Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de cotas condominiais que, embora reconhecendo a natureza propter rem do débito, limitou a constrição à penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões a considerar: (i) saber se a obrigação condominial autoriza a penhora da integralidade do imóvel gravado com alienação fiduciária, com inclusão do credor fiduciário no polo passivo; e (ii) saber se o julgamento parcial dos embargos à execução, com redução da cláusula penal, implica perda superveniente do objeto ou impede a manutenção de atos constritivos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial tem natureza propter rem e se vincula à unidade geradora do débito, o que admite a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, com possibilidade de quitação do débito e sub-rogação. 4. A redução da cláusula penal em embargos à execução não extingue o crédito nem afasta a exigibilidade da obrigação principal, inexistindo perda superveniente do objeto do agravo. 5. A falta de trânsito em julgado sobre o quantum exequendo não impede a manutenção da penhora como medida de garantia, reservando-se ao juízo da execução a adequação posterior da constrição após cálculo atualizado e avaliação judicial. 6. A alegação de excesso de penhora exige avaliação do bem e aferição objetiva da desproporção, nos termos do art. 874 do CPC, não se admitindo controle seguro antes dessa etapa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. A execução de cotas condominiais admite a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente, por distinguishing, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, com preservação de suas faculdades jurídicas, inclusive quitação e sub-rogação. 2. A redução de cláusula penal em embargos à execução não acarreta perda do objeto do agravo nem impede a manutenção da penhora como medida de garantia, cuja adequação pode ser examinada após avaliação e atualização do débito.” ____________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345 e 413; CPC, arts. 1.015, parágrafo único, 1.019, I, 797, 805, 831 e 874; Lei nº 9.514/1997, art. 27; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.929.926/SP; STJ, REsp 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 2ª Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.241.170/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 09.02.2026, DJEN 13.02.2026; Súmula 478/STJ. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Juíza Substituta em Segundo Grau Dra. Liliana Bittencourt Agravo de Instrumento nº 5731743-43.2025.8.09.0051 2ª Câmara Cível Comarca de Goiânia Agravante: Condomínio Edifício Caliandra Residence Club Agravado: Valdemir Vieira da Silva Relatora: Dra. Liliana Bittencourt – Juíza Substituta em Segundo Grau VOTO Consoante relatado, trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Edifício Caliandra Residence Club contra decisão proferida pelo Juízo da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da Ação de Execução nº 5159711-78, ajuizada em face de Valdemir Vieira da Silva. A decisão agravada (mov. 199 dos autos originários) reconheceu que a dívida condominial tem natureza propter rem, porém entendeu que o título executivo foi constituído apenas em face do executado, não sendo possível que a constrição recaísse sobre o patrimônio do credor fiduciário, terceiro estranho à lide. Assim, deferiu parcialmente o pedido para determinar apenas a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente descrito no evento nº 192, nos termos do art. 831 do CPC. Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso, com preparo regular, sustentando, em síntese, que deve ser autorizada a penhora da integralidade do imóvel, por se tratar de obrigação condominial de natureza propter rem, vinculada ao bem (art. 1.345 do CC), permanecendo o fiduciante como possuidor direto e responsável pelas cotas. Defende que a alienação fiduciária não impede a constrição, invoca a Súmula 478 do STJ e precedentes jurisprudenciais, e alega risco de grave lesão à coletividade condominial. Requer a concessão de efeito suspensivo e o provimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Na mov. 08, foi deferido efeito ativo ao recurso para determinar a penhora da integralidade do imóvel descrito no evento nº 192, matrícula nº 264.559, com fundamento no REsp 1.929.926/SP, determinando-se, ainda, a citação do credor fiduciário para exercer eventual direito de excussão, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O