Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA 3ª Vara Cível Autos nº: 5509713-94.2020.8.09.0011 Tipo de ação: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Autor(a): Condominio Spazio Gran Olympus Requerido(a): Mikaely Luiza De Campos DECISÃO Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposto por CONDOMINIO SPAZIO GRAN OLYMPUS em face de MIKAELY LUIZA DE CAMPOS, ambos qualificados. Petição do exequente (evento 103). Expõe que, após o deferimento da penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel (evento 83), tentou realizar a averbação no Cartório de Registro de Imóveis competente. Contudo, a diligência foi obstada por uma Nota de Exigência (evento 96), a qual informou que o registro da penhora não seria possível, pois a propriedade do imóvel não mais pertencia à executada MIKAELY LUIZA DE CAMPOS. Diante disso, o exequente obteve a certidão de matrícula atualizada do imóvel, que confirmou a alteração da titularidade registral. Argumenta, com base na natureza propter rem das obrigações condominiais, a responsabilidade solidária entre o promitente vendedor e o promissário comprador, bem como dos posteriores adquirentes, pelo adimplemento do débito. Ao final, dentre outros pedidos, requer a juntada da certidão de matrícula atualizada, a inclusão do novo adquirente, JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS, no polo passivo da demanda, e sua citação para pagamento do débito, com a juntada da planilha atualizada da dívida. É o relatório. Decido. Analisando os autos, verifica-se que a decisão do evento 83 deferiu a penhora sobre os direitos aquisitivos que a executada MIKAELY LUIZA DE CAMPOS possuía sobre o imóvel gerador do débito. O respectivo Termo de Penhora foi lavrado no evento 88. Todavia, a petição e os documentos juntados pelo exequente no evento 103, em especial a certidão de matrícula atualizada do imóvel, demonstram que a executada não é mais a titular de tais direitos. A matrícula nº 237.758 do Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionato 1º de Notas de Aparecida de Goiânia evidencia que, em 16 de dezembro de 2024, houve a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, BANCO INTER S.A., e, subsequentemente, em 23 de julho de 2025, o imóvel foi alienado a JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS. Dessa forma, a penhora deferida sobre os direitos aquisitivos da executada original tornou-se ineficaz, pois tais direitos foram extintos com a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Impõe-se, portanto, a revogação da constrição anteriormente determinada. Superada essa questão, passo à análise do pedido de inclusão do atual proprietário do imóvel, JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS, no polo passivo da execução. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, ou seja, aderem à coisa e não à pessoa que as contraiu. Tal característica decorre do artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." A finalidade da norma é garantir a saúde financeira do condomínio, que depende da contribuição de todos os seus membros para sua manutenção e conservação. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado sobre o tema. No julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 886), ficou definido que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Embora o referido tema trate especificamente da responsabilidade entre promitente vendedor e promissário comprador, a sua essência reforça o caráter propter rem da dívida. Mais especificamente sobre a possibilidade de inclusão do adquirente no polo passivo da fase de execução, a jurisprudência do STJ é pacífica em admitir o redirecionamento, uma vez que a obrigação acompanha o bem. Vejamos julgado recente: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1.336, inciso I, do CCB e 12 da Lei nº 4.591/1964). 2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2024) Diante do exposto, considerando a natureza propter rem da dívida e a alteração da propriedade do imóvel, a inclusão do novo proprietário, JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS, no polo passivo é medida que se impõe para garantir a efetividade da execução. Essa inclusão assegura o contraditório e a ampla defesa ao novo executado, que poderá quitar o débito ou utilizar dos meios de defesa cabíveis. Ante o exposto, ACOLHO o pedido formulado pelo exequente CONDOMINIO SPAZIO GRAN OLYMPUS no evento 103. TORNO SEM EFEITO a penhora sobre os direitos aquisitivos da executada MIKAELY LUIZA DE CAMPOS, efetivada no Termo de Penhora do evento 88, em razão da perda superveniente do objeto. DEFIRO a inclusão de JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS, já qualificado na petição do evento 103, no polo passivo da presente execução. Proceda a escrivania à alteração e retificação da autuação para incluir o novo executado. Após, CITE-SE o executado JOAO HENRIQUE SOUZA DIAS, no endereço indicado no evento 103, para, no prazo de 3 (três) dias, pagar a dívida, acrescida dos consectários legais e honorários advocatícios, ou, querendo, oferecer embargos no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos da lei. I.C. Aparecida de Goiânia/GO, datado e assinado eletronicamente. FABIANA FEDERICO SOARES DORTA PINHEIRO Juíza de Direito 3