Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS NA APELAÇÃO CÍVEL N. 6085017-61.2024.8.09.0024 COMARCA DE CALDAS NOVAS RECORRENTE: Cidade Das Flores Caldas Novas Empreendimentos Imobiliarios SPE LTDA RECORRIDO: Marcelina Sodre De Melo Lacerda e outro DECISÃO Cidade Das Flores Caldas Novas Empreendimentos Imobiliarios SPE LTDA, regularmente representada, interpõe, na mov. 153, recurso especial (art. 105, III, 'a' e ‘c’, da CF), em face do acórdão unânime visto na mov. 130, proferido nos autos desta apelação cível pela 5ª Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível desta Corte, sob a relatoria do Des. Héber Carlos de Oliveira, que assim decidiu, conforme ementa abaixo transcrita: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. LIMITAÇÃO DA MULTA RESCISÓRIA. RETENÇÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO PARCELADA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, fixando a multa em 10% sobre os valores pagos e determinando a restituição de forma integral e em parcela única, inclusive das quantias pagas a título de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se é válida a fixação da cláusula penal sobre o valor total do contrato (art. 32-A da Lei n° 6.766/79) ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; (ii) saber se é possível a restituição dos valores pagos de forma parcelada; (iii) saber se é devida a taxa de fruição pelo comprador inadimplente; (iv) saber se a comissão de corretagem pode ser retida; (v) saber qual o índice aplicável para correção monetária e juros de mora; e (vi) saber qual o termo inicial para a incidência dos juros moratórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato foi celebrado em 06/09/2022, posterior à Lei nº 13.786/2018, aplicando-se suas disposições, devendo, contudo, ser ponderada com o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil. 4. A cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato é excessivamente onerosa e desproporcional ao percentual pago pelos compradores, implicando desequilíbrio contratual. 5. O percentual de retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos é razoável, compensando despesas administrativas sem enriquecimento sem causa da vendedora, nos termos da jurisprudência do STJ e deste TJGO. 6. A Lei nº 13.786/2018 autoriza a restituição parcelada dos valores, sendo razoável a devolução em 2 (duas) parcelas mensais, com carência mínima de 1 (um) mês. 7. É indevida a taxa de fruição para lote vago sem benfeitorias, ausente comprovação de proveito econômico ou efetiva utilização pelos compradores. 7. A comissão de corretagem pode ser retida pelo vendedor quando houver previsão contratual expressa e informação prévia ao consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 938). 8. O índice de correção monetária deve ser o IPCA, conforme previsto no contrato, e os juros de mora de 1% ao mês, não se aplicando a taxa Selic (art. 406 do CC), por haver previsão expressa no contrato, ainda que reduzido judicialmente o percentual pactuado. 9. Os juros moratórios incidem a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, conforme art. 405 do Código Civil, não se aplicando a tese fixada no Tema 1.002 do STJ, adstrita aos contratos anteriores à Lei n° 13.786/18. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 é aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis firmados após sua vigência. 2. É válida a retenção da comissão de corretagem quando expressamente prevista no contrato e destacado o valor, conforme Tema 938 do STJ. 3. É indevida a taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de lote vago, sem edificação, por ausência de comprovação de proveito econômico. 4. A restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, em até 2 (duas) parcelas, com carência mínima de 1 (um) mês, sendo razoável o percentual de retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos. 5. Os juros de mora incidem a partir da citação em caso de responsabilidade contratual, e a correção monetária deve seguir o índice pactuado no contrato." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 405, 408, 413; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; CPC, art. 85; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (com redação da Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: TJGO, Apelação Cível 5768271-13.2024.8.09.0051, Rel. Des. Altair Guerra da Costa, j. 12/06/2025; TJGO, Apelação Cível 6026464-56.2024.8.09.0174, Rel. Des. José Ricardo Machado, j. 31/07/2025; TJGO, Apelação Cível 5671976-03.2023.8.09.0162, Rel. Des. Juliana Prudente, j. 05/08/2025; TJGO, Apelação Cível 5561196-56.2022.8.09.0024, Rel. Des. Ana Peternella França, j. 31/07/2025; TJGO, Apelação Cível 5041244-96.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Proto de Oliveira, j. 22/07/2025; STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016.” Embargos de declaração rejeitados, na mov. 144. Nas razões recursais, alega a parte recorrente, em suma, contrariedade aos artigos 406 do Código Civil, 489, § 1.º e 1.022, inciso II do CPC; 32-A da Lei n.º 6.766/1979, bem como divergência jurisprudencial. Ao final, roga pelo conhecimento do recurso especial, com remessa dos autos à instância superior. Preparo regular (mov. 153). Contrarrazões (mov. 163), pelo desprovimento do recurso e a majoração dos honorários. É o que cabia relatar. Decido. Inicialmente, registre-se que não merece ser conhecido o pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à majoração dos honorários advocatícios, ante a inadequação da via eleita, pois, no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais, analisa-se, tão somente, a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento. Dito isso, vejo que o juízo de admissibilidade a ser exercido, no caso, é negativo. Em primeiro lugar, no que se refere aos artigos 489, § 1.