agravado, na mov. 14, suscitou fato superveniente consistente no julgamento da Apelação Cível, que manteve sentença de parcial procedência dos Embargos à Execução (autos nº 6063313-08.2024.8.09.0051), reconhecendo a necessidade de redução da cláusula penal, alterando o quantum exequendo. Sustenta que a liminar perdeu objeto (arts. 296 e 505, I, do CPC), que a execução é provisória por falta de trânsito em julgado, vedando-se atos expropriatórios, e que a penhora integral é desproporcional e configura excesso (arts. 805 e 847 do CPC), por recair sobre o único imóvel do executado. Alega, ainda, a impossibilidade de parcelamento do art. 916 do CPC antes da estabilização do título. Requer a revogação da liminar ou, subsidiariamente, a suspensão da penhora até o trânsito em julgado e posterior recontagem pela contadoria, com eventual parcelamento apenas após a definição definitiva do débito. Intimado a se manifestar sobre eventual perda superveniente do objeto, o agravante defendeu a tese que o julgamento dos embargos apenas reduziu a cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, sem extinguir o crédito, afastar sua exigibilidade ou desconstituir a garantia, inexistindo perda do objeto do agravo. 1. Juízo de admissibilidade O Código de Processo Civil prevê, em rol restritivo constante no art. 1.015, as hipóteses em que é cabível o Agravo de Instrumento. O caso amolda-se ao parágrafo único do preceito legal mencionado, haja vista que a decisão recorrida foi proferida em processo de execução. Portanto, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do agravo de instrumento. 2. Mérito A controvérsia cinge-se a definir se, em execução de cotas condominiais de natureza propter rem, é juridicamente possível a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente, como deferido em sede de efeito ativo (mov. 08), ou se a constrição deve limitar-se aos direitos aquisitivos do devedor, conforme decidido na mov. 199 dos autos de origem, considerando, ainda, o alegado fato superveniente decorrente do julgamento dos embargos à execução, que reconheceu excesso e reduziu a cláusula penal, bem como a falta de trânsito em julgado, a eventual perda superveniente do objeto, a vedação de atos expropriatórios em execução provisória e a observância dos princípios da proporcionalidade e da menor onerosidade. 2.1. Da possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial A controvérsia relativa à possibilidade de penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial passou por relevante evolução jurisprudencial no Colendo Superior Tribunal de Justiça. Inicialmente, prevalecia o entendimento de que apenas o devedor fiduciante responderia pelos encargos condominiais durante o período de sua posse direta, com fundamento nos artigos 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, e 1.368-B do Código Civil, admitindo-se, quando muito, a constrição sobre os direitos aquisitivos. Todavia, em julgamentos recentes da Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, passou-se a reconhecer, por maioria, que a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. Nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 00000000000002082647 SP 2023/0225032-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 00000000000002100103 PR 2022/0157025-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) E ressalvou-se expressamente a necessidade de integração do credor fiduciário na demanda executiva: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto contra decisão que negou a penhora de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária para pagamento de taxas condominiais. 2. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução. 3. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 00000000000002241170 SP 2025/0419207-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 09/02/2026, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 13/02/2026) Importante registrar que o Tema Repetitivo 1.266 encontra-se afetado para definir “se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”, razão pela qual ainda não há tese vinculante firmada. Contudo, a orientação atual da Segunda Seção caminha no sentido da admissibilidade da penhora do próprio bem, desde que garantida a citação do credor fiduciário. Frente a tal panorama, impõe-se examinar a incidência da Súmula nº 64/TJGO, que dispõe: Não pode ser objeto de penhora bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, sendo