Execução de Título Extrajudicial 5216290-36.2023.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5216290-36.2023.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIODO ESTADO DE GOIÁSGoiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ªGabinete da 23ª Vara Cível de Goiânia Processo n.: 5216290-36.2023.8.09.0051Requerente/Exequente: Condominio Max Invent Total ClubeRequerido(a)/Executado(a): Elvis De Paula Figueiredo DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por CONDOMÍNIO MAX INVENT TOTAL CLUBE em face da decisão exarada no evento de n.º 63, que, ao apreciar o pedido de penhora online insuficiente para saldar o débito, deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos do executado perante o imóvel de matrícula n° 264.336, alienado fiduciariamente.O embargante alega que a decisão incorreu em omissão e contradição, pois houve omissão ao deixar de analisar o pedido de penhora do próprio imóvel, conforme a tese firmada em recente julgamento de recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça e houve contradição ao deferir uma medida constritiva (penhora dos direitos aquisitivos) diversa da pleiteada pelo embargante (penhora do imóvel) e ao estabelecer a preferência do credor fiduciário, contrariando o entendimento de que a natureza propter rem do débito condominial se sobrepõe ao direito real de garantia (evento 71).A Defensoria Pública, atuando como Curador Especial do réu revel, manifestou ciência da penhora realizada (evento 73).A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, credora fiduciária, foi intimada da constrição judicial realizada, manifestando-se contrária à penhora do bem, alegando que o imóvel é de sua propriedade até a satisfação integral dos créditos, razão pela qual o bem alienado não poderia ser constrito para pagamento de débito do devedor/alienante (evento 75).Manifestação do exequente no evento 81.É o breve relato. Decido.1. Embargos de declaraçãoCabíveis e tempestivos, pois, conheço dos embargos de declaração.Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver na decisão judicial (decisões interlocutórias, sentença ou no acórdão), obscuridade, corrigir erro material ou for omitido ponto sobre o qual devia pronunciar-se o Juiz ou Tribunal, segundo dispõem as regras contidas nos incisos I, II e III do art. 1.022 do CPC, não tendo por escopo substituir a decisão embargada, tampouco constitui recurso idôneo para modificar os fundamentos de uma decisão.Do compulso da insurgência recursal, verifica-se que razão assiste à parte.A decisão de evento 63 pautou-se no entendimento de que, em regra, apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante podem ser objeto de penhora, conforme a Súmula 64 do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, contudo, o embargante invocou a tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (REsp n. 2.059.278/SC), que passou a admitir a penhora do próprio imóvel em execução por dívida condominial, dada a natureza propter rem do débito.Verifica-se, portanto, que a decisão incorreu em contradição ao aplicar uma regra geral (penhora apenas dos direitos aquisitivos) a um caso peculiar de dívida condominial. A natureza propter rem se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.Portanto, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do próprio imóvel que gerou o débito, ainda que alienado fiduciariamente.Ao teor do exposto, ACOLHO OS EMBARGOS DECLARATÓRIOS opostos e altero a decisão de evento 63, para o que segue:"DEFIRO o pedido da parte exequente para determinar a penhora do referido imóvel.EXPEÇA-SE termo de penhora do imóvel, a fim de viabilizar a averbação no Cartório de Registro de Imóveis pela parte credora.Desde já, esclareço que, com o produto da alienação do imóvel, devem ser pagos, na seguinte ordem: 1º) O condomínio/exequente em sua integralidade (despesas processuais e honorários advocatícios); 2º) Havendo saldo, o credor fiduciário; e 3º) Ainda havendo saldo, devolva-se ao devedor.".2. Impugnação à penhoraEmbora não tenha sido instaurado pedido de preferência de crédito pelo credor fiduciário, cumpre informar que “havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.” (Art. 908 do CPC).Partindo desta premissa, a questão discutida consiste em verificar se o crédito hipotecário/fiduciário goza de preferência em relação ao crédito relativo às despesas condominiais em atraso. Nos termos do disposto do parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64: "Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais, sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trará este artigo dependerá de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio". Neste sentido, sendo a arrematação uma forma que vai implicar na alienação do imóvel, fica evidente que há necessidade de cumprimento das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Registre-se, ainda, que a obrigação de pagamento de cotas condominiais, despesas decorrentes da propriedade das unidades condominiais, constitui obrigação propter rem, que acompanha o imóvel em qualquer situação. Bem verdade, é o pagamento da cota condominial que garante a subsistência do próprio bem condominial. Essa a razão primordial para que prefira ao crédito hipotecário/fiduciário, ainda que o credor hipotecário/fiduciário tenha direito de preferência no pagamento do produto decorrente da alienação do bem oferecido em garantia. Também merece ser dito que ainda que a unidade geradora das despesas condominiais esteja gravada com hipoteca, esse ônus deve ser preterido em benefício do condomínio. O condomínio tem a prioridade no recebimento de tais importâncias arrecadadas com a arrematação do bem, já que se destinarão à conservação da própria coisa. Nessa situação não prevalece o privilégio decorrente da hipoteca que fica sub-rogado no preço da arrematação. Sendo assim, não há que falar, portanto, em preferência do crédito hipotecário/alienação fiduciário em relação ao crédito de cotas condominiais, embora se tenha como certo que o imóvel responderá por ambos. O Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado já decidiu: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. As dívidas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, que objetivam a conservação da própria coisa e por isto agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2. Conforme entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. Precedentes. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 04596019120198090000, Relator: MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 22/11/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 22/11/2019) AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1. As dívidas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, que objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, razão pela qual o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento. 2. O crédito decorrente de taxa condominial, por sua natureza, prefere, inclusive, aos créditos de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação à propriedade resolúvel, como a alienação fiduciária. Inteligência da Súmula 478 do STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 03258437920208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, Data de Julgamento: 25/01/2021, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 25/01/2021)Por fim, nos termos da súmula nº 478 do STJ, “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.Ante ao exposto, deixo de dar preferência ao crédito da credora fiduciária. Expeça-se mandado de avaliação do bem. Intime-se. Cumpra-se.Documento assinado digitalmente na data e pelo(a) Magistrado(a) identificado(a) no rodapé.

22/09/2025, 00:00

21/07/2025, 00:00

19/03/2025, 00:00

10/02/2025, 00:00

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