações condominiais nesse modelo específico de empreendimento — marco esse fixado na expedição do habite-se e na disponibilização da unidade para exploração comercial. Ao reconhecer, em plano diverso, que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel, o acórdão assentou fato jurídico autônomo e independente, consubstanciado na confissão irretratável prestada nos autos do inventário. Os dois fundamentos não se excluem nem se contradizem: o primeiro cuida do momento em que a obrigação nasce no contexto do condohotel; o segundo confirma, por via probatória independente, que a própria embargante reconheceu o exercício da posse e assumiu voluntariamente as obrigações dela decorrentes. Tampouco há contradição com a manutenção da adjudicação compulsória: esse instituto destina-se a suprir a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, o que diz respeito ao domínio formal registral — circunstância inteiramente distinta e independente do reconhecimento da posse pelo adquirente, institutos que podem e frequentemente coexistem de forma autônoma na ordem jurídica. A pretensão da embargante de extrair dessa coexistência uma contradição lógica insuperável revela, na verdade, o intuito de rediscutir o mérito da decisão pela via imprópria dos aclaratórios. No tocante à suposta omissão quanto à nulidade da convenção condominial que instituiu o regime de condohotel, a alegação não merece acolhida. Conforme se extrai da leitura atenta das razões recursais, a referência à alteração unilateral da convenção pela construtora foi veiculada exclusivamente como elemento fático-contextual, inserida na narrativa dos fatos para reforçar a tese de concentração de poderes pela incorporadora, sem que a embargante tenha formulado, em qualquer passagem do recurso de apelação, pedido declaratório de nulidade da convenção condominial ou invocado, como fundamento jurídico autônomo, os artigos 1.333, 1.334 e 1.351 do Código Civil. Inexiste, portanto, omissão a ser sanada, porquanto o Tribunal não está obrigado a se pronunciar sobre tese jurídica que não foi devolvida ao seu conhecimento nas razões recursais, sendo vedado aos embargos de declaração servir de veículo para a introdução de argumentos novos não suscitados oportunamente, sob pena de desvirtuamento da finalidade integrativa prevista no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. O mesmo se diga da tese relativa ao venire contra factum proprium imputado à construtora. Embora a embargante sustente que a construtora teria agido contraditoriamente ao explorar comercialmente a unidade e, simultaneamente, transferir-lhe os encargos do imóvel, o acórdão já solucionou a controvérsia por fundamento suficiente e autônomo, qual seja, a legitimidade da cobrança em razão da natureza propter rem da obrigação e da relação material da autora com a unidade. Não havia necessidade de examinar, de forma apartada, construção argumentativa subsidiária que, ainda que acolhida, não teria o condão de infirmar o núcleo do decisum. Quanto à exploração comercial da unidade sem anuência da proprietária, o acórdão embargado pronunciou-se expressamente: não conheceu da matéria, por qualificá-la como inovação recursal vedada pelo artigo 1.014, § 4º, do Código de Processo Civil. A afirmação da embargante de que o acórdão teria confundido o rótulo jurídico empregado na apelação — ausência de adesão ao pool de locação — com a causa de pedir originária consubstancia impugnação ao Juízo de admissibilidade já exercido pelo colegiado, não omissão a suprir. Houve pronunciamento expresso e fundamentado; o que a embargante pretende é a revisão desse pronunciamento pela via inadequada dos aclaratórios. Acresce que o exame das alegações recursais admitidas — e que foram apreciadas no mérito — já permitiu ao acórdão embargado concluir, de forma robusta, que a embargante detinha a posse efetiva do imóvel e assumira voluntariamente os débitos condominiais, o que, por si só, inviabiliza o acolhimento do pedido de lucros cessantes, qualquer que seja o ângulo sob o qual se examine a questão. No tocante ao prequestionamento, nos termos do artigo 1.025 do Código de Processo Civil, consideram-se incluídos no acórdão os elementos suscitados nos embargos de declaração para os fins a que se destinam, ainda que os aclaratórios sejam rejeitados. Ante o exposto, CONHEÇO E REJEITO os presentes embargos de declaração, por não se verificar no acórdão embargado qualquer das hipóteses previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS EMBARGANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES EMBARGADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ALEGADA OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que conheceu parcialmente do recurso de apelação e, nessa extensão, negou-lhe provimento, mantendo sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais. A embargante alega omissões quanto a teses jurídicas e precedentes, bem como contradição interna no julgado, pleiteando efeitos infringentes ou, subsidiariamente, o prequestionamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de vícios de omissão ou contradição quanto: i) à aplicação de tese repetitiva do STJ sobre responsabilidade por despesas condominiais; ii) à análise de precedente específico; iii) à validade de alteração de convenção condominial; iv) à incidência do venire contra factum proprium; v) à exploração comercial da unidade; e (vi) à alegada incompatibilidade lógica entre os fundamentos adotados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quanto à tese repetitiva do STJ, pois o acórdão enfrentou expressamente a questão da responsabilidade condominial, assentando fundamentos autônomos e suficientes, inclusive a configuração da posse no contexto de condohotel e a confissão judicial irretratável da embargante. 4. Inexiste omissão quanto ao precedente invocado, uma vez que o acórdão adotou distinção fática relevante, especialmente diante da confissão judicial da posse, afastando a aplicabilidade do julgado paradigma. 5. Não se verifica contradição interna, pois os fundamentos relativos ao marco da imissão na posse em condohotel e ao reconhecimento da posse efetiva pela embargante situam-se em planos distintos e compatíveis. 6. As alegações relativas à nulidade da convenção condominial e ao venire contra factum proprium não configuram omissão, por não constituírem fundamentos centrais ou decisivos ao julgamento da apelação. 7. A questão da exploração comercial da unidade foi expressamente apreciada, tendo sido considerada inovação recursal, nos termos do art. 1.014, § 4º, do CPC. 8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito, inexistindo qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC. 2. A existência de fundamentos autônomos e suficientes no acórdão afasta alegação de omissão, ainda que não haja enfrentamento explícito de todos os argumentos ou precedentes invocados.” __________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.014, § 4º, e 389. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0445914-36.2014.8.09.0024. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão virtual do dia 13 de abril de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer e rejeitar os embargos, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator

22/04/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS APELANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES APELADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Caldas Novas/GO, Dra. Ana Tereza Waldemar da Silva, nos autos da ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais ajuizada em face de CONDOMÍNIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS, MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIÁRIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA. e BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA. A sentença recorrida (movimentação n. 78) julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, deferindo à autora a adjudicação do apartamento unidade nº 217, Bloco A, Ala Sul, do empreendimento Ecologic Ville Resorts, e determinando o cancelamento do ônus hipotecário averbado na matrícula. Contudo, a magistrada julgou improcedentes os pedidos iniciais em relação ao Condomínio Ecologic Ville Resort, revogando a tutela de urgência que suspendera as cobranças dos débitos condominiais, mantendo a condenação da requerente ao pagamento de taxas condominiais, não reconhecendo os lucros cessantes decorrentes da não entrega de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro (condohotel). Por fim o Juízo de origem também indeferiu o pedido de indenização por danos morais, diante da ausência de demonstração do dano experimentado pela autora pelo descumprimento contratual por parte das requeridas. Nas razões recursais (mov. 99), a apelante busca a reforma da decisão, sustentando ausência de imissão na posse e de ciência inequívoca do condomínio quanto à titularidade do bem, invocando o Tema Repetitivo 886/STJ e precedente específico sobre o mesmo empreendimento. Alega, ademais, inexistência de comunicação formal para entrega do imóvel, direito a lucros cessantes pela exploração comercial indevida da unidade e responsabilidade solidária da construtora pelas despesas condominiais. Postula, ao final, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva para as obrigações condominiais e a condenação das requeridas ao pagamento de lucros cessantes. A irresignação não merece acolhimento. Incialmente, registra-se que as alegações pertinentes à ausência de adesão formal ao pool de locação constituem inovação recursal inadmissível, porquanto não constam da petição inicial. Nos termos do artigo 1.014, § 4º, do Código de Processo Civil, não se conhece de questão não suscitada no Juízo de origem, vedando-se a modificação da causa de pedir em sede recursal. Relativamente a este aspecto, portanto, não se conhece do recurso, restringindo-se a apreciação meritória às demais alegações deduzidas pela apelante. Estabelecida tal premissa e ingressando na análise do mérito recursal, constata-se que a r. sentença recorrida assentou, com absoluta correção, que o habite-se foi expedido em outubro de 2009, constituindo-se este o marco temporal a partir do qual se tornou exigível o pagamento das despesas condominiais. Tal entendimento encontra amparo na peculiaridade dos empreendimentos condoteleiros, onde a imissão na posse não se perfectibiliza mediante tradicional “entrega de chaves”, mas sim com a expedição do alvará habitacional e a efetiva disponibilização da unidade para exploração comercial. A natureza comercial do empreendimento e sua destinação ao pool hoteleiro impõem, necessariamente, interpretação diversa quanto ao momento da imissão na posse. Nesse contexto específico, a imissão na posse efetivamente se perfectibilizou com a expedição do habite-se em outubro de 2009, momento a partir do qual Otto Fróes, na qualidade de primevo adquirente, tornou-se responsável pelo adimplemento das obrigações condominiais. A efetiva fruição do bem pelo de cujus resta comprovada pelo pagamento da taxa de mobiliamento realizado em 2013, no valor de R$ 36.233,58 (trinta e seis mil, duzentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos) (mov. 03, arq. 45_pdfsam_44591436_vol1.pdf), demonstrando inequivocamente a utilização da unidade. Por força da sucessão hereditária, com a transmissão da titularidade do imóvel à autora, operam-se concomitantemente a transferência da posse e a assunção das obrigações de adimplir com os débitos condominiais. A propósito: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANUTENÇÃO DA PENHORA SOBRE O IMÓVEL. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As taxas condominiais possuem natureza propter rem, obrigando o titular da propriedade ou o possuidor do imóvel à época da execução, sendo irrelevante o momento da constituição do débito. 4. O art. 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante, incluindo multas e juros. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reafirma que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não depende do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel e do conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação. [...] IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. Débitos condominiais constituem obrigação propter rem, vinculando o imóvel e sendo de responsabilidade do adquirente, ainda que referentes a período anterior à transferência da posse. [...] (TJ-GO, Apelação Cível 5644852-53.2024.8.09.0051, Des. Jose Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publicado em 06/02/2025) (destaquei) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SUFICIÊNCIA. ART. 370, DO CPC. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. SÚMULA 28 DO TJGO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO HOTELEIRA. IMISSÃO NA POSSE. TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO. HONORÁRIOS RECURSAIS. [...] 3. A taxa de condomínio constitui-se obrigação “propter rem”, decorrente da coisa da qual se originou, recaindo sobre o titular do direito real. Assim, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não depende do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação jurídica material com o imóvel, pois, a mera disponibilização da posse do imóvel ao promitente comprador impõe-lhe a obrigação do pagamento. 4. Em se tratando de empreendimento comercial e não residencial, a averbação do habite-se consubstancia-se no marco a partir do qual se torna legítima a cobrança da taxa condominial. 5. Considerando que o imóvel se destina a locação para fins lucrativos (apart-hotel), o exercício da posse pelo adquirente fica restrito aos termos impostos na Convenção de Condomínio, de modo que não se há falar em entrega das chaves, tampouco em imissão na sua posse. [...] (TJ-GO, Apelação Cível 0346036-41.2014.8.09.0024, Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publicado em 25/04/2024) Aliado a isso, a própria documentação carreada com a petição inicial (mov. 03, arquivos 30_pdfsam_44591436_vol1.pdf, 35_pdfsam_44591436_vol1.pdf e 39_pdfsam_44591436_vol1.pdf) evidencia, de forma inequívoca, que Otto Fróes e, posteriormente, a apelante, exerceram a posse efetiva do imóvel. Com efeito, na composição amigável firmada nos autos do inventário nº 200803965308 — documento, inclusive, juntado pela própria recorrente — o Espólio de Otto Fróes declarou, no item V.1, encontrar-se na posse do imóvel objeto da presente demanda. De igual modo, a própria apelante afirmou expressamente, no item IX.2, estar na posse do referido bem desde o falecimento de Otto Fróes. Tais declarações consubstanciam verdadeira confissão judicial, a qual, nos termos do artigo 389 do Código de Processo Civil, possui caráter irretratável, não sendo lícito à parte confitente posteriormente contradizer o que voluntariamente afirmou em juízo. Ainda mais eloquente é o reconhecimento expresso, constante do item V.2, item 1 da aludida composição, de que a apelante já havia “recebido dos herdeiros legítimos o pagamento de 50% (cinquenta por cento) da dívida existente com o referido condomínio” e de que “o valor remanescente de todo e qualquer débito perante o referido apartamento, inclusive diante de demais credores inclusive de tributos, será arcado exclusivamente pela herdeira/legatária Vânia Lúcia de Queiroz Fróes”. Este reconhecimento voluntário da responsabilidade, prestado em sede de inventário e homologado por sentença transitada em julgado, vincula definitivamente a apelante. Não pode ela, sob pena de configurar comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico, pretender eximir-se posteriormente das obrigações que espontaneamente assumiu perante todos os demais herdeiros, sobretudo considerando, como já consignado acima, que tanto o falecido Otto Fróes quanto a apelante, já se encontravam na posse do imóvel. O venire contra factum proprium constitui modalidade de abuso de direito expressamente vedada pelo artigo 187 do Código Civil, configurando-se quando alguém, após criar legítima expectativa através de determinado comportamento, atua de forma diametralmente oposta, frustrando a confiança gerada. No caso vertente, a apelante, após confessar judicialmente estar na posse do bem e assumir expressamente a responsabilidade pelos débitos condominiais, pretende agora negar tais fatos, configurando comportamento manifestamente contraditório que não pode ser tolerado pelo Direito. Por