Execução de Título Extrajudicial 5025191-74.2023.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5025191-74.2023.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

12/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de Goiânia 16ª Vara Cível e Ambiental Processo: 5025191-74.2023.8.09.0051 Polo ativo: SPE IPA - T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Polo passivo: Jardins Ferreira Ltda. DECISÃO (Este ato possui força de mandado/ofício nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial – CGJ/TJGO) Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial proposta por SPE IPA – T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de Jardins Ferreira Ltda., Polis Empreendimentos Ltda. EPP., Ivo Ferreira Rocha Filho, Jonathan Christian Ferreira Rocha e Leandro de Melo Ribeiro, consubstanciada em Instrumento Particular de Investimento Imobiliário. A ação foi suspensa em razão da ação declaratória proposta pelos executados. Referida ação foi julgada improcedente em Segunda Instância, determinando-se o prosseguimento da ação. Na mesma decisão, foi indeferido o pedido de adjudicação dos lotes que deveriam ser entregues ao exequente por não haver individualização da matrícula destes lotes nem informações sobre os lotes disponíveis (não vendidos ou prometidos à venda), com indicação para a conversão do pedido em perdas e danos, conforme previsto no artigo 809 do CPC, e ainda, quanto às astreinte, foi apontada a necessidade de execução em autos apartados (evento 111). A exequente afirmou que segundo informações do Departamento de Engenharia Civil da Prefeitura Municipal de Iporá/GO, o loteamento Jardins Ferreira não foi concluído nem liberado oficialmente, havendo pendências de infraestrutura, entendo, por isso, a adequação da conversão em perdas. Ressaltou que o contrato previa, nas cláusulas 5.5, 5.5.1 e 5.5.2, que, em caso de atraso na conclusão do empreendimento, os executados deveriam entregar-lhe: a) 32 lotes pelo descumprimento do prazo contratual original; b) 32 lotes adicionais pelo descumprimento do prazo suplementar; e c) 5 lotes adicionais por mês de atraso a contar de 18/09/2022, enquanto persistir a mora, totalizando, até 08/08/2025, 234 lotes devidos. Assim, baseada na decisão de evento 111, identificou, por diligência própria junto a corretores responsáveis pela comercialização do empreendimento, que existem 50 lotes livres e disponíveis para venda no empreendimento, sendo eles: Quadra 5 – Lote 21 Quadra 9 - Lote 53 Quadra 10 – Lotes 03 e 04 Quadra 11 – Lotes 8, 18, 36, 37, 38, 39, 40, 44, 45, 46 Quadra 13 – Lotes 21, 22, 24, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35 Quadra 14 – Lotes 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 Quadra 15 – Lotes 22, 23, 27, 28, 29, 35, 36, 37, 39, todos vinculados à matrícula-mãe do loteamento, portanto, ainda sob domínio da loteadora, os quais estariam aptos à adjudicação imediata. Requereu a adjudicação destes 50 imóveis em seu favor, a conversão definitiva da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos, nos termos do contrato celebrado entre as partes, com o valor total apurado em R$ 13.205.985,40, referente ao valor principal da indenização, já incluída a multa mensal por atraso, o reembolso das custas processuais adiantadas pela exequente, no valor atualizado de R$ 43.448,92, honorários advocatícios no percentual de 10%, fixados por este Juízo (evento 12), nos termos do artigo 827, caput, do CPC, correspondendo ao montante de R$ 1.679.819,3 e o prosseguimento da execução, com a imediata adoção das medidas constritivas cabíveis para satisfação integral do crédito, inclusive com a expedição de ordens de bloqueio via SISBAJUD, averbações de indisponibilidade pelo sistema CNIB, pesquisa de bens móveis e imóveis por meio do sistema RENAJUD, entre outras medidas executivas que se fizerem necessárias (evento 125). Determinada a anotação da existência da presente ação na matrícula dos 50 lotes indicados acima (letra "a" da petição do evento 125), a fim de garantir o resultado útil do processo em tempo futuro (evento 126). O executado JARDINS FERREIRA SPE LTDA opôs exceção de pré-executividade, sustentando, em síntese, que: (i) são nulas as cláusulas penais contratuais, que violam a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e o princípio de enriquecimento ilícito; (ii) a execução decorre de contrato de investimento imobiliário firmado em 17/07/2020, que teve por objeto a antecipação, pela investidora, do valor de R$ 2.340.000,00, em contrapartida à entrega de 130 lotes integrantes da primeira etapa do empreendimento “Jardins Ferreira”, localizado no município de Iporá/GO; (iii) as cláusulas 5.3 a 5.6 do contrato estabeleceriam penalidades para o caso de atraso na conclusão das obras, consistentes em: a) Multa de 25% (32 lotes) se a obra estivesse concluída acima de 80% após o prazo suplementar (cláusula 5.3.1); b) Multa de 32 lotes + 32 lotes adicionais + 5 lotes por mês de atraso quando o percentual de conclusão situar-se entre 50% e 80% (cláusulas 5.5 a 5.5.2); c) Multa de 130 lotes se as obras estiverem abaixo de 50% (cláusula 5.6); (iv) há excesso de execução quanto ao pedido de adjudicação de 50 lotes e conversão da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos, no valor de R$ 13.205.985,40, pela indevida cumulação das sanções contratuais e pela própria desproporcionalidade das cláusulas penais; (v) que as cláusulas 5.3 a 5.6 são nulas de pleno direito, por violarem os arts. 412, 413, 421-A e 884 do Código Civil e o art. 537, §1º, I, do CPC, o que tornaria inexigível o título executivo que delas deriva, com uma super multa, de forma que o valor exigido supera R$ 13.000.000,00, ou seja, mais de cinco vezes o investimento original de R$ 2.340.000,00, o que configuraria ofensa à proporcionalidade, à função social dos contratos e à vedação ao enriquecimento sem causa; (vi) reconhecida a nulidade das cláusulas 5.3 a 5.6, a cláusula penal deve ser limitada em 10%, nos mesmos critérios da cláusula 5.3.1, com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, ou, subsidiariamente, limitada a penalidade a 25%. Requereu o acolhimento da exceção de pré-executividade, com reconhecimento da nulidade absoluta das cláusulas penais (5.3 a 5.6), a consequente declaração de inexistência de título executivo válido e a extinção da execução quanto a tais penalidades, com o arbitramento da cláusula penal em 10% ou, subsidiariamente, redução equitativa das penalidades ao limite de 25%, ambas no mesmo critério da cláusula 5.3.1 (evento 142). O Cartório de Registro de Imóveis de Iporá comunicou que a averbação da existência da ação foi protocolada sob nº 86.572, e averbada em 02/01/2026 sob a AV.1 das matrículas 36.763, 36.764, 36.765, 36.766, 36.767, 36.768, 36.769, 36.770, 36.771, 36.772, 