Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 2ª Câmara Cível Gabinete do Desembargador Augusto Ventura Apelação Cível nº 5323963-51.2024.8.09.0149 Apelante: Serra Branca Empreendimentos Imobiliários Ltda Apelada: Cleide Almerinda Alves de Oliveira Relator: Desembargador Augusto Ventura Decisão Monocrática Trata-se de apelação cível interposta por Serra Branca Empreendimentos Imobiliários Ltda contra sentença prolatada pelo juiz de direito da 1ª Vara Cível da comarca de Trindade, Dr. Hugo de Souza Silva, nos autos da ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada em desfavor de Cleide Almerinda Alves de Oliveira. 1. Inicial A autora, empresa atuante no ramo imobiliário, ajuizou ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, sustentando ser proprietária do lote nº 33 da quadra 04 do loteamento Parque Serra Branca, situado no município de Trindade/GO. Aduz que, em 1º de agosto de 2003, celebrou com a requerida contrato de compromisso de compra e venda do referido imóvel, ajustando o pagamento do preço de forma parcelada. Contudo, noticiou que a adquirente quitou apenas 15 das 72 parcelas ajustadas, tornando-se inadimplente, mesmo após notificação extrajudicial para purgação da mora. Diante da inércia da requerida, sustentou a ocorrência de resolução contratual de pleno direito, com fundamento em cláusula resolutiva expressa, caracterizando-se o esbulho possessório a partir da recusa em desocupar o imóvel. Com base nesses fatos, defendeu o preenchimento dos requisitos legais para a reintegração de posse, notadamente a posse indireta, o esbulho e a perda da posse, requerendo, em sede liminar e definitiva, a retomada do imóvel, além da declaração de rescisão contratual, condenação da requerida ao pagamento de encargos sucumbenciais e fixação de multa diária em caso de descumprimento. 2. Contestação Por sua vez, a requerida apresentou contestação com reconvenção (mov. 28), em que refuta a narrativa da inicial, alegando que exerce a posse do imóvel desde 2003, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, não havendo falar em esbulho. Salienta, ainda, a ausência de comprovação da propriedade pela autora, porquanto a matrícula juntada corresponderia à área maior (matrícula-mãe), sem individualização do lote, bem como a inexistência de notificação válida para constituição em mora, já que a correspondência foi encaminhada a endereço diverso e não recebida. Defende, assim, a improcedência dos pedidos possessórios e resolutórios. Em sede reconvencional, pleiteou o reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratuais, sustentando que o prazo quinquenal já se consumou há anos, o que implicaria a inexigibilidade do débito. A partir dessa premissa, requereu a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, sob o fundamento de que a prescrição equivaleria à quitação para fins aquisitivos, com a consequente outorga da propriedade, além da condenação da autora aos ônus sucumbenciais. 3. Sentença O Juízo de primeiro grau proferiu sentença (mov. 71), nos seguintes termos: “PELO EXPOSTO, com supedâneo no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito da lide nos seguintes termos: a) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos de resolução contratual e reintegração de posse formulados na ação principal por Serra Branca Empreendimentos Imobiliários Ltda., ante a ausência de constituição válida da devedora em mora (Súmula 76 STJ); b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção por Cleide Almerinda Alves De Oliveira para: b.1) DECLARAR a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas vencidas do contrato objeto da lide, com fulcro no art. 206, § 5º, I, do Código Civil; b.2) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de adjudicação compulsória, uma vez que a prescrição da dívida não supre o requisito do pagamento integral do preço (quitação), necessário para a transferência compulsória da propriedade (Art. 476 do CC e Súmula 239 do STJ). Em relação a sucumbência, na ação principal, condeno a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa. Na reconvenção, diante da sucumbência recíproca (venceu na prescrição, mas perdeu na adjudicação), cada parte arcará com 50% das custas e honorários de 10% sobre o valor da reconvenção ao patrono da parte adversa. Suspensa a exigibilidade para ambas as partes por serem beneficiárias da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, CPC).” 