Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Niquelândia Vara Cível SENTENÇA Protocolo: 5592744-31.2019.8.09.0113 Requerente/Exequente: Associação Rural Condomínio Morro Do Matheus Nova Geração Requerido(a)/Executado(a): Andrea De Paula Soares Bollella Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. I – RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS ajuizada por ASSOCIAÇÃO RURAL CONDOMÍNIO MORRO DO MATHEUS – NOVA GERAÇÃO em desfavor de GUGLIELMO BIAGGIOS BOLLELLA e ANDRÉA DE PAULO SOARES BOLLELLA. A parte autora aduz, em síntese, que os requeridos, proprietários da Fazenda São João, situada em Niquelândia/GO, implantaram no local o empreendimento denominado “Condomínio Morro do Matheus – Nova Geração”, com comercialização de lotes e promessa de regularização registral, outorga de escritura e implantação de áreas comuns. Sustenta que, embora os lotes tenham sido vendidos e quitados, a regularização não foi providenciada. Afirma que, após fiscalização ambiental ocorrida em 2017, os adquirentes constituíram a Associação autora, que passou a administrar o empreendimento. Relata, ainda, que celebrou com os requeridos contrato de compra e venda/cessão de direitos, em 27/09/2017, pelo qual adquiriu a estrutura da portaria, os direitos de exploração dos poços artesianos, a caixa d’água e a rede de abastecimento, obrigando-se os vendedores a providenciar, no prazo de 24 meses, o registro/averbação do condomínio em matrícula única. Alega que quitou integralmente o preço, mas os requeridos não cumpriram a obrigação assumida. Assim, requer: I) autorização para contratar profissional habilitado e providenciar o georreferenciamento e demais documentos necessários à regularização registral da área; II) outorga da escritura pública e registro em matrícula única, em nome da Associação autora, abrangendo os lotes dos associados e as áreas comuns; III) condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos correspondentes a 10 hectares de terra nua, ou ao valor equivalente de R$ 33.562,30, com incorporação da área à matrícula a ser aberta; IV) condenação dos requeridos ao ressarcimento das despesas estimadas em R$ 10.000,00 com escritura/registro e R$ 24.000,00 com honorários advocatícios contratuais. A petição inicial foi recebida, com determinação de citação da parte requerida para apresentação de contestação (mov. 5). A parte requerida apresentou contestação, na qual arguiu, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da Associação autora, ao argumento de que não teria sido juntada autorização expressa dos associados para a propositura da demanda, tampouco relação individualizada dos representados. Sustentou, ainda, ausência de interesse processual, sob o fundamento de que não houve comprovação de recusa dos requeridos em transferir a propriedade em módulo rural/comum, nem prévia notificação dos compradores ou da Associação para esse fim. No mérito, afirmou que os lotes foram vendidos mediante contratos de compra e venda e que os adquirentes sempre tiveram ciência de que receberiam a titularidade de suas áreas em comum, por se tratar de cota-parte inserida em área maior. Alegou que nunca agiu de má-fé e que buscou meios para regularizar o empreendimento, inclusive com vistoria pela Prefeitura Municipal. Sustentou que, em 2017, após desentendimentos, vendeu a casa da portaria aos compradores, os quais criaram a Associação e assumiram a administração do local. Defendeu que jamais houve recusa à transferência dos imóveis, mas que esta somente poderia ocorrer em comum, diante da impossibilidade de desmembramento individual. Por fim, alegou que os pedidos seriam indeterminados e juridicamente impossíveis, pois a autora pretenderia área não vendida, além de perdas e danos e indenização indevidos (mov. 14). A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 24). Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo, na qual foi acolhida parcialmente a preliminar de ilegitimidade ativa da Associação autora, apenas quanto ao pedido de outorga de escritura das áreas individuais dos lotes pertencentes aos associados, por se entender que tais áreas não integrariam o objeto do contrato firmado pela Associação e que não haveria autorização expressa dos condôminos ou previsão estatutária específica para a defesa desses direitos individuais. Na mesma decisão, foram delimitadas como questões de mérito aquelas relacionadas às obrigações contratuais e à responsabilidade civil, bem como indeferida a produção de provas testemunhal e documental (mov. 31). A parte autora opôs embargos de declaração, alegando que o contrato de compra e venda previa a obrigação de delimitação das frações ideais, por meio de georreferenciamento e individualização das áreas dos condôminos (mov. 35). Em decisão posterior, os embargos de declaração foram acolhidos, com afastamento da preliminar de ilegitimidade ativa. Na mesma oportunidade, foi deferida tutela de urgência para determinar que a parte requerida retirasse os semoventes alocados nos limites da área do condomínio, sob pena de multa (mov. 44). Em seguida, foram rejeitados os embargos de declaração opostos pelos requeridos, nos quais alegaram omissão quanto à delimitação da área abrangida pela tutela de urgência e contradição relativa à ausência de pronunciamento sobre a prescrição do direito de postular a outorga das escrituras (movs. 48 e 51). Regularmente intimado, o Ministério Público requereu a