Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO DA VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão contratual com restituição e antecipação dos efeitos de tutela de urgência, ajuizada por Sandra Oliveira Nascimento contra Administrabem Participações Ltda.-SCP Inhumas. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinou a restituição de R$ 18.925,96 (valores pagos com dedução de cláusula penal de 10%) e R$ 2.568,18 (taxa de corretagem). A sentença também permitiu a retenção de IPTU e taxas condominiais pela vendedora. Ambas as partes interpuseram recursos de apelação contra essa decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) ocorreu a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (ii) o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) em caso de conflito de normas; (iii) o percentual de retenção de valores pagos pela rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iv) a legalidade da restituição da comissão de corretagem; (v) o cabimento da taxa de fruição em lote de terreno não edificado; (vi) o termo inicial dos juros de mora em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (vii) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais; e (viii) a responsabilidade pelo pagamento de tributos de IPTU/ITU e taxas condominiais em lote não edificado antes da imissão na posse do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prescrição da pretensão de restituição de comissão de corretagem, em ações de rescisão contratual, submete-se ao prazo decenal. Este prazo está previsto no art. 205 do CC/2002, por configurar responsabilidade civil contratual. 4. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) nas relações de consumo. Ele é uma norma de ordem pública e mais especial, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do consumidor em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, é válida. Não se configura, no caso concreto, a perda total das parcelas pagas. 6. A cobrança de comissão de corretagem é válida, e sua restituição indevida, quando o comprador é previamente informado do preço total da aquisição e do valor da comissão. Esta condição está conforme o Tema Repetitivo 938 do STJ. 7. É indevida a cobrança de taxa de fruição para lote de terreno não edificado. Inexiste efetivo uso ou proveito econômico por parte do comprador, assim como não há empobrecimento da vendedora. 8. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua iniciativa em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Esta regra está em conformidade com o Tema 1.002 do STJ. 9. A base de cálculo dos honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, é mantida. 10. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais em lote não edificado é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos. Teses de julgamento: "1. A prescrição decenal, nos termos do art. 205 do CC/2002, aplica-se à pretensão de restituição de comissão de corretagem em ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por se tratar de responsabilidade civil contratual. 2. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) nas relações de consumo, especialmente em face de normas que imponham onerosidade excessiva ao consumidor. 3. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor e em pactos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, é válida, desde que não configure perda total das parcelas pagas. 4. É válida a cobrança de comissão de corretagem do promitente comprador, e indevida sua restituição, desde que ele seja previamente informado do preço total da aquisição e do valor da comissão, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição para lote de terreno não edificado, ante a ausência de efetivo uso ou proveito econômico que justifique tal indenização. 6. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua iniciativa em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema 1.002 do STJ. 7. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais em loteamentos não edificados é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII, art. 93, IX; CC/2002, art. 182, art. 189, art. 205, art. 406, art. 413, art. 475, art. 1.245; CPC, art. 85, § 11, art. 487, I, art. 934, art. 1.007, art. 1.011, II, art. 1.013, art. 1.026, §§ 2º e 3º; CDC, art. 51, IV, art. 53; L. 6.766/1979, art. 32-A, II; L. 13.786/2018. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Tema 1.059 (REsp´s 1.865.553/PR, 1.865.223/SC e 1.864.533/RS); STJ, Súmula 7; STJ, Súmula 282/STF; STJ, Súmula 284/STF; STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 568; STJ, REsp 2.232.983/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 1.534.743/DF; STJ, AgInt no AREsp n. 2.025.005/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 2.284.900/MG; STJ, REsp n. 1.936.470/SP; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.781/SP; STJ, REsp 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1; STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP; STJ, AREsp n. 2.823.510/RN; STJ, EDcl no AgInt no AREsp: 2.390.955/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 1.769.395/SP; STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2302806 – SP(2023/0039214-8); STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp: 1.908.305/SP; TJGO, Apelação Cível, 5431343-77.2024.8.09.0006; TJGO, Apelação Cível, 54837898720228090051; TJGO, Apelação Cível, 5988971-63.2024.8.09.0168; TJGO, Apelação Cível, 5089396-15.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5600764-32.2021.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5024308-59.2025.8.09.0051. PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS GABINETE DO DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA 10ª CÂMARA CÍVEL DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL N.º 5112900-79.2025.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA RELATORA: IARA MÁRCIA FRANZONI DE LIMA COSTA – JUÍZA SUBSTITUTA EM 2º GRAU 1ª APELANTE: ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA. -SCP INHUMAS ADVOGADO(A): SIDARTA STACIARINI ROCHA - OAB/GO 8.049-A 1ª APELADO(A): SANDRA OLIVEIRA NASCIMENTO ADVOGADO(A): RENATO HEITOR SILVA VILAR – OAB/GO 8.049-A 2ª APELANTE: SANDRA OLIVEIRA NASCIMENTO 2ª APELADO(A): ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA. EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DUPLO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RECURSO DA VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de rescisão contratual com restituição e antecipação dos efeitos de tutela de urgência, ajuizada por Sandra Oliveira Nascimento contra Administrabem Participações Ltda.-SCP Inhumas. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinou a restituição de R$ 18.925,96 (valores pagos com dedução de cláusula penal de 10%) e R$ 2.568,18 (taxa de corretagem). A sentença também permitiu a retenção de IPTU e taxas condominiais pela vendedora. Ambas as partes interpuseram recursos de apelação contra essa decisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber se: (i) ocorreu a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (ii) o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) em caso de conflito de normas; (iii) o percentual de retenção de valores pagos pela rescisão contratual por iniciativa do comprador; (iv) a legalidade da restituição da comissão de corretagem; (v) o cabimento da taxa de fruição em lote de terreno não edificado; (vi) o termo inicial dos juros de mora em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (vii) a base de cálculo dos honorários sucumbenciais; e (viii) a responsabilidade pelo pagamento de tributos de IPTU/ITU e taxas condominiais em lote não edificado antes da imissão na posse do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prescrição da pretensão de restituição de comissão de corretagem, em ações de rescisão contratual, submete-se ao prazo decenal. Este prazo está previsto no art. 205 do CC/2002, por configurar responsabilidade civil contratual. 4. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) nas relações de consumo. Ele é uma norma de ordem pública e mais especial, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 5. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do consumidor em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, é válida. Não se configura, no caso concreto, a perda total das parcelas pagas. 6. A cobrança de comissão de corretagem é válida, e sua restituição indevida, quando o comprador é previamente informado do preço total da aquisição e do valor da comissão. Esta condição está conforme o Tema Repetitivo 938 do STJ. 7. É indevida a cobrança de taxa de fruição para lote de terreno não edificado. Inexiste efetivo uso ou proveito econômico por parte do comprador, assim como não há empobrecimento da vendedora. 8. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua iniciativa em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Esta regra está em conformidade com o Tema 1.002 do STJ. 9. A base de cálculo dos honorários sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, é mantida. 10. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais em lote não edificado é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos de apelação conhecidos e parcialmente providos. Teses de julgamento: "1. A prescrição decenal, nos termos do art. 205 do CC/2002, aplica-se à pretensão de restituição de comissão de corretagem em ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por se tratar de responsabilidade civil contratual. 2. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato) nas relações de consumo, especialmente em face de normas que imponham onerosidade excessiva ao consumidor. 3. A retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor e em pactos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, é válida, desde que não configure perda total das parcelas pagas. 4. É válida a cobrança de comissão de corretagem do promitente comprador, e indevida sua restituição, desde que ele seja previamente informado do preço total da aquisição e do valor da comissão, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938. 5. É indevida a cobrança de taxa de fruição para lote de terreno não edificado, ante a ausência de efetivo uso ou proveito econômico que justifique tal indenização. 6. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua iniciativa em contratos posteriores à Lei n.º 13.786/2018, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com o Tema 1.002 do STJ. 7. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais em loteamentos não edificados é do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII, art. 93, IX; CC/2002, art. 182, art. 189, art. 205, art. 406, art. 413, art. 475, art. 1.245; CPC, art. 85, § 11, art. 487, I, art. 934, art. 1.007, art. 1.011, II, art. 1.013, art. 1.026, §§ 2º e 3º; CDC, art. 51, IV, art. 53; L. 6.766/1979, art. 32-A, II; L. 13.786/2018. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, Tema 1.002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Tema 1.059 (REsp´s 1.865.553/PR, 1.865.223/SC e 1.864.533/RS); STJ, Súmula 7; STJ, Súmula 282/STF; STJ, Súmula 284/STF; STJ, Súmula 543; STJ, Súmula 568; STJ, REsp 2.232.983/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 1.534.743/DF; STJ, AgInt no AREsp n. 2.025.005/SP; STJ, AgInt no AREsp n. 2.284.900/MG; STJ, REsp n. 1.936.470/SP; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.781/SP; STJ, REsp 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1; STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP; STJ, AREsp n. 2.823.510/RN; STJ, EDcl no AgInt no AREsp: 2.390.955/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ; STJ, AgInt no REsp n. 1.769.395/SP; STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2302806 – SP(2023/0039214-8); STJ, EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp: 1.908.305/SP; TJGO, Apelação Cível, 5431343-77.2024.8.09.0006; TJGO, Apelação Cível, 54837898720228090051; TJGO, Apelação Cível, 5988971-63.2024.8.09.0168; TJGO, Apelação Cível, 5089396-15.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5600764-32.2021.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível, 5024308-59.2025.8.09.0051. VOTO Conforme relatado, trata-se de recursos de apelação cível interpostos por Administrabem Participações Ltda.-SCP Inhumas e Sandra Oliveira Nascimento (movimentos 83 e 84), respectivamente, contra sentença proferida pela Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de Goiânia, Dr. J. Leal de Sousa, nos autos da ação de rescisão contratual com restituição e antecipação dos efeitos de tutela de urgência ajuizada em seu desfavor por Sandra Oliveira Nascimento. No decreto sentencial recorrido (movimento 68), julgou-se parcialmente procedentes os pedidos iniciais com o escopo de: a) confirmar a tutela outrora concedida; b) reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança da taxa de corretagem; c) condenou a requerida a restituir a autora, em parcela única, o valor de R$ 18.925,96, acrescido, desde o efetivo desembolso, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária (REsp 1795982); d) condenar a requerida a restituir a autora, em parcela única, o valor de R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos), referente à taxa de corretagem, acrescido, desde o efetivo desembolso, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária (Resp 1795982); e e)condenar também a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais da parte autora, os quais fixo em 10% do valor atualizado da causa. Opostos embargos de declaração pela requerida (movimento 83), estes foram conhecidos e parcialmente acolhidos, conforme decisão integrativa exarada ao movimento 78, a qual consignou: a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, confirmando a tutela concedida no evento 7; b) permitir que a requerida retenha os valores devidos pela autora a título de encargos sobre o imóvel (IPTU, condomínio, etc) até a data de rescisão do contrato (14/02/2025), devendo, em sede de liquidação de sentença apresentarem os cálculos dos valores devidos, bem assim juntarem os comprovantes de pagamento que eventualmente tenham feito em nome da devedora; c) condenar a requerida a restituir a autora, em parcela única, o valor de R$ 18.925,96, acrescido, desde o efetivo desembolso, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária (Resp 1795982); e d) condenar a requerida a restituir a autora, em parcela única, o valor de R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos), referente à taxa de corretagem, acrescido, desde o efetivo desembolso, da taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, que se trata da taxa SELIC, nela já inclusos juros de mora e correção monetária (REsp 1795982). Ambas as partes apresentaram contrarrazões (movimentos 83 e 84), nas quais refutam os argumentos deduzidos nas insurgências adversas e pleiteiam o não provimento. Assentadas essas preposições, em observância aos ditames do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal e artigo 1.013, do Código de Processo Civil, passa-se ao exame das matérias devolvidas a esta instância recursal, em consonância com as razões de decidir delineadas em linhas vindouras. 1. Juízo de admissibilidade Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de notadamente de cabimento (próprio), legitimidade, tempestividade e comprovação do recolhimento preparo previsto no artigo 1.007, do Código de Processo Civil pela primeira apelante (Administrabem), no ato da interposição(movimento 83, arquivos 2 e 3), e concessão da gratuidade de justiça à segunda apelante autora (movimento 7), conheço de ambos os recursos de apelação cível interpostos. 