4. Recurso de Apelação Em suas razões (mov. 76), a apelante sustenta a nulidade do decisum ao argumento de que há vício estrutural de fundamentação, pois o juízo reconheceu a ausência de pressuposto de constituição válida da mora, o que indicaria solução processual, mas, contraditoriamente, julgou o mérito da ação como improcedente e ainda avançou sobre questões materiais da reconvenção. Além disso, afirma que a sentença deixou de enfrentar argumentos centrais, especialmente quanto à validade da notificação enviada ao endereço contratual e ao dever da compradora de manter seus dados atualizados, incorrendo em violação ao artigo 489, §1º, do Código de Processo Civil. Outrossim, alega error in judicando por ter a sentença equivocadamente condicionado a resolução contratual à inexistência de prescrição da pretensão de cobrança. Argumenta que o direito de resolução por inadimplemento possui natureza autônoma, sobretudo quando amparado por cláusula resolutiva expressa, não se confundindo com pretensão condenatória, razão pela qual a prescrição das parcelas não elimina, por si só, a possibilidade de resolução do contrato, exigindo análise específica das circunstâncias do caso. Aduz que a declaração de prescrição foi indevida, pois desconsiderou o contexto jurídico do loteamento, submetido a restrições decorrentes de ação civil pública que inviabilizariam o exercício regular da pretensão. Defende a aplicação da teoria da actio nata e do artigo 199, I, do Código Civil, afirmando que a exigibilidade das parcelas estava comprometida por fatores externos, inclusive pela própria inadimplência dos adquirentes e pelas obrigações estruturais impostas judicialmente à loteadora. Lado outro, de forma autônoma, desenvolve a tese de que a ação civil pública que embargou o loteamento configura condição suspensiva apta a impedir o curso da prescrição, pois alterou substancialmente a dinâmica contratual, restringindo a transferência dos imóveis e impondo custos relevantes de infraestrutura. Argumenta que a manutenção da prescrição, nesse contexto, gera enriquecimento sem causa da adquirente inadimplente, que permanece na posse do bem sem cumprir suas obrigações. Reconhece o acerto parcial da sentença ao rejeitar o pedido de adjudicação compulsória, diante da ausência de quitação integral do preço, requisito indispensável para tal providência. Contudo, sustenta que esse mesmo fundamento reforça a impropriedade do reconhecimento da prescrição como fator favorável à reconvinte. Por fim, defende a reforma da sentença para julgar procedente a ação principal, com a resolução do contrato e reintegração de posse, diante da inadimplência substancial da apelada e da permanência indevida no imóvel. Subsidiariamente, requer a cassação da sentença para novo julgamento com adequada fundamentação. Ausente o preparo por ser a recorrente beneficiária da gratuidade da justiça (mov. 12). 5. Contrarrazões Em contrarrazões (mov. 80), a apelada pugna pela manutenção integral da sentença, rebatendo os argumentos da apelante e reforçando o acerto da decisão que reconheceu a nulidade da notificação, a prescrição da pretensão de cobrança e a consequente impossibilidade de rescisão contratual. É o relatório do essencial. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao julgamento monocrático, nos termos do artigo 932 do Código de Processo Civil. Como visto, a controvérsia recursal cinge-se em analisar: i) a preliminar de nulidade da sentença por fundamentação contraditória; ii) a ocorrência de prescrição da pretensão de cobrança das parcelas do contrato e seu reflexo no direito de rescisão contratual; e iii) a suposta existência de causa suspensiva da prescrição. 1. Da preliminar de nulidade da sentença De início, a apelante sustenta a nulidade da sentença ao argumento de que o reconhecimento da ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido do processo, consubstanciado na inexistência de notificação válida para constituição em mora, deveria ensejar a extinção do feito sem resolução do mérito, e não o julgamento de improcedência da pretensão. A insurgência, contudo, não procede. Com efeito, a constituição do devedor em mora, mediante notificação prévia, constitui requisito indispensável para o exercício do direito de resolução contratual em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, conforme orientação consolidada na Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça1. Não obstante, a verificação da sua ausência ou invalidade não se limita ao plano dos pressupostos processuais, mas projeta-se diretamente sobre o próprio mérito da demanda. Isso porque a mora devidamente constituída configura elemento essencial do inadimplemento