Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás PROTOCOLO N.: 5774615-48.2024.8.09.0006 NATUREZA: Execução de Título Extrajudicial PROMOVENTE: Residencial Roses Garden PROMOVIDO (A): Lander Carlos De Freitas D E C I S Ã O Deferida a penhora dos direitos aquisitivos sobre imóvel de propriedade da parte executada, a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária do imóvel, apresentou impugnação ao pedido de penhora, argumentando que o bem não pertence aos executados, mas sim à instituição financeira até a quitação do contrato de financiamento, sendo possível, contudo, a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato. Informou o saldo devedor do financiamento habitacional e requereu o levantamento da penhora sobre o imóvel ou, subsidiariamente, o reconhecimento da preferência de seu crédito. A parte exequente, por sua vez, reiterou a possibilidade de penhora sobre os direitos aquisitivos, conforme já determinado, e defendeu a preferência do crédito condominial sobre o crédito fiduciário, dada a sua natureza propter rem, com base no artigo 1.345 do Código Civil e na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça. Pois bem. Inicialmente, verifica-se que a credora fiduciária defende que não é possível a penhora do bem, mas apenas dos direitos aquisitivos decorrentes do contrato. Nesse aspecto, não há controvérsia, já que, conforme termo expedido ao evento 34, a penhora ocorreu sobre os direitos aquisitivos, não sobre o imóvel. Superada a questão, passo a análise do pedido de preferência de seu crédito. Como cediço, as despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, aderem à coisa e são por ela garantidas. Essa característica é fundamental, pois tais despesas são indispensáveis à conservação e manutenção do próprio bem, beneficiando não apenas o condômino, mas também o credor fiduciário, que tem na integridade do imóvel a garantia de seu crédito. O artigo 1.345 do Código Civil é claro ao estabelecer que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Isso evidencia que a obrigação acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o seu titular. O Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 478, consolidou o entendimento de que "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Embora a súmula mencione expressamente o crédito hipotecário, a jurisprudência, inclusive do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, tem aplicado o mesmo raciocínio, por analogia, aos casos de alienação fiduciária, em razão da prevalência da natureza propter rem do débito condominial. Nesse sentido, colacionam-se recentes julgados deste Sodalício: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO. CREDOR CONDOMINIAL TEM PREFERÊNCIA SOBRE O CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (...) 3. O crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, de modo que o mesmo ocorre em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. Inteligência da súmula 478 do STJ. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA." (TJGO, Agravo de Instrumento 5633903-94.2022.8.09.0000, Rel. DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, julgado em 17/02/2023, DJe de 17/02/2023). Portanto, o crédito do exequente, referente às taxas condominiais, tem preferência sobre o crédito da credora fiduciária. Isso significa que, em caso de arrematação dos direitos aquisitivos em hasta pública, o produto da venda deverá ser utilizado, primeiramente, para quitar o débito condominial, custas processuais e honorários advocatícios e o saldo remanescente, se houver, será destinado à satisfação do crédito da instituição financeira. Ademais, é imperativo esclarecer que o arrematante dos direitos aquisitivos assumirá a posição dos executados no contrato de financiamento, responsabilizando-se pelo pagamento do saldo devedor, sob pena de a credora fiduciária poder exercer seu direito de consolidar a propriedade do imóvel. Igualmente, o arrematante responderá pelas dívidas condominiais que continuarem a existir, em razão da já mencionada natureza propter rem da obrigação. Em face do exposto, REJEITO a impugnação de evento 91. Expeça-se mandado de avaliação dos direitos aquisitivos penhorados. Assino, em tempo, que tratando-se de avaliação de direitos aquisitivos, o avaliador apurar o valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, subtraindo-se o valor de mercado do bem, a quantia relativa ao saldo devedor, e demais encargos contratuais ainda devidos à credora fiduciária, conforme orienta a jurisprudência¹. Expeça-se o necessário. Sobrevindo avaliação, intimem-se as partes para que se manifestem, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, a exequente, na oportunidade, manifestar interesse em eventual alienação (via leilão) dos direitos penhorados. Anápolis/GO, datado e assinado eletronicamente. THIAGO INÁCIO DE OLIVEIRA JUIZ DE DIREITO ¹(TJ-GO - Agravo de Instrumento: 5292072-64.2024.8.09.0164 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) 03/06/2024 DJ) 4