possível, entretanto, que a constrição recaia sobre os direitos que o devedor fiduciante possua em virtude do contrato, à ausência de outros bens suficientes para o pagamento da dívida. O enunciado sumular reflete entendimento genérico acerca da impenhorabilidade do bem alienado fiduciariamente, não distinguindo a natureza do crédito exequendo. Contudo, a obrigação condominial não tem natureza pessoal, mas real, aderindo à coisa (art. 1.345 do CC), circunstância que a diferencia substancialmente de créditos comuns. Além disso, à luz do sistema de precedentes (arts. 926 e 927 do CPC), a jurisprudência qualificada do Colendo Superior Tribunal de Justiça, especialmente emanada da Segunda Seção, deve orientar a solução quando houver entendimento posterior, mais específico e ajustado à peculiaridade do crédito condominial, sem prejuízo do diálogo institucional com a jurisprudência local. É nesse mesmo contexto que se compreende a invocação da Súmula 478 do STJ pelo agravante — “Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário” —, pois, embora o enunciado trate de hipoteca, ele evidencia a especial tutela do crédito condominial, com nítida vinculação à unidade geradora do débito e à preservação do equilíbrio financeiro da coletividade condominial, reforçando a racionalidade de que garantias reais constituídas em favor de terceiros não devem, por regra, deslocar para os demais condôminos o ônus do inadimplemento daquele que se beneficia diretamente da unidade autônoma. Assim, não é imperativa a incidência da Súmula nº 64/TJGO se se cuida de execuções de créditos provenientes de taxas condominiais, em condomínios edilícios, sob pena de desconsiderar a natureza propter rem da obrigação e a orientação mais recente do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que admite a penhora da integralidade do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar o feito. Realiza-se, portanto, a devida distinção (distinguishing), nos moldes do artigo 489, § 1º, VI, do Código de Processo Civil, para assentar a inaplicabilidade do referido enunciado sumular ao caso concreto cuja peculiaridade — a natureza propter rem do crédito condominial — demanda solução diversa, alinhada à jurisprudência específica do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Nesse contexto, no caso concreto, revela-se juridicamente possível a penhora do imóvel, não se limitando a constrição aos direitos aquisitivos do devedor, desde que assegurada a inclusão do Banco do Brasil S/A. no polo passivo da execução, garantindo-lhe o direito de integrar o feito, quitar o débito, sub-rogar-se nos direitos do exequente e exercer eventual regresso contra o fiduciante, ora agravado. 2.2. Do alegado fato superveniente e das teses correlatas (execução provisória, perda de objeto, atos expropriatórios, proporcionalidade e menor onerosidade) 2.2.1. Da alegada perda superveniente do objeto De início, cumpre delimitar o alcance do alegado fato superveniente invocado pelo agravado, consistente no julgamento dos Embargos à Execução nº 6063313-08.2024.8.09.0051. Conforme se extrai da decisão, houve acolhimento parcial dos embargos apenas para readequar a cláusula penal, preservados os demais termos do acordo exequendo, verbis: Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os presentes embargos para determinar a readequação da cláusula penal para 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da dívida, mantendo os demais termos do título executivo extrajudicial (acordo). O voto condutor do acórdão proferido na apelação interposta em face da sentença que acolheu parcialmente os embargos à execução manteve integralmente a sentença (mov. 56), e, embora tenha havido interposição de embargos de declaração (mov. 61), os quais encontram-se pendentes de julgamento, acerca do percentual de redução da cláusula penal, observa-se que a controvérsia ali veiculada restringe-se à alegação de erro material, referente ao percentual da redução imposta, e não ao núcleo decisório que reduziu a multa. Assim, ainda que eventual acolhimento venha a ocorrer, não se identifica, em princípio, aptidão para desconstituir o reconhecimento da redução da cláusula penal, tal como assentado na sentença e confirmado no acórdão. Nessa perspectiva, o assim denominado fato superveniente não veicula comando que elimine o crédito, nem deliberação que substitua, por correspondência temática, a controvérsia devolvida neste agravo, restringindo-se