º e 1.022, inciso II do CPC, não houve indicação, motivada e clara, dos pontos da lide supostamente não decididos ou contraditórios, tampouco houve demonstração da ocorrência de erro material a merecer exame, esclarecimento ou correção. Em síntese, a recursante limitou-se a sustentar que o Relator deixou de se manifestar expressamente acerca de questões por ela suscitadas, o que evidencia a falta da necessária subsunção às normas tidas como violadas, configurando, pois, ausência de requisito formal e, assim, ensejando a inadmissibilidade do recurso, por deficiência na argumentação, nos moldes da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, aplicável por analogia. Afora, a análise de eventual ofensa aos demais dispositivos elencados, referentes à pretendida determinação de percentual de retenção de 10% do valor total do contrato atualizado, bem como o índice de atualização e termo a quo do valor a serem restituído, encontra os óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão objurgado demandaria interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório dos autos, e isso, por certo, impede o trânsito do recurso especial (cf. STJ, AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/20251; AREsp n. 2.896.344/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/20252). De conseguinte, o recurso especial não pode ser conhecido com fundamento em divergência jurisprudencial, porquanto os óbices que impedem a análise do recurso pela alínea “a” prejudicam o exame do especial manejado pela alínea “c” do permissivo constitucional para questionar a mesma matéria (AgInt no REsp n. 2.164.288/RJ, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024). Isto posto, deixo de admitir o recurso. Publique-se. Intimem-se. Goiânia, data da assinatura eletrônica. DES. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA 1º Vice-Presidente 27/3 1“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial. 2. A parte agravante indica obscuridade na base de cálculo dos honorários advocatícios arbitrados na origem e alega desrespeito a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil sobre o montante dos encargos rescisórios do compromisso de compra e venda imobiliário, além de questionar o termo inicial dos juros de mora. II. Questão em discussão 3. Saber se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem ao não esclarecer a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e se a decisão sobre os encargos rescisórios e a taxa de fruição do imóvel foi abusiva. 4. A questão também envolve a análise da possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição do imóvel e a adequação do percentual de retenção dos valores pagos. III. Razões de decidir 5. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 6. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial. 7. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 8. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. 9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do caso concreto, consideradas no momento do julgamento, autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, assim como que cobrasse de taxa de fruição do apartamento, sem que isso configurasse onerosidade excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial. 11. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 12. A Corte de origem revisou a cláusula penal para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mesmo ocorrendo a celebração do contrato na vigência da Lei n. 13.786/2018, o que afasta a tese de abuso da parte agravante. A rigor, se a vendedora tivesse recorrido, seria caso de dar provimento ao recurso para majorar o referido encargo com fundamento na lei nova. Todavia, para evitar a reformatio in pejus, mantém-se o percentual arbitrado pelo TJSP. 13. Para a jurisprudência do STJ, "a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). IV. Dispositivo e tese 14. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A decisão contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional. 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores pagos e da taxa de fruição do imóvel é inviável em recurso especial por demandar reexame de fatos e provas."Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CDC, arts. 51, II e IV, e 53; CC/2002, arts. 413 e 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024. (AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)” 2“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ART. 1.022 DO NCPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. JULGADO FUNDAMENTADO. PRETENSÃO DE NOVO JULGAMENTO DA CAUSA. INVIABILIDADE. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. NÃO OCORRÊNCIA. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Não há falar em omissão, falta de fundamentação e/ou negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, apreciando a controvérsia posta nos autos. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido no tocante à não ocorrência de prejudicialidade externa e de fixação razoável e proporcional do montante indenizatório exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.896.344/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.)