Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. INFORMAÇÃO PRÉVIA E DESTACADA. TEMA 938/STJ. CUMULAÇÃO DE RETENÇÕES. VERBAS DE NATUREZA DISTINTA. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. DANOS MORAIS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE OFENSA A DIREITO DA PERSONALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO COM AJUSTE PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por promitentes compradores contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o compromisso de compra e venda de lote não edificado e determinando a restituição dos valores pagos, com deduções de cláusula penal (10%), taxa de fruição (0,75% ao mês), comissão de corretagem e IPTU/ITU, indeferindo o pedido de danos morais e reconhecendo sucumbência recíproca na proporção de 50% para cada parte. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se é devida a taxa de fruição na rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado; (ii) se é válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem; (iii) se é cabível a fixação de teto global para a cumulação das retenções autorizadas; (iv) se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável; e (v) a correta distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A taxa de fruição é indevida na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ante a ausência de proveito econômico auferido pelo adquirente, consoante orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 2.237.046/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026) e jurisprudência desta Corte. 4. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do respectivo valor, nos termos do Tema 938 do STJ e do art. 32-A, inciso V, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018. 5. Não há bis in idem na cumulação de cláusula penal, comissão de corretagem e IPTU/ITU, por possuírem naturezas jurídicas distintas e fundamentos autônomos, não sendo cabível a fixação de teto global para tais deduções, cujo limite percentual fixado pela jurisprudência restringe-se à cláusula penal compensatória. 6. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, salvo quando comprovada ofensa efetiva a direitos da personalidade, o que não se verifica na hipótese, em que os próprios compradores deram causa à rescisão por dificuldades financeiras supervenientes. 7. Configurada a sucumbência recíproca substancial, ante a rejeição de pedidos relevantes formulados na exordial, é de rigor a distribuição proporcional dos encargos nos termos do art. 86, caput, do CPC, ajustada em razão do provimento parcial do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. É indevida a taxa de fruição ou ocupação na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ante a ausência de proveito econômico auferido pelo adquirente. 2. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do respectivo valor. 3. Não configura bis in idem a cumulação de cláusula penal, comissão de corretagem e IPTU/ITU em caso de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, por possuírem naturezas jurídicas e fundamentos distintos. 4. O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo comprovação de ofensa efetiva a direitos da personalidade." Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás 10ª CÂMARA CÍVEL GABINETE DO DESEMBARGADOR EDUARDO ABDON MOURA APELAÇÃO CÍVEL N. 5995991-65.2024.8.09.0149 COMARCA: TRINDADE APELANTES: MARIANA ANTOINE MOREIRA VILA NOVA E OUTRO APELADA: CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. RELATOR: DESEMBARGADOR EDUARDO ABDON MOURA II VOTO Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível (mov. 64) interposto por Mariana Antoine Moreira Vila Nova e Rosimar Celso da Silva Dias em face da sentença (mov. 57) proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível, Infância e Juventude da Comarca de Trindade, Dr. Anddré Udyllo Gamal de Diniz Mesquita, nos presentes autos da “ação de rescisão contratual c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c restituição de quantias pagas e pedido de tutela de urgência”, ajuizada pelos apelantes em desfavor de Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE – LTDA.. Por oportuno, transcreve-se excerto da sentença fustigada: (…) III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para, confirmando a liminar de evento n. 11: DECLARAR rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes, referente ao Lote 13, Quadra 10, do Residencial Cidade Jardim, em Trindade/GO, determinando, por conseguinte, a aplicação do efeito ex tunc, com o retorno das partes ao status quo ante; DETERMINAR que a parte requerida restitua à autora o montante de R$ 7.536,86 (sete mil, quinhentos e trinta e seis reais e oitenta e seis centavos), devidamente atualizado pela taxa SELIC desde cada desembolso até o efetivo pagamento, observando-se as seguintes deduções: a) retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total pago, a título de cláusula penal, em razão da rescisão contratual