Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Goiânia Gabinete da 32ª Vara Cível ____________________________________________________________________ Processo n.: 5226683-59.2019.8.09.0051 DECISÃO TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI propôs a presente Ação de Execução de Título Extrajudicial em face de CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A, já qualificados. Aduz a parte exequente, em sua peça de ingresso (mov. 01), que celebrou contrato de "Cobrança Garantida de Taxas de Condomínio" com o Condomínio Residencial Negrão de Lima, por meio do qual antecipava os valores das taxas condominiais ao condomínio, independentemente do pagamento pelos condôminos. Informa que, com a rescisão do referido contrato, sub-rogou-se no direito de realizar a cobrança das taxas inadimplidas em nome próprio. Afirma que a executada é proprietária do apartamento tipo C, bloco G, nº 23, do Edifício Residencial Negrão de Lima, e que se encontra em mora com o pagamento das taxas vencidas entre os anos de 2012 e 2016. Ao final, requereu a citação da parte devedora para pagamento do débito, então atualizado em R$ 7.567,54, ou a penhora de bens suficientes para a satisfação do crédito. Os documentos que acompanham a exordial foram colacionados na mov. 01. O despacho inicial foi proferido na mov. 46 (pela 27ª Vara Cível), determinando a citação da executada e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor do débito. Seguiram-se diversas tentativas frustradas de citação da executada via AR e Carta Precatória para a Comarca de Brasília-DF, conforme se observa nas mov. 51, 67 e 71. Na mov. 139, a parte executada compareceu aos autos apresentando Exceção de Pré-Executividade. Em sede de preliminar, arguiu a nulidade da execução por ausência de título executivo extrajudicial, sustentando que boletos bancários desacompanhados das atas de assembleia que fixaram os valores das taxas não possuem liquidez, certeza e exigibilidade. No mérito, alegou a ocorrência de prescrição material, defendendo que o prazo aplicável seria o trienal (art. 206, §3º, VIII, CC) e que, como a ação foi proposta em 2019 para cobrança de débitos de 2012 a 2016, as parcelas estariam prescritas. Requereu o acolhimento da exceção com a extinção do processo. Instada a se manifestar, a exequente apresentou impugnação à exceção de pré-executividade na mov. 143. Preliminarmente, alegou que a matéria demanda dilação probatória, o que seria incabível na via eleita. No mérito, rebateu a tese da prescrição, afirmando que o prazo para taxas condominiais é quinquenal, conforme entendimento consolidado do STJ, e que não houve desídia na citação, aplicando-se a Súmula 106 do STJ. Quanto ao título, defendeu que a convenção do condomínio e os boletos são documentos suficientes para instruir a execução por força do art. 784, X, do CPC. Pugnou pela rejeição integral da exceção. É o relatório. DECIDO. Acerca do cabimento da exceção de pré-executividade, sabe-se que esta constitui-se numa modalidade excepcional de oposição do executado e visa fulminar - de plano - a ação executiva, em razão de vício fundamental, ocorrido no processo e que possa ser demonstrado sem necessidade de dilação probatória. Para ser conhecido, o referido procedimento deve ter flagrante causa de nulidade da execução ou da penhora. Dessa forma, podem ser abordadas no instituto matérias de ordem pública que, reconhecidas pelo Magistrado, tenham o condão de colocar fim imediato a uma execução injusta ou ajuizada de modo errôneo. Malgrado não comporte previsão legal no Código de Processo Civil, a exceção de pré-executividade ainda deve possuir aceitação doutrinária e jurisprudencial, suficientes para justificar sua manutenção no mundo jurídico como instrumento de defesa do executado. Tem-se que a exceção de pré-executividade não impõe restrições à sua aplicação no que tange à fase processual ou à instância. Dessa forma, estando presentes os requisitos que permitem o seu manejo, ou seja, o seu conhecimento, a exceção há de ser conhecida e analisada. Assente a jurisprudência, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO PREVIDENCIÁRIA. CUMPRIMENTO SENTENÇA. EXCEÇÃO PRÉ-EXECUTIVIDADE. CABIMENTO. [...]. 1. A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. 2. A exceção de pré-executividade é cabível em qualquer tempo e grau de jurisdição, desde que preenchidos os requisitos anteriormente explanados. 3.[...]. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - APL: 02716462720038090076, Relator: ITAMAR DE LIMA, Data de Julgamento: 11/09/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/09/2019) (Grifei) Diante do exposto, passo a dirimi-la. Quanto ao TÍTULO EXECUTIVO DAS TAXAS CONDOMINIAIS e os documentos necessários para constitui-lo, o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil estabelece que constitui título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". Da interpretação sistemática do referido dispositivo legal, depreende-se que a norma processual conferiu força executiva às contribuições condominiais mediante o preenchimento de dois requisitos essenciais: previsão na convenção condominial ou aprovação em assembleia geral, e comprovação documental dos valores exigidos. A ratio legis do dispositivo consiste em conferir maior celeridade e efetividade à cobrança de débitos condominiais, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de manutenção da higidez financeira do condomínio para o adequado funcionamento da vida condominial. Todo título executivo deve