Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 2ª VARA CÍVEL Processo n.: 5291067-49.2022.8.09.0011 Natureza: Execução de Título Extrajudicial Requerente: Condomínio Residencial Parque Das Nações Iii Requerido: Cristal Construções E Empreendimentos Ltda DECISÃO Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DAS NAÇÕES III em face da MASSA FALIDA DE CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, visando ao recebimento de taxas condominiais inadimplidas. Após diversas tentativas de citação infrutíferas, a parte executada compareceu espontaneamente no ev. 55, na condição de Massa Falida, e, no ev. 75, apresentou Exceção de Pré-Executividade, por meio da qual alega sua ilegitimidade passiva. Sustenta que o imóvel gerador dos débitos foi alienado a terceiro, Sra. Izabel de Souza, que se encontra na posse do bem e, portanto, seria a única responsável pelo pagamento das despesas. Argumenta que o condomínio exequente tinha ciência prévia da transação, requerendo a aplicação do Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) para afastar sua responsabilidade, com a consequente condenação do exequente ao pagamento de honorários de sucumbência. Instada a se manifestar, a parte exequente apresentou impugnação no ev. 80, refutando os argumentos da executada. Aduz, em síntese, que a matéria demanda dilação probatória, o que inviabiliza a análise em sede de exceção de pré-executividade. No mérito, defende a legitimidade passiva da executada, uma vez que ela ainda consta como proprietária na matrícula do imóvel, ressaltando a natureza propter rem da obrigação condominial, que acompanha o bem. Assevera, ainda, que a executada não apresentou qualquer prova da suposta alienação e que a responsabilidade, nesses casos, é concorrente entre o proprietário registral e o possuidor. É o relato. Decido. A exceção de pré-executividade, como é cediço, constitui meio de defesa do executado de caráter excepcional, sendo admitida apenas para arguição de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo magistrado, e que não demandem dilação probatória. No caso em tela, a alegação de ilegitimidade passiva, fundada em suposta alienação do imóvel a terceiro, exigiria, para seu acolhimento, prova pré-constituída e inequívoca tanto da transação quanto da ciência do condomínio. A executada, contudo, não juntou aos autos qualquer documento que comprove a alienação do imóvel, como o contrato de promessa de compra e venda ou a escritura pública. Limita-se a afirmar a existência da venda e a invocar o Tema 886 do STJ, sem, contudo, apresentar o suporte probatório mínimo necessário para que sua tese seja, de plano, analisada. Ademais, as despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, aderindo à coisa e não à pessoa. Tal característica implica que a responsabilidade pelo pagamento pode recair tanto sobre o proprietário registral do imóvel quanto sobre o possuidor que exerce o domínio útil sobre o bem. Trata-se de responsabilidade concorrente, sendo facultado ao condomínio credor ajuizar a ação de cobrança em face de um, de outro ou de ambos, conforme o interesse prevalecente da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis do condomínio. Nesse sentido, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". A jurisprudência pátria, inclusive a do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, é pacífica ao reconhecer a legitimidade passiva do proprietário que consta na matrícula do imóvel para responder pelas dívidas condominiais, ainda que relativas a período em que não detinha a posse direta do bem, ressalvado seu direito de regresso contra o eventual possuidor: RECLAMAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ADQUIRENTE DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL CONFIGURADA. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. DISTINGUISHING. PROCEDÊNCIA DO PLEITO RECLAMATÓRIO. 1 - As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária, titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial direta com o Condomínio. Destarte, é facultado ao ente condominial exercer o direito de cobrança das referidas despesas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem. 2 - Com a aquisição da propriedade e posse direta da unidade residencial, o adquirente torna-se responsável pelas despesas do condomínio vencidas anteriormente, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, assegurado o direito de regresso contra o alienante. 3 - A discussão acerca da transmissão da responsabilidade entre adquirentes e vendedores, seja da data da aquisição ou da imissão na posse do imóvel, somente possui importância no estudo das relações contratuais existentes entre os próprios contratantes (para fins de justificar eventual direito de regresso, inclusive), sendo irrelevante, por outro lado, perante o condomínio, o qual tem o direito incontestável de exigir, de um ou de outro, o adimplemento das dívidas pendentes, uma vez que estas, como já mencionados, não são pessoais, mas acompanham o imóvel. 4 - Por consequência, impõe-se a realização de distinguishing em relação ao Tema 866 ( REsp nº 1.345.331/RS) do Superior Tribunal de Justiça, que tratou de situação diversa, atinente ao afastamento da responsabilidade do promitente vendedor pelo pagamento das despesas condominiais na hipótese em que, não obstante a ausência de registro da promessa de compra e venda, o promitente comprador já se encontra imitido na posse da unidade e tal fato seja de inequívoco conhecimento do ente condominial, não sendo esse o caso ora em foco. RECLAMAÇÃO JULGADA PROCEDENTE. ACÓRDÃO CASSADO. (TJ-GO - RCL: 50920634120228090137 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR KISLEU DIAS MACIEL FILHO, 2ª Seção Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. DENUNCIAÇÃO À LIDE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. INDEFERIMENTO. TERMOS DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DÉBITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA. SENTENÇA MANTIDA I. Só se permite denunciação à lide, nas hipóteses previstas no art. 125, do CPC, situação não divisada nos autos. II. As despesas condominiais constituem obrigações propter rem, que vinculam a dívida à própria unidade condominial. Logo, independentemente de quem originou a dívida, aquele que titularizar direitos e obrigações relativos ao imóvel, seja em razão da propriedade ou em razão da posse, terá a obrigação de responder pelos débitos condominiais.III. Não tendo a parte apelante comprovado que o bem em questão não estava mais em sua posse/propriedade, a despeito de intimado para para juntar aos autos certidão de matrícula do imóvel, afasta-se a tese de não ser responsável pelo débito, bem como de ausência de anuência para fundamentar a cobrança em voga.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 52592023420228090164 CIDADE OCIDENTAL, Relator.: Des(a). Fernando Ribeiro Montefusco, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Conforme consta da matrícula atualizada do imóvel acostada aos autos, a executada figura como proprietária registral. Desse modo, sua legitimidade para responder à presente execução é manifesta, não havendo que se falar em afastamento de sua responsabilidade com base em uma suposta alienação não comprovada documentalmente. A discussão sobre a quem cabe a responsabilidade final pelo débito é questão a ser dirimida em via processual própria entre a vendedora e a suposta compradora, não podendo ser oposta ao condomínio, que tem o direito de exigir o adimplemento daquele que a lei e o registro público indicam como proprietário. Assim, a ausência de prova pré-constituída da alienação e da inequívoca ciência do condomínio, somada à natureza propter rem da obrigação e à responsabilidade concorrente do proprietário registral, impõe a rejeição da presente exceção. Ante o exposto, REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada no ev. 75. Intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, requeira o que entender de direito para o prosseguimento do feito, especialmente diante da falência da parte executada, indicando bens passíveis de penhora, sob pena de suspensão, nos termos do art. 921, III, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. Luana Cavalcante De Freitas Juíza de Direito A3 Decisão assinada eletronicamente, conforme art. 1º, § 2º, III, 'a' da Lei nº 11.419/2006. Para conferência da autenticidade, utilize o código de validação do documento e acesse o site do TJ/GO. Confiro força de Mandado/Ofício/Termo de Compromisso/Alvará (exceto alvará para levantamento e saque de importâncias) a este documento, devendo surtir os efeitos jurídicos cabíveis, a teor do que dispõe a Resolução n° 002/2012 da CGJ e art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial da CGJ/TJGO.