qualificado apto a autorizar a resolução contratual, integrando, portanto, a própria causa de pedir da ação. Em outras palavras, a inexistência de notificação válida impede a formação da mora e, por conseguinte, descaracteriza o suporte fático-jurídico do direito potestativo de resolução, conduzindo à conclusão de que a parte autora não detém o direito material invocado. Nesse contexto, ao reconhecer a invalidade da notificação extrajudicial, o magistrado de origem não se limitou a constatar vício de natureza processual, mas enfrentou questão central atinente à existência do próprio direito alegado, razão pela qual corretamente avançou no exame do mérito, concluindo pela improcedência da pretensão resolutória. A solução adotada, portanto, mostra-se tecnicamente adequada, impondo o julgamento de improcedência com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e não a extinção do feito sem resolução de mérito. Rejeita-se, assim, a preliminar arguida. 2. Da prescrição da pretensão de cobrança e seus efeitos sobre a rescisão O cerne da controvérsia recursal consiste em definir se a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratuais obsta o exercício do direito de resolução do contrato por inadimplemento. A esse respeito, é incontroverso que o contrato de compromisso de compra e venda veicula obrigação líquida constante de instrumento particular, cuja pretensão de cobrança submete-se ao prazo prescricional quinquenal, nos termos do artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil2. No caso concreto, restou demonstrado que a última parcela venceu em 25 de julho de 2009, de modo que a pretensão de cobrança integral do débito se extinguiu em 25 de julho de 2014. Não obstante, a presente demanda foi ajuizada apenas no ano de 2024, ou seja, quase dez anos após o implemento do prazo prescricional. Quanto a esse ponto, a apelante sustenta que o direito de resolução contratual possui natureza potestativa, razão pela qual não se sujeitaria à prescrição. Entretanto, tal argumento não se sustenta. De fato, embora o direito de resolver o contrato por inadimplemento seja classificado como potestativo, sua incidência não se dá de forma autônoma e desvinculada da realidade obrigacional subjacente, estando necessariamente ancorada na existência de inadimplemento juridicamente relevante e exigível. Com efeito, a resolução contratual por inadimplemento pressupõe a subsistência de uma obrigação exigível cujo descumprimento qualificado legitime o desfazimento do vínculo. Porém, uma vez extinta, pela prescrição, a pretensão de exigir o adimplemento da obrigação principal, no caso, o pagamento do preço, esvazia-se o próprio fundamento jurídico que sustenta o exercício do direito resolutório, porquanto não mais subsiste inadimplemento juridicamente sancionável. No mesmo sentido: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL RECUSADA. AUSÊNCIA DE INTERRUPÇÃO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. INEFICÁCIA PELA INÉRCIA DO CREDOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INEXISTÊNCIA DE TUTELA POSSESSÓRIA AUTÔNOMA. IMPOSSIBILIDADE DE RETOMADA DO IMÓVEL SEM PRÉVIA RESOLUÇÃO VÁLIDA DO CONTRATO. RECONVENÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME: […]. A pretensão de rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do vencimento da última parcela, nos termos da teoria da actio nata; 5. A notificação extrajudicial promovida unilateralmente pelo credor não se enquadra, por si só, nas hipóteses do art. 202 do Código Civil, pois não constitui ato inequívoco de reconhecimento do direito pelo devedor; 6. A recusa do destinatário em receber ou assinar a notificação reforça a inexistência de reconhecimento da dívida e afasta a alegada interrupção da prescrição; 7. Esgotado o prazo decenal entre o vencimento da última parcela e o ajuizamento da ação, impõe-se o reconhecimento da prescrição da pretensão de cobrança e da correlata pretensão de resolução do contrato; 8. A cláusula resolutiva expressa dependia da observância do procedimento contratualmente previsto para constituição válida da mora e resolução do ajuste, providência não adotada tempestivamente pela credora, o que inviabiliza o reconhecimento da rescisão de pleno direito; 9. O pedido de reintegração de posse não ostenta natureza possessória autônoma quando a ocupação do imóvel decorre de compromisso de compra e venda regularmente celebrado, pois a eventual precariedade da posse do comprador somente surgiria após válida resolução do vínculo contratual; 10. Reconhecida a prescrição da pretensão