por iniciativa da compradora; b) retenção da taxa de fruição, calculada à razão de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período compreendido entre a transmissão da posse do lote à adquirente e a efetiva restituição ao loteador, conforme previsão do art. 32-A, I, da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.786/2018; c) dedução dos valores referentes à comissão de corretagem e dos débitos de IPTU/ITU incidentes sobre o imóvel durante o período em que a parte autora esteve na posse do bem, os quais deverão ser apurados em sede de cumprimento de sentença; INDEFIRO o pedido de indenização por danos morais, diante da ausência de comprovação de ofensa a direito da personalidade; Considerando a sucumbência recíproca, condeno o autor e a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (na proporção de 50% para cada um), que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º e incisos do CPC. Fica, porém, suspensa a cobrança de tais verbas da autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça. (...) Os apelantes postulam a reforma da sentença nos seguintes pontos: (i) exclusão da taxa de fruição, por tratar-se de lote não edificado desprovido de proveito econômico, cuja cobrança configura enriquecimento sem causa e viola o CDC; (ii) restituição integral da comissão de corretagem, diante da ausência de informação prévia, clara e destacada ao consumidor, com ofensa ao Tema Repetitivo 938/STJ; (iii) fixação de teto global para as retenções autorizadas, limitando-as ao intervalo de 10% a 25% dos valores pagos, para evitar a cumulação abusiva de descontos; (iv) reconhecimento e condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de cobranças abusivas, ameaças de negativação e imposição de cláusulas desequilibradas; e (v) afastamento da sucumbência recíproca, com condenação integral da apelada nas custas e honorários, e majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. 1. Juízo de admissibilidade 1.1. Alegada ofensa à regra da dialeticidade Inicialmente, verifico que não prospera o argumento aduzido pelo apelado acerca da inadmissibilidade do recurso interposto, por violação à regra da dialeticidade. Com efeito, os incisos II e III, do artigo 1.010, do CPC, estabelecem que a apelação cível interposta conterá a exposição do fato e do direito, bem como as razões do pedido de reforma, de modo que a ausência desses requisitos conduz à violação à regra da dialeticidade recursal. Esse não é, entretanto, o caso do referido recurso. Da leitura das razões recursais, constata-se que os apelantes identificaram, de forma suficientemente específica, cada um dos pontos da sentença com os quais divergem, indicando os fundamentos jurídicos e fáticos que, em seu entendimento, justificariam a reforma. Tratam, topicamente, da taxa de fruição, da comissão de corretagem, da cumulação das retenções, dos danos morais e da sucumbência, confrontando, em cada item, a fundamentação adotada pelo juízo de origem. Ainda que as razões não se mostrem de elevada sofisticação técnica, o princípio da instrumentalidade das formas e a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a repetição de argumentos anteriores não implica, por si só, ofensa à dialeticidade – desde que as razões sejam aptas a infirmar os fundamentos da sentença –, conduzem ao conhecimento do recurso. Assim, constatada a expressa impugnação dos fundamentos da decisão recorrida, tem-se por atendida a regra da dialeticidade recursal (TJGO, Apelação Cível 5232150-76.2021.8.09.0074, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GILBERTO MARQUES FILHO, 3ª Câmara Cível, julgado em 08/08/2023, DJe de 08/08/2023). Ressalte-se ainda a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a mera reprodução na peça recursal de conteúdo da inicial ou contestação não implica, por si só, em violação à regra da dialeticidade: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. VIOLAÇÃO. OCORRÊNCIA. 1. O entendimento do Tribunal de origem não diverge do posicionamento do STJ, no sentido de que a mera reprodução, nas razões de apelação, do conteúdo da inicial ou da contestação não implica, por si só, em violação ao princípio da dialeticidade recursal, desde que a fundamentação da sentença tenha sido impugnada. 2. Caso contrário, se os fundamentos da sentença não são abalados pela reprodução das razões contidas nas peças oferecidas em primeiro grau (inicial ou contestação), o recurso de apelação não pode ser conhecido, como aconteceu na situação destes autos. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.200.828/RR, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 19/5/2023.) Não merecem respaldo, portanto, os argumentos lançados pelo apelado. 1.2. Demais requisitos de admissibilidade Afastada a preliminar de ofensa à regra da dialeticidade, presentes os demais pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, consistentes no cabimento, tempestividade, legitimidade e preparo – dispensado em virtude da concessão da gratuidade da justiça na primeira instância (mov. 11), conheço do recurso de apelação cível interposto. 