Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS 5ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DESEMBARGADOR FERNANDO DE MELLO XAVIER APELAÇÃO CÍVEL Nº 5114071-42.2023.8.09.0051COMARCA DE GOIÂNIAAPELANTE: JOÃO LINO FRANCO BORGESAPELADAS: RILEMA ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e TABATA CONSTRUTORA LTDA.RELATOR: ÉLCIO VICENTE DA SILVA - Juiz Substituto em Segundo Grau VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação. Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por JOÃO LINO FRANCO BORGES contra a sentença prolatada pelo Juiz de Direito da 31ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Dr. José Augusto de Melo Silva, nos autos da ação de declaração de inexistência de débitos cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais ajuizada em face de TABATA CONSTRUTORA LTDA. e RILEMA ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. 1. DA RECONSTRUÇÃO CONTEXTUAL JOÃO LINO FRANCO BORGES, inquilino, ajuizou ação declaratória de inexistência de débitos cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais contra TABATA CONSTRUTORA LTDA. e RILEMA ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA., alegando que celebrou contrato de locação com a primeira ré para imóvel de propriedade da segunda ré, com vigência de vinte e quatro meses, mediante entrega de treze folhas de cheque pré-datados para pagamento dos aluguéis mensais e caução. A sentença de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar inexistente o débito objeto da demanda, condenar a ré Tabata Construtora Ltda. à restituição dos cheques emitidos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), confirmando a liminar que determinou a exclusão da negativação. Contudo, julgou improcedentes os pedidos em face da ré Rilema Administração Imobiliária Ltda., condenando o autor ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. O apelante opôs embargos de declaração alegando omissão e contradição quanto à aplicação do princípio da causalidade, os quais foram rejeitados por decisão de mov. 112. Nas razões recursais, o apelante sustenta duas teses principais: responsabilidade solidária da Rilema pelos danos causados com base na teoria da aparência e no dever de cautela, e violação ao princípio da causalidade na condenação ao pagamento de honorários advocatícios. A Apelada Rilema Administração Imobiliária Ltda. apresentou contrarrazões defendendo a inaplicabilidade da teoria da aparência diante da ciência do apelante acerca da rescisão contratual e a correta aplicação do princípio da sucumbência. 2. DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA RILEMA PELOS DANOS CAUSADOS A controvérsia central reside em definir se a proprietária do imóvel, Rilema Administração Imobiliária Ltda., possui responsabilidade pelos danos causados ao apelante em decorrência da compensação indevida de cheques e negativação perpetradas pela administradora Tabata Construtora Ltda. após a rescisão do contrato de administração. Para adequada compreensão da questão, impõe-se distinguir dois momentos processuais relevantes: o momento da entrega dos cheques e o momento da rescisão do contrato de administração. Os cheques foram entregues pelo apelante à Tabata Construtora Ltda. na assinatura do contrato de locação, quando a administradora detinha plenos poderes para representar a proprietária Rilema. Naquele momento, a entrega dos títulos decorreu de exigência contratual legítima, configurando ato praticado durante a vigência do contrato de administração. A rescisão do contrato de administração ocorreu posteriormente, em 21 de novembro de 2022, encerrando os poderes de representação da Tabata perante a Rilema. A partir desse marco temporal, cessou o mandato nos termos do artigo 682, inciso I, do Código Civil. A questão jurídica fundamental consiste em determinar se a Rilema, ao rescindir o contrato de administração, deveria ter adotado medidas concretas para reaver os cheques que permaneceram em poder da ex-administradora, ou se bastaria a mera notificação ao inquilino. Entende-se que a responsabilidade da Rilema não se extingue pela simples rescisão contratual e notificação ao locatário. A proprietária tinha o dever jurídico de reaver os documentos e títulos entregues à administradora durante a vigência do contrato, especialmente os cheques pré-datados que representavam valores significativos. A relação jurídica entre proprietária e administradora configura contrato de mandato, disciplinado nos artigos 653 e seguintes do Código Civil. Ao término do mandato, impõe-se ao mandante o dever de exigir a prestação de contas e a devolução de todos os documentos, títulos e valores que estejam em poder do mandatário. No presente caso, a Rilema tinha pleno conhecimento de que a Tabata permanecia na posse de cheques pré-datados de diversos inquilinos, conforme evidenciado pela própria ação judicial que ajuizou contra a administradora. Contudo, não adotou medidas judiciais ou extrajudiciais eficazes para reaver esses títulos antes de seu vencimento, limitando-se a orientar os locatários a sustarem os cheques. A responsabilidade da Rilema fundamenta-se na culpa in vigilando e na omissão quanto ao dever de recuperar os documentos entregues à sua representante. A proprietária, ao contratar administradora para gerir seus quarenta e nove imóveis, assumiu os riscos inerentes a essa terceirização, devendo responder solidariamente pelos danos causados aos inquilinos. A teoria da aparência, invocada pelo apelante, aplica-se ao caso concreto não apenas em relação ao momento da contratação, mas também quanto à permanência dos cheques em poder