resolutória, desaparece o suporte jurídico para qualificar como precária a posse exercida pelos compradores, tornando inviável a retomada do imóvel por via possessória; […]. Recurso parcialmente provido para reconhecer a prescrição da pretensão autoral, extinguir com resolução de mérito os pedidos iniciais de rescisão contratual e reintegração de posse, e manter a improcedência dos pedidos reconvencionais. Tese(s) de julgamento: 1. A pretensão de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do vencimento da última parcela contratual; 2. A notificação extrajudicial recusada pelo devedor não interrompe a prescrição, por não constituir ato inequívoco de reconhecimento do direito do credor; 3. Prescrita a pretensão de resolução do compromisso de compra e venda, inviabiliza-se a reintegração de posse fundada exclusivamente no inadimplemento contratual, quando a ocupação do imóvel decorreu de relação contratual válida; [...].” (TJGO, 6ª Câmara Cível, Rel. Des. Fernando Ribeiro Montefusco, Apelação Cível n.º 5727710-04.2023, DJ de 20/03/2026). Efetivamente, admitir a resolução do contrato com base em dívida prescrita implicaria subversão dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, além de afrontar a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Isso porque não se mostra juridicamente admissível que o credor, após permanecer inerte por lapso temporal superior a uma década, pretenda, por via oblíqua, impor ao devedor as consequências de um inadimplemento cuja exigibilidade foi extinta pelo próprio ordenamento jurídico. A prescrição, como sabido, não apenas impede a cobrança judicial, mas cumpre função estabilizadora das relações jurídicas, promovendo a pacificação social mediante o decurso do tempo. Nesse contexto, revela-se correta a conclusão adotada na sentença, no sentido de que, uma vez prescrita a pretensão de cobrança, resta igualmente inviabilizado o exercício do direito de resolução contratual fundado no mesmo inadimplemento, por ausência de suporte jurídico idôneo. Mantém-se, portanto, o decisum no ponto. 3. Da inocorrência de causa suspensiva da prescrição Por fim, a apelante sustenta que o curso do prazo prescricional estaria suspenso em razão da existência de ação civil pública (protocolo n.º 200400458890) que impôs restrições ao loteamento, circunstância que, a seu ver, configuraria hipótese de condição suspensiva nos termos do artigo 199, inciso I, do Código Civil. Todavia, a argumentação não se sustenta. Com efeito, a condição suspensiva, conforme delineada no artigo 121 do Código Civil, consiste em elemento acidental do negócio jurídico, oriundo da autonomia privada, que subordina a eficácia do ato à ocorrência de evento futuro e incerto. Não se confunde, portanto, com situações externas decorrentes de imposições judiciais. Dessarte, a decisão proferida na ação civil pública, que impôs obrigações à própria apelante em razão de irregularidades no loteamento, não se qualifica como condição suspensiva do contrato, tampouco interfere na exigibilidade das obrigações assumidas pela adquirente, as quais possuíam termo certo e determinado. Nesse contexto, incide, com plena aplicabilidade, o princípio da actio nata, segundo o qual o prazo prescricional tem início no momento em que surge a pretensão, isto é, quando o titular do direito passa a dispor de meios jurídicos para exigir o seu cumprimento. No caso, a apelante poderia exigir o pagamento de cada parcela desde o respectivo vencimento, inexistindo qualquer óbice jurídico ao exercício tempestivo da pretensão de cobrança. Ademais, não se revela juridicamente admissível que a apelante invoque, em seu favor, situação decorrente de sua própria conduta, consistente na irregularidade do empreendimento que ensejou a ação civil pública, para afastar os efeitos da prescrição. Admitir tal raciocínio implicaria permitir que a parte se beneficiasse da própria torpeza, em manifesta violação aos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. Desse modo, correta a sentença ao afastar a alegada suspensão do prazo prescricional, não havendo falar em incidência do artigo 199, inciso I, do Código Civil na hipótese. Dispositivo Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários fixados na sentença de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, na forma do §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Desembargador Augusto Ventura Relator /V20 1Súmula 76/STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. 2“Art. 206. Prescreve: […] § 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;”