2. Mérito da controvérsia recursal Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, ajuizada por consumidores que firmaram compromisso de compra e venda de lote não edificado – lote 13, quadra 10, do Residencial Cidade Jardim, em Trindade-GO – em 27 de outubro de 2021, pelo valor total de R$ 7.536,86 (sete mil, quinhentos e trinta e seis reais e oitenta e seis centavos), conforme comprovantes juntados aos autos. A rescisão foi requerida pelos próprios compradores, que reconheceram, na exordial, a impossibilidade de continuidade dos pagamentos em razão de dificuldades financeiras supervenientes, circunstância que afasta qualquer imputação de culpa ao promitente vendedor. A sentença acolheu parcialmente os pedidos, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição dos valores pagos, com as seguintes deduções: retenção de 10% (dez por cento) sobre o montante pago a título de cláusula penal; taxa de fruição de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato; dedução da comissão de corretagem e dos débitos de IPTU/ITU. O pedido de danos morais foi indeferido, e reconhecida a sucumbência recíproca. Os apelantes insurgem-se contra a cobrança da taxa de fruição, a retenção da comissão de corretagem, a cumulação das retenções autorizadas, o indeferimento dos danos morais e o reconhecimento da sucumbência recíproca. 2.1. Da taxa de fruição A taxa de fruição, também conhecida como taxa de ocupação, consiste no proveito ou utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos. Representa, em sua essência, uma indenização ao proprietário pela privação do uso de seu imóvel, com o objetivo de compensá-lo pela renda que deixou de auferir, afastando o enriquecimento sem causa do ocupante. No caso em exame, o imóvel objeto do litígio é lote urbano não edificado – circunstância incontroversa nos autos e corroborada pela documentação fotográfica juntada pela própria apelada, que demonstra a ausência de qualquer construção no terreno. A sentença autorizou a cobrança da taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no artigo 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/79, com a redação dada pela Lei n. 13.786/2018. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme, todavia, no sentido de que a taxa de fruição ou ocupação é indevida na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado. Referido entendimento, já consolidado nas duas Turmas de Direito Privado do STJ, foi recentemente reafirmado com a fixação de tese de julgamento pelo seguinte aresto: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INCIDÊNCIA DE TAXA DE FRUIÇÃO EM IMÓVEL NÃO EDIFICADO COM CONSTRUÇÃO SUPERVENIENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso especial interposto nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e reparação de danos, contra acórdão reformado parcialmente pelo Tribunal estadual e ajustado em embargos de declaração. 2. A controvérsia é sobre rescisão de compromisso de compra e venda de lote urbano, devolução das parcelas pagas, indenização pelas benfeitorias e não incidência de taxa de fruição. 3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a devolução de 75% dos valores pagos e a indenização por benfeitorias e impôs taxa de fruição de 0,5% ao mês, com sucumbência recíproca. 4. A Corte de origem afastou inicialmente a taxa de fruição, manteve a retenção de 25% e atribuiu sucumbência substancial à ré. Em embargos da ré, reconheceu edificação e restabeleceu a taxa de fruição à fração de 0,5% ao mês, a contar da efetiva utilização. Em embargos dos autores, rejeitou contradição, omissão ou obscuridade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é devida a taxa de fruição pelo uso do imóvel em contrato de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção superveniente realizada pelos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao afirmar a indevida cobrança de taxa de fruição ou ocupação na rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo com edificação posterior. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "Segundo a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de fruição ou ocupação na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, ainda que haja construção posterior". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 884; CDC, arts. 47, 51, IV, e 53; CPC, arts. 85, § 11, 489, § 1º, VI, 926 e 927, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.223.398/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025; STJ, AREsp n. 2.627.148/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025. (REsp n. 2.237.046/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.) O entendimento do Superior Tribunal de Justiça encontra eco na jurisprudência desta Corte, que igualmente afasta a taxa de fruição quando o objeto contratual é lote não edificado, ante a ausência de proveito econômico auferido pelo adquirente. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DAS PARCELAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR (...) 5. A taxa de fruição, indenização pelo uso do bem, é inaplicável em relação a lote não edificado, visto que não se trata de imóvel que gere proveito econômico. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE (...) 2. A taxa de fruição não é aplicável a lote não edificado, considerando a ausência de demonstração de proveito econômico (...). (TJ/GO. Apelação Cível n. 5812975-60.2023.8.09.0144. Relator: Desembargador Paulo César Alves das Neves. 11ª Câmara Cível. Publicado em 18/11/2024.) Desse modo, considerando que o imóvel objeto do contrato rescindido é lote não edificado, inexiste proveito econômico auferido pelos apelantes capaz de ensejar recomposição a título de fruição. A cobrança de tal verba, nessas condições, não encontra amparo na jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal, devendo ser afastada, com a consequente recomposição do montante a ser restituído. Nesse ponto, dá-se provimento ao recurso para reformar a sentença e excluir a taxa de fruição das deduções autorizadas. 2.2. Da comissão de corretagem A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que prevista de forma clara e expressa no contrato, com destaque do respectivo valor e informação prévia ao adquirente acerca do preço total da aquisição – condição que se verifica no caso em exame. Com efeito, o contrato n. 717/2019, firmado em 27 de outubro de 2021, é expresso e minucioso a esse respeito. O item VIII do Quadro Resumo discrimina, de forma individualizada, os valores pagos a título de comissão de corretagem em favor de cada intermediário, com identificação nominal e número de registro no CRECI, totalizando R$ 3.558,58 (três mil, quinhentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e oito centavos). A Cláusula Terceira, por sua vez, dispõe de forma inequívoca. Leia-se: Quando da celebração da proposta, ficou avençada a transferência da obrigação de pagamento do valor relativo aos custos de comercialização da unidade objeto da presente compra e venda, no valor de R$ 3.558,58 (TRÊS MIL, QUINHENTOS E CINQUENTA E OITO REAIS E CINQUENTA E OITO CENTAVOS) ao COMPRADOR, que aceitou os honorários decorrentes de tal prestação de serviços diretamente com os intermediadores relacionados no Item VIII do Quadro Resumo. (...) O valor pago a título de comissão de corretagem não será restituído ao COMPRADOR em caso de desfazimento do negócio." Não há, portanto, qualquer margem para sustentar a ausência de informação prévia ou a ocultação do encargo sob denominação diversa. O valor da corretagem foi apresentado de forma clara, destacada e individualizada antes da assinatura do instrumento, cumprindo rigorosamente o requisito fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938. Leia-se o seguinte aresto: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL PENAL C/C PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. NECESSIDADE. PRESCRIÇÃO. TEMA 938/STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROTELATÓRIOS. MULTA AFASTADA. 1. Ação de execução de cláusula contratual penal c/c perdas e danos. 2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. A existência de fundamentos do acórdão recorrido não impugnados - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938). 5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, a condenação à devolução em dobro do que fora cobrado indevidamente exige a comprovação de má-fé. Precedentes. 7. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato de compra e venda e a devolução da comissão de corretagem é consequência lógica do dever de restituição dos valores pagos, não se aplica o prazo prescricional de 3 (três) anos objeto do Tema 938/STJ. Precedentes. 8. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial. Precedentes. 9. Afasta-se a multa do art. 1.026 do CPC quando não se caracteriza o intento protelatório na interposição dos embargos de declaração. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp n. 2.209.684/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.) Ademais, o artigo 32-A, inciso V, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/18, prevê expressamente a possibilidade de dedução da comissão de corretagem em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, quando integrada ao preço do lote. Leia-se: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) (...) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Não há como acolher, portanto, a pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que não restou comprovado qualquer vício de consentimento ou ilegalidade que macule a validade da cláusula contratual que prevê tal obrigação. A previsão contratual era clara, o valor foi informado de forma destacada e individualizada antes da assinatura do instrumento, e o serviço de intermediação foi efetivamente prestado. Nega-se provimento ao recurso nesse ponto. 