conseguinte, a pretensão indenizatória por lucros cessantes também não merece guarida, uma vez que, estando a apelante na posse efetiva do imóvel - conforme por ela própria confessado -, não há fundamento lógico ou jurídico para responsabilizar terceiros por alegada impossibilidade de fruição do bem. A contradição é manifesta: quem está na posse pode fruir o imóvel, sendo incompatível alegar, simultaneamente, a posse efetiva e prejuízos pela impossibilidade de uso. Acresce que eventuais lucros cessantes referentes ao período anterior à partilha homologatória constituem direito personalíssimo de Otto Fróes, não se transmitindo à apelante por sucessão hereditária. Como acertadamente decidido pelo Juízo a quo, tais prejuízos, se existentes, integrariam o patrimônio do espólio, não o da herdeira. Dessa forma, no caso concreto, a documentação produzida pela própria apelante constitui prova robusta e inequívoca de que ela detinha a posse efetiva do imóvel e de que assumiu voluntariamente a responsabilidade pelas obrigações condominiais. Pretender posteriormente contradizer tais fatos configura comportamento incompatível com a boa-fé objetiva e com os princípios que regem as relações jurídicas. Impositivo, portanto, o desprovimento do presente recurso. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso de apelação e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida. Em razão da sucumbência recursal, majoro em 2% (dois por cento) os honorários advocatícios devidos pela apelante à apelada, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator APELAÇÃO CÍVEL Nº 0445914-36.2014.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS APELANTE: VÂNIA LUCIA DE QUEIROZ FROES APELADOS: CONDOMINIO ECOLLOGIC VILLE RESORTS e OUTROS RELATOR: Des. FERNANDO DE MELLO XAVIER Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (CONDOHOTEL). COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE DO IMÓVEL RECONHECIDA EM INVENTÁRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar a adjudicação do imóvel e o cancelamento de ônus hipotecário, mas manteve a responsabilidade da autora pelo pagamento de taxas condominiais, além de indeferir os pedidos de lucros cessantes e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: i) saber se a apelante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel, diante da alegação de ausência de imissão na posse e de inexistência de comunicação formal para entrega da unidade; e ii) saber se são devidos lucros cessantes pela suposta impossibilidade de exploração econômica da unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se conhece da alegação relativa à ausência de adesão ao pool de locação, por constituir inovação recursal vedada pelo art. 1.014, § 4º, do CPC. 4. Em empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza mediante entrega de chaves, mas com a expedição do habite-se e a disponibilização da unidade para exploração comercial, marco a partir do qual se tornam exigíveis as taxas condominiais. 5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do titular do direito real ou do possuidor da unidade. 6. A própria apelante reconheceu, em acordo homologado nos autos de inventário, estar na posse do imóvel e assumir a responsabilidade pelos débitos condominiais, configurando confissão judicial, nos termos do art. 389 do CPC. 7. A posterior tentativa de afastar tal responsabilidade configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo art. 187 do CC e incompatível com a boa-fé objetiva. 8. A pretensão de lucros cessantes não merece acolhimento, pois a apelante confessou estar na posse do imóvel, sendo incompatível alegar simultaneamente fruição do bem e prejuízo pela impossibilidade de uso. Ademais, eventuais lucros cessantes anteriores à partilha constituiriam direito do espólio, não da herdeira. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Em empreendimentos condoteleiros, a expedição do habite-se constitui marco para a exigibilidade das taxas condominiais. 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do direito real ou possuidor do imóvel. 3. O reconhecimento judicial de posse e assunção de débitos condominiais em inventário impede posterior alegação em sentido contrário, sob pena de violação à boa-fé objetiva e configuração de venire contra factum proprium.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 389 e 1.014, § 4º; CC, arts. 187 e 1.345. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5644852-53.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publ. 06.02.2025; TJGO, Apelação Cível nº 0346036-41.2014.8.09.0024, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publ. 25.04.2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0445914-36.2014.8.09.0024. ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão presencial do dia 19 de março de 2026, à unanimidade de votos, em conhecer parcialmente do recurso e, nessa extensão, negar provimento, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento. Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa. Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. Desembargador FERNANDO DE MELLO XAVIER Relator Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO (CONDOHOTEL). COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE DO IMÓVEL RECONHECIDA EM INVENTÁRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INEXISTÊNCIA DE LUCROS CESSANTES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais e materiais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para determinar a adjudicação do imóvel e o cancelamento de ônus hipotecário, mas manteve a responsabilidade da autora pelo pagamento de taxas condominiais, além de indeferir os pedidos de lucros cessantes e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: i) saber se a apelante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel, diante da alegação de ausência de imissão na posse e de inexistência de comunicação formal para entrega da unidade; e ii) saber se são devidos lucros cessantes pela suposta impossibilidade de exploração econômica da unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se conhece da alegação relativa à ausência de adesão ao pool de locação, por constituir inovação recursal vedada pelo art. 1.014, § 4º, do CPC. 4. Em empreendimentos condoteleiros, a imissão na posse não se perfectibiliza mediante entrega de chaves, mas com a expedição do habite-se e a disponibilização da unidade para exploração comercial, marco a partir do qual se tornam exigíveis as taxas condominiais. 5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e sendo de responsabilidade do titular do direito real ou do possuidor da unidade. 6. A própria apelante reconheceu, em acordo homologado nos autos de inventário, estar na posse do imóvel e assumir a responsabilidade pelos débitos condominiais, configurando confissão judicial, nos termos do art. 389 do CPC. 7. A posterior tentativa de afastar tal responsabilidade configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo art. 187 do CC e incompatível com a boa-fé objetiva. 8. A pretensão de lucros cessantes não merece acolhimento, pois a apelante confessou estar na posse do imóvel, sendo incompatível alegar simultaneamente fruição do bem e prejuízo pela impossibilidade de uso. Ademais, eventuais lucros cessantes anteriores à partilha constituiriam direito do espólio, não da herdeira. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Em empreendimentos condoteleiros, a expedição do habite-se constitui marco para a exigibilidade das taxas condominiais. 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e vinculam o titular do direito real ou possuidor do imóvel. 3. O reconhecimento judicial de posse e assunção de débitos condominiais em inventário impede posterior alegação em sentido contrário, sob pena de violação à boa-fé objetiva e configuração de venire contra factum proprium.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 389 e 1.014, § 4º; CC, arts. 187 e 1.345. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível nº 5644852-53.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, publ. 06.02.2025; TJGO, Apelação Cível nº 0346036-41.2014.8.09.0024, Rel. Des. Ricardo Prata, 7ª Câmara Cível, publ. 25.04.2024.