36.773, 36.774, 36.775, 36.776, 36.777, 36.778, 36.779, 36.780, 36.781, 36.782, 36.783, 36.784, 36.785, 36.786, 36.787, 36.788, 36.789, 36.790, 36.791, 36.792, 36.793, 36.794, 36.795, 36.796, 36.797, 36.798, 36.799, 36.800, 36.801, 36.802, 36.803, 36.804, 36.805, 36.806, 36.807, 36.808, 36.809, 36.810, 36.811 e 36.812, do Livro 02 de Registro Geral, ficha (evento 157). O executado JARDINS FERREIRA SPE LTDA requereu a análise da exceção de pré-executividade e alegou que a averbação da existência da ação, por sua natureza meramente registral, não teria o condão de afastar ou convalidar as nulidades apontadas, tampouco de conferir exigibilidade a título juridicamente viciado, destacando que, nos autos do Agravo de Instrumento nº 5948897-90.2025.8.09.0051, interposto no bojo da ação principal nº 5836509-50.2025.8.09.0051, encontram-se pendentes de apreciação embargos de declaração, cujo julgamento pode alterar substancialmente o feito e em razão disso requereu a suspensão dos efeitos do ofício do cartório de imóveis (evento 170). A exequente impugnou à exceção de pré-executividade onde defendeu: (i) o não cabimento da exceção, por entender que a matéria dependeria de cognição ampla e própria do contraditório, ao requerer que o juízo exerça atividade revisional e reconstrutiva do contrato, substituindo a vontade negocial livremente pactuada entre as partes, incorrendo o excipiente incorre em confusão ao tentar importar, por analogia, o regime do art. 537, §1º, do CPC, próprio de multa coercitiva judicial (astreintes), para desconstituir penalidade contratual pactuada; (ii) a impossibilidade de rediscussão do regime contratual das multas, em razão de preclusão consumativa, eficácia preclusiva do julgado e reiteração de teses já deduzidas na ação declaratória nº 5376639-47.2022.8.09.0051, que foi julgada improcedente em primeiro grau e confirmada pelo acórdão do Tribunal, e nos embargos à execução nº 5548217-44.2023.8.09.0051, que foram extintos sem resolução do mérito por litispendência, nos quais teriam sido discutidas a Cláusula 5 e suas consequências; (iii) a inaplicabilidade da redução equitativa das penalidades, para 10% ou, subsidiariamente para 25%, sustentando que a multa possui natureza moratória, que o valor acumulado decorre da mora prolongada dos executados e não de penalidade compensatória destinada a substituir, de uma única vez, a indenização por inadimplemento absoluto, frisando que na cláusula penal moratória, o somatório final seria variável e cresceria porque o atraso se estende, de modo que a elevação do montante não decorreria de “excesso originário” do contrato, mas da persistência do descumprimento, não havendo dúvida que o que transformou o valor em cifra elevada não foi o “tamanho da cláusula” em si, mas a recalcitrância do devedor em cumprir o cronograma; (iv) a impossibilidade de revisão retroativa com fundamento no artigo 537, §1º, I, do CPC, por defender que, ainda que se utilizasse o regime das astreintes por analogia, eventual modificação somente alcançaria multa vincenda, e não penalidade já vencida; (v) a existência de descumprimento reiterado, afirmando que o empreendimento Jardins Ferreira ainda não teria obtido liberação de alvará de construção e termo de habite-se pelo Município de Iporá, conforme e-mail administrativo de 05/01/2026; (vi) em caso de acolhimento parcial da exceção, é incontroverso o percentual mínimo indicado pelos próprios executados, de 10% ou 25%. Requereu o não conhecimento ou rejeição integral da exceção de pré-executividade e ratificou os pedidos do evento 125 para adjudicação imediata de 50 lotes livres e disponíveis e conversão da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos no valor de R$ 13.205.985,40 (evento 171). Decido. 1. Da exceção de pré-executividade A exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução, a ser apresentada pelo executado nos próprios autos, desde que as matérias suscitadas sejam de ordem pública e dispensem provas, ou seja, é fundamental os fatos legados possam ser demonstrados de plano, sem a necessidade de instrução probatória. In casu, o executado sustenta a nulidade de cláusulas contratuais e, por consequência, excesso de execução. A matéria suscitada, data venia, não é passível de discussão pela via da execução de pré-executividade, pois não se trata de questão de ordem pública, já que a relação havida entre as partes é de natureza civil/comercial, além de demandar análise mais apurada das cláusulas contratuais no contexto do negócio jurídico para aferição da desproporcionalidade alegada. Não bastasse a inadequação da via eleita, forçoso ainda reconhecer que as cláusulas contratuais já foram objeto de ação declaratória, cujos pedidos foram julgados improcedentes e estão acobertados pela coisa julgada. Lado outro, eventual excesso na conversão da execução em perdas e danos deverá ser discutido no decorrer do procedimento. 2. Da adjudicação dos lotes O exequente pugnou a adjudicação de 50 lotes objeto do contrato em execução. A resposta apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Iporá quando do cumprimento da medida cautelar deferida por este juízo, indica que os lotes alcançados pela decisão já possuem matrícula própria. Neste contexto, verifica-se que a adjudicação requerida mostra-se pertinente, ressalvada eventual aquisição por terceiro ou restrição advinda de outro juízo. Encontrando-se os lotes sob o domínio do executado, legitimada estará a adjudicação, correndo pela exequente todos os riscos decorrentes da medida que atinjam terceiros de boa-fé. DISPOSITIVO Isto posto, (I) REJEITO a exceção de pré-executividade por se mostrar a inadequada à pretensão e por esbarrar na coisa julgada; (II) DEFIRO à exequente a adjudicação dos 50 lotes objeto da tutela cautelar desde que estejam livres e desembaraçados e a propriedade recaia sobre a executada; (III) DEFIRO a conversão da ação em perdas e danos consistente no pagamento de R$ 13.205.985,40, a ser objeto de contraditório; (IV) FIXO o prazo de 15 dias para a executada manifestar-se sobre a pretensão de pagamento nos termos requeridos (artigo 511 do CPC); e (V) DETERMINO: a) intimem-se; b) decorrido o prazo recursal, expeça-se carta de adjudicação em favor da exequente dos 50 lotes indicados no evento 157 e oficie-se ao CRI correlato autorizando-lhe que proceda a baixa da averbação outrora determinada para que possa ser cumprida a carta de adjudicação, tudo às expensas da exequente; c) decorrido o prazo para o executado manifestar-se sobre a conversão da ação, intime-se a exequente para que se manifeste em 15 dias; d) após, conclusos. Goiânia, data e assinatura eletrônica. Viviane Atallah Juíza de Direito Fórum - Av. Olinda, 722 - Qd. G, Lt. 04 - Park Lozandes, Goiânia-GO, 74884-120 e-mail: [email protected] - telefone:3018-6804 cm

