Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Ronnie Paes Sandre 8ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5129398-98.2019.8.09.0105 COMARCA: MINEIROS APELANTE: SUPER NOVA INCORPORAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADO: JUNIOR FIALHO SOUZA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE V O T O Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. A questão central orbita em torno da natureza da mora nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis loteados e a indispensabilidade da notificação prévia do devedor como condição de procedibilidade da ação de rescisão contratual. A apelante sustenta que a mora é ex re (decorrente do simples vencimento do prazo), nos termos do art. 397 do Código Civil, e que a citação válida teria o condão de suprir a ausência de notificação extrajudicial. Todavia, tal tese confronta diretamente o ordenamento jurídico especial e a jurisprudência consolidada das Cortes Superiores. Na verdade, embora o Código Civil de 2002 estabeleça a regra geral da mora automática (dies interpellat pro homine), o princípio da especialidade impõe a aplicação das normas contidas no Decreto-Lei nº 58/1937 e no Decreto-Lei nº 745/1969 para os casos de promessa de compra e venda de terrenos loteados. O artigo 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 é cristalino ao prever: Art. 1º. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência." Assim, em que pese a existência de prazo certo para o pagamento das parcelas, a lei exige a mora ex persona, ou seja, aquela que depende de uma providência do credor para notificar o devedor, conferindo-lhe uma última oportunidade de purgar a mora e preservar o vínculo contratual (princípio da conservação dos negócios jurídicos). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) há muito pacificou o entendimento de que a falta desta notificação é vício insanável que impede o prosseguimento da ação de rescisão. A Súmula 76 do STJ dispõe: A falta de interpelação para constituição em mora exime o devedor de pagar as custas e honorários de advogado de ação de rescisão de compromisso de compra e venda, mas não impede o ajuizamento da ação." (Nota: A interpretação evolutiva da Corte e a legislação subsequente consolidaram que a falta da notificação prévia acarreta, na verdade, a carência da ação por falta de pressuposto processual). É imperativo destacar que a citação válida não supre a falta da notificação prévia. A notificação deve preceder o ajuizamento da lide, pois constitui o próprio direito de ação para a rescisão fundada no inadimplemento. Sem a constituição em mora válida, o devedor não está juridicamente inadimplente para fins de resolução contratual judicial. No caso em testilha, verifica-se que a Apelante ajuizou a demanda em março de 2019 sem colacionar a comprovação da notificação prévia. Ao tentar sanar o vício em 2023 (mov. 109), após determinação judicial, apresentou documento produzido quatro anos após o início do processo, e ainda assim desprovido de comprovante de entrega efetiva (AR ou certidão cartorária). A notificação tardia é inócua para validar um processo que já nasceu viciado. O pressuposto processual de constituição e desenvolvimento válido deve estar presente no momento da propositura da ação. Admitir o contrário seria subverter o rito legal e privar o consumidor (ou promitente comprador) do direito de purgar a mora antes de ser compelido a arcar com os custos de um processo judicial. Corroboram o entendimento ora esposado, os julgados proferidos no Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NECESSIDADE. EXEGESE DO ART. 1º DO DECRETO-LEI N. 745/1969. SÚMULA 76/STJ. (...) 2. A jurisprudência desta Corte Superior consolidou-se no sentido de que é indispensável a prévia interpelação do devedor para a constituição em mora, com vistas à rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que o ajuste contenha cláusula resolutiva expressa. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 1.838.293/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021). Ainda: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR. NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.Precedentes. 2. Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1873722 SC 2020/0109719-3, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/07/2024) Perfilham do mesmo entendimento, a jurisprudência deste Tribunal: AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO. DOCUMENTO JUNTADO EXTEMPORANEAMENTE. NÃO CABIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Na rescisão contratual de contrato particular de compra e venda de imóvel é imprescindível a prévia constituição em mora do devedor, mediante notificação judicial ou extrajudicial, o que não restou devidamente comprovado nos autos. 2. Considerando que a parte juntou, em sede de contrarrazões, documento novo, há de ser desconsiderado, uma vez que não restou comprovado que foi impedido de fazê-lo por motivo de força maior, ou por ser fato novo, em observância ao artigo 435, do Código de Processo Civil. 3. Ausente o pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular da presente demanda, impõe-se, de ofício, a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos da legislação processual civil aplicável. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5084062-38.2023.8.09.0006, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 13/05/2024, DJe de 13/05/2024). AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NÃO COMPROVAÇÃO. DOCUMENTO JUNTADO EXTEMPORANEAMENTE. NÃO CABIMENTO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Na rescisão contratual de contrato particular de compra e venda de imóvel é imprescindível a prévia constituição em mora do devedor, mediante notificação judicial ou extrajudicial, o que não restou devidamente comprovado nos autos. 2. Considerando que a parte juntou, em sede de contrarrazões, documento novo, há de ser desconsiderado, uma vez que não restou comprovado que foi impedido de fazê-lo por motivo de força maior, ou por ser fato novo, em observância ao artigo 435, do Código de Processo Civil. 3. Ausente o pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular da presente demanda, impõe-se, de ofício, a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos da legislação processual civil aplicável. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5084062-38.2023.8.09.0006, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 13/05/2024, DJe de 13/05/2024). Desta forma, resta evidente que a sentença de primeiro grau não merece reparos. A inexistência de notificação prévia válida configura ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, o que impõe a extinção do feito sem julgamento do mérito, nos moldes do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, CONHEÇO da Apelação Cível e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Em observância ao disposto no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao juízo de origem, com as baixas necessárias, inclusive retirando o processo do acervo desta relatoria, do Sistema de Processo Judicial Digital. É o voto. Goiânia, 04 de maio de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL Nº 5129398-98.2019.8.09.0105 COMARCA DE MINEIROS APELANTE: SUPER NOVA INCORPORAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADO: JUNIOR FIALHO SOUZA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. MORA EX PERSONA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, fundada em inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, em razão da ausência de comprovação de prévia notificação do devedor para constituição em mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há 2 questões em discussão: (i) definir se, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis loteados, a mora do devedor é automática (ex re) ou depende de prévia notificação (ex persona); (ii) estabelecer se a ausência de notificação prévia pode ser suprida pela citação válida ou por notificação realizada após o ajuizamento da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR 2. O princípio da especialidade impõe a aplicação do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto-Lei nº 745/1969, afastando a regra geral do art. 397 do Código Civil quanto à mora automática. 3. A constituição em mora do promissário comprador, nos contratos de imóveis loteados, exige prévia interpelação judicial ou extrajudicial, com antecedência mínima de 15 dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969. 4. A notificação prévia assegura ao devedor a oportunidade de purgar a mora, em observância ao princípio da conservação dos negócios jurídicos. 5. A ausência de notificação prévia configura vício que impede o regular exercício do direito de ação para rescisão contratual fundada em inadimplemento. 6. A citação válida não supre a falta de notificação prévia, pois esta deve anteceder o ajuizamento da demanda e a notificação realizada após a propositura da ação é ineficaz para convalidar processo que já se iniciou sem pressuposto de constituição válida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A constituição em mora do promissário comprador em contratos de compra e venda de imóvel loteado depende de prévia notificação, nos termos do Decreto-Lei nº 745/1969. 2. A citação válida não supre a ausência de notificação prévia exigida para a rescisão contratual por inadimplemento. 3. A ausência de notificação prévia válida configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento regular do processo, impondo sua extinção sem resolução do mérito. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 397; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 22; Decreto-Lei nº 745/1969, art. 1º; CPC, art. 435 e art. 485, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.838.293/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Quarta Turma, j. 24.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.873.722/SC, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 01.07.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5084062-38.2023.8.09.0006, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, j. 13.05.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as pessoas supra indicadas. ACORDAM os componentes da 3ª Turma Julgadora da 8ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em CONHECER da APELAÇÃO CÍVEL e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, conforme o extrato de ata. Presidiu a sessão a Desembargadora Juliana Pereira Diniz Prudente. Presente o representante da Procuradoria-Geral de Justiça, Dr. Ricardo Papa. Goiânia, 04 de maio de 2026 Desembargador RONNIE PAES SANDRE R E L A T O R APELAÇÃO CÍVEL Nº 5129398-98.2019.8.09.0105 COMARCA DE MINEIROS APELANTE: SUPER NOVA INCORPORAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADO: JUNIOR FIALHO SOUZA RELATOR: DESEMBARGADOR RONNIE PAES SANDRE EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. MORA EX PERSONA. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, fundada em inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, em razão da ausência de comprovação de prévia notificação do devedor para constituição em mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há 2 questões em discussão: (i) definir se, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis loteados, a mora do devedor é automática (ex re) ou depende de prévia notificação (ex persona); (ii) estabelecer se a ausência de notificação prévia pode ser suprida pela citação válida ou por notificação realizada após o ajuizamento da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR 2. O princípio da especialidade impõe a aplicação do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto-Lei nº 745/1969, afastando a regra geral do art. 397 do Código Civil quanto à mora automática. 3. A constituição em mora do promissário comprador, nos contratos de imóveis loteados, exige prévia interpelação judicial ou extrajudicial, com antecedência mínima de 15 dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969. 4. A notificação prévia assegura ao devedor a oportunidade de purgar a mora, em observância ao princípio da conservação dos negócios jurídicos. 5. A ausência de notificação prévia configura vício que impede o regular exercício do direito de ação para rescisão contratual fundada em inadimplemento. 6. A citação válida não supre a falta de notificação prévia, pois esta deve anteceder o ajuizamento da demanda e a notificação realizada após a propositura da ação é ineficaz para convalidar processo que já se iniciou sem pressuposto de constituição válida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A constituição em mora do promissário comprador em contratos de compra e venda de imóvel loteado depende de prévia notificação, nos termos do Decreto-Lei nº 745/1969. 2. A citação válida não supre a ausência de notificação prévia exigida para a rescisão contratual por inadimplemento. 3. A ausência de notificação prévia válida configura falta de pressuposto de constituição e desenvolvimento regular do processo, impondo sua extinção sem resolução do mérito. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 397; Decreto-Lei nº 58/1937, art. 22; Decreto-Lei nº 745/1969, art. 1º; CPC, art. 435 e art. 485, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.838.293/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Quarta Turma, j. 24.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.873.722/SC, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 01.07.2024; TJGO, Apelação Cível nº 5084062-38.2023.8.09.0006, Rel. Des. Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, j. 13.05.2024.