Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Juiz Substituto em Segundo Grau Péricles DI Montezuma Apelação Cível n. 5179474-06.2025.8.09.0174 Comarca de Senador Canedo 9ª Câmara Cível Apelante: BOSQUE DAS ORQUÍDEAS SPE LTDA Apelados: Rafael De Araújo Da Silva e Solange Ferreira Da Silva Araújo Relator: Péricles Di Montezuma - Juiz Substituto em Segundo Grau V O T O Inicialmente, a apelante requer a concessão do efeito suspensivo (evento 81). Contudo, não se pode acolher tal pretensão, pois o artigo 1.012, caput, do Código de Processo Civil, estatui que o efeito suspensivo será concedido se demonstrados: (a) o perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação; e (b) a probabilidade de provimento do recurso. No caso sob exame, a apelante não logra demonstrar qualquer risco de dano irreparável. A restituição financeira, conquanto parcelada, é passível de reparação integral, notadamente considerando-se que a sentença já determina a atualização monetária pelo IPCA e acréscimo de juros Selic, garantindo a correção plena do montante devido. Não foi demonstrada, portanto, situação de dano de impossível reparação. Em outro aspecto, como se demonstrará, falta probabilidade do direito para provimento do recurso, porquanto as alegações da apelante contrariam tanto a legislação consumerista quanto precedentes consolidados desta Corte de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça. A falta de qualquer um dos requisitos legais mostra-se suficiente para a recusa ao efeito suspensivo, de sorte que a recusa é medida que se impõe com clareza meridiana. No tocante ao pedido de parcelamento da devolução dos valores pagos, infere-se falta de dialeticidade recursal, pois em sentença (evento 45) já se determinara expressamente que a restituição fosse realizada desse modo, em até 12 (doze) parcelas. Assim, a apelante deixou de atacar de forma específica e fundamentada os termos da decisão recorrida, limitando-se a reiterar pedido já acolhido. Nessa linha, impõe-se o não conhecimento do recurso quanto a este ponto, nos termos do artigo 932, III, do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos legais de admissibilidade recursal, conheço em parte do recurso. A controvérsia recursal limita-se, de um lado, à aferição da nulidade da sentença por suposto cerceamento de defesa, consubstanciado no julgamento antecipado da lide, sem a produção da prova oral e pericial contábil oportunamente requerida; e, de outro, à análise da validade das cláusulas contratuais que estipulam a retenção de porcentual correspondente a dez por cento (10%) do valor atualizado do contrato, com devolução parcelada em até 12 (doze) prestações mensais. Pois bem. O julgamento antecipado do pedido, quando não houver necessidade de produção de outras provas é modalidade de resolução da lide expressamente prevista no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. No tocante à valoração probatória, o ordenamento jurídico brasileiro adota o sistema da persuasão racional, segundo o qual compete ao juiz deliberar sobre a necessidade, ou não, de sua produção. Caso o julgador repute que o feito já se encontra instruído com elementos de prova suficientes para a formação de convicção, o indeferimento justificado de determinada prova inútil ou meramente protelatória não acarretará cerceamento de defesa. A esse respeito, dispõem os artigos 370 e 371, do Código de Processo Civil, que: “Art. 370 - Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”. “Art. 371 - O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”. A corroborar o exposto, faz-se oportuno o abalizado magistério de Daniel Amorim Assumpção Neves: “Atualmente o sistema de valoração adotado pelo sistema processual brasileiro é o da persuasão racional, também conhecido pelo princípio do livre convencimento motivado, no qual o juiz é livre para formar seu convencimento, dando às provas produzidas o peso que entender cabível em cada processo, não havendo uma hierarquia entre os meios de prova. Isso, claramente, não significa que o juiz possa decidir fora dos fatos alegados no processo, mas sim que dará aos fatos alegados a devida consideração diante das provas produzidas.” (in Manual de Direito Processual Civil: Volume Único. Salvador: JusPodivm, 10ª edição, 2018, p. 745) No caso sub examine, colige-se que o magistrado de 1º grau reputou ser despicienda a realização de produção de prova oral e pericial, sob o fundamento de que a dilação probatória pretendida não contribuiria de forma relevante para o deslinde da controvérsia. Porquanto, a solução da demanda estaria amparada, exclusivamente, em elementos de prova de natureza documental já agregados aos autos. Esta Corte, em sua Súmula nº 28, reconhece que: "afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, suscitada em razão do julgamento antecipado da lide, quando há nos autos provas suficientes à formação do convencimento do juiz". E exatamente tal situação se caracteriza na espécie. Conclui-se, portanto, que o indeferimento de prova oral e pericial contábil não configura cerceamento de defesa. A apelante não foi prejudicada em seu direito de defesa, porquanto a questão central — como seja a validade e proporcionalidade das cláusulas contratuais — é matéria de direito e não depende de prova testemunhal ou pericial para sua resolução adequada. Com efeito, a controvérsia aposta nos autos revela-se essencialmente de direito, podendo ser adequadamente resolvida à luz da prova documental já produzida. Depreende-se que os autores, na qualidade de promitentes compradores, postulam a resolução do contrato de promessa