25/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de Goiânia 16ª Vara Cível e Ambiental Processo: 5025191-74.2023.8.09.0051 Polo ativo: SPE IPA - T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Polo passivo: Jardins Ferreira Ltda. DECISÃO (Este ato possui força de mandado/ofício nos termos do artigo 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial – CGJ/TJGO) Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial proposta por SPE IPA – T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de Jardins Ferreira Ltda., Polis Empreendimentos Ltda. EPP., Ivo Ferreira Rocha Filho, Jonathan Christian Ferreira Rocha e Leandro de Melo Ribeiro, consubstanciada em Instrumento Particular de Investimento Imobiliário. A ação foi suspensa em razão da ação declaratória proposta pelos executados. Referida ação foi julgada improcedente em Segunda Instância, determinando-se o prosseguimento da ação. Na mesma decisão, foi indeferido o pedido de adjudicação dos lotes que deveriam ser entregues ao exequente por não haver individualização da matrícula destes lotes nem informações sobre os lotes disponíveis (não vendidos ou prometidos à venda), com indicação para a conversão do pedido em perdas e danos, conforme previsto no artigo 809 do CPC, e ainda, quanto às astreinte, foi apontada a necessidade de execução em autos apartados (evento 111). A exequente afirmou que segundo informações do Departamento de Engenharia Civil da Prefeitura Municipal de Iporá/GO, o loteamento Jardins Ferreira não foi concluído nem liberado oficialmente, havendo pendências de infraestrutura, entendo, por isso, a adequação da conversão em perdas. Ressaltou que o contrato previa, nas cláusulas 5.5, 5.5.1 e 5.5.2, que, em caso de atraso na conclusão do empreendimento, os executados deveriam entregar-lhe: a) 32 lotes pelo descumprimento do prazo contratual original; b) 32 lotes adicionais pelo descumprimento do prazo suplementar; e c) 5 lotes adicionais por mês de atraso a contar de 18/09/2022, enquanto persistir a mora, totalizando, até 08/08/2025, 234 lotes devidos. Assim, baseada na decisão de evento 111, identificou, por diligência própria junto a corretores responsáveis pela comercialização do empreendimento, que existem 50 lotes livres e disponíveis para venda no empreendimento, sendo eles: Quadra 5 – Lote 21 Quadra 9 - Lote 53 Quadra 10 – Lotes 03 e 04 Quadra 11 – Lotes 8, 18, 36, 37, 38, 39, 40, 44, 45, 46 Quadra 13 – Lotes 21, 22, 24, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35 Quadra 14 – Lotes 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 Quadra 15 – Lotes 22, 23, 27, 28, 29, 35, 36, 37, 39, todos vinculados à matrícula-mãe do loteamento, portanto, ainda sob domínio da loteadora, os quais estariam aptos à adjudicação imediata. Requereu a adjudicação destes 50 imóveis em seu favor, a conversão definitiva da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos, nos termos do contrato celebrado entre as partes, com o valor total apurado em R$ 13.205.985,40, referente ao valor principal da indenização, já incluída a multa mensal por atraso, o reembolso das custas processuais adiantadas pela exequente, no valor atualizado de R$ 43.448,92, honorários advocatícios no percentual de 10%, fixados por este Juízo (evento 12), nos termos do artigo 827, caput, do CPC, correspondendo ao montante de R$ 1.679.819,3 e o prosseguimento da execução, com a imediata adoção das medidas constritivas cabíveis para satisfação integral do crédito, inclusive com a expedição de ordens de bloqueio via SISBAJUD, averbações de indisponibilidade pelo sistema CNIB, pesquisa de bens móveis e imóveis por meio do sistema RENAJUD, entre outras medidas executivas que se fizerem necessárias (evento 125). Determinada a anotação da existência da presente ação na matrícula dos 50 lotes indicados acima (letra "a" da petição do evento 125), a fim de garantir o resultado útil do processo em tempo futuro (evento 126). O executado JARDINS FERREIRA SPE LTDA opôs exceção de pré-executividade, sustentando, em síntese, que: (i) são nulas as cláusulas penais contratuais, que violam a boa-fé objetiva, o equilíbrio contratual e o princípio de enriquecimento ilícito; (ii) a execução decorre de contrato de investimento imobiliário firmado em 17/07/2020, que teve por objeto a antecipação, pela investidora, do valor de R$ 2.340.000,00, em contrapartida à entrega de 130 lotes integrantes da primeira etapa do empreendimento “Jardins Ferreira”, localizado no município de Iporá/GO; (iii) as