Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Relatório e Voto - Estado de Goiás Poder Judiciário 1ª Turma Recursal do Sistema dos Juizados Especiais Processo nº 5236600-81.2024.8.09.0163 Recorrente: Condomínio Residencial Parque dos Ipês Recorrido: Lorena Cardoso de Oliveira Andrade Comarca de Origem: Valparaíso de Goiás – GO Juiz Relator: Leonardo Aprígio Chaves EMENTA/ACÓRDÃO EMENTA: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRÉVIA CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo Condomínio Residencial Parque dos Ipês contra sentença que extinguiu a execução de título extrajudicial de taxas condominiais, sem resolução do mérito, por inexistência de bens penhoráveis, com fundamento no art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95. 2. A execução foi ajuizada em face de Lorena Cardoso de Oliveira Andrade, proprietária das unidades 135-A e 186-B do condomínio exequente, visando ao recebimento de R$ 10.326,41, correspondentes a cotas condominiais inadimplidas e parcelas de acordos extrajudiciais celebrados em 18/08/2023, integralmente descumpridos pela executada. 3. O juízo de origem indeferiu o pedido de penhora dos imóveis geradores do débito, sob o fundamento de que ambas as unidades se encontram gravadas com alienação fiduciária em favor do Banco do Brasil S/A — conforme certidões de matrícula de números 51.496 e 51.445 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Valparaíso de Goiás —, e, por isso, não integrariam o patrimônio da executada. Intimado para indicar outros bens penhoráveis, o exequente informou não possuir outros bens a indicar. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir se é possível, no âmbito de execução de taxas condominiais processada perante o Juizado Especial Cível, a penhora do próprio imóvel gerador do débito quando este se encontra gravado por alienação fiduciária em garantia. III. RAZÕES DE DECIDIR a) Da natureza propter rem da obrigação condominial 5. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, vale dizer, vinculam-se diretamente à coisa, e não à pessoa do devedor. Essa característica decorre expressamente do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A obrigação, portanto, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o seu titular. 6. Essa natureza implica que o débito condominial vincula o bem em si e, por consequência, todos os seus proprietários, em qualquer modalidade dominial. O credor fiduciário, ao tornar-se titular da propriedade resolúvel do imóvel por força do contrato de alienação fiduciária, assume, nessa condição, a posição de condômino perante o condomínio edilício, não podendo ser imune às obrigações que a essa posição são inerentes. b) Do precedente do Superior Tribunal de Justiça 7. O Superior Tribunal de Justiça, por sua Quarta Turma, no julgamento do REsp n. 2.174.387/SP, de relatoria do Ministro Raul Araújo, em 8/9/2025, publicado no DJEN de 15/9/2025, assentou que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, condicionada à prévia citação do credor fiduciário, a quem se faculta quitar o débito e exercer direito de regresso contra o devedor fiduciante. 8. Nessa linha, o entendimento firmado pelo STJ é de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam exclusivamente as relações jurídicas entre os contratantes da alienação fiduciária, não alcançando terceiros nem se sobrepondo ao direito do condomínio credor. A natureza propter rem da dívida condominial sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, que, na condição de titular de propriedade resolúvel, não pode deter posição mais privilegiada do que a de um proprietário pleno. c) Dos precedentes das Turmas Recursais do TJGO 9. As Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Estado de Goiás têm adotado, de forma consistente, o mesmo entendimento, reconhecendo a possibilidade de penhora do imóvel gerador do débito condominial ainda que alienado fiduciariamente. Nesse sentido: Recurso Inominado Cível nº 5518128-19.2025.8.09.0164, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 05/03/2026; Recurso Inominado Cível nº 5567447-72.2023.8.09.0051, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 13/11/2025; Recurso Inominado Cível nº 5303479-62.2024.8.09.0101, 4ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 26/06/2025. d) Da inadequação dos fundamentos da sentença 10. O argumento da sentença quanto à incompatibilidade da penhora com o rito da Lei nº 9.099/95 também não resiste à análise. A intervenção do credor fiduciário, necessária como condição para a penhora, não configura a intervenção de terceiro vedada pelo art. 10 da Lei nº 9.099/95, mas sim a citação de litisconsorte passivo necessário, providência distinta e compatível com o rito especial. A complexidade dos atos subsequentes, ademais, não é obstáculo intransponível, sendo manejável dentro das possibilidades procedimentais do Juizado, e não justifica a extinção do feito em detrimento do direito material do exequente. 11. Impõe-se, portanto, a cassação da sentença e a determinação de retorno dos autos à origem, para que o juízo de primeiro grau dê prosseguimento à execução, deferindo a penhora dos imóveis de matrículas 51.496 e 51.445, com a prévia citação do Banco do Brasil S/A, na qualidade de credor fiduciário, para que integre a execução e seja facultada a oportunidade de quitar o débito condominial, exercendo, se for o caso, direito de regresso contra a executada. IV. DISPOSITIVO 12. Pelo exposto, CONHEÇO DO RECURSO INOMINADO E DOU-LHE PROVIMENTO, para cassar a sentença de extinção e determinar o retorno dos autos ao Juizado Especial Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás, onde deverá prosseguir a execução com o deferimento da penhora dos imóveis geradores do débito condominial (matrículas nºs 51.496 e 51.445 do CRI de Valparaíso de Goiás), condicionada à prévia citação do Banco do Brasil S/A, na condição de credor fiduciário, nos termos da fundamentação supra. 13. Sem condenação em custas e honorários (art. 55, Lei 9.099/95). 