de compra e venda em razão da superveniência de dificuldades financeiras que impediram o adimplemento das parcelas avençadas, circunstância que prescinde da produção de prova oral para sua demonstração. Ressalte-se que os elementos de prova indispensáveis à análise da controvérsia encontram-se regularmente agregados aos eletrônicos, permitindo-se a apreciação judicial da validade e da proporcionalidade de referidas estipulações; tudo, à luz das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente os princípios do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva. À luz dessas balizas, impende afastar a prefacial de nulidade da sentença, pois o julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa, ou mesmo violação aos princípios da não surpresa, do contraditório e da ampla defesa. Ressalte-se que a relação jurídica estabelecida entre as partes ora litigantes é de consumo, sendo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme inteligência do artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei nº 8.078/1990. A incidência do Diploma Consumerista é salutar para assegurar-se o equilíbrio das partes, a fim de se evitar que o consumidor, parte mais vulnerável na relação, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro das empresas, incompatível com a boa-fé e equidade. Em outro aspecto, é imperativo observar que precedentes sólidos desta Corte de Justiça indicam a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos casos de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis celebrados entre pessoas físicas e empreendimentos imobiliários. Veja-se: “1. É incontroversa a existência de relação de consumo entre as partes, já que presentes tanto a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, como do consumidor, que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, a teor das disposições do Código de Defesa do Consumidor.” (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5446586-96.2019.8.09.0051, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, DJe. de 06/04/2022) “1. De antemão, cumpre registrar que o caso em tela se afigura, de fato, como relação de consumo, pois as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, constantes nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor”. (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 5154274-48.2020.8.09.0149, Rel. Des. Jairo Ferreira Junior, DJe. de 13/03/2022) Como é possível inferir dos autos, pretendem os autores a resolução do contrato de compromisso de compra e venda celebrado em 3 de julho de 2021 (evento 1 – arqs: 7 à 9), tendo por objeto o imóvel situado no BOSQUE DAS ORQUÍDEAS RESIDENCIAL, RUA ORQUÍDEA MODESTA, QD. 11, LT. 40, SENADOR CANEDO – GOIÁS. Dito isso, cinge-se a controvérsia recursal à validade da retenção sobre o valor atualizado do contrato e não sobre o valor efetivamente pago. Restou incontroversa nos autos a resolução contratual ocorrida por culpa da promissária compradora, ora apelada, em decorrência da sua incapacidade de continuar honrando com os pagamentos das parcelas, fundada na sua onerosidade excessiva. Dessa forma, ao caso se adota a Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Registre-se, ademais, que o contrato foi celebrado na vigência da Lei n° 13.786/2018, que inseriu a regra do artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, razão pela qual a demanda deve ser analisada sob a ótica desta normativa; porquanto a resolução contratual foi imputada exclusivamente aos adquirentes. No entanto, afigura-se evidente uma relação de consumo entre as partes, motivo pelo qual a aplicação do mencionado ato normativo não pode entrar em conflito com a legislação consumerista, na qual consta a norma do artigo 51, inciso IV, em que se prevê a nulidade das cláusulas abusivas que “coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”. Nesta perspectiva, as cláusulas estabelecidas em contratos de adesão que prejudiquem a defesa dos direitos do consumidor devem ser declaradas nulas de pleno direito, até mesmo de ofício. Assim, a Lei do Distrato deve ser interpretada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor. Nesse cenário, a norma imperativa estabelecida no artigo 53, do Diploma Consumerista, dispõe que: “Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. Conquanto os contratos tenham sido firmados após a Lei nº 13.786/2018, atraindo sua incidência, a relação é regida também pelo Código de Defesa do Consumidor. Assim, a multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, apesar de prevista, afigura-se excessiva e abusiva, devendo ser limitada a percentual razoável (10% a 25%) sobre os valores pagos, conforme entendimento do STJ. Vejamos: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. (…). CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. (…) 3(...)3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. (…). (STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/6/2023)” Sobre o tema, precedente persuasório deste Tribunal de Justiça: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA INTERMEDIADORA. NÃO CONFIGURADA. LEI DO DISTRATO. APLICABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LOTEAMENTO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. INDEVIDA. LOTE VAGO. ABATIMENTO DOS VALORES ATINENTES AO IPTU. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. A legitimidade ad causam decorre da identificação da pertinência subjetiva em compor a lide, o que se extrai, na espécie, do fato de que todas as empresas recorrentes participaram da relação jurídica material controvertida na qual se funda a lide (contratos de compromisso de compra e venda). 