cláusulas 5.3 a 5.6 do contrato estabeleceriam penalidades para o caso de atraso na conclusão das obras, consistentes em: a) Multa de 25% (32 lotes) se a obra estivesse concluída acima de 80% após o prazo suplementar (cláusula 5.3.1); b) Multa de 32 lotes + 32 lotes adicionais + 5 lotes por mês de atraso quando o percentual de conclusão situar-se entre 50% e 80% (cláusulas 5.5 a 5.5.2); c) Multa de 130 lotes se as obras estiverem abaixo de 50% (cláusula 5.6); (iv) há excesso de execução quanto ao pedido de adjudicação de 50 lotes e conversão da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos, no valor de R$ 13.205.985,40, pela indevida cumulação das sanções contratuais e pela própria desproporcionalidade das cláusulas penais; (v) que as cláusulas 5.3 a 5.6 são nulas de pleno direito, por violarem os arts. 412, 413, 421-A e 884 do Código Civil e o art. 537, §1º, I, do CPC, o que tornaria inexigível o título executivo que delas deriva, com uma super multa, de forma que o valor exigido supera R$ 13.000.000,00, ou seja, mais de cinco vezes o investimento original de R$ 2.340.000,00, o que configuraria ofensa à proporcionalidade, à função social dos contratos e à vedação ao enriquecimento sem causa; (vi) reconhecida a nulidade das cláusulas 5.3 a 5.6, a cláusula penal deve ser limitada em 10%, nos mesmos critérios da cláusula 5.3.1, com fundamento em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, ou, subsidiariamente, limitada a penalidade a 25%. Requereu o acolhimento da exceção de pré-executividade, com reconhecimento da nulidade absoluta das cláusulas penais (5.3 a 5.6), a consequente declaração de inexistência de título executivo válido e a extinção da execução quanto a tais penalidades, com o arbitramento da cláusula penal em 10% ou, subsidiariamente, redução equitativa das penalidades ao limite de 25%, ambas no mesmo critério da cláusula 5.3.1 (evento 142). O Cartório de Registro de Imóveis de Iporá comunicou que a averbação da existência da ação foi protocolada sob nº 86.572, e averbada em 02/01/2026 sob a AV.1 das matrículas 36.763, 36.764, 36.765, 36.766, 36.767, 36.768, 36.769, 36.770, 36.771, 36.772, 36.773, 36.774, 36.775, 36.776, 36.777, 36.778, 36.779, 36.780, 36.781, 36.782, 36.783, 36.784, 36.785, 36.786, 36.787, 36.788, 36.789, 36.790, 36.791, 36.792, 36.793, 36.794, 36.795, 36.796, 36.797, 36.798, 36.799, 36.800, 36.801, 36.802, 36.803, 36.804, 36.805, 36.806, 36.807, 36.808, 36.809, 36.810, 36.811 e 36.812, do Livro 02 de Registro Geral, ficha (evento 157). O executado JARDINS FERREIRA SPE LTDA requereu a análise da exceção de pré-executividade e alegou que a averbação da existência da ação, por sua natureza meramente registral, não teria o condão de afastar ou convalidar as nulidades apontadas, tampouco de conferir exigibilidade a título juridicamente viciado, destacando que, nos autos do Agravo de Instrumento nº 5948897-90.2025.8.09.0051, interposto no bojo da ação principal nº 5836509-50.2025.8.09.0051, encontram-se pendentes de apreciação embargos de declaração, cujo julgamento pode alterar substancialmente o feito e em razão disso requereu a suspensão dos efeitos do ofício do cartório de imóveis (evento 170). A exequente impugnou à exceção de pré-executividade onde defendeu: (i) o não cabimento da exceção, por entender que a matéria dependeria de cognição ampla e própria do contraditório, ao requerer que o juízo exerça atividade revisional e reconstrutiva do contrato, substituindo a vontade negocial livremente pactuada entre as partes, incorrendo o excipiente incorre em confusão ao tentar importar, por analogia, o regime do art. 537, §1º, do CPC, próprio de multa coercitiva judicial (astreintes), para desconstituir penalidade contratual pactuada; (ii) a impossibilidade de rediscussão do regime contratual das multas, em razão de preclusão consumativa, eficácia preclusiva do julgado e reiteração de teses já deduzidas na ação declaratória nº 5376639-47.2022.8.09.0051, que foi julgada improcedente em primeiro grau e confirmada pelo acórdão do Tribunal, e nos embargos à execução nº 5548217-44.2023.8.09.0051, que foram extintos sem resolução do mérito por litispendência, nos quais teriam sido discutidas a Cláusula 5 e suas consequências; (iii) a inaplicabilidade da redução equitativa das penalidades, para 10% ou, subsidiariamente para 25%, sustentando que a multa possui natureza moratória, que o valor acumulado decorre da mora prolongada dos executados e não de penalidade compensatória