2. Mérito da controvérsia recursal Como narrado, a primeira apelante (Administrabem Participações) insurge-se contra a sentença nos seguintes pontos: a) prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem e a sua ilegitimidade passiva para devolvê-la, à vista que o valor foi pago diretamente ao terceiro intermediador (corretor); b) aplicabilidade da taxa de fruição e da multa contratual sobre o valor total do contrato; e c) base de cálculo dos honorários sucumbenciais. A segunda apelante (autora), por sua vez, insurge-se contra os encargos/despesas incidentes sobre o imóvel, para tanto, argumenta que a responsabilidade pelo pagamento de tributos (IPTU/ITU) e taxas condominiais, só se transfere ao comprador com a imissão na posse direta (entrega das chaves/obras), o que não teria ocorrido. As matérias serão enfrentadas e decididas nos moldes delineados em linhas vindouras. 3. Recurso da primeira apelante – Administrabem Participações Ltda – SCP Inhumas 3.1. Prescrição decenal A primeira apelante (requerida) argui prejudicial de mérito fundada na alegação de que a pretensão da autora de reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem encontra-se fulminada pela prescrição, pois a seu ver, aplica-se ao caso o prazo de 3(três) anos, conforme tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938, uma vez que o pagamento ocorreu em maio/2020 e a ação foi proposta apenas em fevereiro/2025. A tese não persiste. Aclara-se. Segundo Pontes de Miranda, citado por Carlos Roberto Gonçalves, "a prescrição seria uma exceção que alguém tem contra o que não exerceu, durante um lapso de tempo fixado em norma, sua pretensão ou ação"(in Direito Civil Esquematizado. Editora Saraiva. 2011. Página 391). Assim, o instituto da prescrição se encontra intimamente ligado à necessidade de preservação da segurança jurídica, conforme nos ensina Carlos Roberto Gonçalves: O instituto da prescrição é necessário para que haja tranquilidade na ordem jurídica, pela consolidação de todos os direitos. Dispensa a infinita conservação de todos os recibos de quitação, bem como o exame dos títulos do alienante e de todos os seus sucessores, sem limite no tempo. Segundo Cunha Gonçalves, a prescrição é indispensável à estabilidade e consolidação de todos os direitos. Sem ela, nada seria permanente; o proprietário jamais estaria seguro de seus direitos, e o devedor, livre de pagar duas vezes a mesma dívida. (in Direito Civil Esquematizado. Editora Saraiva. 2011. Página 391). Sabe-se que para que o reconhecimento da prescrição seja possível Dessarte, cumpre destacar a necessidade de existência de requisitos indispensáveis. A respeito do tema leciona Nestor Duarte no Código Civil Comentado de coordenação do ministro Cezar Peluso: a) a existência de um direito exercitável; b) a violação desse direito (actio nata); c) a ciência da violação do direito; d) a inércia do titular do direito; e) o decurso do prazo previsto em lei; f) a ausência de causa interruptiva, impeditiva ou suspensiva do prazo; (Código Civil Comentado de coordenação do ministro Cezar Peluso. 5ª edição. Manole. 2011. página 144). Com efeito, o princípio da actio nata preconiza que o prazo prescricional tem seu termo inicial na data em que houve violação do direito da parte e ciência da lesão, pois é neste momento que nasce a pretensão, conforme preceitua o artigo 189 do Código Civil de 2002, veja-se: Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206. Feitos esses registros, no caso dos autos verifica-se a inocorrência da prescrição, sobretudo porque considerando a pretensão autoral é a rescisão do contrato, o prazo de prescrição é aquele previsto no artigo 205 do Código Civil Brasileiro, confira-se: Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. No caso dos autos, é incontroverso que o pagamento da comissão de corretagem ocorreu em 14/05/2020, data da celebração do negócio jurídico (movimento 1, arquivo 7). A presente ação, por sua vez, foi ajuizada apenas em 13/02/2025, ou seja, a despeito de mais quatro anos após o desembolso, não se operou a prescrição da pretensão de restituição da referida verba, pois expirar-se-ia tão somente em maio de 2.030. O Superior Tribunal de Justiça orienta: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. PONTO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. CITAÇÃO. DEMORA. MECANISMOS DO PODER JUDICIÁRIO. SÚMULA Nº 106/STJ. CULPA DO DEMANDANTE. INEXISTÊNCIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.(…).5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que deve ser aplicada a regra geral de prescrição decenal, conforme art. 205 do Código Civil de 2002, às hipóteses de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda.6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.534.743/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 16/12/2022, g.n.). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.1. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos materiais e morais, ajuizada em razão de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.4. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à ocorrência ou não de caso fortuito, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.5. O Tribunal de origem alinhou-se à jurisprudência desta Corte ao entender que se aplica à demanda o prazo de prescrição decenal, previsto no art. 205 do CC/02, por se tratar de pretensão fundada em responsabilidade civil contratual. Aplicação da Súmula 568/STJ.6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.025.005/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022, g.n.). Assim, impõe-se manter íntegra a sentença recorrida, neste aspecto, por encontrar-se em consonância com o entendimento legal e jurisprudencial, ao entender que se aplica à demanda o prazo de prescrição decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002, por se tratar de responsabilidade civil contratual. Com essas razões, rejeita-se a alegação de prescrição. 3.2. Conflito aparente de normas. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Para dirimir a controvérsia, imprescindível analisar as normas aplicáveis à espécie, consoante delineado abaixo. Do exame dos autos, constata-se ser incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide em 14 de maio de 2020, consistente no lote 36, quadra 04, loteamento denominado Residencial Portal de Inhumas III, com área de 300m², não edificado, situado no Município de Inhumas-GO (movimento 1, arquivo 7). Fundada na premissa de “onerosidade das parcelas”, a apelada (autora)em 13/02/2025 ingressou com o pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e declaração de nulidade de cláusula contratual com pedido de antecipação dos efeitos da tutela de urgência (movimento 1, arquivo 1). No que tange à disciplina jurídica aplicável à espécie, observa-se a incidência concomitante de diplomas distintos: o Código Civil, a Lei n.º 6.766/1979 (com as alterações da Lei n.º 13.786/2018 — Lei do Distrato) e o Código de Defesa do Consumidor. Diante de regulamentações diversas sobre a mesma matéria, exsurge um conflito aparente de normas, a ser resolvido pelos critérios da especialidade e da cronologia. A legislação consumerista ostenta natureza de norma principiológica e de ordem pública, com matriz no artigo 5º, XXXII, da Constituição Federal. Trata-se de um microssistema de proteção ao vulnerável que não pode ser mitigado por leis ordinárias supervenientes sem que haja revogação expressa, o que não ocorreu com a edição da Lei n.º 13.786/2018. Sob a ótica do diálogo das fontes, a interpretação das inovações trazidas pela Lei do Distrato deve ser compatibilizada com os artigos 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, que vedam cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou a perda total das prestações pagas. Admitir a aplicação isolada da Lei n.