2.3. Da pretensa limitação global das retenções Insurgem-se os apelantes contra a cumulação das deduções autorizadas pela sentença, argumentando que a soma de todas as retenções – cláusula penal, taxa de fruição, comissão de corretagem e IPTU/ITU – resultaria em desvantagem exagerada ao consumidor, devendo ser fixado um teto global entre 10% e 25% dos valores pagos. A pretensão não merece acolhimento. Registre-se, de início, que o juízo de origem fixou a cláusula penal no patamar mínimo de 10% (dez por cento) sobre o valor total pago – portanto, dentro do intervalo mais favorável ao consumidor dentre aqueles admitidos pela jurisprudência do STJ e por esta Corte. Não há, nesse aspecto, qualquer excesso a corrigir. Quanto à cumulação das demais verbas, cada uma delas possui natureza jurídica própria e fundamento autônomo, de modo que sua coexistência não configura bis in idem nem desvantagem exagerada vedada pelo art. 51 do CDC. A cláusula penal compensatória remunera abstratamente os prejuízos decorrentes da rescisão culposa; a comissão de corretagem remunera serviço efetivamente prestado por terceiros, anteriormente à rescisão e de modo independente dela; e o IPTU/ITU constitui encargo tributário que recaiu sobre o imóvel durante o período em que os compradores detinham sua posse, sendo obrigação de natureza propter rem. O limite de 10% a 25% fixado pela jurisprudência diz respeito, com precisão, à cláusula penal compensatória, não constituindo teto global extensível às demais verbas legalmente autorizadas. Estender essa limitação a todas as deduções previstas no artigo 32-A da Lei n. 6.766/79 significaria negar vigência ao próprio dispositivo, que as autoriza expressamente de forma cumulada. A propósito, esta Corte já assentou que não há bis in idem na cumulação de cláusula penal, taxa de fruição e comissão de corretagem, por possuírem fundamentos distintos. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÕES CONTRATUAIS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por promitente comprador contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a devolução parcial das quantias pagas, com retenção de cláusula penal (10%), comissão de corretagem, taxa de fruição, encargos condominiais e IPTU, além de fixar juros de mora a partir do trânsito em julgado e imputar integralmente ao autor os ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 5 questões em discussão: (i) definir se é legítima a retenção cumulada de cláusula penal, comissão de corretagem, taxa de fruição e encargos condominiais; (ii) estabelecer se a taxa de fruição é devida na ausência de uso efetivo do imóvel; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU em contrato de multipropriedade rescindido por inadimplemento; (iv) definir o termo inicial dos juros de mora; e (v) verificar a ocorrência de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Aplica-se a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, sendo do comprador a culpa pela rescisão contratual, a restituição das parcelas deve ocorrer de forma parcial. 2. Reconhece-se a legitimidade da taxa de fruição como indenização pelo período em que o imóvel ficou à disposição do comprador inadimplente, fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do bem, conforme precedentes do STJ e a Lei nº 13.786/2018. 3. Admite-se a retenção integral da comissão de corretagem quando previamente informada ao consumidor, nos termos do Tema 938 do STJ e do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. 4. Afasta-se a alegação de bis in idem, pois a cláusula penal, a taxa de fruição e a comissão de corretagem possuem naturezas jurídicas distintas e são expressamente autorizadas por lei. 5. Impõe-se ao adquirente, no regime de multipropriedade, a obrigação de arcar com taxas condominiais e IPTU até a efetiva rescisão contratual, independentemente de fruição, conforme arts. 1.358-C, 1.358-G e 1.358-J do Código Civil. 6. Fixa-se o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema 1002 do STJ, nos casos de resolução por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei do Distrato. 7. Afasta-se a sucumbência recíproca, pois o autor decai da maior parte dos pedidos, justificando sua condenação integral nos ônus sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A restituição de valores em rescisão contratual por culpa do comprador deve ser parcial, admitidas retenções legalmente previstas. 2. A taxa de fruição é devida desde o inadimplemento até a rescisão, como forma de indenização pelo uso ou disponibilidade do imóvel. 3. A comissão de corretagem pode ser validamente transferida ao comprador quando previamente informada de forma clara e destacada. 4. Não há bis in idem na cumulação de cláusula penal, taxa de fruição e comissão de corretagem, por possuírem fundamentos distintos. 5. O adquirente em multipropriedade responde por taxas condominiais e IPTU até a extinção do contrato, ainda que não utilize o imóvel. 