destinada a substituir, de uma única vez, a indenização por inadimplemento absoluto, frisando que na cláusula penal moratória, o somatório final seria variável e cresceria porque o atraso se estende, de modo que a elevação do montante não decorreria de “excesso originário” do contrato, mas da persistência do descumprimento, não havendo dúvida que o que transformou o valor em cifra elevada não foi o “tamanho da cláusula” em si, mas a recalcitrância do devedor em cumprir o cronograma; (iv) a impossibilidade de revisão retroativa com fundamento no artigo 537, §1º, I, do CPC, por defender que, ainda que se utilizasse o regime das astreintes por analogia, eventual modificação somente alcançaria multa vincenda, e não penalidade já vencida; (v) a existência de descumprimento reiterado, afirmando que o empreendimento Jardins Ferreira ainda não teria obtido liberação de alvará de construção e termo de habite-se pelo Município de Iporá, conforme e-mail administrativo de 05/01/2026; (vi) em caso de acolhimento parcial da exceção, é incontroverso o percentual mínimo indicado pelos próprios executados, de 10% ou 25%. Requereu o não conhecimento ou rejeição integral da exceção de pré-executividade e ratificou os pedidos do evento 125 para adjudicação imediata de 50 lotes livres e disponíveis e conversão da obrigação de entrega dos 184 lotes remanescentes em perdas e danos no valor de R$ 13.205.985,40 (evento 171). Decido. 1. Da exceção de pré-executividade A exceção de pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução, a ser apresentada pelo executado nos próprios autos, desde que as matérias suscitadas sejam de ordem pública e dispensem provas, ou seja, é fundamental os fatos legados possam ser demonstrados de plano, sem a necessidade de instrução probatória. In casu, o executado sustenta a nulidade de cláusulas contratuais e, por consequência, excesso de execução. A matéria suscitada, data venia, não é passível de discussão pela via da execução de pré-executividade, pois não se trata de questão de ordem pública, já que a relação havida entre as partes é de natureza civil/comercial, além de demandar análise mais apurada das cláusulas contratuais no contexto do negócio jurídico para aferição da desproporcionalidade alegada. Não bastasse a inadequação da via eleita, forçoso ainda reconhecer que as cláusulas contratuais já foram objeto de ação declaratória, cujos pedidos foram julgados improcedentes e estão acobertados pela coisa julgada. Lado outro, eventual excesso na conversão da execução em perdas e danos deverá ser discutido no decorrer do procedimento. 2. Da adjudicação dos lotes O exequente pugnou a adjudicação de 50 lotes objeto do contrato em execução. A resposta apresentada pelo Cartório de Registro de Imóveis de Iporá quando do cumprimento da medida cautelar deferida por este juízo, indica que os lotes alcançados pela decisão já possuem matrícula própria. Neste contexto, verifica-se que a adjudicação requerida mostra-se pertinente, ressalvada eventual aquisição por terceiro ou restrição advinda de outro juízo. Encontrando-se os lotes sob o domínio do executado, legitimada estará a adjudicação, correndo pela exequente todos os riscos decorrentes da medida que atinjam terceiros de boa-fé. DISPOSITIVO Isto posto, (I) REJEITO a exceção de pré-executividade por se mostrar a inadequada à pretensão e por esbarrar na coisa julgada; (II) DEFIRO à exequente a adjudicação dos 50 lotes objeto da tutela cautelar desde que estejam livres e desembaraçados e a propriedade recaia sobre a executada; (III) DEFIRO a conversão da ação em perdas e danos consistente no pagamento de R$ 13.205.985,40, a ser objeto de contraditório; (IV) FIXO o prazo de 15 dias para a executada manifestar-se sobre a pretensão de pagamento nos termos requeridos (artigo 511 do CPC); e (V) DETERMINO: a) intimem-se; b) decorrido o prazo recursal, expeça-se carta de adjudicação em favor da exequente dos 50 lotes indicados no evento 157 e oficie-se ao CRI correlato autorizando-lhe que proceda a baixa da averbação outrora determinada para que possa ser cumprida a carta de adjudicação, tudo às expensas da exequente; c) decorrido o prazo para o executado manifestar-se sobre a conversão da ação, intime-se a exequente para que se manifeste em 15 dias; d) após, conclusos. Goiânia, data e assinatura eletrônica. Viviane Atallah Juíza de Direito Fórum - Av. Olinda, 722 - Qd. G, Lt. 04 - Park Lozandes, Goiânia-GO, 74884-120 e-mail: [email protected] - telefone:3018-6804 cm

