Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Estado de Goiás Poder Judiciário Comarca de Quirinópolis Gabinete 1ª Vara Cível Autos nº: 5525490-36.2023.8.09.0134 SENTENÇA MANDADO/OFÍCIO I -RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos ajuizada por TEODORO & CAETANO LTDA em desfavor de CLAUDEMIRO RODRIGUES DE FREITAS, ambos qualificados. Aduz, em suma, que celebraram contrato de compra e venda com o requerido em 08/10/2013, tendo por objeto o lote 37 da Quadra 07, no Residencial Portal do Lago, em Quirinópolis/GO, no valor de R$ 50.760,00. Afirmam que réu deixou de adimplir as parcelas contratadas a partir de outubro de 2018, acumulando débito atualizado de R$ 33.197,72, conforme extratos e planilha anexos. Sustentam que após diversas tentativas de solução amigável, sem sucesso, ajuízam a presente demanda visando à rescisão contratual e à reintegração de posse do imóvel. Requereram tutela de urgência para a reintegração da posse e a procedência dos pedidos para resolver o contrato objeto da demanda e a reintegração definitiva da posse, bem como o pagamento de custas e taxas pendentes. Juntou documentos. Decisão inicial indeferiu o pedido de tutela provisória e determinou a realização de audiência de conciliação (evento n. 05). Citado (evento n. 123), o requerido permaneceu inerte (evento n. 125). Decisão de decretação de revelia (evento n.127). Intimada as partes acerca do interesse na produção de outras provas (evento n.º 132), oportunidade em que o demandante manifestou interesse no julgamento da lide (evento nº 137). É o relatório que basta. Tudo bem visto e ponderado, fundamento e DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se pronto para julgamento, prescindindo da produção de outras provas, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do mérito, a teor do que dispõe o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Primeiramente, ressalto que a parte ré, devidamente citada quedou-se inerte, insurgindo, portanto, a aplicação dos efeitos da revelia (evento n. 127), nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Todavia, os referidos efeitos somente fazem “presumir” verdadeira a tese que fundamenta o pedido inicial, não levando, de pronto, à procedência do pedido, devendo os documentos e demais provas juntadas aos autos serem analisados. Não havendo preliminares a serem analisadas e presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação, passo à análise do mérito. DO MÉRITO Conforme infere-se da inicial, a requerente ajuizou ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, em virtude do inadimplemento contratual da parte requerida, uma vez que ela deixou de efetuar os pagamentos referentes às parcelas da compra do imóvel, objeto da lide. Os documentos de mov. n.º 1, arquivo 5 comprovam que as celebraram contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel situado no loteamento Residencial Poratal do Lago, com área de 300,00 m², no município de Quirinópolis/GO, pela importância de R$ 50.760,00, parcelada em 180 pagamentos mensais de R$ 282,00 com vencimento previsto para a primeira parcela para 30.10.2013. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplica-se aos contratos imobiliários entabulados entre incorporador, definido como pessoa física ou jurídica que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas (Lei 4.591/64, art. 29), e adquirente não profissional que recebe o imóvel como destinatário final. Portanto, as normas de proteção ao consumidor previstas no CDC aplicam-se ao caso vertente. O réu tinha a obrigação contratual de realizar os pagamentos das parcelas dentro do vencimento, de modo que o descumprimento justifica a dissolução do contrato pelo promitente vendedor. O extrato de pagamentos de mov. 01 arquivo 06 comprova o inadimplemento do réu desde a parcela de n° 57, dívida esta que o réu não conseguiu demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo, cujo ônus lhe competia (CPC, art. 373, I). No contrato de compromisso de compra e venda, a despeito da cláusula resolutiva expressa prevista no instrumento, o promitente comprador deve ser constituído em mora através notificação judicial ou extrajudicial com prazo mínimo de 30 dias (mora ex personae), nos termos do art. 32 da Lei 6.766/79 e da súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O autor comprovou que tentou interpelar extrajudicialmente o réu para pagamento das prestações vencidas e vincendas. A resolução contratual por inadimplemento tem fundamento no artigo 475 do Código Civil, confira-se: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desta feita, a extinção da relação contratual por resolução (inadimplemento culposo do promitente comprador) acarreta na reintegração de posse e no ressarcimento dos prejuízos causados promitente vendedor, que deixará de receber o crédito prometido pelo adquirente. A inadimplência de obrigação decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com a devida comprovação da mora contratual, faz com que a posse, outrora justa na data da assinatura do contrato, torne-se injusta e precária após a regular constituição em mora do devedor, restando, assim, caracterizado o esbulho possessório, o que comprovadamente ocorreu na hipótese vertente. Como consequência da resolução do contrato por culpa do consumidor, os valores pagos devem ser restituídos imediatamente ao promitente comprador, admitindo-se a retenção valor relativo à multa e outros encargos legais, sendo vedada a perda da totalidade das prestações pagas (cláusula de decaimento) por previsão expressa do art. 53 do CDC e da súmula 543 do STJ: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Em que pese a revelia da parte ré, nas relações de consumo se afigura