ostentar os atributos da certeza, liquidez e exigibilidade, consoante dispõe o artigo 783 do Código de Processo Civil. A certeza refere-se à indubitabilidade quanto à existência da obrigação e à identificação dos sujeitos da relação jurídica. A liquidez diz respeito à determinação ou determinabilidade do objeto da prestação, permitindo a quantificação exata do débito. A exigibilidade relaciona-se com a possibilidade de cobrança imediata da obrigação, sem subordinação a termo ou condição suspensiva. No contexto das contribuições condominiais, a certeza se manifesta pela previsão da obrigação na convenção ou sua aprovação em assembleia, a liquidez pela especificação dos valores devidos, e a exigibilidade pelo vencimento das parcelas sem pagamento. A embargante sustenta vício no título executivo pela ausência de ata da assembleia que teria fixado o valor das contribuições condominiais. Tal alegação, contudo, não prospera. O texto legal do artigo 784, inciso X, do CPC, ao empregar a conjunção alternativa "ou", estabelece duas possibilidades distintas para a constituição do título executivo: contribuições "previstas na respectiva convenção" ou "aprovadas em assembleia geral". Não se trata de requisitos cumulativos, mas de alternativas que podem fundamentar isoladamente a força executiva do crédito condominial. Quando a convenção do condomínio já prevê a obrigação de pagamento das contribuições ordinárias e extraordinárias, estabelecendo os critérios de rateio entre as unidades autônomas, torna-se prescindível a apresentação de ata específica de assembleia fixadora dos valores. A previsão convencional é suficiente para atender ao comando legal. No entanto, consta que foi registrada em Cartório a própria Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio do Residencial Negrão de Lima, na qual se fez constar: Ademais, verifica-se que foi ratificado e delineado tal ponto na convenção condominial averbada no Registro supracitado, na qual prevê o pagamento das referidas taxas e demais rateios entre os condôminos, especificamente no seguinte trecho: A exigência de ata de assembleia específica somente se mostra necessária nas hipóteses em que a contribuição extraordinária não esteja prevista na convenção, demandando aprovação específica em assembleia geral, ou quando se pretenda alterar os valores das contribuições ordinárias estabelecidos originalmente. Da análise dos autos da execução, constata-se que a parte exequente instruiu adequadamente a demanda executiva com documentos hábeis à comprovação do crédito condominial, quais sejam: assembleia geral extraordinária e convenção do condomínio estabelecendo a obrigação de pagamento das contribuições e os critérios de rateio, contrato de cobrança garantida de taxas de condomínio, os boletos de cobrança vencidos e não pagos, bem como a evolução do débito. Tais documentos, em conjunto, conferem ao título executivo os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DESNECESSIDADE DE SE CONSTAR O VALOR DA TAXA. OBSERVÂNCIA AO ART. 784, INCISO X, DO CPC. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO COMPROVADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. IRRELEVÂNCIA. 1. Configura-se título executivo a cobrança de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) desde que, em observância ao art. 784, inciso X, do CPC, a execução esteja aparelhada com a convenção do condomínio, a ata da assembleia e os boletos com os valores devidos e não pagos. 2. É pacífico neste Tribunal de Justiça ser prescindível que conste o valor da taxa condominial geradora do crédito exequendo na convenção, sendo suficiente para instrumentalizar a execução das taxas condominiais inadimplidas, a previsão de sua incidência. 3. Tendo o exequente apresentado a convenção do condomínio na qual consta a existência das taxas de cada condomínio, a ata da assembleia e os boletos com os valores devidos, bem como a planilha de evolução do débito, deve ser reconhecida a exigibilidade do débito. 4. Segundo o STJ, a existência de cláusula compromissória não constitui óbice à execução de título extrajudicial desde que preenchidos os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade. Agravo conhecido e desprovido. (TJGO, 3ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento 5139068-19.2021.8.09.0000, Rel. Des. Itamar de Lima, julgado em 25/05/2021, DJe de 25/05/2021 (Grifei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXA CONDOMINIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO COMPROVADA PELOS DOCUMENTOS APRESENTADOS À INICIAL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Estando o agravo de instrumento apto a julgamento final, ante sua completa instrução, apesar da adequação e tempestividade do agravo interno interposto contra a decisão preliminar, forçoso reconhecer que sua apreciação resta prejudicada. 