a readequar acessório do título (multa), sem suprimir a obrigação principal. Nesse cenário, a premissa decisiva para o deslinde da preliminar de prejudicialidade é simples: o crédito não foi extinto, nem afastada a exigibilidade da obrigação principal. Houve apenas a redução de um acessório (cláusula penal), o que, por si, não subtrai o objeto do presente agravo, porque remanesce débito exequendo e, por consequência, subsiste a utilidade do provimento jurisdicional relativo ao modo de garantia patrimonial da execução (atos constritivos), inclusive no que concerne à penhora anteriormente efetivada. Por conseguinte, não se configura, no caso, a alegada perda superveniente do objeto do recurso, pois o julgamento dos embargos não enfrentou a questão específica referente à manutenção/restrição da constrição, mas tão somente ajustou o quantum acessório, permanecendo hígida a execução quanto à obrigação principal. A rigor, a superveniência de decisão que promove mera adequação do quantum exequendo (redução da cláusula penal), mantendo a obrigação principal e o título, não torna o agravo inócuo. Eventual readequação do valor devido repercute na extensão prática da constrição, tema próprio de controle do excesso de penhora/excesso de execução no juízo de origem, mas não elimina a necessidade de preservar a efetividade da execução, especialmente quando já há penhora deferida e registrada. Acresça-se que, mesmo sob a ótica de cautela em execução com discussão pendente quanto ao montante, a conclusão não se altera: a instabilidade do quantum não equivale à inexistência de crédito, nem autoriza, de plano, desconstituir medida destinada a resguardar o resultado útil do processo, sobretudo em cenário de inexistência de cálculo atualizado e de avaliação judicial do bem. 2.2.2. Da execução provisória e dos atos constritivos/expropriatórios De igual modo, a falta de trânsito em julgado do acórdão nos autos dos embargos à execução não conduz automaticamente à conclusão de ilicitude ou nulidade de atos constritivos. A pendência de estabilização definitiva do quantum exequendo, por si só, não impede o prosseguimento da execução com medidas assecuratórias e conservatórias, sobretudo quando a própria sentença que deferiu parcialmente os embargos à execução não afastou a existência do débito. Com efeito, a prudência que se impõe em situações de execução provisória volta-se, sobretudo, a atos expropriatórios potencialmente irreversíveis (alienação/adjudicação), o que não se confunde com a manutenção da penhora como ato de garantia e conservação patrimonial, a ser posteriormente calibrado, se necessário, conforme a evolução do feito executivo. A suspensão ampla e automática da marcha executiva, notadamente de medidas de garantia de satisfação do crédito, constitui providência excepcional, que exigiria demonstração concreta de risco de dano irreversível ou de violação substancial ao devido processo legal, o que não decorre, de modo necessário, da simples inexistência de trânsito em julgado. Além disso, há elemento processual relevante: não há, ainda, cálculo atualizado do débito após o parcial provimento dos embargos à execução, circunstância que impede a definição precisa do quantum debeatur neste momento. Tal falta de liquidação atualizada não elimina o crédito, mas apenas recomenda que a apuração exata seja realizada na via adequada, sem comprometer, todavia, a existência e exigibilidade do título e sem inviabilizar a adoção de meios executivos idôneos para resguardar o resultado útil do processo. Nessa senda, eventual recomposição do montante devido deve ser conduzida no âmbito do juízo da execução, sob contraditório e com critérios técnicos, sem que isso implique esvaziar, de antemão, a garantia constituída, especialmente quando ainda pendente a definição objetiva do valor atualizado do débito após a redução da cláusula penal. 