º 13.786/2018 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor resultaria em um retrocesso social (efeito cliquet), além do esvaziamento de garantias fundamentais de proteção ao consumidor contra o enriquecimento sem causa do fornecedor. Desse modo, os dispositivos previstos na Lei do Distrato devem sofrer temperamento interpretativo sempre que confrontados com os princípios consumeristas, de modo que observem a equidade e a proteção à parte vulnerável da relação contratual. 3.3. Promessa de compra e venda de imóvel(lote não edificado). Rescisão por iniciativa do consumidor. Porcentual de restituição A Administrabem Participações (recorrente) busca a reforma da sentença impugnada visando aplicação da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato – e não sobre os valores pagos. A matéria devolvida consiste delimitar a suficiência do porcentual de restituição dos valores adimplidos pela autora/recorrida, nos moldes fixados na sentença (10% sobre os valores pagos), em contraponto com as disposições contratuais e do Código de Defesa do Consumidor. Analisa-se. Como narrado, a apelante (Administrabem Participações) insurge-se contra o capítulo da sentença que fixou o porcentual de retenção dos valores adimplidos, em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em razão da iniciativa da autora/apelada de rescindir o contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide. Sob esse prisma, em virtude da responsabilidade pela rescisão recair sobre os apelados/autores, emerge o direito de retenção pelo vendedor de determinado percentual sobre o valor pago, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento, conforme pacificado pelo enunciado n.º 543 da súmula de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nos seguintes termos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador quem deu causa ao desfazimento. Não obstante tal premissa, da análise do caderno processual, verifica-se que as partes entabularam o compromisso de compra e venda do imóvel objeto da discussão em 14/05/2020. Portanto, posterior as alterações promovidas pela Lei n.º 13.786/2018, vigente ao tempo da celebração do contrato. O instrumento colacionado aos autos (movimento 1, arquivo 7) detalha as consequências da rescisão contratual nos seguintes termos: XIV) CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO: APLICAÇÃO, EM DESFAVOR DO MOTIVADOR DA RESCISÃO, DE MULTA RESCISÓRIA/PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, ALÉM DO ABATIMENTO, EM CASO DE DESFAZIMENTO PELO COMPRADOR, DO VALOR A SER RESTITUÍDO, DAS SEGUINTES VERBAS: I) VERBA DE FRUIÇÃO DE 0,75% DO VALOR DO ATUALIZADO DO CONTRATO (INCIDENTE DA ASSINATURA DESTE CONTRATO ATÉ A REASSUNÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL PELA VENDEDORA); ii)ENCARGOS MORATÓRIOS RELATIVOS ÀS PRESTAÇÕES QUE FOREM PAGAS EM ATRASO PELO COMPRADOR; iii)TODOS E QUAISQUER DÉBITOS REFERENTES A TARIFAS, TRIBUTOS(IMPOSTOS E TAXAS), CUSTAS E EMOLUMENTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL, SOBRE A RESTITUIÇÃO E/OU RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO; IV) COMISSÃO DE CORRETAGEM. A RESTITUIÇÃO AO COMPRADOR SE DARÁ DE FORMA PARCELADA, SEDO QUE A VENDEDORA DEVERÁ PROMOVER A DEVOLUÇÃO DESTA VERBA DE RESTITUIÇÃO EM 12 (DOZE) PARCELAS FIXAS E IGUAIS, VENCENDO-SE, A PRIMEIRA PARCELA, NO PRAZO MÁXIMO DE 12(DOZE) MESES APÓS A ASSINATURA DO TERMO DE RESCISÃO OU MESMO DE SUA EFEITVAÇÃO; OU NO PRAZO DE 180 DIAS APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS DO LOTEAMENTO, ACASO A RESCISÃO SE OPERE ANTES DO PRAZO CONTRATUAL DE EXECUÇÃO DAS MESMAS. DE ACORDO DAS PARTES QUANTO ÀS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO PACTO; A esse respeito, dispõe o inciso II do artigo 32-A da lei n.º 6.766/79, incluído pela Lei n.º 13.786/2018. Confira-se: Art. 32-A — Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (…) II — o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018). Salienta-se, todavia, que a despeito de constar no contrato restituição para o caso de desfazimento do pacto, não se afasta a aplicação do disposto no artigo 413 do Código Civil, acaso preenchidas as hipóteses previstas no mencionado dispositivo, norma de ordem pública, que prevê: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. No que tange aos descontos decorrentes da resolução contratual por culpa do adquirente, a Lei n.º 13.786/2018 introduziu o artigo 32-A na Lei n.º 6.766/1979, de modo que autoriza a retenção de valores a título de cláusula penal, despesas administrativas, encargos moratórios, tributos e comissão de corretagem. Malgrado isso, a aplicação literal do inciso II do referido artigo que limita a cláusula penal a 10%(dez por cento) do valor atualizado do contrato, pode ensejar situações em que o montante retido supere o total das prestações pagas pelo consumidor. No presente caso, de acordo com o documento alusivo ao termo do distrato trazido na contestação (movimento 42, arquivo 10), o valor atualizado do contrato é de R$ 123.353,17 (cento e vinte e três mil, trezentos e cinquenta e três reais e dezessete centavos), sendo que o valor pago, consoante extrato que acompanha a inicial (movimento 1, arquivo 8) é de R$ 21.028,85 (vinte e um mil e vinte e oito reais e oitenta e cinco centavos). Assim, 10% (dez por cento) do valor do contrato não implica perda total das parcelas pagas. O Superior Tribunal de Justiça tem admitido a aplicação da cláusula penal nos termos da Lei 13.786/2018 quando não caracterizada a perda integral. No REsp 2.232.983/SP, a Ministra Maria Isabel Gallotti consignou que, havendo previsão legal expressa autorizando a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, não se pode reputar abusiva a cláusula que reproduz os termos legais, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta não evidenciada na espécie. Nesse sentido é o julgado: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. (LEI Nº 13.786/2018 DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. 1. O -A, II, da incluído pela autoriza, no art. 32 Lei nº 6.766/1979, Lei nº 13.786/2018, hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. 3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes. 4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema. 5. Recurso especial a que se dá provimento” “STJ/REsp 2.232.983, Min. MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTT, 04/12/2025). Em igual simetria tem posicionado esta Corte de Justiça: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, rescindindo o pacto por iniciativa do adquirente e condenando a vendedora à restituição dos valores pagos, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, devolução parcelada em até 12 parcelas, afastamento da taxa de fruição e redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor atualizado do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (ii) saber se a restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única ou de maneira parcelada, nos termos da Lei nº 13.786/2018; e (iii) saber se há sucumbência mínima do autor a justificar a redistribuição integral ou igualitária dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica é de consumo, mas o contrato foi firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979, devendo as normas dialogarem de forma complementar. 4. É válida a cláusula penal que prevê retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme autorização legal expressa, inexistindo abusividade quando não configurada a perda integral dos valores pagos. 5. A restituição parcelada em até 12 parcelas encontra respaldo no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979, não se aplicando, de forma automática, a Súmula 543 do STJ aos contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato. 6. Configura-se sucumbência recíproca, pois o autor obteve êxito parcial, mas foi vencido em pontos de relevante impacto econômico, sendo adequada a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais fixada na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é válida a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979. 