2. Verificado que os contratos de compra e venda discutido nos autos foram firmados no ano de 2020, ou seja, em data posterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, aplica-se esta, ao desfazimento contratual em análise. 3. É evidente que existe relação de consumo entre as partes, motivo pelo qual a aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista, cujo art. 51, inciso IV, dispõe sobre a nulidade das cláusulas abusivas. 4. A cláusula penal que estipula multa pela rescisão do contrato por culpa dos adquirentes deve ter por base o valor pago pelos consumidores, e não o total atualizado do contrato, porquanto no caso em estudo, caracterizaria evidente afronta ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo admitida a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%. Precedentes do STJ e deste Sodalício. 5. Conforme entendimento jurisprudencial dominante acerca da matéria, não é admitida a cobrança da taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6. É abusiva a estipulação contratual que prevê a responsabilidade do comprador pelas despesas incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, antes da imissão na posse da coisa. No caso, não restou demonstrada a efetiva transmissão da posse do bem a recorrida. 7. Desprovido o apelo, majoram-se os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, §11º, do Estatuto Processual Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5145516-78.2023.8.09.0051, Rela. Desa. Stefane Fiuza Cançado Machado, 6ª Câmara Cível, p. no DJe de 02/05/2024)” “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Em sede de apelação cível é incabível a apreciação de fundamento não suscitado no juízo de origem, por ser vedada a inovação recursal. 2. Tratando-se de relação jurídica submetida ao CDC, inafastável a aplicação da Súmula nº 543/STJ, segundo a qual o promitente vendedor deve restituir as parcelas pagas imediatamente porquanto abusiva a devolução parcelada, conforme a pacífica jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça. 3. Admite-se a retenção pelo vendedor, a título de multa, de percentual entre 10% e 25% do total da quantia já paga. Precedentes do STJ. 4. A verba de fruição não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESTA PARTE, DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível 5200646-64.2022.8.09.0091, Rel. Des. FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES, 7ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024)” Logo, na sentença combatida, reconhecida a abusividade da referida cláusula, assentou-se que, do valor a ser restituído aos promitentes compradores, deveria ser descontada a importância equivalente a noventa por cento (90%) do que foi efetivamente pago, por ser medida mais consentânea com as normas protetivas ao consumidor; e ainda mais, por ser esse o montante presumivelmente suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato; o que se mostra acertado e em consonância com precedentes consolidados. Além disso, estabeleceu-se que a devolução deveria ocorrer em até 12 (doze) parcelas. Portanto, não há reparos a serem feitos na sentença, devendo ser mantida integralmente. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE DA APELAÇÃO CÍVEL E NEGO-LHE PROVIMENTO para manter a sentença recorrida inalterada. Desprovido o recurso, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11º, do Código de Processo Civil. Advirto, em atenção aos artigos 9º e 10 do CPC, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios e com o objetivo de rediscussão da matéria ensejará a aplicação da multa prevista nos arts. 1.021, §4º e 1.026, § 2º, do CPC. A fim de evitar ainda a oposição de embargos de declaração única e exclusivamente voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada toda a matéria discutida nos autos. É como voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. PÉRICLES DI MONTEZUMA R E L A T O R Juiz Substituto em Segundo Grau /N12 Apelação Cível n. 5179474-06.2025.8.09.0174 Comarca de Senador Canedo 9ª Câmara Cível Apelante: BOSQUE DAS ORQUÍDEAS SPE LTDA Apelados: Rafael De Araújo Da Silva e Solange Ferreira Da Silva Araújo Relator: Péricles Di Montezuma - Juiz Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença em que se julgou procedente pretensão em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas, e na qual se resolveu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e condenou-se a vendedora à restituição de 90% dos valores pagos, em até 12 parcelas mensais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões, a saber: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova oral e pericial contábil; e (ii) a validade da cláusula contratual que fixou retenção de 10% sobre o valor total do contrato, em detrimento do percentual sobre os valores efetivamente pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide, reputando o juiz suficientes as provas documentais já produzidas, é compatível com o artigo 355, I, do CPC; inexiste cerceamento de defesa. O magistrado pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias (arts. 370 e 371 do CPC). 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza na espécie relação de consumo, submetendo-se ao Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º, §1º, da Lei nº 8.078/1990). 5. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se a aplicação desta acarreta desequilíbrio contratual ou desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). 