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

21/01/2026, 00:00

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21/01/2026, 00:00

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21/01/2026, 00:00

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05/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

05/12/2025, 00:00

Documentos

Outros

•12/06/2026, 00:00

25/05/2026, 00:00

31/10/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de GoiásPoder JudiciárioComarca de Goiânia16ª Vara Cível e AmbientalProcesso: 5025191-74.2023.8.09.0051Polo ativo: SPE IPA - T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda.Polo passivo: Jardins Ferreira Ltda. DECISÃO Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial proposta por SPE IPA – T1 Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de Jardins Ferreira Ltda., Polis Empreendimentos Ltda. EPP., Ivo Ferreira Rocha Filho, Jonathan Christian Ferreira Rocha e Leandro de Melo Ribeiro, consubstanciada em i) Instrumento Particular de Investimento Imobiliário” (“Contrato de Investimento”), que teve por objeto a antecipação, em favor dos executados, da quantia de R$2.340.000,00, repasse realizado pela Exequente no prazo acordado, em contrapartida ao recebimento de 130 unidades imobiliárias (lotes) localizadas na primeira etapa do Loteamento “Jardins Ferreira”; ii) o contrato prevê, nas Cláusulas 1.3 e 5.1, que as obras de infraestrutura interna deveriam ser completamente concluídas no prazo de 720 dias, contados do registro do Loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis e 1ª Tabelionato de Notas da comarca de Iporá – GO, isto é, até 18/03/2022; iii) encerrado o prazo de entrega, os executados foram questionados sobre o andamento das obras e se limitaram a encaminhar o “Laudo de Conclusão de Serviços”, datado de 05/04/2022, subscrito pelo Engenheiro Civil José Ricardo Ribeiro Reis, onde confessaram que em abril/2022 só tinham concluído aproximadamente 60,24% das obras de infraestrutura do Loteamento, confissão posteriormente ratificada pelos executados por ocasião do ajuizamento da Tutela de Urgência em Ação Declaratória de Adimplemento Contratual c/c Alteração de Cláusula Contratual nº 5376639-47.2022.8.09.0051; iv) deve ser aplicada a regra contratual prevista na cláusula 5.5 do Contrato de Investimento, a qual foi cuidadosamente redigida pelo próprio executado Leandro de Melo Ribeiro, advogado e empreendedor; v) os executados devem entregar-lhe 32 lotes, todos do Loteamento Jardins Ferreira, situados em suas respectivas avenidas, ademais, as obras também não foram concluídas no prazo suplementar previsto na cláusula 5.5.1 do Contrato de Investimento, isto é, até o dia 18/09/2022, conforme atesta a Ata Notarial lavrada pelo 1º Tabelionato de Notas da comarca de Iporá datada de 09/11/2022, além de outros 5 lotes por mês de atraso na entrega definitiva das obras de infraestrutura do Loteamento Jardins Ferreira, a contar de 18/09/2022. Requereu a entrega de 79 lotes em 15 dias e mais 5 lotes por mês de atraso, não cumprida a determinação, a expedição de Ofício ao Cartório de Registro de Iporá, determinando a adjudicação dos imóveis (evento 1). Custas processuais parceladas. Determinada a citação dos executados para apresentarem a listagem de lotes disponíveis à venda, no prazo de 15 dias, e, sucessivamente, após indicação do exequente, promoverem a entrega dos 79 lotes, também no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00, limitada a 30 dias e sujeita à majoração - art. 806, CPC, e ainda, efetuarem, no prazo de 3 dias, o pagamento dos honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor da obrigação, consistente no valor da causa, acrescido das custas, sob pena de penhora de bens, a serem reduzidos os honorários pela metade caso os executados efetuem o pagamento da dívida no prazo de 3 dias, e demais advertências legais (evento 21). A parte exequente aduziu que: i) citados, os executados não apresentaram a listagem de lotes disponíveis à venda, muito menos providenciaram a entrega dos 79 lotes, conforme pedido do item “c” da inicial, devendo a execução prosseguir para que seja apresentada a listagem de lotes disponíveis à venda, bem como para que seja realizada a entrega de 129 do Loteamento Jardins Ferreira; ii) a quantidade de lotes aumenta em razão da penalidade adicional aos executados, correspondente à quantidade de 5 lotes por mês de atraso, a contar de 18/09/2022; iii) os executados foram intimados para, no prazo de 3 dias, efetuarem o pagamento dos honorários advocatícios, no importe de 10% sobre o valor da obrigação, consistente no valor da causa, acrescido das custas, sob pena de penhora de bens, contudo, quedaram-se inertes, devendo ser realizada penhora on line; iv) também não houve cumprimento da obrigação de fazer, incidindo a multa diária fixada por este Juízo. Requereu a imediata expedição de ofício ao CRI da Comarca de Iporá –GO, determinando a adjudicação dos imóveis em seu favor, quais sejam, 129 lotes, e consequente intimação dos executados para que se abstenham de vender, doar ou prometer a venda referidos imóveis, sob pena de serem responsabilizados civil e criminalmente, bem como sejam os executados intimados para apresentarem a listagem de lotes disponíveis à venda, bem como para que, sucessivamente, realizem a entrega dos 129 lotes, sob pena de majoração da multa-diária, a penhora on line de R$169.785,46 (honorários advocatícios e custas) e R$30.000,00 (multa por descumprimento), além das penalidades legais (evento 57). Os executados impugnaram os pedidos do exequente dizendo que: i) o pedido inicial era a “entrega de 79 lotes, contudo, o pedido no evento 57 é de 129 lotes, um aumento de 64% do valor originalmente executado e, segundo a exequente, chegou-se a tal valor em razão da aplicação das penalidades contratuais previstas na Cláusula 5.5.2, do contrato executado; ii) considerando a complexidade da causa, foi proposta ação declaratória de adimplemento contratual e pedido de alteração de determinadas cláusulas do contrato (ação nº 5376639-47.2022.8.09.0051, proposta em junho de 2022; iii) resta evidente a impossibilidade de prosseguimento da execução, sob risco de decisões conflitantes pois, apesar de os Embargos à Execução não terem recebido efeito suspensivo, estes ainda estão pendentes de julgamento, devendo os processos serem reunidos perante a 16ª Vara Cível e Ambiental desta comarca; iv) a inexequibilidade do título foi alegada nos embargos opostos pelos executados; v) o Decreto nº 30 de 25/03/2022, publicado pela Prefeitura de Iporá, Goiás, anexo aos Embargos opostos, estabeleceu novo cronograma de obras e respectiva conclusão da primeira e segunda etapas do Loteamento Jardins Ferreira, sendo