da administradora. O inquilino entregou os títulos à Tabata porque esta agia como representante legítima da Rilema, e a posterior rescisão contratual não exime a proprietária do dever de resguardar os interesses do locatário. Embora a negativação tenha ocorrido após a rescisão do contrato de administração, o ato ilícito originou-se durante a vigência da relação contratual, quando os cheques foram entregues à Tabata. A compensação indevida dos títulos constitui desdobramento direto dessa entrega, não podendo a apelada Rilema eximir-se de responsabilidade sob o argumento de que a Tabata agiu sem poderes. A Rilema beneficiou-se dos valores pagos pelo apelante durante a vigência do contrato de administração, auferindo lucros com a locação do imóvel. Seria contraditório e injusto que, após se beneficiar da atuação da administradora, a proprietária se eximisse de responder pelos prejuízos causados aos inquilinos por essa mesma representante. Ademais, a Rilema admitiu em suas manifestações que a Tabata praticou irregularidades em relação a diversos inquilinos, inclusive solicitando pagamentos adiantados e emissão de cheques pré-datados para todo o período da locação. Tais práticas eram de conhecimento da proprietária, que não adotou medidas preventivas suficientes para coibir os abusos ou proteger os locatários. A renovação do contrato de administração em julho de 2022, mesmo após a constatação de indícios de fraude, evidencia a negligência da Rilema na fiscalização da mandatária, configurando culpa in vigilando. Portanto, reconhece-se a responsabilidade solidária da Rilema Administração Imobiliária Ltda. pelos danos causados ao apelante, devendo responder conjuntamente com a Tabata Construtora Ltda. pela restituição dos valores e pelo pagamento da indenização por danos morais, nos termos consignados na sentença. 3. DOS HONORÁRIOS E DA INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA Reconhecida a responsabilidade solidária da Rilema, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial. O apelante se consagrou vencedor em relação a ambas as apeladas, uma vez que obteve o reconhecimento da responsabilidade solidária e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e à restituição dos valores. Assim, aplica-se o princípio da sucumbência previsto no artigo 85 do Código de Processo Civil, segundo o qual a parte vencida deve arcar com os honorários advocatícios da parte vencedora. Afasta-se, portanto, a condenação do apelante ao pagamento de honorários advocatícios em favor da Rilema, devendo esta, ao contrário, responder pelos honorários de sucumbência em favor do apelante. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO da apelação cível e DOU-LHE PROVIMENTO para, reformando a sentença recorrida, reconhecer a responsabilidade solidária de Rilema Administração Imobiliária Ltda. pelos danos causados ao apelante, devendo responder conjuntamente com Tabata Construtora Ltda. pela restituição dos valores e pelo pagamento da indenização por danos morais, nos termos consignados na sentença. Condeno as apeladas RILEMA ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e TABATA CONSTRUTORA LTDA., solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do apelante, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 7º, do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, data da assinatura digital. ÉLCIO VICENTE DA SILVAJuiz Substituto em Segundo GrauRelator APELAÇÃO CÍVEL Nº 5114071-42.2023.8.09.0051COMARCA DE GOIÂNIAAPELANTE: JOÃO LINO FRANCO BORGESAPELADOS: RILEMA ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e TABATA CONSTRUTORA LTDA.RELATOR: ÉLCIO VICENTE DA SILVA - Juiz Substituto em Segundo Grau Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEORIA DA APARÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de ação de declaração de inexistência de débitos cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais, ajuizada por inquilino em face de administradora e proprietária de imóvel. O inquilino entregou cheques pré-datados à administradora para o pagamento de aluguéis e caução. Após a rescisão do contrato de administração, a administradora compensou indevidamente os cheques e promoveu a negativação do inquilino. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos contra a administradora, mas improcedentes contra a proprietária, condenando o inquilino ao pagamento de honorários advocatícios em favor desta.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a proprietária possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao inquilino, decorrentes da conduta da administradora, com base na teoria da aparência e no dever de cautela; e (ii) saber se é devida a condenação do inquilino ao pagamento de honorários advocatícios em favor da proprietária, à luz do princípio da causalidade e da sucumbência.