concessão de tutela de urgência para impedir a construção de novas edificações no loteamento, sob alegação de possível parcelamento irregular do solo e potencial dano ambiental. Requereu, ainda, a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis local para averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel, a cientificação do Município para prestar informações sobre a regularidade do condomínio e a realização de perícia para apuração da regularidade do loteamento e de eventuais danos ambientais (mov. 64). Os pedidos ministeriais foram parcialmente acolhidos, determinando-se a suspensão das atividades desempenhadas no empreendimento, inclusive na área adquirida pela autora, com interrupção de eventuais obras em andamento e proibição de novas edificações. Também foi determinada a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Niquelândia para averbação da existência da demanda na matrícula e apresentação de certidão de inteiro teor atualizada do imóvel; ao Município de Niquelândia, para que informasse sobre a regularidade do parcelamento; e a Furnas Centrais Elétricas, para ciência da demanda. Por outro lado, foi indeferido o pedido de inclusão do Município de Niquelândia no polo passivo (mov. 67). Posteriormente, foram rejeitados os embargos de declaração opostos pelos requeridos contra a referida decisão, nos quais alegaram obscuridade quanto à possibilidade de continuar utilizando as pastagens anexas aos lotes adquiridos pelos autores (mov. 85). A parte requerida comprovou a abertura de procedimento de regularização fundiária do condomínio (mov. 100). O Cartório de Registro de Imóveis informou a averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel (mov. 109). A parte autora manifestou-se sobre os documentos juntados, sustentando que o Município de Niquelândia informou a inexistência de processo de regularização do condomínio, circunstância que, em seu entendimento, comprovaria o inadimplemento contratual dos requeridos. Alegou, ainda, que a averbação da ação na matrícula do imóvel torna pública a demanda e resguarda eventual indenização futura, bem como que o pedido posterior de regularização fundiária formulado pelos requeridos ao Município seria extemporâneo, protelatório e incapaz de interferir no julgamento. Ao final, reiterou os pedidos iniciais de desmembramento e escrituração da área em nome da Associação, além da condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos, danos materiais, custas e honorários sucumbenciais (mov. 113). A parte requerida apresentou decisão municipal que concluiu o procedimento administrativo de Regularização Fundiária Urbana – REURB, com emissão da respectiva Certidão de Regularização Fundiária – CRF pelo Município de Niquelândia, referente à Gleba I-B da Fazenda São João (mov. 150). A parte autora, por sua vez, alegou nulidade do procedimento de regularização fundiária (movs. 152 e 172). O Município de Niquelândia apresentou link de acesso aos autos administrativos n. 2023004082, correspondente ao procedimento de regularização fundiária (mov. 161). Foi anexado ofício do Cartório de Registro de Imóveis, informando a protocolização, em 08/01/2025, de projeto de regularização fundiária de interesse específico do núcleo urbano informal denominado Morro do Matheus Nova Geração (mov. 174). Na sequência, foi proferida decisão que revogou a liminar anteriormente concedida, em razão da superveniência da regularização fundiária realizada pelo Município de Niquelândia. Na mesma oportunidade, delimitou-se como objeto remanescente da demanda a análise dos pedidos relacionados ao alegado descumprimento contratual (mov. 175). A parte autora informou ter ajuizado demanda perante o juízo competente, autuada sob o n. 5469535-15.2025.8.09.0113, com o objetivo de ver declarada a nulidade do procedimento administrativo de regularização fundiária. Reiterou, ainda, a alegação de descumprimento da obrigação contratual pelos requeridos no prazo ajustado e requereu a condenação destes ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em valor não inferior a R$ 80.000,00. Para tanto, alegou que a parte requerida teria ateado fogo em áreas verdes e inserido gado em áreas comuns, o que teria ampliado os prejuízos materiais apontados desde a propositura da ação (mov. 187). O Ministério Público manifestou-se pela procedência dos pedidos de obrigação de fazer, para transferência do imóvel adquirido à Associação autora, bem como pela condenação dos requeridos ao pagamento de indenização por danos materiais e morais (mov. 194). A parte autora apresentou manifestação final, na qual reconheceu que o pedido inicial de transferência ampla da gleba para a Associação restou prejudicado, diante da preferência manifestada por alguns proprietários pelo registro individual de seus imóveis. Apesar disso, sustentou que a demanda deve prosseguir quanto aos pedidos indenizatórios, ao argumento de que os requeridos descumpriram o contrato firmado em 27/09/2017, pois a regularização deveria ter sido concluída até 26/09/2019, mas somente teria sido requerida perante o Município em 2023 e concluída em outubro de 2024. Alegou, ainda, que a regularização foi realizada de forma diversa da contratada, sem participação da Associação e dos proprietários, mediante apresentação de novo mapa que teria criado ruas, quadras e lotes sobre áreas originalmente destinadas a áreas verdes e de lazer. Com base nisso, defendeu que o