6. Conforme a Súmula 543 do STJ, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador impõe a restituição imediata e parcial das parcelas pagas, admitida a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, jamais sobre o valor total do contrato. 7. A cláusula que prevê retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato é abusiva e deve ser limitada a percentual razoável sobre o montante efetivamente pago, conforme precedentes do STJ e deste Tribunal. 8. Mantém-se a sentença na qual se determinou a restituição de 90% dos valores pagos em até 12 parcelas, por estar em conformidade com precedentes consolidados e os princípios da boa-fé e equilíbrio contratual. IV. DISPOSITIVO E TESES 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Teses de julgamento: 1. O indeferimento de produção de provas oral e pericial, desde que possível decidir-se a causa com base em prova documental, não caracteriza cerceamento de defesa. 2. A relação de compra e venda de imóvel entre consumidor e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, ainda que sujeita à Lei nº 13.786/2018. 3. É abusiva a cláusula contratual que prevê retenção calculada sobre o valor total do contrato; ao passo que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, limitada a percentual razoável entre 10% e 25%. Dispositivos citados: CPC, arts. 355, I, 370, 371, 932, III, 85, §11º; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406, §1º; CDC, arts. 3º, §1º, 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (Lei nº 13.786/2018). Súmula e precedentes relevantes: STJ, Súmula 543; AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/06/2023; TJGO, ApC nº 5145516-78.2023.8.09.0051, Rel. Desa. Stefane Fiuza Cançado Machado, j. 02/05/2024; TJGO, ApC nº 5200646-64.2022.8.09.0091, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, j. 17/06/2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 5179474-06.2025.8.09.0174, acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Nova Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer parcialmente do recurso e nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Votaram, acompanhando o relator, o Desembargador Fernando de Castro Mesquita e a Desembargadora Camila Nina Erbertta Nascimento. Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Fernando de Castro Mesquita. Presente a Procuradoria-Geral de Justiça representada nos termos da lei e registrado no extrato da ata. Goiânia, 13 de novembro de 2025. PÉRICLES DI MONTEZUMA R E L A T O R Juiz Substituto em Segundo Grau EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença em que se julgou procedente pretensão em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas, e na qual se resolveu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e condenou-se a vendedora à restituição de 90% dos valores pagos, em até 12 parcelas mensais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões, a saber: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova oral e pericial contábil; e (ii) a validade da cláusula contratual que fixou retenção de 10% sobre o valor total do contrato, em detrimento do percentual sobre os valores efetivamente pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide, reputando o juiz suficientes as provas documentais já produzidas, é compatível com o artigo 355, I, do CPC; inexiste cerceamento de defesa. O magistrado pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias (arts. 370 e 371 do CPC). 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza na espécie relação de consumo, submetendo-se ao Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º, §1º, da Lei nº 8.078/1990). 5. O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se a aplicação desta acarreta desequilíbrio contratual ou desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). 6. Conforme a Súmula 543 do STJ, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador impõe a restituição imediata e parcial das parcelas pagas, admitida a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, jamais sobre o valor total do contrato. 7. A cláusula que prevê retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato é abusiva e deve ser limitada a percentual razoável sobre o montante efetivamente pago, conforme precedentes do STJ e deste Tribunal. 8. Mantém-se a sentença na qual se determinou a restituição de 90% dos valores pagos em até 12 parcelas, por estar em conformidade com precedentes consolidados e os princípios da boa-fé e equilíbrio contratual. IV. DISPOSITIVO E TESES 9. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Teses de julgamento: 1. O indeferimento de produção de provas oral e pericial, desde que possível decidir-se a causa com base em prova documental, não caracteriza cerceamento de defesa. 2. A relação de compra e venda de imóvel entre consumidor e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, ainda que sujeita à Lei nº 13.786/2018. 3. É abusiva a cláusula contratual que prevê retenção calculada sobre o valor total do contrato; ao passo que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, limitada a percentual razoável entre 10% e 25%. Dispositivos citados: CPC, arts. 355, I, 370, 371, 932, III, 85, §11º; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406, §1º; CDC, arts. 3º, §1º, 51, IV, e 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (Lei nº 13.786/2018). Súmula e precedentes relevantes: STJ, Súmula 543; AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/06/2023; TJGO, ApC nº 5145516-78.2023.8.09.0051, Rel. Desa. Stefane Fiuza Cançado Machado, j. 02/05/2024; TJGO, ApC nº 5200646-64.2022.8.09.0091, Rel. Des. Fabiano Abel de Aragão Fernandes, j. 17/06/2024.