14. Advirto que na eventual oposição de Embargos de Declaração, com caráter meramente protelatórios, se houver evidente propósito de rediscutir o mérito da lide, será aplicada multa em favor da parte adversa, nos termos do art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil. Participaram do julgamento, além do Juiz de Direito Relator, os Excelentíssimos Juízes de Direito Dr. Luís Flávio Cunha Navarro e Dr. Fernando Moreira Gonçalves. Datado e assinado digitalmente. Leonardo Aprigio Chaves Juiz Relator EMENTA: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DO BEM GERADOR DO DÉBITO. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRÉVIA CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo Condomínio Residencial Parque dos Ipês contra sentença que extinguiu a execução de título extrajudicial de taxas condominiais, sem resolução do mérito, por inexistência de bens penhoráveis, com fundamento no art. 53, § 4º, da Lei nº 9.099/95. 2. A execução foi ajuizada em face de Lorena Cardoso de Oliveira Andrade, proprietária das unidades 135-A e 186-B do condomínio exequente, visando ao recebimento de R$ 10.326,41, correspondentes a cotas condominiais inadimplidas e parcelas de acordos extrajudiciais celebrados em 18/08/2023, integralmente descumpridos pela executada. 3. O juízo de origem indeferiu o pedido de penhora dos imóveis geradores do débito, sob o fundamento de que ambas as unidades se encontram gravadas com alienação fiduciária em favor do Banco do Brasil S/A — conforme certidões de matrícula de números 51.496 e 51.445 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Valparaíso de Goiás —, e, por isso, não integrariam o patrimônio da executada. Intimado para indicar outros bens penhoráveis, o exequente informou não possuir outros bens a indicar. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir se é possível, no âmbito de execução de taxas condominiais processada perante o Juizado Especial Cível, a penhora do próprio imóvel gerador do débito quando este se encontra gravado por alienação fiduciária em garantia. III. RAZÕES DE DECIDIR a) Da natureza propter rem da obrigação condominial 5. As despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, vale dizer, vinculam-se diretamente à coisa, e não à pessoa do devedor. Essa característica decorre expressamente do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A obrigação, portanto, acompanha o imóvel independentemente de quem seja o seu titular. 6. Essa natureza implica que o débito condominial vincula o bem em si e, por consequência, todos os seus proprietários, em qualquer modalidade dominial. O credor fiduciário, ao tornar-se titular da propriedade resolúvel do imóvel por força do contrato de alienação fiduciária, assume, nessa condição, a posição de condômino perante o condomínio edilício, não podendo ser imune às obrigações que a essa posição são inerentes. b) Do precedente do Superior Tribunal de Justiça 7. O Superior Tribunal de Justiça, por sua Quarta Turma, no julgamento do REsp n. 2.174.387/SP, de relatoria do Ministro Raul Araújo, em 8/9/2025, publicado no DJEN de 15/9/2025, assentou que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, condicionada à prévia citação do credor fiduciário, a quem se faculta quitar o débito e exercer direito de regresso contra o devedor fiduciante. 8. Nessa linha, o entendimento firmado pelo STJ é de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam exclusivamente as relações jurídicas entre os contratantes da alienação fiduciária, não alcançando terceiros nem se sobrepondo ao direito do condomínio credor. A natureza propter rem da dívida condominial sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, que, na condição de titular de propriedade resolúvel, não pode deter posição mais privilegiada do que a de um proprietário pleno. c) Dos precedentes das Turmas Recursais do TJGO 9. As Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Estado de Goiás têm adotado, de forma consistente, o mesmo entendimento, reconhecendo a possibilidade de penhora do imóvel gerador do débito condominial ainda que alienado fiduciariamente. Nesse sentido: Recurso Inominado Cível nº 5518128-19.2025.8.09.0164, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 05/03/2026; Recurso Inominado Cível nº 5567447-72.2023.8.09.0051, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 13/11/2025; Recurso Inominado Cível nº 5303479-62.2024.8.09.0101, 4ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, julgado em 26/06/2025. d) Da inadequação dos fundamentos da sentença 10. O argumento da sentença quanto à incompatibilidade da penhora com o rito da Lei nº 9.099/95 também não resiste à análise. A intervenção do credor fiduciário, necessária como condição para a penhora, não configura a intervenção de terceiro vedada pelo art. 10 da Lei nº 9.099/95, mas sim a citação de litisconsorte passivo necessário, providência distinta e compatível com o rito especial. A complexidade dos atos subsequentes, ademais, não é obstáculo intransponível, sendo manejável dentro das possibilidades procedimentais do Juizado, e não justifica a extinção do feito em detrimento do direito material do exequente. 11. Impõe-se, portanto, a cassação da sentença e a determinação de retorno dos autos à origem, para que o juízo de primeiro grau dê prosseguimento à execução, deferindo a penhora dos imóveis de matrículas 51.496 e 51.445, com a prévia citação do Banco do Brasil S/A, na qualidade de credor fiduciário, para que integre a execução e seja facultada a oportunidade de quitar o débito condominial, exercendo, se for o caso, direito de regresso contra a executada. IV. DISPOSITIVO 12. Pelo exposto, CONHEÇO DO RECURSO INOMINADO E DOU-LHE PROVIMENTO, para cassar a sentença de extinção e determinar o retorno dos autos ao Juizado Especial Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás, onde deverá prosseguir a execução com o deferimento da penhora dos imóveis geradores do débito condominial (matrículas nºs 51.496 e 51.445 do CRI de Valparaíso de Goiás), condicionada à prévia citação do Banco do Brasil S/A, na condição de credor fiduciário, nos termos da fundamentação supra. 13. Sem condenação em custas e honorários (art. 55, Lei 9.099/95). 14. Advirto que na eventual oposição de Embargos de Declaração, com caráter meramente protelatórios, se houver evidente propósito de rediscutir o mérito da lide, será aplicada multa em favor da parte adversa, nos termos do art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.