23/03/2026, 00:00

16/06/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE CALDAS NOVAS - 1ª VARA CÍVEL E-mail e WhatApp do Gabinete: [email protected] - (64) 3454-9634 E-mail e WhatApp da Escrivania: [email protected] - (64) 3454-9628 Processo nº: 0445914-36.2014.8.09.0024 Demandante(s): VANIA LUCIA DE QUEIROZ FROES Demandado(s): MPE CONSTRUTHERMAS IMOBILIARIA INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA SENTENÇA/MANDADO/OFÍCIO Este documento possui força de MANDADO/OFÍCIO, nos termos dos artigos 136 ao 139-A do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, da Corregedoria do Estado de Goiás, devendo a Escrivania afixar selo de autenticidade na 2ª via, se necessário, para cumprimento do ato. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de adjudicação compulsória cumulada com pedido de indenização por danos morais e materiais movida por Vania Lucia de Queiroz Froes em face de MPE Construtora e Incorporadora Ltda., Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária e Condomínio Ecologic Ville Resorts, todos qualificados nos autos. A autora narrou ser titular de direitos sobre a unidade nº 217, Bloco A, Ala Sul, do empreendimento Ecologic Ville Resorts, em razão de partilha realizada em inventário de seu falecido tio. Asseverou que seu falecido tio realizou a aquisição da referida unidade em 09/04/2004 mediante contrato particular de cessão e transferência de direitos cumulado com assunção de obrigações e outras avenças constantes do instrumento particular de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Verberou que o referido contrato indicou conclusão da obra para setembro/2006. Defendeu que a unidade não foi entregue na data aprazada. Ponderou que não recebeu a outorga da escritura definitiva conforme previsto em contrato. Destacou que o imóvel se encontra registrado em nome da MPE e em 10/09/2010 fora gravado de ônus real, hipoteca em primeiro grau em favor da ré Brazilian Mortgages sem anuência da autora. Postulou a adjudicação compulsória do imóvel. Pugnou a antecipação de tutela para declarar a indisponibilidade do imóvel objeto da matrícula nº 73.617, coibir as rés de cobrar taxas pré-operacionais, mobílias dos apartamentos e taxas condominiais, abster as rés de inscrever o nome da autora em cadastros de proteção ao crédito, cancelamento de todas e quaisquer procurações dadas à construtora e suspender a hipoteca registrada na matrícula. Ao final, postulou a condenação das rés a outorga da escritura pública de cessão e transferência de direitos sobre o bem imóvel com o cancelamento da hipoteca, bem como a indenização por lucros cessantes e perdas e danos. Pleiteou a concessão da justiça gratuita. Instada a comprovar a hipossuficiência econômica, a autora procedeu o recolhimento das custas iniciais. A inicial foi recebida (fl. 94). Deferida em parte a tutela almejada para averbar a restrição judicial de inalienabilidade sobre a matrícula do imóvel (fls. 100/102). Interposto agravo de instrumento (fls. 103-112). Em sede de recurso, foi deferida a tutela para suspender a cobrança de taxas condominiais e outros débitos de mesma natureza (fls.121-122). Designada audiência de conciliação (fl. 123). Citada MPE Construtora e Incorporadora Ltda. (fl. 153). Citada Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (fl. 153). Citado Condomínio Ecologic Ville Resorts (fl. 153). Brazilian Mortgages apresentou contestação (fls. 153-190). Preliminarmente, argumentou ilegitimidade ativa da autora, por não haver prova do legítimo direito pleiteado em face das requeridas. Sustentou que a autora alegou a aquisição através de herança, mas não apresentou qualquer documento que evidencie a relação contratual do falecido Otto Froes com as rés. Ausência de apresentação de documentos essenciais a propositura da demanda. Pugnou o indeferimento da inicial ante a preclusão do direito de produção das provas documentais já existentes. Ilegitimidade passiva, ante a ausência de contrato com a parte autora. Verberou que o imóvel objeto de ônus foi ofertado pela ré MPE para garantia hipotecária. Asseverou que é mera credora e jamais teve a posse direta e a propriedade do imóvel. Inépcia da inicial, por não haver descrição clara e objetiva da causa de pedir, argumentação desconexa e equivocada e impossibilidade dos pedidos. No mérito, defendeu a ausência de responsabilidade pelas obrigações assumidas pela corré MPE. Pontuou que a hipoteca é legal e legítima, ante o recebimento do imóvel como garantia do crédito concedido à MPE. Ponderou que não há inquestionável comprovação da quitação da unidade imobiliária. Impugnou os danos morais suscitados, por ausência de ato ilícito, dano e nexo causal. Postulou a improcedência dos pedidos iniciais. Certificou-se o transcurso do prazo para defesa das rés MPE e Condomínio Ecologic (fl. 193). Condomínio Ecologic Ville Resort apresentou contestação (fls. 196-276). Postulou a concessão da justiça gratuita. Preliminarmente, argumentou ilegitimidade passiva do condomínio, ante os pedidos destinados a promitente vendedora do apartamento, MPE. No mérito, indicou que não se trata de relação de consumo em face do condomínio. Defendeu a legalidade e legitimidade das cobranças de taxas condominiais e mobília. Destacou a destinação do empreendimento, operação hoteleira, incompatível com o uso residencial. Impugnou a pretensão de restituição das taxas. Argumentou a ausência de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento, cancelamento da hipoteca. Em réplica a autora postulou a declaração de revelia da ré MPE e do Condomínio (fls. 278-350). O Condomínio impugnou a certidão de fl. 193. Asseverou que os prazos devem ser computados em dobro, sendo a defesa tempestiva (fls. 351-352). Certificou-se a tempestividade das contestações apresentadas e exaurimento do prazo para a ré MPE (fl. 362). Decretada a revelia da ré MPE (fl. 363). Brazilian Mortgages informou a sucessão por incorporação pelo Banco Pan (fls. 391-397). A autora postulou o julgamento antecipado (evento 04). O processo foi digitalizado. Determinou-se a regularização da digitalização (evento 27). Intimados para especificarem provas (evento 34). Banco Pan postulou o julgamento antecipado (evento 38). Condomínio postulou a apreciação das preliminares (evento 39). Determinou-se a apresentação de certidão de matrícula atualizada do imóvel (evento 41). Opostos embargos de declaração pelo Condomínio, estes não foram conhecidos (evento 52). O Condomínio apresentou cópia do alvará de habite-se (evento 56). A autora anexou certidão de matrícula (evento 60). Instada a apresentar cópia do compromisso de compra e venda celebrado entre Otto Froes e a promitente vendedora, além de termo de quitação, que instruíram a partilha noticiada na inicial (evento 62). A autora anexou cópia do contrato (evento 69). Convertido o julgamento em diligência para apresentar cópia do contrato de compra e venda celebrado entre Otto Froes e a promitente vendedora MPE, além de termo de quitação, os quais instruíram o acordo de partilha noticiado na exordial (evento 62). Determinou-se a averbação da restrição judicial mediante ofício ao CRI conforme tutela de urgência deferida (evento 62). A autora anexou cópia da proposta de compra e venda (evento 69). Ofício do CRI informando que não procedeu a averbação da restrição ante a existência de protocolos em andamento com prioridade de registro. Informou-se no ato que o ofício expedido em 29/08/2017 não foi levado a registro pela ausência de pagamento dos emolumentos. Oportunizado o contraditório (evento 73). O Condomínio apresentou manifestação (evento 76). Os autos vieram conclusos. É, em síntese, o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO De início, destaco que embora deferida a averbação da restrição judicial em antecipação de tutela, o Oficial de Registro de Imóveis comunicou a