2.2.3. Do suposto excesso de penhora e da proporcionalidade/menor onerosidade No tocante à tese de excesso de penhora/desproporcionalidade, cumpre pontuar, com rigor técnico, que a discussão acerca de excesso de penhora tem momento processual próprio e pressuposto objetivo: a avaliação. A propósito, o art. 874 do CPC é explícito ao condicionar a possibilidade de redução/transferência da penhora à etapa posterior à avaliação, dispondo que: Art. 874. Após a avaliação, o juiz poderá, a requerimento do interessado e ouvida a parte contrária, mandar: I - reduzir a penhora aos bens suficientes ou transferi-la para outros, se o valor dos bens penhorados for consideravelmente superior ao crédito do exequente e dos acessórios; II - ampliar a penhora ou transferi-la para outros bens mais valiosos, se o valor dos bens penhorados for inferior ao crédito do exequente. Logo, antes da avaliação judicial, não se viabiliza controle seguro do alegado excesso, pois a aferição de desproporção “consideravelmente superior” depende de parâmetro técnico (laudo avaliativo) produzido por auxiliar do juízo. Essa compreensão, inclusive, é reforçada pela doutrina pátria: “a ampliação e a redução da penhora só se justificam quando o valor da avaliação for flagrantemente incompatível com o valor exequente” (DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES, Código de Processo Civil Comentado, 4. ed. rev. E atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2019), e pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça por meio de sua 3ª Turma, que já afirmou que “a ocorrência de excesso de penhora deve ser apontada após a avaliação do bem” (AgInt no AREsp 1.901.783/SP, DJe de 19/11/2021). No âmbito desta Corte, o entendimento é convergente e direto, exatamente no sentido de que o momento adequado para arguição do excesso é posterior à avaliação: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEIS. PENHORA. LIMITAÇÃO PELO MAGISTRADO SINGULAR. MOMENTO INADEQUADO. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS. PENHORA DA INTEGRALIDADE DOS I M Ó V E I S. A M P A R O L E G A L. M E A Ç Ã O D O COPROPRIETÁRIO RESGUARDADA. EXPEDIÇÃO DE OFÍCIOS. POSSIBILIDADE. 1. Em consonância com disposto no artigo 874 do Código de Processo Civil e os entendimentos jurisprudenciais dominantes, o momento adequado para arguir o excesso de penhora é depois da avaliação dos bens, ocasião em que o juízo singular analisará se eles são suficientes para a satisfação do crédito exequendo e, em sendo apurado excesso, liberará aqueles de menor liquidez, em atenção aos interesses do exequente e à menor onerosidade do devedor. (...) TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5398793-86.2020.8.09.0000, Rel. Des (a). MARIA DAS GRAÇAS CARNEIRO REQUI, 1a Câmara Cível, julgado em 08/03/2021, DJe de 08/03/2021) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DE BENS IMÓVEIS. EXCESSO DE PENHORA. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL DOS IMÓVEIS PENHORADOS. DECISÃO MANTIDA.1. O excesso de penhora se caracteriza quando o valor dos bens penhorados exceder, demasiadamente, o valor do crédito executado.2. No caso dos autos não merece ser acolhida a pretensão de redução da penhora ou liberação da constrição sobre os bens penhorados, cabendo a análise do eventual excesso ocorrer após a realização das avaliações judiciais dos imóveis.3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5348204-33.2024.8.09.0006, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) No caso, ademais, a avaliação sequer foi realizada nos autos originários, sendo certo que, conforme informado, ela seria providenciada após a averbação da penhora na matrícula, o que foi comprovado apenas na mov. 243 da execução em 17/11/2025. No mais, ainda que conste na Certidão da Matrícula do Imóvel que, em 2014, o imóvel teria sido adquirido por R$ 121.000,00 (cento e vinte e um mil reais), conforme mov. 243 dos autos nº 5159711-78, esse dado não substitui avaliação judicial atual, nem autoriza, por si, conclusão segura sobre excesso, sobretudo porque não se conhece, no estado atual, o valor final do débito após a readequação da multa, nem o montante que poderá resultar da atualização, juros e demais consectários até a data do efetivo pagamento. Com isso, percebe-se que a invocação de excesso de penhora, neste momento, repousa em conjectura incompatível com o requisito técnico exigido pelo art. 874 do CPC, impondo-se que eventual insurgência nesse sentido seja deduzida e apreciada na origem, após a avaliação judicial e com base em cálculo atualizado, preservado o contraditório. A essa altura, é importante frisar que, ainda que, futuramente, se verifique que o valor do bem supera o débito, isso não conduz automaticamente à desconstituição da penhora. A disciplina do processo executivo permite o decote do excedente no momento do pagamento, e, ademais, não é possível antecipar qual será o valor efetivo do crédito quando da satisfação, especialmente considerando que execuções, por contingências diversas, podem se alongar no tempo, com