Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Comarca de Luziânia - Juizado Especial Cível e Criminal Nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial, este ato servirá como instrumento de Citação, Intimação, Ofício ou Alvará Judicial. Autorizo o Servidor Judicial a assinar os mandados e documentos a serem expedidos no processo, devendo ser observado os incisos XVIII e XIX do art. 130 (CNPFJ-CGJ). DECISÃO Trata-se de pedido de penhora de imóvel gerador do débito condominial, tendo a parte exequente juntado aos autos certidão de matrícula imobiliária atualizada, da qual se extrai que o bem encontra-se gravado com alienação fiduciária em garantia. Inicialmente, cumpre destacar que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, de modo que a obrigação se vincula diretamente à coisa e acompanha o imóvel, independentemente de quem figure como titular do domínio ou detenha a posse. Nessa perspectiva, a circunstância de o imóvel estar gravado com alienação fiduciária não afasta, por si só, a possibilidade de constrição judicial da própria unidade imobiliária que originou o débito condominial, sobretudo quando se busca resguardar o equilíbrio financeiro do condomínio e evitar a socialização indevida do inadimplemento entre os demais condôminos. Embora exista divergência no âmbito do Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria, este Juízo se alinha ao entendimento adotado pela Turma Recursal, que privilegia a força normativa da Constituição Federal e o princípio da isonomia substancial, admitindo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais, desde que assegurada a ciência e participação do credor fiduciário no feito. Nesse sentido: EMENTA: RECURSO INOMINADO. PROCESSO DE EXECUÇÃO. SENTENÇA TERMINATIVA. AUSÊNCIA DE BENS DO EXECUTADO. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL ORIGINÁRIO DO DÉBITO INDEFERIDO. DIVERGÊNCIA NO STJ. PENHORA DO IMÓVEL ADMITIDA PELA 4ª TURMA DO STJ. INTERPRETAÇÃO QUE PRIVILEGIA A FORÇA NORMATIVA DA CONSTITUIÇÃO. PRINCÍPIO DA ISONOMIA SUBSTANCIAL. ENTENDIMENTO ENCAMPADO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. [...] Justamente para corrigir essas distorções que a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em acórdão mais recente, da lavra do Eminente Ministro Raul Araújo, autorizou a penhora do imóvel por dívidas condominiais, que não perde a sua natureza ambulatória, mesmo quando alienado fiduciariamente: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...]. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). V. Obtempere-se ainda que a despeito do interesse do credor fiduciário, a autorização da penhora do imóvel que originou o débito condominial não implica ampliação subjetiva do feito executivo (litisconsórcio passivo necessário), bastando que o magistrado intime o credor fiduciário para acompanhar os atos expropriatórios, firme no art. 675, parágrafo único do CPC e Enunciado n.155 do FONAJE. Finalmente, após os atos expropriatórios e quitada as taxas de condomínio, o saldo devedor será destinado para quitação do débito do devedor fiduciante com o credor fiduciário, desfecho que ressoa na jurisprudência da 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis de Goiás, a seguir: EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. PRELIMINAR DE COISA JULGADA ULTRAPASSADA. CONSTRIÇÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA PAGAMENTO DE DESPESA CONDOMINIAL. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO INOMINADO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] (TJ-GO - Recurso Inominado Cível: 50759745120228090101 LUZIÂNIA, Relator.: Fernando Ribeiro Montefusco, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: (S/R) DJ) Reconhecida a possibilidade de penhora do imóvel gerador do débito condominial, impõe-se a intimação do credor fiduciário para ciência da constrição e acompanhamento dos atos executivos, em observância ao contraditório e à preservação de seu direito de preferência, sem que isso implique, por si só, a formação de litisconsórcio passivo necessário. Mostra-se igualmente necessária a realização de avaliação do imóvel, a fim de subsidiar eventual fase expropriatória, bem como oportunizar às partes manifestação prévia antes da adoção de medidas mais gravosas. Diante do exposto: a) DEFIRO o pedido de penhora do imóvel gerador do débito condominial, ainda que gravado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem da obrigação; b) DETERMINO a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel, a ser cumprido por oficial de justiça; c) Após a juntada da avaliação, INTIME-SE o credor fiduciário para ciência da presente execução e para que informe o saldo devedor atualizado do contrato de financiamento, bem como o número de parcelas remanescentes; d) Na mesma oportunidade, INTIMEM-SE as partes exequente e executada para que se manifestem acerca da avaliação realizada, devendo a parte exequente ainda se manifestar expressamente quanto à forma de expropriação pretendida. Cumpridas as diligências, voltem os autos conclusos para deliberação quanto ao prosseguimento da execução e eventual fase expropriatória. Intimem-se. Cumpra-se. Luziânia-GO, datado e assinado eletronicamente. VÔLNEI SILVA FRAISSAT Juiz de Direito