ausência de recolhimento dos emolumentos pela parte autora, razão pela qual não foi realizada a averbação. Ante a arguição de preliminares, passo a análise. Inépcia da inicial O réu argumentou a ausência de apresentação de documentos essenciais a propositura da demanda. Pugnou o indeferimento da inicial ante a preclusão do direito de produção das provas documentais já existentes. Argumentou a ausência de descrição clara e objetiva da causa de pedir, argumentação desconexa e equivocada e impossibilidade dos pedidos De início, impõe-se destacar que a inépcia da inicial decorre das hipóteses previstas pelo art. 330, inc. I e §1º, do CPC: “Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: I - for inepta; § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si.” In casu, vê-se que a inicial veio acompanhada de argumentos, contendo pedidos certos e determinados e causa de pedir, da narrativa dos fatos é possível compreender os objetivos da demanda, e não há pedidos incompatíveis entre si. Logo, se encontram preenchidos os requisitos formais. Inclusive, verifica-se que foi instruída com documentos pessoais da peticionante, procuração, bem como documentos hábeis a demonstrar a alegada aquisição de direitos por força da herança recebida. Outrossim, extrai-se da contestação que a requerida não teve qualquer dificuldade em defender-se em juízo, contrapondo os argumentos apresentados pela autora em relação ao direito postulado, ausência de responsabilidade do Banco pela entrega do apartamento, e exercício regular de direito ao averbar o ônus hipotecário na matrícula, além da impugnação a quitação/pagamento pela unidade imobiliária. Assim, rejeito a preliminar suscitada. Justiça gratuita Indefiro a concessão da justiça gratuita ao Condomínio Ecologic Ville, eis que não há nos autos qualquer começo de prova que evidencie sua hipossuficiência econômica. Ao revés, é de conhecimento deste juízo, que após a crise enfrentada nos anos de 2013 e 2014, o condomínio é superavitário na atualidade. Inclusive, este juízo já procedeu a revogação da benesse outrora concedida em outros processos envolvendo o requerido (ex vi dos autos nº 0052013-53.2015.8.09.0024). Legitimidade ativa e passiva A ré Brazilian Mortgages argumentou ilegitimidade ativa da autora, por não haver prova do legítimo direito pleiteado em face das requeridas. Sustentou que a autora alegou a aquisição através de herança, mas não apresentou qualquer documento que evidencie a relação contratual do falecido Otto Froes com as rés. Ainda, argumentou ilegitimidade passiva ante a ausência de contrato com a parte autora. Verberou que o imóvel objeto de ônus foi ofertado pela ré MPE para garantia hipotecária. Asseverou que é mera credora e jamais teve a posse direta e a propriedade do imóvel. O réu Condomínio argumentou ilegitimidade passiva do condomínio, ante os pedidos destinados a promitente vendedora do apartamento, MPE. Nos termos da pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a legitimidade para figurar nos polos da ação, seja ela ativa ou passiva, deve ser aferida com base na teoria da asserção, e não mediante a análise do mérito da demanda. É dizer: os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em exame puramente abstrato, de que o autor é o titular do direito invocado e o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito invocado pelo autor. Se efetivamente o autor é o titular do direito ou o réu obrigado pelo cumprimento da obrigação que se exige é questão afeita ao mérito da causa, que somente será apreciada ao final do processo, influenciando diretamente na sorte da demanda, se será julgada procedente ou improcedente. Cite-se como exemplo do entendimento firmado: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE FERROVIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE VERIFICADA. REVISÃO. ANÁLISE DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 2. Tem prevalecido na jurisprudência desta Corte o entendimento de que as condições da ação, aí incluída a legitimidade para a causa, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no AREsp 512.835/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2015, DJe 01/06/2015) "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE EM COLETIVO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. NEXO DE CAUSALIDADE. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. JULGAMENTO ULTRA PETITA COM RELAÇÃO À INDENIZAÇÃO POR DANOS ESTÉTICOS. DANO MORAL E ESTÉTICO. PRESENÇA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. DESCABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. CITAÇÃO. PENSÃO VITALÍCIA. CABIMENTO. MULTA POR EMBARBOS PROTELATÓRIOS. MANUTENÇÃO. JULGAMENTO: CPC/2015. (...) 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/15 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 4. A teoria da asserção impõe que as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, sejam aferidas mediante análise das alegações delineadas na petição inicial. Precedentes. Na hipótese, das afirmações constantes da inicial, depreende-se, em abstrato, a legitimidade passiva da recorrente. 5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere ao liame de causalidade, exige o reexame de fatos e provas (Súmula 7/STJ). (...). 13. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido." (REsp 1884887/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 16/08/2021) A matéria discutida no bojo da presente ação não atine apenas ao pedido de adjudicação compulsória, e supostamente lucros cessantes por não haver entrega do imóvel aos autores. Vê-se que a discussão também abarca, a pretensão de haver a desoneração do ônus hipotecário gravado sobre o imóvel, além da suspensão das cobranças de dívidas propter rem. Nesses termos, evidencio que a parte autora é parte legítima para postular em juízo a adjudicação do bem recebido por ocasião de partilha amigável em inventário, homologado em juízo. A existência de prova da quitação ou da existência de contrato com a promitente vendedora é por certo matéria afeita ao mérito. Outrossim, evidencio que tanto o Banco Pan quanto o Condomínio possuem legitimidade passiva em relação a parcela dos pedidos iniciais. Note-se que o Banco Pan é o beneficiário do gravame hipotecário, portanto, interessado na manutenção ou remoção do ônus. Ainda, o Condomínio é interessado no recebimento das taxas condominiais inadimplidas. Portanto, rejeito a preliminar arguida. Mérito O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inc. I, CPC. Cinge-se a controvérsia ao direito de adjudicar o bem imóvel adquirido por Otto Fróes em 2004, em razão da partilhado dos direitos em inventário em favor da autora, de forma integral, bem como da indenização por danos morais, lucros cessantes, e cancelamento do gravame hipotecário, e ausência de responsabilidade pelos débitos condominiais. Pois bem. Consoante narrativa exordial, Otto Fróes adquiriu a unidade 217-A, do Condomínio Ecologic Ville, no ano de 2004, por contrato particular de cessão e transferência de direitos cumulado com assunção de obrigações e outras avenças constantes do instrumento particular de compra e venda de unidade imobiliária em construção. No entanto, a autora deixou de anexar ao processo referido instrumento. Embora afirme tê-lo feito, indicando sua anexação a exordial como “doc.02”. Lado outro, comprovou que o imóvel possui matrícula individualizada, está registrado como propriedade de MPE Construtora e Incorporadora Ltda. e foi oferecido em garantia hipotecária a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, atual Banco Pan S.A. Ainda, demonstrou que em 2013, Otto Fróes quitou boleto no valor de R$36.233,58, referente a taxa de mobiliamento da unidade A0217 (fl. 49), no empreendimento Ecologic Ville Resort. Ante o lapso da autora na juntada do instrumento de compra e venda mencionado na exordial, o