motivo de força maior (crise pandêmica – COVID19), bem como a prorrogação de prazo concedida pelo Decreto supramencionado, a exequente foi informada através do processo administrativo de autos nº 2020.00121698, perante a 3ª Promotoria de Justiça de Iporá da concessão de prazo para conclusão das obras de infraestrutura do Loteamento Jardins Ferreira, sendo a primeira etapa do empreendimento em tela, com exceção das obras de energia elétrica e rede de distribuição de água, o prazo de conclusão restabelecido para 18/01/2023 e, ainda, o Decreto nº 85 de 23/05/2023 prorrogou o prazo de entrega da primeira etapa da obra em tela para o dia 31/08/2023; vi) a presente demanda foi proposta em 17/01/2023, ou seja, antes de ocorrer o prazo ou evento determinado, que seria o esgotamento do prazo para entrega da primeira etapa, de modo que a execução não foi realizada de acordo com os requisitos legais, sendo patente a nulidade; vii) independente das informações prestadas nas linhas anteriores e reafirmada a inexistência de inadimplemento contratual por parte dos executados, pelo investimento realizado pela parte exequente, esta passou a ter o direito de propriedade, posse e ação sobre 130 lotes, cuja listagem dos lotes que foram entregues segue em anexo, demonstrando assim que a obrigação contratual incumbida aos executados, foi devidamente cumprida; viii) as cláusulas que baseiam a execução, ou seja, a cláusula penal do contrato, é objeto de pedido de revisão, sendo que o pedido de revisão foi protocolado mais de 6 meses antes de proposta a execução; iv) a primeira etapa do loteamento está finalizada e em condições de serem fiscalizadas pelo Departamento de Engenharia do Município de Iporá, para entrega definitiva ao município, contudo, a entrega à prefeitura tem esbarrado em questões burocráticas junto às concessionárias de serviços EQUATORIAL e SANEAGO; v) considerando a oposição tempestiva dos Embargos à Execução, a conexão e Juízo prevento, bem como as nulidades apontadas, não há que se falar em débito a título de astreintes, como tentou fazer crer a exequente, devendo ser invertido o ônus sucumbencial; vi) buscam garantir a execução, mas NÃO efetuar o pagamento dos valores alegados na inicial e na petição do evento nº 57 e, para tanto, apresentam lista com 50 lotes disponíveis, cuja estimativa de valor total equivale a R$4.640.310,37. Pugnaram pela extinção da execução (evento 66). Os autos vieram redistribuídos a este Juízo, por conexão com à ação declaratória nº 5376639-47.2022.8.09.0051 (evento 68). Sobre os argumentos dos executados, a exequente alegou que: i) não houve a concessão de efeito suspensivo aos embargos à execução, portanto, o prosseguimento desta ação independe do consentimento dos devedores, que não cumpriram voluntariamente as obrigações objeto da presente execução, logo, deve ser deferido o pedido de prosseguimento da ação; ii) o objeto desta ação são as obrigações previstas nas cláusulas 5.2, 5.4 e 5.5 do contrato sub judice, título executivo que preenche claramente os requisitos de certeza (indica credor, devedor e quando deve ser cumprida), liquidez (determina o objeto da obrigação – lotes) e exigibilidade (vencimento do prazo), logo, não procede a alegação de nulidade da execução; iii) não existe entrega de lote sem a entrega da infraestrutura, ou seja, o simples fato de os executados apresentarem uma mera listagem de lotes (evento 66, doc. 4) não significa “adimplemento”, pois as obras de infraestrutura não foram entregues no prazo estabelecido contratualmente; iv) se não há autorização para ligação da rede elétrica nas unidades autônomas, por óbvio que a primeira etapa do loteamento não foi 100% concluída, pois a rede elétrica integra a parte de infraestrutura do loteamento, uma vez incompleta, não há que se falar na conclusão das obras; v) o termo final para entrega das obras encerrou em março de 2022, desde então os executados estão inadimplentes, devendo esta ação prosseguir até a satisfação da obrigação devida; vi) os executados deram causa à ação, razão pela qual devem suportar o ônus sucumbencial; vii) a garantia ofertada pelos executados (50 lotes) é insuficiente a garantir a execução, não cumprem o requisito estipulado no contrato em caso de exigência das penalidades (lotes situados em avenidas de livre escolha da exequente), logo, não está obrigada a aceitar a “suposta” garantia. Requereu o prosseguimento do feito, com a expedição de ofício ao CRI da Comarca de Iporá – GO, determinando a adjudicação dos imóveis em seu favor, quais sejam, 169 lotes, e consequente intimação dos Executados para que se abstenham de vender, doar ou prometer a venda referidos imóveis, sob pena de serem responsabilizados civil e criminalmente, bem como sejam os executados intimados para apresentarem a listagem de lotes disponíveis à venda, bem como para que, sucessivamente, realizem a entrega dos 169 lotes, sob pena de majoração da multa-diária, a penhora on line de R$188.030,02 (honorários advocatícios e custas), a entrega de 5 lotes por mês de atraso, a admissão do cumprimento provisório das “astreintes” fixadas por este Juízo no valor de R$30.000,00, além das penalidades legais (evento 92). Foi acostada sentença proferida nos autos da ação declaratória nº 5376639.47, que julgou improcedente o pedido revisional (evento 98). Os executados, na sequência, defenderam que: i) a ação declaratória acima referida é prejudicial em relação aos embargos à execução, que tramitam sob o protocolo nº 5548217-44.2023.8.09.0051 e encontram-se suspensos e, naqueles autos, o Juízo determinou que o processo permanecerá suspenso até julgamento definitivo da ação declaratória; ii) a sentença somente se tornará definitiva após o trânsito em julgado, que ainda não ocorreu, pois houve interposição de recurso de apelação nos autos de referência (5376639-47), conforme evento nº 124 daqueles autos, protocolado tempestivamente no dia 21/10/2024, nesse caso, o recurso de apelação possui efeito suspensivo; iii) reiteraram os argumentos expostos no evento 66 (evento 106). Em nova manifestação a parte exequente asseverou que em sede de apelação, foi mantida a improcedência dos pedidos da ação declaratória nº 5376639-47, requerendo o prosseguimento da execução e cumprimento das astreintes (evento 107). Os executados se opuseram ao pedido de prosseguimento da ação porque ainda não definitivo o julgamento da ação declaratória e também porque pendentes os embargos à execução (evento 109). Noticiou o exequente que foram rejeitados os embargos opostos contra acórdão que manteve a improcedência dos pedidos iniciais, nos autos da ação declaratória n. 5376639-47, além de ser um recurso não dotado de efeito suspensivo, requerendo o prosseguimento da execução (evento 110). Decido. Cuida-se de execução para entrega de coisa certa. Na decisão inicial foi determinada a entrega de bens, conforme título executivo, sob pena de astreinte. O exequente, diante do recebimento dos embargos sem efeito suspensivo e do julgamento improcedente da ação declaratória (revisão de contrato) nº 5376639-47, pugnou pelo prosseguimento da ação com a adjudicação dos lotes previstos no contrato objeto da ação, incidência da multa penal contratual que prevê a entrega de 5 lotes por mês de atraso, e ainda a execução de multa-diária. Os executados se opuseram ao prosseguimento da ação porque não transitada em julgado a sentença de improcedência da ação declaratória e pende a ação de embargos à execução, assim como refutaram a execução da multa. Vejamos. 