Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Estado de Goiás Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás Rua Alemanha, 150, Parque Esplanada III, CEP 72.870-000, Fone: (61) 3615-9600 DECISÃO Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Execução -> Execução de Título Extrajudicial -> Execução de Título Extrajudicial Processo nº: 5353687-66.2021.8.09.0162 Valor da Causa: R$ 6.426,29 Requerente: Condomínio Residencial Vivenda Sucupira I Requerido(a): Djai Carvalho Lopes Juiz de Direito: Leonardo Lopes dos Santos Bordini Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, proposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVENDAS SUCUPIRA I, em desfavor de DJAI CARVALHO LOPES, partes devidamente qualificadas nos autos. Na petição inicial (mov. 1), distribuída em 14/07/2021, o AUTOR alega que o REQUERIDO é proprietário do imóvel designado por casa 15 e, nessa condição, é responsável pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais. Afirma que o REQUERIDO não cumpre suas obrigações, com atraso no pagamento das cotas condominiais de outubro de 2019 a janeiro de 2021, o que totaliza um débito de R$ 3.190,06. Fundamenta a ação no artigo 784, X, do Código de Processo Civil, que considera as cotas condominiais como título executivo extrajudicial. Aponta que a convenção do condomínio e o artigo 395 do Código Civil preveem a incidência de juros de 1% ao mês, multa de 2% e atualização monetária, além de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da cobrança. O AUTOR também pleiteia o benefício da gratuidade da justiça, argumenta que possui dificuldades financeiras, com um déficit mensal e um índice de inadimplência de 50%, o que compromete sua capacidade de arcar com as custas processuais. O AUTOR requer a citação do REQUERIDO para que efetue o pagamento da dívida de R$ 3.190,06 no prazo de três dias, sob pena de penhora e avaliação; a inclusão das taxas condominiais que vencerem no decorrer do processo; a penhora e avaliação do imóvel, caso os valores não sejam quitados; e a condenação do REQUERIDO ao pagamento dos honorários advocatícios de sucumbência no importe de 10% do valor da causa. Em despacho (mov. 4), o juízo intimou o AUTOR a comprovar a hipossuficiência para a análise do pedido de gratuidade da justiça. O AUTOR apresentou petição (mov. 6) com relatórios e extratos para comprovar sua dificuldade financeira e reiterou o pedido de gratuidade. Na decisão da movimentação 8, o juízo indeferiu a gratuidade da justiça, argumentou que o AUTOR poderia ter ajuizado a demanda nos Juizados Especiais Cíveis, onde não há custas, e o intimou para recolher as custas processuais em 15 (quinze) dias, sob pena de cancelamento da distribuição. O AUTOR interpôs Agravo de Instrumento (mov. 10) contra a decisão que indeferiu a gratuidade da justiça. O TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, em decisão unipessoal (mov. 11), deu provimento ao recurso para deferir a gratuidade da justiça ao AUTOR. O juízo determinou a citação do REQUERIDO (mov. 13) para pagamento do débito ou oferecimento de embargos na data de 31/08/2021. O mandado de citação (mov. 16) não foi cumprido, pois o oficial de justiça não conseguiu acesso ao condomínio fechado e não obteve contato com o síndico. Após intimação para se manifestar (mov. 17), o AUTOR solicitou o desentranhamento de documentos juntados equivocadamente em outro processo (mov. 20) e requereu a conversão do feito para o Juízo 100% Digital, com nova tentativa de citação por meio eletrônico (WhatsApp) (mov. 22). A citação do REQUERIDO foi efetivada por WhatsApp (mov. 26) na data de 19/05/2023, mas o prazo para embargos decorreu sem manifestação (mov. 28). Após intimação para dar andamento ao feito (mov. 29), o AUTOR requereu a penhora de valores via SISBAJUD (mov. 31 e 35), o que foi deferido pelo juízo (mov. 33). A tentativa de bloqueio de valores via SISBAJUD resultou negativa (mov. 42). Na petição da movimentação 44, o AUTOR requereu a expedição de ofício ao INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL para verificar a existência de vínculo empregatício do REQUERIDO, além de consulta de veículos via RENAJUD e de bens via INFOJUD. O juízo deferiu os pedidos (mov. 47). Em resposta (mov. 53), o INSTITUTO NACIONAL DO SEGURO SOCIAL informou que o REQUERIDO é titular de benefício de pensão por morte previdenciária. Na sequência, o AUTOR pediu a penhora do imóvel que originou os débitos condominiais (mov. 55), com base em decisão do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. O juízo, antes de analisar o pedido, intimou o AUTOR a juntar certidão de matrícula atualizada do imóvel (mov. 57), o que foi cumprido na movimentação 60. Na decisão da movimentação 62, datada de 13/07/2025, o juízo, com base na jurisprudência do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, deferiu a penhora do imóvel, determinou a inclusão da credora fiduciária, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no polo passivo e a intimação do AUTOR para que promovesse tal inclusão. O AUTOR requereu a inclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (mov. 65). Em sua contestação (mov. 68), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL arguiu, em preliminar, sua ilegitimidade passiva. Sustenta que, por se tratar de imóvel financiado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do devedor fiduciante, que detém a posse direta do bem. Cita jurisprudência do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA e do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO que corrobora sua tese. No mérito, alega que não é devedora dos valores e que não foi constituída em mora, pois não foi previamente informada da dívida. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. Em ato ordinatório (mov. 69), o AUTOR foi intimado a se manifestar sobre a manifestação da credora fiduciária. Em mov. 72 o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VIVENDA SUCUPIRA I impugnou os argumentos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Afirmou que a contestação apresentada é um modelo genérico que não se aplica ao caso, pois o imóvel foi adquirido por meio de alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/1997, e não pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Argumentou que, por não haver impugnação específica sobre a penhora do imóvel, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL anuiu tacitamente com o pedido, devendo o processo seguir com a expedição do termo de penhora e mandado de avaliação. É o relatório. Decido. A Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de credora fiduciária, apresentou manifestação (mov. 68) arguindo sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o imóvel integra o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), sendo a responsabilidade do devedor fiduciante, Além disso, pediu a improcedência dos pedidos formulados na execução destacando, dentre outros, que não foi constituída em mora. O exequente impugnou tais teses (mov. 72), sustentando a natureza de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e a possibilidade de penhora. Pois bem. 1. Da Legitimidade e Responsabilidade do Credor Fiduciário Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal. A natureza das despesas condominiais é propter rem, ou seja, a obrigação adere à coisa, independentemente de quem detenha a sua posse ou propriedade. No caso de imóveis gravados com alienação fiduciária, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que, embora a responsabilidade direta pelo pagamento seja do devedor fiduciante enquanto na posse do bem, o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e, portanto, possui interesse jurídico direto na lide. Ademais, ainda que o imóvel esteja vinculado a programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, tal circunstância não inibe a legitimidade da credora fiduciária para, caso queira, quitar o débito condominial a fim de preservar sua garantia e impedir a expropriação do bem. A jurisprudência do STJ admite, inclusive, a penhora do próprio imóvel em execuções de dívidas condominiais, dada a supremacia da natureza da obrigação sobre a garantia fiduciária. Nesse sentido destaca-se o precedente: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol. 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779). Como se não bastasse, em relação aos direitos aquisitivos em imóveis do programa Minha Casa Minha Vida, o STJ reforça a possibilidade de constrição: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 21/8/2024 e concluso ao gabinete em 26/9/2024.2. O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.4. Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia.3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.Precedentes.5. A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no § 1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.6. Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, nos termos da fundamentação aqui adotada, autorizou a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial.7. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2172631 DF 2024/0363676-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/11/2024). No que tange à constituição em mora, uma vez que a credora fiduciária foi incluída no polo passivo da execução para que pudesse exercer seu direito de quitar o débito e preservar a garantia, o termo inicial de sua mora retroage à data de sua citação ou intimação formal no feito. A partir desse momento, a instituição financeira toma ciência inequívoca da existência da dívida condominial e da iminência de constrição sobre o bem, passando a responder pelos encargos moratórios caso não promova a quitação. 2. Do Tema Repetitivo 1266 do STJ Ressalte-se que este juízo não desconhece a afetação do Tema Repetitivo 1266 pelo Superior Tribunal de Justiça, que visa definir “se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial". Todavia, não há determinação de suspensão nacional dos processos sobre a matéria, razão pela qual o feito deve prosseguir regularmente para evitar o agravamento do débito e o prejuízo à coletividade condominial. 3. Conclusão e Providências Diante do exposto: 1. REJEITO as teses de ilegitimidade e ausência de responsabilidade apresentadas pela Caixa Econômica Federal; 2. DEFIRO a expedição de mandado de penhora e avaliação do imóvel descrito na matrícula juntada em mov. 60 (art. 838 do CPC); 3. Ato contínuo, que seja a parte executada e seu cônjuge intimados por intermédio de advogado ou, se não houver, pessoalmente, de preferência por via postal, bem como a credora fiduciária (art. 841 do CPC); 4. Não havendo impugnação quanto à penhora, expeça-se mandado de avaliação do bem ou, se for o caso, proceda-se à avaliação por oficial de justiça. O laudo deverá refletir o valor de mercado da integralidade do bem; 5. Com a juntada do laudo, intimem-se as partes para, querendo, manifestarem-se no prazo de 5 (cinco) dias. Havendo impugnação à avaliação, tornem os autos conclusos. Cumpridas todas as determinações, voltem os autos conclusos. Autorizo o servidor judiciário a assinar o mandado e demais documentos do processo. Cumpra-se.