6. Os juros de mora, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado. Não há sucumbência recíproca quando o autor decai da maior parte de seus pedidos. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 725, 1.358-C, 1.358-G e 1.358-J; CPC, arts. 85, §§2º e 11, e 98, §3º; CDC, arts. 6º, V, e 51, IV e §1º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); TJGO, Apelação Cível nº 5260855-27.2019.8.09.0051; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5336017-79.2022.8.09.0000. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, Apelação Cível n. 5850482-42.2024.8.09.0040, Rel. Des. José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 30/4/2026.) Nega-se provimento ao recurso nesse ponto. 2.4. Dos danos morais A pretensão indenizatória não encontra respaldo nos autos. O dano moral, para ser indenizável, pressupõe ofensa efetiva a direitos da personalidade, com repercussão relevante na esfera íntima do ofendido, não se confundindo com o mero inadimplemento contratual ou com os aborrecimentos ordinários decorrentes de uma rescisão litigiosa. No caso, os compradores foram eles próprios os responsáveis pela rescisão contratual, ao reconhecerem, na exordial, a incapacidade de adimplir as obrigações assumidas. As mensagens de cobrança e a informação sobre eventual negativação inserem-se no exercício regular do direito do credor de exigir o cumprimento da obrigação ou de anunciar as consequências do inadimplemento, não configurando, por si sós, conduta ilícita ou abusiva. A ausência de provas concretas de constrangimento público, ofensa à honra ou humilhação relevante impõe a manutenção da improcedência do pedido. Também não merece acolhida a insurgência. 2.5. Da sucumbência No que tange à sucumbência, a sentença reconheceu a sucumbência recíproca, distribuindo os encargos na proporção de 50% para cada parte. Os apelantes insurgem-se contra essa distribuição, sustentando que o núcleo essencial da demanda teria sido integralmente acolhido, de modo que sua derrota seria mínima, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC. A pretensão não merece integral acolhimento. Da análise dos pedidos formulados na exordial, constata-se que os autores postularam, além da rescisão e da restituição integral dos valores pagos sem qualquer retenção: a declaração de nulidade de múltiplas cláusulas contratuais, a condenação por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) e a condenação da ré à integralidade das custas e honorários. Esses pedidos foram, em sua maioria, rejeitados – a restituição não se operou de forma integral, a comissão de corretagem foi mantida como dedução legítima, os danos morais foram indeferidos e as demais nulidades contratuais pretendidas não foram reconhecidas. Não se está, portanto, diante de sucumbência mínima, mas de derrota substancial em parcela relevante da pretensão deduzida, circunstância que, nos termos do artigo 86, caput, do CPC, autoriza – e impõe – a distribuição proporcional dos encargos. Em razão do provimento parcial do recurso, todavia, para afastar a taxa de fruição, promove-se pequeno ajuste na distribuição sucumbencial, fixando-se os encargos na proporção de 60% (sessenta por cento) para os apelantes e 40% (quarenta por cento) para a apelada, mantida a suspensão da exigibilidade em relação aos apelantes beneficiários da gratuidade da justiça, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. 3. Honorários recursais O Superior Tribunal de Justiça firmou, sobre a majoração de honorários advocatícios em grau recursal, a tese do Tema 1.059/STJ, segundo a qual “A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação”. Nessa senda, ante o parcial provimento do apelo, indevida a majoração da verba honorária em sede recursal. 4. Dispositivo Posto isso, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento para reformar a sentença no ponto relativo à taxa de fruição, excluindo-a das deduções autorizadas, e para ajustar a distribuição sucumbencial na proporção de 60% (sessenta por cento) para os apelantes e 40% (quarenta por cento) para a apelada, mantendo-se no mais a sentença impugnada em todos os seus termos. Consoante Tema 1.059 do STJ, em razão do provimento parcial do apelo, deixo de majorar a verba honorária em sede recursal. Advirto as partes, por oportuno e em atenção aos artigos 9º e 10 do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do CPC, ressalvando que os beneficiários da justiça gratuita não estão isentos do pagamento de multas processuais que lhe sejam impostas, nos termos do artigo 98, § 4º, do CPC. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Eduardo Abdon Moura Desembargador Relator (7) ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os integrantes da Quinta Turma Julgadora da Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator. Votantes, presidente da sessão de julgamento e presentante do Ministério Público indicados em extrato de ata. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Eduardo Abdon Moura Desembargador Relator