1. Do prosseguimento da ação Em que pesem os argumentos apresentados pelos executados para obstar o prosseguimento da execução, não verifico fundamento legal e fático para autorizar a medida já que a ação declaratória também foi tida como improcedente em Segunda Instância e o recurso especial, ainda que venha a ser recebido, não possui efeito suspensivo. Também sem efeito suspensivo tramitam os embargos à execução, de forma que o prosseguimento da presente ação está autorizada, recaindo sobre o exequente a responsabilidade por perdas e danos. Sobre o tema, cito: (…) Estando pendente em face da execução apenas recurso destituído de efeito suspensivo, o exequente poderá optar em prosseguir com a constrição, sujeitando-se à responsabilização por perdas e danos caso provido o recurso do executado, ou aguardar o resultado do julgamento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5367575-75.2024.8.09.0137, Rel. Des(a). Viviane Silva de Moraes Azevedo, 5ª Câmara Cível, julgado em 01/07/2024, DJe de 01/07/2024) EMENTA RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE ENTREGA DE COISA INCERTA – (...). Em caso de conversão da obrigação para entrega de coisa incerta para pagamento de quantia certa, o valor há de ser apurado com base na cotação da saca de soja na data do vencimento da obrigação. Não há se falar em impossibilidade de dar-se normal seguimento à execução, com a conversão do rito sem o trânsito em julgado dos embargos à execução, se estes não foram recebidos no efeito suspensivo.- (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10092173320248110000, Relator.: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 19/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024) 2. Da adjudicação Pretende a exequente a satisfação da obrigação de entregar coisa certa, conforme Instrumento Particular de Investimento Imobiliário” (“Contrato de Investimento”), segundo o qual os executados deveriam entregar 130 unidades imobiliárias (lotes) localizadas na primeira etapa do Loteamento “Jardins Ferreira”, entregar mais 32 lotes, em razão de extrapolação do prazo principal e mais 32 lotes pela extrapolação do prazo suplementar, além de 5 lotes a cada mês de atraso, que até o mês de fevereiro de 2025 correspondia a 204 lotes, conforme petição de evento 107. Nos autos, há informação de que o loteamento não foi finalizado por pendências administrativas, assim como se verifica que a maioria dos lotes não possui matrícula própria, e que muitos foram vendidos a terceiros, alguns já escriturados, outros quitados. Nesse contexto, verifico que o pedido do exequente de adjudicação dos lotes que a ele deveriam ser entregues não pode ser acolhido por não haver individualização da matrícula destes lotes nem informações sobre os lotes disponíveis (não vendidos ou prometidos à venda), havendo elevado risco da adjudicação pretendida gerar centenas de demandas por terceiros legitimados. Ao caso mostra-se mais adequada a conversão do pedido em perdas e danos, conforme previsto no artigo 809 do CPC, segundo o qual se a coisa não for encontrada, não for entregue, sofrer deterioração ou, não puder ser reclamada por um terceiro adquirente, a execução pode ser convertida em perdas e danos, o que garante ao credor a devida compensação em casos de inviabilidade na entrega da coisa. Somente se apresentados nos autos informações seguras acerca da individualização e disponibilidade dos lotes almejados pelo exequente, mediante declaração do executado e documentos expedidos pelo CRI responsável é que será autorizada a adjudicação, pleiteada. 2. Da astreinte Deseja o exequente o pagamento da astreinte em decorrência do descumprimento da decisão de evento 21. Tal pretensão, porém, deve seguir o rito do cumprimento de sentença, por ser título judicial provisório, e, para não tumultuar o rito da execução de título extrajudicial, que é diferente, recomenda-se o trâmite em autos apartados. Cito: (...). Execução provisória das astreintes que deve se dar em autos apartados, a fim de evitar tumulto processual. Admissível o levantamento do depósito judicial após o trânsito em julgado da sentença favorável à parte. Aplicação do art. 537, §§ 1º e 3º, do CPC. Prejudicado o pleito de redução da multa, em razão de decisão posterior que reconheceu como devido o valor de R$ 40.000,00 a título de astreintes e consignou futura análise a respeito do valor remanescente. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 21819628220248260000 São Paulo, Relator.: Wilson Lisboa Ribeiro, Data de Julgamento: 29/10/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2024) (...). EXECUÇÃO DE ASTREINTES. AUTOS APARTADOS. POSSIBILIDADE. Sendo as astreintes título executivo autônomo, mostra-se possível promover a sua execução em autos apartados. (…).APELO PROVIDO.(TJ-RS - AC: 70081928657 RS, Relator.: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Data de Julgamento: 25/09/2019, Décima Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 30/09/2019) Para o prosseguimento da ação, portanto, deve o exequente juntar os documentos relativos aos lotes que deseja adjudicar, nos termos acima, ou promover a conversão em perdas e danos, e, quanto à multa fixada no início da ação, executá-la em autos apartados, se presentes os requisitos legais para a execução provisória. 3. DISPOSITIVO Isto posto, INDEFIRO os pedidos de adjudicação de bens e de execução de astreintes, FIXO o prazo de 15 dias para o exequente dar impulso ao processo, e determino: a) intimem-se; b) decorrido o prazo, à conclusão. Goiânia, data e assinatura eletrônica. Viviane AtallahJuíza de Direito Fórum - Av. Olinda, 722 - Qd. G, Lt. 04 - Park Lozandes, Goiânia - GO, 74884-120e-mail: [email protected] - telefone: (62) 3018-6804

02/06/2025, 00:00

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Publicacao/Comunicacao Intimação Outros - ARQUIVOS DIGITAIS INDISPONÍVEIS (NÃO SÃO DO TIPO PÚBLICO)

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