possível a declaração de ofício da nulidade de cláusulas consideradas abusivas, que impõem ao consumidor desvantagem exagerada ou incompatíveis com a boa-fé e a equidade, sem que todo o contrato seja contaminado. Tal intervenção está prevista no inciso XXXII do art. 5º da Carta Magna e disposições do Código de Defesa do Consumidor (art. 51). No caso dos autos, a parte autora pleiteia a retenção de 23% dos valores adimplidos por parte do réu, além da aplicação da taxa de fruição e abatimento dos valores de IPTUs que não foram pagos pelo comprador. Quanto a restituição e percentual de retenção, constato que a cláusula 6.6ª, letra “a”, autoriza o vendedor a reter 23% (vinte e três por cento) de todo o valor pago, a título de despesas administrativas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e da nossa Corte goiana posicionou-se no sentido de que a retenção deve limitar-se entre 10% e 25% do total da quantia já paga, revelando-se abusiva qualquer cláusula em sentido diverso. A propósito, vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO DE 10%. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. SÚM. 543, STJ. RESTITUIÇÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. IPTU. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, a fim de recompor as perdas e custos inerentes ao próprio empreendimento. 2. É lícita a retenção de 10% (vinte e cinco por cento) até 25% (vinte e cinco) sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador do desfazimento do negócio. 3. Ao teor da súmula nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, revela-se abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores pagos pelo promitente pagador de forma parcelada, devendo ocorrer imediatamente. 4. A cobrança cumulada do valor previsto em cláusula penal com a retenção de valor a título de arras configuraria enriquecimento ilícito da promitente vendedora, vez que o promissário-comprador estaria sendo penalizado duas vezes pela sua desistência do negócio. 5. Os juros sobre os valores corrigidos a serem ressarcidos à promitente compradora, como consectários de mora, devem incidir apenas no período de retardo de cumprimento da obrigação, ou seja, após o trânsito em julgado. 6. Não se conhece da parte do recurso interposto pelo réu em que ele ventila tese não apresentada na contestação, por se tratar de inovação recursal. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, Apelação (CPC) 5376977-49.2018.8.09.0087, Rel. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 09/10/2019, DJe de 09/10/2019). “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. (...) 6. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça está orientada no sentido de permitir a retenção de 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em caso de inadimplemento do comprador. 7. Considerando que o percentual fixado no contrato não ultrapassa o limite máximo estabelecido pela jurisprudência, deve ser mantido o decisum de primeiro grau, que permitiu a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo autor, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 8. Consoante entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta eg. Corte, para os casos de rescisão contratual em compromisso de compra e venda de imóvel urbano, a restituição deverá ocorrer em prestação única e, imediatamente, após a resilição do contrato. 9. Ônus Sucumbenciais mantidos. Honorários majorados em grau recursal. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, APELACAO 0010245- 66.2017.8.09.0093, Rel. ROBERTO HORÁCIO DE REZENDE, 6ª Câmara Cível, julgado em 09/08/2019, DJe de 09/08/2019). Destarte, considerando que a cláusula contratual está dentro dos parâmetros legais estabelecidos pela jurisprudência, não há que se falar em nulidade da referida cláusula de retenção. A restituição das importâncias pagas deverá ser feita em parcela única, consistindo cláusula abusiva a que prevê a devolução parcelada, consoante entendimento já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça (verbete sumular número 543 – STJ), incidindo sobre o débito correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado. Os tributos que incidem sobre o imóvel, em especial os débitos relativos ao IPTU, também deverão ser pagos pelo promitente comprador, uma vez que há cláusula contratual neste sentido (cláusula décima). Por fim, a taxa de fruição prevista na cláusula 6ª.6.2 tem natureza de indenização compensatória pelo período em que o promissário comprador detiver o imóvel objeto do contrato particular de promessa de compra e venda sem a devida contraprestação, não podendo ser confundida com cláusula penal, que se destina a punir o contratante que enseja a rescisão do negócio. No entanto, essa indenização não é devida quando o bem é um terreno vazio, desagregado de edificações residenciais ou comerciais, ou quando a construção ali existente é inacabada, pois não há condições de proveito econômico imediato nestas situações. Nesse sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DOTRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE. 1. A empresa responsável pela alienação da unidade imobiliária, ora Apelante, é parte legítima a figurar no polo passivo da ação, movida pelo consumidor, com o objetivo de rescindir o respectivo contrato. 2. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. 3. Os juros de mora, no caso de rescisão contratual de imóvel, por culpa do comprador, devem incidir, a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação, devendo a sentença ser alterada, apenas neste aspecto. 4. Diante do parcial provimento do Apelo, não há falar-se em majoração da verba honorária, em grau recursal. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, Apelação (CPC) 5285443- 98.