repercussões naturais no quantum exequendo. Além disso, a superioridade entre o valor do bem e o montante do crédito, por si só, não revela excesso insuportável, notadamente porque eventual diferença será decotada quando da satisfação e porque o valor do débito, até o efetivo pagamento, permanece sujeito a atualização e consectários legais. De outro vértice, mesmo em caso de eventual leilão do imóvel penhorado, é prudente recordar que a expropriação judicial não assegura, na prática, arrematação pelo valor de avaliação. Sobre isso, é especialmente elucidativa a advertência doutrinária indicada: É que na alienação realizada em leilão judicial há uma grande probabilidade de que o bem penhorado seja expropriado por preço inferior à avaliação (o que é autorizado expressamente pelo art. 891, parágrafo único, que chega ao ponto de reputar legítima a arrematação por preço correspondente à metade da avaliação do bem, em casos nos quais o juiz não tenha fixado outro preço mínimo para arrematação). (CÂMARA. Alexandre Freitas. O Novo Processo Civil Brasileiro. 3a Edição. Editora Atlas). Essa realidade reforça que a constrição, no atual estágio, cumpre função de garantia e efetividade e não pode ser desconstituída com base em conjecturas sobre desproporção ainda não aferida tecnicamente. Por consequência, também não se justifica, à míngua de base objetiva e avaliação judicial, a suspensão automática da eficácia da penhora, sobretudo quando a medida visa resguardar o resultado útil da execução e prevenir risco de frustração do crédito. Também por isso, deve-se preservar o vetor da efetividade da execução, que se realiza no interesse do credor (art. 797 do CPC), sem perder de vista o princípio da menor onerosidade (art. 805 do CPC), o qual não é absoluto, nem pode ser instrumentalizado como meio de esvaziar a tutela executiva, notadamente quando inexiste avaliação e quando o excesso, se existente, poderá ser corrigido no momento processual próprio. Assim, a invocação genérica de menor onerosidade não pode se sobrepor, de modo apriorístico, ao dever de assegurar a utilidade da tutela executiva, sobretudo quando a própria execução permanece lastreada em título hígido e o julgamento dos embargos apenas reduziu a cláusula penal, mantendo o débito. Nessa linha, as restrições a meios executivos apenas se justificam quando demonstrada, com base concreta, desproporcionalidade efetiva que viole o devido processo. A própria doutrina referida aponta para essa leitura de proporcionalidade em favor da máxima efetividade da tutela executiva: (...) a) a interpretação das normas que regulamentam a tutela executiva tem de ser feita no sentido de extrair a maior efetividade possível; b) o juiz tem o poder-dever de deixar de aplicar uma norma que imponha restrição a um meio executivo, sempre que essa restrição não se justificar à luz da proporcionalidade, como forma de proteção a outro direito fundamental; o juiz tem o poder-dever de adotar os meios executivos que se revelem necessários à prestação integral da tutela executiva. (1. Didier Jr., Fredie. Cunha, Leonardo José Carneiro da Braga, Paula Sarno. Oliveira, Rafael. Curso de Direito Processual Civil. Execução. Vol. 5. Salvador: Jus Podivm, 2009, p.47). Por fim, é indispensável lembrar que o agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis. Assim, não se pode, nesta sede, transformar o julgamento do agravo em substitutivo da atuação do juízo da execução para decidir, originariamente, tema que não foi apreciado na decisão recorrida, como seria o caso de “excesso de execução” ou de readequação do quantum após os embargos, sobretudo quando tais matérias dependem de cálculos e de avaliação, e devem ser submetidas primeiramente ao magistrado de origem, sob pena de indevida supressão de instância. Destarte, ainda que se reconheça que o provimento parcial dos embargos impacta o valor final do débito, a forma e o tempo de operacionalização desses ajustes (cálculo, eventual remessa à contadoria e controle de adequação da penhora) devem ser definidos no juízo de origem, no âmbito da execução, não cabendo impor, nesta via, condicionamentos amplos que não foram objeto da decisão agravada. Quanto à tese de impenhorabilidade por bem de família, não se vislumbra, de igual modo, aptidão para infirmar a constrição, pois a exceção legal expressa do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90 autoriza a penhora quando a dívida decorre de taxas e despesas condominiais. A jurisprudência desta Corte Estadual é firme no ponto, conforme os seguintes precedentes: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO E ILEGALIDADE DA INCLUSÃO DA VERBA ADVOCATÍCIA NO MONTANTE DO DÉBITO. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO. CONHECIMENTO PARCIAL E DESPROVIMENTO. [...] 3. Nos termos do entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, é possível a penhora do imóvel - ainda que caracterizado como bem de família - quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais (STJ, 3a Turma, AgInt no AREsp n. 1.974.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 2/5/2022, DJe de 4/5/2022). 4. Agravo de instrumento conhecido em parte e, nesta, desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento 5476479-93.2023.8.09.0051, Rel. Des (a). BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 4a Câmara Cível, julgado em 25/09/2023, DJe de 25/09/2023). EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. BEM IMÓVEL EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PENHORA DOS DIREITOS DO ADQUIRENTE FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. EXCEÇÃO À REGRA DE IMPENHORABILIDADE. DIREITO DE MEAÇÃO DO CÔNJUGE. POSTULAÇÃO EM NOME PRÓPRIO EM DEFESA DE INTERESSE DE TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO/PENHORA NÃO COMPROVADO. [...] 2. Mostra-se incomportável o acolhimento da tese de impenhorabilidade do imóvel, por configurar bem de família, uma vez que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Estadual firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais, nos termos do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90, tal como ocorre na presente hipótese. [...] 4. A simples alegação de excesso de penhora não tem o condão de tornar nulo o auto de penhora, porquanto eventual quantia excedente ao da dívida será obrigatoriamente devolvida ao devedor. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Agravos -> Agravo de Instrumento 5470570-29.2023.8.09.0000, Rel. Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, julgado em 05/02/2024, DJe de 05/02/2024) Logo, no estágio atual, ainda sem avaliação do bem e cálculo atualizado do débito, não há base técnica para reconhecer excesso de penhora ou revogar a constrição, cuja eventual adequação deverá ser apreciada pelo juízo da execução, após avaliação e sob contraditório, nos termos do art. 874 do CPC. 2.2.4. Da alegada impossibilidade de parcelamento antes do trânsito em julgado (art. 916 do CPC) No que tange à insurgência do agravado quanto à impossibilidade de parcelamento antes do trânsito em julgado, com base no art. 916 do CPC, cumpre consignar que tal matéria, tal como articulada nas contrarrazões, não foi objeto de deliberação específica na decisão agravada (mov. 199), razão pela qual não comporta definição originária nesta sede recursal, sob pena de indevida supressão de instância e violação à natureza secundum eventum litis do agravo de instrumento. Ademais, eventual requerimento de parcelamento, com seus pressupostos e efeitos no curso da execução, deve ser formulado e apreciado perante o juízo da execução, no momento processual oportuno, à vista do cálculo atualizado do débito e sob contraditório, sem que isso implique, de plano, a desconstituição da penhora já efetivada como medida de garantia do resultado útil do processo executivo. 3. Conclusão Diante de todo esse quadro, conclui-se que o julgamento dos embargos à execução, que apenas reduziu a cláusula penal, mantendo o débito e o título, não enseja perda superveniente do objeto do agravo, nem autoriza, por si, revogação da constrição. Por igual razão, não se acolhem pretensões de suspensão automática da eficácia da penhora ou de condicionamento apriorístico de atos de recomposição do quantum exequendo ao trânsito em julgado, porquanto tais medidas devem ser analisadas, no tempo oportuno, no âmbito do juízo da execução, à vista do cálculo atualizado e da avaliação judicial do bem, resguardadas a reversibilidade e a proporcionalidade dos atos subsequentes. A análise de eventual excesso de penhora ou readequação da medida deve ocorrer no momento processual próprio, após avaliação judicial e com cálculo atualizado do débito, perante o juízo da execução, preservando-se, por ora, a garantia necessária ao resultado útil da tutela executiva, em observância ao interesse do credor (art. 797 do CPC), sem prejuízo de posterior adequação, se efetivamente comprovada desproporcionalidade