juízo facultou a apresentação deste, conforme despacho de evento 52, sobrevindo ao processo cópia de proposta de compra e venda (evento 69), na qual consta que Otto Fróes adquiriu pelo valor de R$56.300,00, a referida unidade, 09/04/2004, quitado na mesma data, ante a entrega de cheque (ordem de pagamento a vista). Referido instrumento foi firmado por corretor de imóveis e conta com rubricas de Construthermas Imobiliária Incorporadora & Construtora Ltda. Ainda, oportunizado às partes manifestação, não houve irresignação (evento 73). Os réus não lograram desconstituir as provas produzidas pela autora em juízo. Embora afirmem a ausência de comprovação da titularidade da referida unidade e/ou da quitação do negócio jurídico, não demonstraram a existência de vícios nos documentos apresentados. Logo, não se desincumbiram de seu ônus probatório (art. 373, inc. II, CPC). Nos termos dos artigos 15 e 16 do Decreto-lei nº 58/1937, são indispensáveis para a ação de adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, ou permuta de imóveis; a comprovação da quitação plena do valor pactuado; a inexistência de cláusula de arrependimento, bem assim a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Nesse sentido o julgado da Corte Goiana: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 1.414 DO CÓDIGO CIVIL. DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO A CARGO DO COMPRADOR. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. I - São requisitos indispensáveis na ação de adjudicação compulsória, a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado, a inexistência de cláusula de arrependimento e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. (…) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. (TJGO, Apelação (CPC) 0119473-10.2014.8.09.0051, Rel. Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 23/09/2020, DJe de 23/09/2020). Não obstante a possibilidade de requerer a adjudicação compulsória, sabe-se que a comprovação dos requisitos essenciais ocupa um papel determinante, uma vez que as meras alegações, desprovidas de elementos capazes de demonstrá-las, pouca ou nenhuma validade trarão à parte interessada, pois serão tidas por inexistentes. Essa é a intelecção que se extrai do artigo 373 do Código de Processo Civil (CPC). In casu, infere-se da documentação anexada ao caderno processual que a autora atendeu satisfatoriamente os requisitos. Em especial, que imóvel recebido por herança em inventario de Otto Fróes, foi adquirido e quitado por este em 2004. Além disso, a taxa de mobiliamento foi integralmente quitada em 2013. Outrossim, evidente que o imóvel remanesce gravado com ônus real, alienação fiduciária, em favor do Banco Pan S.A. (evento 60). Ora, é certo que o ordenamento jurídico veda o comportamento contraditório, em homenagem à boa-fé objetiva e à lealdade contratual, sendo, portanto, vedado a requerida, após a alienação do imóvel, permanecer utilizando o patrimônio para garantia de suas dívidas com a instituição financeira, de forma indefinida. É dizer, no momento da celebração do compromisso de compra e venda com o primevo adquirente no ano de 2004 não havia qualquer gravame hipotecário ou alienação fiduciária sobre o imóvel. O primeiro registro foi realizado apenas no ano de 04/10/2010, após o negócio jurídico celebrado com Otto Fróes, em 2004. Mutatis mutandis, cita-se posicionamento jurisprudencial: “(...) 3. O instituto da proibição do venire contra factum proprium veda o comportamento contraditório e resguarda a boa-fé objetiva, bem como o cumprimento de seus deveres contratuais com lealdade, probidade e boa-fé. "Venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro - factum proprium - é, porém, contrariado pelo segundo" (Menezes Cordeiro., op. cit.). 4. Ante a proibição do venire contra factum proprium, não pode o devedor, depois de contratar e receber o crédito integralmente em sua conta, aguardar mais de 30 meses para alegar vício de vontade na formação do contrato, sem consignar qualquer valor em juízo.” (TJDFT - Acórdão 1344790, 07012233520208070014, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Oitava Turma Cível, data de julgamento: 9/6/2021, publicado no PJe: 10/6/2021). Igualmente, inequívoca a recusa imotivada da requerida em outorgar a escritura pública a autora, fato este incontroverso nos autos por omissão da primeira requerida. Nesse panorama, o pedido de adjudicação compulsória comporta acolhimento, nos termos dos artigos 15 e 16 do Decreto nº 58/1937: “Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014 de 1973). § 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.” O Código Civil ainda assenta que: “Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” Provado pela autora a existência de obrigação derivada de promessa de compra e venda de imóvel e partilha do bem em inventário em seu favor, igualmente a quitação plena do valor ajustado, a inexistência de cláusula de arrependimento, e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, deve ser acolhida a pretensão autora no ponto. Nesse sentido, inclusive, tem-se posicionamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado: “DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. Quanto a ilegitimidade passiva da 1ª Apelante, melhor sorte não lhe assiste, eis que o pleito de cancelamento da hipoteca gravada no imóvel objeto da lide, depende da mesma. 2. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA PARA O RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS RECONHECIDA. O fato da Construtora e a Administradora do Condomínio comporem o mesmo grupo econômico, não imputa responsabilidade à primeira pelo ressarcimento dos valores pagos a título de taxas condominiais e de mobília, eis que possuem pessoas jurídicas, finalidades e autonomias distintas. Ademais, deveria a Autora pleitear eventual ressarcimento, em desfavor da administradora que recebeu os valores pagos, o que não ocorreu na hipótese, sendo patente a ilegitimidade da Construtora, ora 1ª Requerida para o ressarcimento das referidas taxas. 3. A CONDIÇÃO DE CONSUMIDOR NÃO AFASTA A NECESSIDADE DE O AUTOR DEMONSTRAR MINIMAMENTE OS FATOS CONSTITUTIVOS DO SEU DIREITO. ART. 373, I, DO CPC. Mesmo que se trate de relação de consumo, caberia ao Autor o ônus de comprovar minimamente os fatos constitutivos do seu direito, conf. art. 373, I, do CPC. 4. ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA O RESSARCIMENTO DE TAXA DE MOBÍLIA. RECONHECIDA. In casu, a taxa para mobília padronizada das unidades autônomas, trata-se de bens que incorporam áreas comuns, bem como não são inerentes ao contrato de compra e venda firmado entre a Autora e a 1ª Ré, uma vez que decorrem de uma Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Ecologic Ville Resort, assim, resta patente a ilegitimidade da Construtora pata tal ressarcimento. 5. OUTORGA DA ESCRITURA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVADA. A ação de adjudicação compulsória é destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel, sendo parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, o titular do domínio do imóvel, pois possui competência para outorgar a escritura pública definitiva. No caso, Autora demonstrou a quitação integral do imóvel, subsistindo o seu direito de exigir a outorga da respectiva escritura pública. 6. VERBA SUCUMBENCIAL. ALTERAÇÃO. Face o parcial êxito com os recursos em tela, impõe-se a modificação dos ônus sucumbenciais fixados pelo MM. Magistrado a quo. 7. HONORÁRIOS RECURSAIS. In casu, conf. § 11 do art. 85 do CPC, o Tribunal de Justiça, ao julgar o recurso, majorará os honorários sucumbenciais recursais, levando em conta o trabalho adicional realizado pelo causídico na instância revisora; daí, face ao parcial provimento de ambos recursos interpostos, tenho por bem manter os honorários, conf. estabelecido pelo tribunal ad quem. 1º e 2º APELOS CONHECIDOS E, PARCIALMENTE, PROVIDOS. SENTENÇA REFORMADA.” (TJ-GO - AC (CPC): 00451818820138090051, Relator: OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, Data de Julgamento: 17/12/2018, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 17/12/2018) “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA COMPROVADA. PROVA SOBRE CESSÃO DE DIREITO PESSOAL AQUISITIVO COM ANUÊNCIA E DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO DA VENDEDORA. HONORÁRIOS RECUSAIS.1. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda, e com a prova da quitação do preço, não encontra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel, pela recusa do promitente vendedor.2. Comprovada a realização de promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, o pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio, impõe-se a viabilização da pretensão.3. Em razão do desprovimento do recurso, a majoração da verba honorária, nos moldes do art. 85, §11 do CPC, é medida que se impõe. Apelação cível conhecida e desprovida. Sentença mantida.” (TJGO, APELACAO 0134860-52.2013.8.09.0099, Rel. Des(a). ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 25/09/2020, DJe de 25/09/2020) Ante o reconhecimento do pedido de adjudicação compulsória em favor da autora, de rigor o cancelamento do gravame hipotecário na matrícula do imóvel, eis que este não é oponível a terceiros adquirentes. Isso porque, a hipoteca garante a dívida constituída pela promitente vendedora e compradora enquanto o bem permanecer na posse desta. Ocorrendo a transferência do imóvel, por escritura pública ou compromisso de compra e venda, o ônus que pendia sobre o imóvel deve ser reputado ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé, que adimpliu seus compromissos. Nesse sentido: “DUPLO APELO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO IDENTIFICADA. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICABILIDADE. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO À ESCRITURA DEFINITIVA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VERBA SUCUMBENCIAL. 1. Se a pretensão autoral consiste em cancelar, na matrícula imobiliária, gravame de hipoteca instituída em prol da instituição financeira evidente que o resultado da ação afetará seus interesses, circunstância a configurar sua legitimidade para figurar no polo passivo da relação processual. 2. Descabe cogitar de inobservância ao princípio da dialeticidade se a peça recursal apresenta argumentos que se contrapõem aos fundamentos utilizados na sentença apelada para concluir de modo diverso a pretensão do recorrente. 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Comprovada nos autos a existência do contrato de promessa de compra e venda e a quitação das obrigações contratuais perante a promitente vendedora, juridicamente viável se mostra o pedido de adjudicação compulsória. 5. Não merece prosperar o pleito de redistribuição do ônus sucumbencial, porquanto incidente na hipótese o princípio da causalidade, haja vista que o ajuizamento da demanda pelos autores se deu ante a recalcitrância dos réus. RECURSOS CONHECIDOS, DESPROVIDO O PRIMEIRO E PROVIDO O SEGUNDO.” (TJ-GO - AC: 50021417120208090100 LUZIÂNIA, Relator: Des(a). José Ricardo M. Machado, 8ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 02/10/2023) Inclusive, friso que a hipoteca constituída entre a construtora e a instituição financeira, independentemente de ser anterior ou posterior à celebração do negócio jurídico de compra e venda, não é eficaz em relação ao terceiro adquirente, ao menos que faça parte da avença, o que não ocorre no caso concreto. Refluo da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Lucros cessantes Sobre o tema, não se olvida o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, constatado o atraso na entrega do bem para além do prazo de tolerância fixado no contrato, e inexistindo comprovação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, em caráter excepcional, o prejuízo material da promitente compradora deve ser presumido, sendo desnecessária a sua comprovação efetiva. Nesse sentido: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. SÚMULA 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. 1. O reconhecimento de caso fortuito ou força maior no atraso da entrega do imóvel demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula 83 do STJ. 4. Admite a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, excepcionalmente, em recurso especial, reexaminar o valor fixado a título de indenização por danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que o valor foi estabelecido na instância ordinária, atendendo às circunstâncias de fato da causa, de forma condizente com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, de modo que a tese defendida no agravo em recurso especial demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1034823/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/05/2017, DJe 02/06/2017) No caso em tela, contudo, há que se ressaltar que a natureza do empreendimento implica na ausência de imissão na posse direta do imóvel. Isso porque, trata-se de aquisição de unidades apart-hotel, destinadas a integrar o pool hoteleiro do Ecologic Ville Resorts. Em casos tais, admite-se que a entrega das unidades efetivamente ocorreu com a expedição do habite-se em outubro/2009 e constituição do Condomínio Ecologic Ville Resort. Logo, não há em imissão do adquirente na posse direta do imóvel, tampouco “entrega das chaves”. Ainda, no caso concreto, a autora recebeu os direitos de aquisição do referido imóvel apenas em 24/06/2014, conforme sentença homologatória da partilha. Eventuais lucros cessantes devidos até a referida data são de titularidade do Espólio de Otto Fróes. Inclusive, não há qualquer começo de prova que Otto Fróes teria deixado de fruir de seu imóvel desde a aquisição. Portanto, não procede a pretensão autoral, uma vez que é vedado no ordenamento jurídico a postulação de direito alheio em nome próprio (art. 18, CPC). Ainda que assim não fosse, a título de argumentação, a autora argumentou em suas razões exordiais fazer jus aos lucros cessantes por atraso na entrega do empreendimento desde 2006. Considerando a entrega do empreendimento em outubro/2009, eventuais lucros cessantes pelo atraso na entrega poderiam ser exigidos entre 2006 e 2009, termo inicial para computo da prescrição. Consoante art. 206, §3º, inc. V, do Código Civil, o prazo para postular a reparação é três anos. Em se tratando de relação de consumo, cinco anos. No entanto, a autora ajuizou a demanda apenas após o escoamento do referido prazo prescricional, em dezembro/2014. Nesse panorama, improcede o pedido indenizatório. Danos morais Em relação aos alegados danos extrapatrimoniais, não se olvida que a ré tenha incorrido em descumprimento contratual ao omitir-se no dever de transferir o imóvel. Contudo, a configuração dos danos extrapatrimoniais, na hipótese, não decorre da própria conduta da ré. Isto é, não se configuram in re ipsa, tal como ocorre quando há inscrição indevida do devedor em cadastros de proteção ao crédito. A autora deveria comprovar o dano experimentado em razão do descumprimento contratual, de forma a demonstrar que o ilícito contratual foi capaz de lhe causar dor e angústia, ou mesmo que se viu impossibilitada de fruir do bem que adquiriu por longo período. No caso em tela, não vislumbro a ocorrência do alegado dano, mas sim de descumprimento de obrigação, a qual não teve o condão de macular a imagem, a honra ou a psique da autora. Inclusive, nesse sentido, tem decidido o juízo em hipótese de rescisão de contrato por venda em duplicidade de unidades no empreendimento Ecologic Ville Resort. Registre-se: “APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E CONCESSÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. INADIMPLEMENTO. INEXECUÇÃO DE OBRAS DE INFRA-EXTRUTURA URBANA. RESCISÃO. CULPA VENDEDOR. RESTITUIÇÃO VALORES PAGOS INTEGRALMENTE. MULTA. TAXA DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Verificando-se que a culpa pela rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel foi do vendedor, que não executou como obrigado, as obras de infra-estrutura, deve ser compelido a devolução das parcelas pagas pelo comprador, devidamente corrigidas, não havendo que se falar em desconto de valores a título de administração, corretagem, tampouco de débitos fiscais. 