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020). EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA DO IMÓVEL. ILEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. REDISCUSSÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1 - Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. 2 - Os embargos de declaração encontram limites na norma estabelecida no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, sendo cabíveis nas hipóteses de acórdão maculado por obscuridade, contradição, omissão ou, ainda, no caso de correção de erro material. 3 - Rejeitam-se os embargos declaratórios com o fim de rediscussão da matéria decidida quando não houver no acórdão recorrido qualquer omissão apontada. 4 - Não identificada intenção protelatória, mas simples inconformismo, inaplicável a imposição da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, Código de Processo Civil. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E REJEITADOS. (TJGO, Apelação (CPC) 5545236-05.2019.8.09.0044, Rel. Des(a). JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 14/09/2020, DJe de 14/09/2020). Desta forma, considerando que a parte autora não comprovou qualquer construção no lote, com a finalidade de evidenciar a real fruição do promitente comprador, a referida cláusula contratual deverá ser declarada nula. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PACIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos dos artigos 487, I, e 373, I, ambos do Código de Processo Civil, para: a) RESOLVER o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; b) DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel; c) CONDENAR o réu ao pagamento de multa de 23% sobre as parcelas pagas; d) CONDENAR o réu ao pagamento do IPTU durante o tempo de permanência no imóvel; e) AFASTAR a aplicação da taxa de fruição; f) CONDENAR a autora à restituição das importâncias pagas, em uma única parcela, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado, estando autorizada a realizar os abatimentos dos valores mencionados nas alíneas anteriores. Com o trânsito em julgado, expeça-se o mandado de reintegração de posse. Condeno-a, ainda, ao pagamento das custas processuais, e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. IV – DISPOSIÇÕES FINAIS a) Caso haja interposição de recurso de apelação, como não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 § 3º CPC), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010 § 1º CPC). Decorrido o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça, com nossas homenagens. b) Se transitado em julgado, fica a parte vencedora ciente de que terá que promover o cumprimento da sentença. E, sendo promovido após um 1 (um) ano do trânsito em julgado da sentença, a intimação deve ser feita na pessoa do devedor, por meio de carta com aviso de recebimento encaminhada ao endereço constante dos autos nos termos do art. 513, § 1º e 4º, do Código de Processo Civil. c) Sem prejuízo, intime-se o exequente, por seu advogado, para que no prazo máximo de 30 (trinta) dias úteis manifeste interesse na continuidade do feito, e caso não seja atendida, intime-se pessoalmente, para impulsioná-lo, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, sob pena de baixa na distribuição e arquivamento definitivo dos autos, sem prejuízo de seu desarquivamento a pedido da parte interessada. d) Vindo aos autos petição devidamente acompanhada com demonstrativo discriminado e atualizado do crédito, conforme previsto no artigo 524, do CPC, intime-se a parte devedora, na pessoa de seu procurador constituído, caso for, ou pessoalmente, por carta (observando o art. 513, § 2º e 4º do CPC), para pagar o débito e custas, se houver, no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Efetuado o pagamento no prazo concedida, fica o executado isento do pagamento de honorários advocatícios. Fica o executado ciente que, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias úteis para o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que o executado, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação (art. 525 do CPC). Além disso, fica desde logo ciente também que transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias úteis para o pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento) e honorários advocatícios também de 10% (dez por cento) – artigo 523, § 1º, do CPC. e) Sem prejuízo, decorrido o prazo sem manifestação, remetam-se os autos à Contadoria Judicial para apuração das custas. Após, se existentes, intime-se a parte vencida para pagamento no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de extração de certidão para remessa e inscrição em dívida ativa junto à Procuradoria da Fazenda Estadual e protesto das referidas custas. Inexistentes ou se pagas, dê-se baixa e arquivem-se. Cumprida a determinação acima, e, em sendo o caso, proceda-se à baixa na distribuição, com a averbação do valor das custas (Despacho nº 979/2007/Proc. nº 2307731/2007 CGJ e Ofício Circular nº 057/2016-SEC/Proc. Nº 5347190/2015 CGJ). E, superando o valor dessas a soma de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), o qual será atualizado anualmente, pelo Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGPDI), de acordo com a Lei Estadual nº 19.754/2017, art. 2º, § 3º, cadastre-se o débito junto ao PROAD, informando o valor pendente à central de arrecadações, para providência de mister. Transitada em julgado, arquivem-se com as cautelas de praxe. Intime-se. Cumpra-se. Quirinópolis, datado e assinado digitalmente. (Essa sentença possui força de mandado/ofício, nos termos do Provimento n.º 002/2012 da CG/GO) ADRIANA MARIA DOS SANTOS QUEIRÓZ DE OLIVEIRA Juíza de Direito