nos termos do art. 874 do CPC. 4. Dispositivo Ante o exposto, conheço do agravo de instrumento e dou-lhe provimento, para reformar a decisão agravada, a fim de, uma vez citado o Banco do Brasil S/A para integrar a execução, assegurando-se o exercício das faculdades inerentes à sua condição jurídica, inclusive quanto à possibilidade de quitação do débito condominial, com a consequente sub-rogação nos direitos do exequente e eventual regresso em face do devedor fiduciante, autorizar a penhora da integralidade do imóvel descrito no evento nº 192 dos autos de origem, sem limitação aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, restando expressamente afastadas, na extensão apreciada nesta sede recursal, as pretensões deduzidas pelo agravado em sua manifestação. Cientifique-se o Juízo de Origem acerca do que ficou decidido por este E. Tribunal de Justiça. Em seguida, com a preclusão certificada, proceda-se ao arquivamento dos autos, com as devidas baixas e anotações de praxe. Ressalto que é facultado às partes, a qualquer tempo, peticionar nos presentes autos, selecionando o status “Arquivado” para eventual prosseguimento do feito, inclusive para a interposição dos recursos cabíveis. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. DRA. LILIANA BITTENCOURT Juíza Substituta em Segundo Grau RELATORA N9 Agravo de Instrumento nº. 5731743-43.2025.8.09.0051 2ª Câmara Cível Comarca de Goiânia Agravante: Condomínio Edifício Caliandra Residence Club Agravado: Valdemir Vieira da Silva Relatora: Dra. Liliana Bittencourt – Juíza Substituta em Segundo Grau Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de cotas condominiais que, embora reconhecendo a natureza propter rem do débito, limitou a constrição à penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões a considerar: (i) saber se a obrigação condominial autoriza a penhora da integralidade do imóvel gravado com alienação fiduciária, com inclusão do credor fiduciário no polo passivo; e (ii) saber se o julgamento parcial dos embargos à execução, com redução da cláusula penal, implica perda superveniente do objeto ou impede a manutenção de atos constritivos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial tem natureza propter rem e se vincula à unidade geradora do débito, o que admite a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, com possibilidade de quitação do débito e sub-rogação. 4. A redução da cláusula penal em embargos à execução não extingue o crédito nem afasta a exigibilidade da obrigação principal, inexistindo perda superveniente do objeto do agravo. 5. A falta de trânsito em julgado sobre o quantum exequendo não impede a manutenção da penhora como medida de garantia, reservando-se ao juízo da execução a adequação posterior da constrição após cálculo atualizado e avaliação judicial. 6. A alegação de excesso de penhora exige avaliação do bem e aferição objetiva da desproporção, nos termos do art. 874 do CPC, não se admitindo controle seguro antes dessa etapa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. A execução de cotas condominiais admite a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente, por distinguishing, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, com preservação de suas faculdades jurídicas, inclusive quitação e sub-rogação. 2. A redução de cláusula penal em embargos à execução não acarreta perda do objeto do agravo nem impede a manutenção da penhora como medida de garantia, cuja adequação pode ser examinada após avaliação e atualização do débito.” ____________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345 e 413; CPC, arts. 1.015, parágrafo único, 1.019, I, 797, 805, 831 e 874; Lei nº 9.514/1997, art. 27; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.929.926/SP; STJ, REsp 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 2ª Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp 2.241.170/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 09.02.2026, DJEN 13.02.2026; Súmula 478/STJ. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os componentes da 5ª Turma Julgadora da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora, proferido na assentada do julgamento. Presidente da sessão, relatora e votantes nominados no Extrato de Ata de Julgamento. A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro indicado no Extrato de Ata de Julgamento. Goiânia, datado e assinado digitalmente. DRA. LILIANA BITTENCOURT Juíza Substituta em Segundo Grau RELATORA