2. O entendimento do STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, tema 971, é no sentido de que é possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento pelo atraso na entrega de imóvel. 3. Não há dano moral, se o descumprimento de contrato de compra e venda não caracteriza a ofensa aos sentimentos, honra ou dignidade do comprador, por estar assegurado o direito de ação de rescisão contratual, e não estarem demonstradas repercussões negativas na sua vida. 4. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA”. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0183059-19.2016.8.09.0029, Rel. Des(a). ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, julgado em 19/04/2021, DJe de 19/04/2021) Portanto, improcedente a pretensão indenizatória no ponto. Taxas de condomínio Consoante defesa apresentada pelo Condomínio, evidente a legalidade das taxas de condomínio e mobília cobradas e recebidas, inexistindo responsabilidade do condomínio pelo alegado atraso na entrega ou descumprimento contratual pela promitente vendedora do empreendimento. Necessário destacar que o habite-se foi emitido em outubro/2009, de forma passou a ser lícita a cobrança dos débitos propter rem. Ainda, é consabido que as despesas relativas a impostos, taxas condominiais e despesas ordinárias têm natureza de obrigação propter rem e estão vinculadas ao bem imóvel, cabendo tal responsabilidade à construtora/incorporadora, enquanto ela detiver os poderes inerentes à propriedade, findando com a efetiva imissão na posse, conforme entendimento sedimentado na jurisprudência. Sobre o tema, o STJ se pronunciou no REsp 1345331/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, oportunidade em que se assentou a tese para configuração da responsabilidade pelo pagamento das obrigações propter rem, sendo imprescindível aferir a relação jurídica material estabelecida entre o promitente comprador com o imóvel representada pela imissão na posse. “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) Igualmente, cite-se o voto de relatoria do Ministro Luiz Felipe Salomão, sobre o termo inicial da responsabilidade pelas dívidas propter rem: “EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos.” (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009) 2017, DJe 02/06/2017) Nesse sentido, colhe-se dos julgados do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. LIMINAR QUE OBSTAVA A COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL. REVOGAÇÃO TÁCITA. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA APELADA, NÃO VERIFICADA. INÍCIO DA OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO. ENTREGA DAS CHAVES. 1. Restando revogada tacitamente a liminar proferida em outra ação, a qual amparava o direito da condômina de não ser demandada pelas taxas condominiais, não há o que se falar em ilegalidade da sentença que a condenou ao pagamento das referidas verbas. 2. Inexiste irregularidade na representação processual da apelada, quando verificado que a procuração ad judicia foi devidamente assinada pela sócia e diretora da síndica que a representa. 3. Segundo precedentes do STJ, a entrega das chaves define o momento que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 4. Verificado nos autos que as taxas condominiais cobradas são afeitas a meses posteriores à entrega da chave da unidade imobiliária, a procedência do pedido inicial é medida que se impõe. 5. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ-GO - AC (CPC): 03703167620148090024, Relator: Des(a). GERSON SANTANA CINTRA, Data de Julgamento: 04/05/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 04/05/2020) “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA INDEVIDA. RESTRIÇÃO AOS CONDÔMINOS. CONSTRANGIMENTO ILEGAL. DANO MORAL CONFIGURADO. 1. A taxa de condomínio somente é devida pelo comprador do imóvel a partir do recebimento das chaves. Portanto, a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio referente ao período anterior a assinatura do contrato é da empresa apelante. 2. Segundo entendimento esposado pelo STJ, a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. (…) 5. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, AC n. 0376416-04.2014, Rel. NORIVAL SANTOMÉ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/11/2019, DJe de 22/11/2019) No caso em tela, a imissão na posse ocorreu com o habite-se em 2009, de forma que Otto Fróes, primevo adquirente, era responsável pelo adimplemento. Inclusive, consta nos autos comprovante de pagamento da taxa de mobiliamento em 2013, no valor de R$36.233,58 (fl. 49). Com a transmissão da titularidade do imóvel por herança à autora, transmite-se a posse e as obrigações de adimplir com os débitos condominiais. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo improcedente os pedidos iniciais em relação ao Condomínio Ecologic Ville Resort, revogando a tutela de urgência deferida que suspendeu as cobranças dos débitos condominiais, e extinguindo o processo com resolução de mérito, o que faço com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador do Condomínio, os quais fixo em R$1.000,00, com fulcro no art. 85, §8º, CPC, ante a ausência de especificação do valor da causa em relação as obrigações impugnadas em face do condomínio. Julgo parcialmente procedente os demais pedidos iniciais em face de MPE Construtora e Incorporadora Ltda. e Banco Pan S.A., extinguindo o processo, com resolução de mérito o que faço com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC, a fim de: a) deferir a autora a adjudicação do apartamento unidade nº 217, Bloco A, Ala Sul, do empreendimento Ecologic Ville Resorts, registrado sob número de matrícula nº 73.617, do CRI de Caldas Novas/GO, devendo a autora comprovar a quitação de tributos e débitos condominiais incidentes sobre o imóvel previamente a expedição da carta de adjudicação; b) determinar o cancelamento o ônus hipotecário averbado no Av2 e AV5 da matrícula nº 73.617 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Caldas Novas; Ante a sucumbência recíproca, condeno a parte autora e os requeridos MPE Construtora e Incorporadora Ltda. e Banco Pan S.A. ao pagamento das custas e despesas processuais, na ordem de 50% cada. Condeno a ré MPE Construtora e Incorporadora Ltda. ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador da autora, os quais fixo em 10% do valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC. Condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador do réu Banco Pan S.A, os quais fixo em R$1.000,00, ante a ausência de especificação do valor dos danos patrimoniais e extrapatrimoniais postulados, com fulcro no art. 85, §8º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Interposta apelação, intime-se a parte apelada para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §1º, do CPC). Em caso de apelação adesiva, intime-se a parte apelada adesivamente para contrarrazões em 15 dias (art. 1.010, §2º, do CPC). Na sequência, independente de conclusão (art. 1.010, §3º, do CPC), remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com as sinceras homenagens deste juízo. Oportunamente, arquivem-se autos. Caldas Novas, datado e assinado eletronicamente. Ana Tereza Waldemar da Silva Juíza de Direito

28/04/2025, 00:00

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