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A responsabilidade da proprietária, na qualidade de mandante, não se extingue com a simples rescisão do contrato de administração e a notificação do locatário.4. A proprietária tinha o dever jurídico de reaver os documentos e títulos, como os cheques pré-datados, que permaneceram em poder da ex-administradora após o término do mandato.5. A proprietária tinha pleno conhecimento da posse dos cheques pela ex-administradora, não adotando medidas eficazes para reavê-los antes do vencimento.6. A responsabilidade da proprietária fundamenta-se na culpa in vigilando e na omissão em recuperar os documentos entregues à sua representante.7. A teoria da aparência aplica-se ao caso, pois o inquilino entregou os cheques à administradora enquanto esta agia como legítima representante da proprietária.8. A compensação indevida dos títulos constitui desdobramento direto da entrega dos cheques, ocorrida durante a vigência do contrato de administração.9. A proprietária beneficiou-se dos valores pagos pelo inquilino durante a vigência do contrato de administração.10. A renovação do contrato de administração, mesmo após indícios de fraude, evidencia a negligência da proprietária na fiscalização de sua mandatária.11. Reconhecida a responsabilidade solidária da proprietária, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial.12. A parte vencida deve arcar com os honorários advocatícios da parte vencedora, conforme o princípio da sucumbência.IV. DISPOSITIVO E TESE13. O recurso é provido.Tese do julgamento: "1. A proprietária do imóvel, na qualidade de mandante, possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao locatário pela ex-administradora, em decorrência da compensação indevida de cheques e negativação, quando não adota medidas eficazes para reaver os títulos após a rescisão do contrato de administração. 2. A responsabilidade da proprietária decorre de culpa in vigilando e omissão quanto ao dever de recuperar os documentos entregues à sua representante, bem como da aplicação da teoria da aparência em favor do locatário de boa-fé. 3. Reconhecida a responsabilidade solidária, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial, condenando as rés ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do autor."___________________________Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 653, 682, I; CPC, arts. 85, §§ 2º e 7º, 934.Jurisprudências relevantes citadas: Não há. A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 5114071-42.2023.8.09.0051.ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, na sessão presencial do dia 09 de outubro de 2025, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator, conforme votação e composição registradas no extrato de ata do respectivo julgamento.Presidiu a sessão o Desembargador Maurício Porfírio Rosa.Procuradoria-Geral de Justiça representada conforme extrato da ata. Goiânia, data da assinatura digital. ÉLCIO VICENTE DA SILVAJuiz Substituto em Segundo GrauRelator Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEORIA DA APARÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de ação de declaração de inexistência de débitos cumulada com obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais, ajuizada por inquilino em face de administradora e proprietária de imóvel. O inquilino entregou cheques pré-datados à administradora para o pagamento de aluguéis e caução. Após a rescisão do contrato de administração, a administradora compensou indevidamente os cheques e promoveu a negativação do inquilino. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos contra a administradora, mas improcedentes contra a proprietária, condenando o inquilino ao pagamento de honorários advocatícios em favor desta.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a proprietária possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao inquilino, decorrentes da conduta da administradora, com base na teoria da aparência e no dever de cautela; e (ii) saber se é devida a condenação do inquilino ao pagamento de honorários advocatícios em favor da proprietária, à luz do princípio da causalidade e da sucumbência.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A responsabilidade da proprietária, na qualidade de mandante, não se extingue com a simples rescisão do contrato de administração e a notificação do locatário.4. A proprietária tinha o dever jurídico de reaver os documentos e títulos, como os cheques pré-datados, que permaneceram em poder da ex-administradora após o término do mandato.5. A proprietária tinha pleno conhecimento da posse dos cheques pela ex-administradora, não adotando medidas eficazes para reavê-los antes do vencimento.6. A responsabilidade da proprietária fundamenta-se na culpa in vigilando e na omissão em recuperar os documentos entregues à sua representante.7. A teoria da aparência aplica-se ao caso, pois o inquilino entregou os cheques à administradora enquanto esta agia como legítima representante da proprietária.8. A compensação indevida dos títulos constitui desdobramento direto da entrega dos cheques, ocorrida durante a vigência do contrato de administração.9. A proprietária beneficiou-se dos valores pagos pelo inquilino durante a vigência do contrato de administração.10. A renovação do contrato de administração, mesmo após indícios de fraude, evidencia a negligência da proprietária na fiscalização de sua mandatária.11. Reconhecida a responsabilidade solidária da proprietária, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial.12. A parte vencida deve arcar com os honorários advocatícios da parte vencedora, conforme o princípio da sucumbência.IV. DISPOSITIVO E TESE13. O recurso é provido.Tese do julgamento: "1. A proprietária do imóvel, na qualidade de mandante, possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao locatário pela ex-administradora, em decorrência da compensação indevida de cheques e negativação, quando não adota medidas eficazes para reaver os títulos após a rescisão do contrato de administração. 2. A responsabilidade da proprietária decorre de culpa in vigilando e omissão quanto ao dever de recuperar os documentos entregues à sua representante, bem como da aplicação da teoria da aparência em favor do locatário de boa-fé. 3. Reconhecida a responsabilidade solidária, impõe-se a inversão do ônus sucumbencial, condenando as rés ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do autor."