2. Consoante o inciso X do artigo 784 do Código de Processo Civil, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 3. No presente caso, observa-se à petição inicial da execução, que o exequente/agravado juntou, para atestar a liquidez, certeza e a exigibilidade do título executado, convenção condominial prevendo o respectivo débito, planilha atualizada e detalhada da dívida, e os boletos bancários não pagos, de sorte que atenderam aos requisitos legais, motivo pelo qual merece ser mantida a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento n. 5790412-19.2023.8.09.0000, Relator: Des(a). Paulo César Alves das Neves, 11ª Câmara Cível, julgamento em: 04.03.2024, DJE de: 04.03.2024) (Grifei). RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RECURSO SECUNDUM EVENTUM LITIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. AFERIÇÃO DA SUPOSTA ABUSIVIDADE DOS VALORES COBRADOS NA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. REQUISITOS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBSERVÂNCIA AO ARTIGO 784, INCISO X, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXIGIBILIDADE DO TÍTULO COMPROVADA 1. O recurso de agravo de instrumento, por ser recurso secundum eventum litis, limita-se ao exame do acerto da decisão impugnada, em vista de que ao juízo revisor incumbe aferir tão somente se o ato judicial vergastado está eivado de ilegalidade ou abusividade, sendo defeso o exame de questões estranhas ao que ficou decidido na lide. 2. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento no sentido de que a exceção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, a saber: (i) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. 3. As alegações sobre o suposto excesso de execução não se afiguram matéria incontroversa em que o juiz poderia se pronunciar de ofício, razão pela qual deveriam ter sido tratadas exclusivamente em sede de embargos à execução. 4. Verifica-se que são suficientes para escorar a pretensão executiva, no tocante às contribuições condominiais, as cópias da convenção do condomínio e da matrícula do imóvel sobre o qual incide a taxa condominial, bem como os boletos vencidos e não pagos e a planilha de evolução do débito. 5. Em que pese a agravante alegar que a execução é nula, pelo fato de não ter sido acostada a ata da assembleia geral em que se aprovou o valor da taxa condominial geradora do crédito exequendo, observa-se que tal documento é prescindível para instrumentalizar a execução das taxas condominiais inadimplidas, bastando, para tanto, precisamente, a documentação que foi apresentada pelo condomínio agravado. 6. Ausente, de forma cumulativa, os requisitos legais, a rejeição da exceção de pré-executividade e medida que se impõe. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento n. 5681325-72.2023.8.09.0051, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 10ª Câmara Cível, julgamento em: 29.01.2024) (Grifei). Desse modo, as contribuições condominiais ostentam natureza de obrigação propter rem, vinculando-se diretamente à titularidade do direito real sobre a unidade autônoma. Esta característica confere maior solidez ao crédito condominial, uma vez que independe de manifestação volitiva específica do devedor, decorrendo automaticamente da condição de proprietário ou possuidor da unidade condominial. A obrigação surge com o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis e se perpetua durante todo o período de titularidade sobre a unidade, justificando o tratamento diferenciado conferido pelo legislador processual mediante a atribuição de força executiva extrajudicial. Verifica-se, portanto, que a execução foi regularmente instruída com documentação suficiente para caracterizar a liquidez, certeza e exigibilidade do crédito condominial, atendendo integralmente aos requisitos estabelecidos no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Acerca da PRESCRIÇÃO, a questão em análise à espécie dos autos, distinto do que foi sustentado pela excipiente, refere-se à prescrição quinquenal de que trata o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, sendo tal embasamento para análise de tal questão. Compulsando-se os presentes autos, observa-se que o objeto da lide cinge-se às taxas condominiais de 10/02/2012 a 14/03/2016, ao passo que a presente ação de execução foi proposta em 30/04/2019. Dessa forma, as prestações que possuíam vencimento anteriores aos últimos 05 anos, anteriores à propositura da execução, ou seja, vencidas originalmente até 30/04/2014, se encontram superadas pela prescrição, sendo cabível a execução, portanto, a partir da parcela com vencimento em 15/12/2014 (sendo essa a primeira vencida após a que se encontra prescrita - mov. 01 - arq. 07) e subsequentes. Nesse sentido colaciono excerto jurisprudencial acerca do tema, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. SÚMULA Nº 568/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.483.930/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que a pretensão do condomínio geral ou edilício de cobrar em juízo a taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, prescreve no prazo de 5 (cinco) anos contados do dia seguinte ao vencimento da prestação. Incidência da Súmula nº 568/STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 887196 PR 2016/0069100-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 18/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2019) (Grifei) Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a Exceção de Pré-Executividade, tão somente para RECONHECER a prescrição parcial das parcelas vencidas anteriores à 30/04/2014, sendo cabível execução somente das taxas condominiais indicadas na planilha da exordial e vencidas após a referida data. INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 10 (dez) dias, adequar o valor exequendo e apresentar planilha atualizada do débito, afastando as prestações prescritas, ora reconhecidas. Após, concedo vistas em favor da parte executada, oportunidade que poderá efetuar o pagamento do débito exequendo retificado, no prazo de 03 (três) dias, sob pena das medidas coercitivas cabíveis. Intimem-se e cumpra-se. Goiânia, datado e assinado eletronicamente. Leonys Lopes Campos da Silva Juiz de Direito