2. A restituição dos valores pagos pelo adquirente, em caso de rescisão por sua iniciativa, pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão expressa do art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979. 3. Não há sucumbência mínima quando a parte é vencida em questões de relevante impacto econômico, sendo legítima a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 86; CDC, arts. 51 e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.232.983/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.12.2025; STJ, Súmula 543. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5513243-10.2025.8.09.0051, Rel. Desembargador WILSON SATAFLE FAIAD, 10ª Câmara Cível, julgado em 02/03/2026, grifou-se). DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DA LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018) EM HARMONIA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, ajuizada pelo adquirente por impossibilidade financeira superveniente, declarou a rescisão do pacto e condenou a promitente vendedora à restituição, em parcela única, dos valores pagos, autorizada a dedução de 10% sobre essa quantia. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em analisar a legalidade das cláusulas de rescisão em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), especificamente sobre: (i) a base de cálculo da cláusula penal (valor do contrato ou quantias pagas); (ii) a incidência de taxa de fruição sobre lote não edificado; (iii) a forma de restituição dos valores (parcela única ou parcelada); e (iv) a possibilidade de dedução de débitos de IPTU. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, o que atrai a aplicação simultânea do Código de Defesa do Consumidor e da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979, por se tratar de contrato firmado em data posterior à sua vigência, devendo as normas dialogarem. 4. É válida a cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, em caso de rescisão por culpa do adquirente, pois está em conformidade com o limite estabelecido no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 (incluído pela Lei do Distrato), não havendo abusividade a ser declarada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. 5. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a cobrança de taxa de fruição (ou aluguel) na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, pois a simples posse jurídica do terreno não gera proveito econômico ao comprador nem prejuízo indenizável ao vendedor, que pode comercializá-lo novamente. 6. A restituição dos valores pagos pelo comprador deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula contratual que prevê o pagamento parcelado, por caracterizar enriquecimento ilícito do vendedor, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 7. A dedução de eventuais débitos de IPTU do montante a ser restituído é permitida, com base no art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/79, condicionada à comprovação, pela vendedora, da existência e do valor da dívida na fase de cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Tese de julgamento: "1. Os contratos de promessa de compra e venda de loteamento urbano, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), submetem-se tanto a esta legislação específica quanto às normas do Código de Defesa do Consumidor, em um diálogo de fontes. 2. É válida a cláusula penal que estipula a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato em caso de rescisão por culpa do adquirente, por estar em conformidade com o art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79. 3. A cobrança de taxa de fruição é indevida na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que não há uso, gozo ou proveito econômico do bem a justificar a indenização. 4. A restituição dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual, deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, sendo abusiva a cláusula que prevê o pagamento parcelado, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 5. É permitida a dedução dos débitos de IPTU do montante a ser restituído, desde que o promitente vendedor comprove sua existência e valor na fase de cumprimento de sentença.? Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), art. 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; STJ, REsp n. 2.106.548/SP” (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5431343-77.2024.8.09.0006, TELMA APARECIDA ALVES MARQUES - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, julgado em 09/12/2025, grifou-se). Reputa-se, assim, não se fala em afastar os preceitos da Lei do Distrato, mas de promover a subsunção do direito ao caso concreto, em plena aplicabilidade da teoria do dialogo das fontes. Conclui-se, portanto, a sentença recorrida merece reparos, neste aspecto, para estabelecer que a base de cálculo de 10% (dez por cento) a título de multa sobre o valor atualizado do contrato (R$ 123.353,17), uma vez que não culminará na perda total das parcelas pagas. 3.4. Restituição de comissão de corretagem Não obstante afastada a pretensão recursal de reconhecimento de prescrição da pretensão de restituição, a apelante defende ser indevida a devolução da comissão de corretagem, sobretudo por ser ilegítima para restituí-la por ter sido o valor pago diretamente a terceiro intermediador. O inconformismo prospera. Analisa-se. A respeito da validade da cobrança de comissão de corretagem, a matéria foi apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do Recurso Especial n.º 1.599.511/SP, sob o rito das demandas repetitivas, objeto do Tema 938, cuja ementa transcreve-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II. CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III. Recurso especial parcialmente provido. (STJ, 2ª Seção, REsp nº 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 06/09/2016). No caso em testilha quem postulou a rescisão contratual foi a consumidora, contudo, o juízo singular condenou a requerida (primeira apelante) ao pagamento da quantia de R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos), a título de comissão de corretagem, devidamente atualizada desde o efetivo desembolso (art. 406, do Código Civil). Verifica-se do teor do instrumento contratual pactuado entre as partes, no item “VIII) VALOR PAGO PELO COMPRADOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EM FAVOR DOS SEGUINTES INTERMEDIADORES”, estabeleceu-se o valor R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais), referente a intermediação na corretagem do imóvel (movimento 1, arquivo 7, ratificado ao movimento 42, arquivos 5 a 7). Assomado a isso, vê-se que a construtora recorrente ao apresentar contestação, instruiu-a com documentos, dentre eles, o contrato apartado de intermediação da negociação celebrado com o corretor José Arthur Farias Vilanova (movimento 42, arquivo 7). Nesse viés, a consumidora (autora), como promitente compradora, foi previamente informada da cifra integral da comissão de corretagem, tornando-se possível a sua cobrança e a consequente retenção, em razão de a rescisão ser postulada por ela. Os julgados coadunam com o entendimento: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. POSTERIOR DESFAZIMENTO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. 1. Em obediência ao princípio da dialeticidade, cumpre à parte agravante demonstrar o desacerto da decisão agravada mediante impugnação específica dos fundamentos nela adotados. 2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 3. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no AREsp: 2284900 MG 2023/0020473-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 16/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/09/2024). EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADO COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI 13.786/18 (LEI DO DISTRATO) E APLICAÇÃO DO CDC. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. O pedido de atribuição de efeito suspensivo à apelação não pode ser conhecido quando não é deduzido, adequada e oportunamente, por meio de petição em apartado, com requerimento específico dirigido ao relator da apelação (art. 1.012, §§ 3º e 4º, CPC), além de já estar prejudicado em face do julgamento do recurso. 2. Inexiste violação ao princípio da dialeticidade, quando for possível extrair da peça recursal, de forma explícita, as razões de inconformismo em relação à questão decidida no ato judicial recorrido, devendo, pois, ser rejeitada a preliminar aventada nas contrarrazões. 3. É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, exegese da súmula 543 do STJ. 4. (...)5. Nos contratos firmados a partir da Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), a restituição pode ser feita de forma parcelada, quando a causa da resolução contratual operou-se por fato imputado ao adquirente. 6. De acordo com o entendimento consolidado no STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem, situação verificada nos presentes autos. 7. É irrelevante a referência expressa aos dispositivos legais e constitucionais tidos por violados, pois o exame da controvérsia, à luz dos temas invocados, é suficiente para caracterizar o prequestionamento da matéria. 8. Provido parcialmente o apelo os honorários advocatícios não poderão ser majorados em grau recursal, conforme entendimento sedimentado no Tema 1.059 pelo STJ.RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO.(TJ-GO 54837898720228090051, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA - (DESEMBARGADOR), 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/09/2024). Nesse contexto, mostra-se indevida a restituição da quantia decorrente da comissão de corretagem por parte da construtora (primeira apelante), uma vez que cláusula a autora/consumidora informada e compreendida, de modo incontroverso, à consumidora/apelada. Com essas razões, impõe-se a modificação da sentença impugnada a fim de afastar a obrigação imposta à requerida de devolução da quantia de R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos). 3.5. Lote não edificado. Taxa de fruição indevida A construtora apelante (Administrabem Participações) defende a necessidade de condenação da autora ao pagamento de taxa de fruição, conforme previsto na Lei n.º 13.786/2018. Assim, o dissenso a ser dirimido consiste em aferir se é (ou não) devida a cobrança da taxa de fruição decorrente de lote de terreno não edificado. Acerca da taxa de fruição, ou taxa de ocupação, cumpre registrar que se trata de um montante devido ao proprietário pela posse indevida do seu imóvel por outrem, com o duplo objetivo de compensá-lo pelos benefícios econômicos que deixou de auferir no respectivo período e de se evitar o enriquecimento ilícito da parte adversa. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.936.470/SP, a aplicação dessa verba demanda cautela hermenêutica, uma vez que a lógica jurídica para a sua aplicação demanda a satisfação de requisitos cumulativos: (i) enriquecimento ilícito de um sujeito; (ii) empobrecimento de outrem; (iii) nexo de causalidade entre ambos. Por pertinente: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. IPTU. TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. […] 6. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. […] 8. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 9. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 10. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio. (REsp n. 1.936.470/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 3/11/2021, grifou-se). É consolidado o entendimento que é vedada a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelo possuidor, ainda que esteja em estado de inadimplência. Ou seja, não há proveito econômico imediato (como a moradia) auferido pelo comprador, tampouco se pode falar em empobrecimento da loteadora, que não deixou de obter lucros com a locação de um imóvel que sequer possuía benfeitorias ou edificações. Nesse viés: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. (…) COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 7/STJ. DEVOLUÇÃO DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. (…). AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (…) 5. Concernente à taxa de fruição, a jurisprudência deste Superior Tribunal se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. (…) 8. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.106.781/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024, grifou-se). No mesmo sentido é o julgado desta 10ª Câmara Cível Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU/ITU. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. RECURSO DESPROVIDO. […] 4. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o contrato tem por objeto lote de terreno não edificado, pois não há efetivo uso ou gozo do bem que justifique tal indenização. […] (TJGO, Apelação Cível, 5988971-63.2024.8.09.0168, SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 10ª Câmara Cível, julgado em 06/02/2026, grifou-se). Na hipótese, os elementos probatórios dos autos, especialmente o instrumento contratual firmado entre as partes, tem-se que o objeto do ajuste é o lote 36, da quadra 04, do loteamento denominado Residencial Portal de Inhumas III, na cidade de Inhumas-GO, portanto, não edificado (movimento 1, arquivo 7). Inexistem provas da efetiva e plena ocupação, exploração econômica ou ainda prejuízo financeiro sofrido pela vendedora que possa ensejar a incidência da indenização por fruição. Reputa-se, portanto, descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça corrobora: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA 284/STF. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c restituição de valores pagos. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 5. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido.(STJ - REsp: 00000000000002221379 SP 2025/0230075-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/12/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 05/12/2025). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.(STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023). Desse modo, não há se falar ter havido uso ou fruição do imóvel, não sendo cabível a cobrança de nenhum valor sob esse argumento. Assim, impõe-se manter intacta a sentença recorrida neste particular. 3.6. Incidência dos juros de mora. Termo inicial A construtora apelante requer a modificação do veredito singular quanto ao termo inicial dos juros moratórios, defendendo que a fluência deve se dar a partir do trânsito em julgado da sentença conforme precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, objeto do Tema 1.002, uma vez que a rescisão se deu por culpa da compradora. A pretensão recursal não merece provimento. Esclarece-se. A matéria objeto de insurgência foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp 1.740.911/DF (Tema 1.002) pela sistemática do recurso repetitivo, assim ementado: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. […] (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019, grifou-se). Na espécie, o contrato cuja rescisão persegue-se na via judicial fora firmado em 14/05/2020 (movimento 1, arquivo 7), portanto, posterior ao advento da Lei nº 13.786/2018. Todavia, o pleito de rescisão do negócio jurídico deu-se por iniciativa da adquirente/compradora, os juros deverão incidir a partir do trânsito em julgado. Em simetria, o Superior Tribunal de Justiça corrobora: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N. 543 DO STJ. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de atraso na entrega do empreendimento. 2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido, de que a resolução do contrato ocorreu por responsabilidade dos promitentes-compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a incursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado neste âmbito excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, nessas hipóteses, a restituição dos valores pagos se dá apenas de forma parcial. 4. Ante o reconhecimento pelo Tribunal estadual, de que a iniciativa do desfazimento do contrato partiu dos adquirentes, não há que se falar em indenização por danos morais. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser a data do trânsito em julgado o termo inicial para a incidência dos juros de mora em caso de distrato por iniciativa dos compradores. Súmula n. 568 do STJ. 6. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.(STJ - AREsp: 2823510 RN 2024/0487196-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/03/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/03/2025). Decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ). Nesse sentido é o contemporâneo julgado da Corte da Cidadania: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OBSCURIDADE. CONTRADIÇÃO. ACOLHIMENTO. COM EFEITOS INFRINGENTES. DANO MORAL. LONGO PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. 1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. 2. Cabimento de indenização por danos morais em virtude do longo atraso na entrega do imóvel. Precedentes. 3. Se o credor, com base no art. 475 do Código Civil, opta pela resolução do contrato de compra e venda, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual, sendo ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). 4. Decretada a resolução do contrato, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior (arts. 475 c/c 182, ambos do Código Civil) implica a restituição da quantia paga devidamente corrigida e acrescida dos juros legais (Súmula 543 do STJ), não sendo cabível, contudo, a cláusula penal por descumprimento contratual. 5. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes.(STJ - EDcl no AgInt no AREsp: 2390955 RJ 2023/0206906-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/04/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 06/05/2025). Com essas razões, mantém-se inalterada a incidência dos encargos estabelecidos no édito sentencial, uma vez que de acordo com a legislação e jurisprudências aplicáveis à espécie. 3.7. Ônus sucumbenciais de honorários advocatícios. Base de cálculos A construtora recorrente (Administrabem Participações) defende que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais deve ser o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, e não o valor da causa. No presente caso, como o valor dado à causa foi a somatória das parcelas pagas pela autora (R$ 21.237,32), implicando a solução do feito na rescisão de contrato e seus efeitos, cujo valor é bem maior, entendo que a base de cálculo observa os parâmetros e base de cálculo do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Desta feita, não há que se falar em adequação da base de cálculo dos honorários sucumbenciais, porquanto devem ser mantidos conforme definido na sentença combatida, ou seja, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. 4. Recurso da autora (Sandra Oliveira Nascimento) 4.1.Responsabilização pelo pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais A segunda apelante (autora) insurge-se especificamente contra os encargos/despesas incidentes sobre o imóvel, para tanto, argumenta que o lote de terreno não é edificado, de maneira que a responsabilidade pelo pagamento de tributos (IPTU/ITU) e taxas condominiais, só se transfere ao comprador com a imissão na posse direta (entrega das chaves/obras), o que não teria ocorrido. Afirma, ainda, que tais encargos possuem natureza propter rem e devem ser suportados pela vendedora até a rescisão definitiva, sem ônus para a consumidora que nunca usufruiu do lote. A controvérsia reside em analisar a possibilidade de retenção de valores referentes aos tributos (IPTU/ITU) e despesas condominiais no período em que não ficou comprovado o exercício da posse direta pelo promissário comprador. Estabelecida esta premissa, dos elementos constantes nos autos, verifica-se que, no período compreendido entre a assinatura do contrato até a rescisão, não há provas da efetiva entrega do lote à apelante, razão pela qual não exerceu, de fato, a posse direta sobre o imóvel. Desse modo, a compromissária vendedora (Administrabem Participações) permaneceu como legítima possuidora direta do lote objeto do negócio jurídico de promessa de compra e venda objeto do litígio (movimento 1, arquivo 7). Cumpre assinalar que, para eventual condenação ao pagamento de IPTU/ITU e taxas condominiais, seria indispensável a efetiva imissão da apelante na posse do imóvel objeto da avença, o que não ocorreu no caso em exame, tratando-se de lote de terreno desprovido de quaisquer edificações. Revela-se indevida a cobrança do tributo e taxas condominiais no período em que a compradora (apelante) não exerceu a posse direta, nem teve a possibilidade de usufruir dos imóveis, circunstância que torna a cláusula contratual abusiva. A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que a responsabilidade do promitente comprador pelos impostos relativos a propriedade do imóvel somente surge a partir do momento em que este último é imitido na posse do bem, vide: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE. IPTU. QUOTAS CONDOMINIAIS. IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFASTAMENTO. ACÓRDÃO EM DESCONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. (…) 2. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Precedentes. (…) 4. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para afastar a indenização por danos morais. (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025, grifou-se). AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS. PAGAMENTO DO IPTU PELOS COMPRADORES SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp n. 1.769.395/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, grifou-se). Tal entendimento encontra fundamento no artigo 1.245 do Código Civil, que estabelece a transferência da propriedade, entre vivos, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O § 1º do referido dispositivo dispõe, ainda, que, enquanto não houver o registro, o alienante continua sendo considerado o proprietário do imóvel. Dessarte, o pagamento do IPTU/ITU e das taxas condominiais somente pode ser exigido do consumidor a partir da efetiva entrega do empreendimento. Na ausência de provas que demonstrem essa condição, tais encargos devem ser suportados por quem figura como proprietário no registro imobiliário, ou seja, a apelada. No mesmo sentido, já se manifestou este Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/ RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CDC LEGITIMIDADE PASSIVA. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO POTESTATIVO. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES DE IPTU/ITU. SENTENÇA CONFIRMADA. HONORÁRIOS MAJORADOS. (…). VII – Tratando-se de contrato de compra e venda de lote sem edificação, e não tendo ficado cabalmente demonstrada, na espécie, a efetiva transferência da posse direta para o adquirente, não pode o consumidor ser responsabilizado pelas despesas de IPTU/ITU, razão pela qual não merece acolhimento o pedido de retenção de valores a esse título. […] (TJGO, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível 5089396-15.2023.8.09.0051, Rel. Des. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, DJe 17/06/2024 – grifou-se). APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS RETENÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO INDEVIDA. LOTEAMENTO NÃO EDIFICADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM COM ESTIPULAÇÃO ESPECÍFICA E DESTACADA NO CONTRATO. PAGAMENTO DE IPTU/ITU E MANUTENÇÃO DE CLUBE. COBRANÇA INDEVIDA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO A FAVOR DOS COMPRADORES. VALOR DANO MORAL MAJORADO. (…). 4. Também é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU/ITU é do adquirente a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. No ponto, a previsão contratual de transferência à adquirente da obrigação de pagar impostos relativos ao IPTU/ITU incidentes sobre o imóvel a partir da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda revela-se abusiva. […] (TJGO, 5ª Câmara Cível, Apelação Cível 5600764-32.2021.8.09.0051, Rel. Des. ALGOMIRO CARVALHO NETO, DJe 03/06/2024 – grifou-se). DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO CONSUMERISTA. LEI DO DISTRATO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DE VALORES. PERCENTUAL MANTIDO. DÉBITOS DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. TAXA DE FRUIÇÃO AFASTADA. TERMO INICIAL JUROS DE MORA. DATA DA CITAÇÃO. PRIMEIRO RECURSO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PROVIDO. […] 7. É abusiva a transferência de responsabilidade por IPTU e taxas condominiais ao adquirente antes da imissão na posse do imóvel, devendo tais encargos permanecer com a vendedora até a rescisão contratual. […] (TJGO, Apelação Cível, 5024308-59.2025.8.09.0051, RICARDO LUIZ NICOLI, 6ª Câmara Cível, julgado em 10/09/2025 – grifou-se). Dessarte, a responsabilidade do comprador pelo pagamento de IPTU e taxas de condomínio em loteamentos está condicionada à imissão na posse direta do imóvel. Conforme o entendimento do STJ (Tema 886) e precedentes desta 10ª Câmara Cível, a obrigação de arcar com tributos e taxas propter rem só nasce para o adquirente com o efetivo exercício da posse. No caso de lotes sem prova de entrega de infraestrutura completa ou ocupação efetiva, tal ônus permanece com a vendedora. Conclui-se, portanto, que a sentença recorrida deve ser reformada para afastar a responsabilidade da autora (Sandra Oliveira Nascimento) pelo pagamento de tributos de IPTU/ITU e despesas condominiais. 5. Advertência expressa de possibilidade de multa O artigo 1.026, §§ 2º e 3º do Código de Processo Civil, autoriza expressamente a imposição de sanção em caso de interposição de recursos manifestamente infundados e protelatórios. Assim, ambas as partes ficam advertidas, desde já, que a insistência no manejo deste recurso - se considerado protelatório - ensejará multa de até dez por cento sobre o valor atualizado da causa e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do referido valor. Nessa linha de interpretação é a orientação da Corte da Cidadania: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NEGATIVA DE SEGUIMENTO. VÍCIO. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. MULTA. 1. Os embargos de declaração, conforme dispõe o art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material no julgado, o que não ocorre no presente caso. 2. Aclaratório manifestamente protelatórios ensejam condenação das partes embargantes à sanção processual. 3. Embargos de declaração rejeitados, com multa de 2% do valor da causa.(STJ - EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2302806 – SP(2023/0039214-8),Relator: Ministro OG FERNANDES, Data de julgamento 11/06/2024, DJe n. 3886 de 14/06/2024, grifou-se). PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VÍCIOS. INEXISTÊNCIA. INTUITO PROTELATÓRIO. INCONFORMISMO. APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Devem ser rejeitados os embargos de declaração quando inexiste qualquer vício de julgamento a ser sanado no raciocínio desenvolvido pelo órgão julgador. 2. Embargos de declaração rejeitados, com aplicação de multa.(STJ - EDcl nos EDcl no AgInt no AREsp: 1908305 SP 2021/0167472-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/03/2022, grifou-se). À luz do artigo 1.026, § 2º do Código de Processo Civil, em razão de reiteração de interposição de recursos infundados e protelatórios, ambas as partes ficam expressamente advertidas que nova insurgência descabida culminará na referida sanção legal. 6. Honorários recursais Em relação aos honorários recursais previstos no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que este pressupõe três requisitos cumulativos, quais sejam: (i) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o Código de Processo Civil de 2015; (ii) recurso não conhecido integralmente ou não provido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente, e (iii) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto. Não obstante, a Corte da Cidadania, ao apreciar os recursos especiais afetados ao rito dos repetitivos, no âmbito do Tema 1.059, firmou a seguinte tese: A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento, limitada a consectários da condenação.(REsp´s n.º 1.865.553/PR, n.º 1.865.223/SC e n.º 1.864.533/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, por maioria, julgado em 09/11/2023 – Tema 1059). Face ao parcial provimento do recurso aviado pela construtora Administrabem Participações Ltda., incabível é a majoração dos honorários da verba honorária prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil e precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.059. De igual modo, seja em razão do provimento da insurgência da autora (segunda apelante), seja por ausência de sua prévia condenação de sucumbência pelo juízo de origem, não há falar em aumento da aludida verba em grau recursal. 7. Dispositivo Ante o exposto, conheço de ambos os recurso de apelação cível interpostos para: (i) dar parcial provimento ao primeiro (Administrabem Participações) para reformar a sentença recorrida com o escopo de: a) para ajustar o percentual de retenção para 10% (dez por cento) do valor do contrato; e b) excluir a condenação da restituição da quantia de R$ 2.568,18 (dois mil, quinhentos e sessenta e oito reais e dezoito centavos), referente à comissão de corretagem; (ii) dar provimento ao segundo manejado pela consumidora/adquirente (Sandra Oliveira) para afastar a sua condenação ao pagamento de tributos de IPTU/ITU e taxas condominiais, incumbindo tais encargos à vendedora (construtora). Em razão do parcial provimento do recurso aviado pela construtora Administrabem Participações Ltda., incabível é a majoração dos honorários da verba honorária prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil e precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, Tema 1.059. De igual modo, seja em razão do provimento da insurgência da autora (segunda apelante), seja por ausência de sua prévia condenação de sucumbência pelo juízo de origem, não há falar em aumento da aludida verba em grau recursal. Em observância aos ditames dos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil, ficam as partes expressamente advertidas de que a interposição de recursos manifestamente infundados ou protelatórios e com o caráter meramente de rediscussão da matéria já apreciada e decidida ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º,do Código de Processo Civil. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Iara Márcia Franzoni de Lima Costa Juíza Substituta em 2° grau Relatora ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Primeira Turma Julgadora de sua Décima Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DOS RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E PARCIALMENTE PROVÊ-LOS, tudo nos termos do voto do(a) relator(a). Presidente da sessão, relator(a) e votantes nominados no extrato de ata de julgamento. A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no extrato da ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Iara Márcia Franzoni de Lima Costa Juíza Substituta em 2° grau Relatora