cumprimento tardio e diverso da obrigação não afasta o dever de indenizar, requerendo a condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos equivalentes a 10 hectares de terra nua, ou indenização correspondente, além de danos materiais e morais estimados em, no mínimo, R$ 80.000,00, custas e honorários sucumbenciais (mov. 204). A parte requerida, por sua vez, apresentou manifestação com juntada de documentos novos, consistentes em certidões de inteiro teor das matrículas n. 20.430 e n. 20.433, referentes a lotes individualizados derivados da matrícula-mãe n. 17.202. Sustentou que tais documentos demonstram que a regularização fundiária decorrente da REURB já produziu efeitos concretos, com abertura de matrículas individualizadas em favor de beneficiários específicos. Alegou que essa circunstância confirma a impropriedade da pretensão de transferência ampla da gleba à Associação, reforça a adequação jurídica da titulação individual e enfraquece o pedido indenizatório formulado pela autora (mov. 206). A parte autora foi regularmente intimada, entretanto, não apresentou manifestação (mov. 209). II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições necessárias ao exame do mérito, passo ao julgamento da demanda. A controvérsia tem origem em suposto descumprimento do instrumento particular de compra e venda/cessão de direitos celebrado entre as partes em 27 de setembro de 2017. A parte autora requereu, inicialmente, tutela específica para que fosse autorizada a contratar profissional habilitado a elaborar georreferenciamento e demais documentos necessários à regularização da área, com o objetivo de viabilizar a transferência imobiliária, mediante ressarcimento das respectivas despesas pela parte requerida. Requereu, ainda, a condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos correspondentes a 10 hectares de terra nua, ou ao valor equivalente de R$ 33.562,30, em razão do alegado descumprimento da obrigação de regularização e individualização das áreas, além do ressarcimento das despesas estimadas em R$ 10.000,00 com escritura/registro e R$ 24.000,00 com honorários advocatícios contratuais. Ocorre que, no curso do processo, sobreveio a Regularização Fundiária Urbana – REURB, com emissão da respectiva Certidão de Regularização Fundiária – CRF (mov. 150), seguida da abertura de matrículas individualizadas de lotes integrantes do empreendimento (mov. 150). Além disso, a autora reconheceu a prejudicialidade superveniente do pedido de transferência ampla da gleba à Associação, diante da preferência manifestada por alguns proprietários pelo registro individual de seus imóveis (mov. 206). Diante desse cenário, impõe-se reconhecer a perda superveniente do interesse processual quanto ao pedido de obrigação de fazer relativo à regularização registral do empreendimento e à transferência da área comum à Associação. A regularização do empreendimento, entretanto, não impede o exame dos efeitos patrimoniais do alegado inadimplemento contratual. Remanesce, portanto, a análise dos pedidos de condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos correspondentes a 10 hectares de terra nua, ou ao valor equivalente de R$ 33.562,30, bem como ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais indicados pela autora, no valor de R$ 24.000,00. Nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode exigir a resolução do contrato ou o seu cumprimento, sem prejuízo de perdas e danos. Todavia, a reparação civil não decorre automaticamente da mora ou do inadimplemento, pois pressupõe a demonstração do dano efetivamente suportado e do nexo causal com a conduta atribuída à parte inadimplente. Conforme os arts. 402, 403 e 944 do Código Civil, as perdas e danos compreendem o que o credor efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de lucrar, desde que tais prejuízos sejam consequência direta e imediata do inadimplemento. A indenização, portanto, deve corresponder à extensão do dano comprovado, não podendo ser fixada com base em estimativa abstrata, presunção genérica ou critério unilateralmente eleito pela parte. No caso, a autora pretende a condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos equivalentes a 10 hectares de terra nua, ou ao valor correspondente de R$ 33.562,30. Contudo, o contrato não prevê que o descumprimento da obrigação de regularização ou de individualização das frações ideais geraria, como consequência, a transferência dessa área à Associação. Além disso, inexiste elemento capaz de demonstrar que tal montante corresponda ao prejuízo efetivamente sofrido em razão da mora contratual. A cláusula penal pactuada pelas partes foi fixada em 2% sobre o valor total da transação, para a hipótese de descumprimento contratual que ensejasse a rescisão do ajuste, sem prejuízo de perdas e danos a serem apurados em procedimento próprio. Desse modo, eventual indenização suplementar dependeria da demonstração concreta do prejuízo efetivamente suportado e de sua correspondência com o montante postulado. Assim, ainda que se reconheça que a regularização foi promovida após o prazo contratualmente estabelecido, não há prova suficiente de dano material indenizável nos moldes postulados pela autora. A mora contratual, desacompanhada da demonstração concreta do prejuízo, não autoriza a condenação em perdas e danos. Sobre o tema: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE DANO HIPOTÉTICO. 1. Por perdas e danos entende-se ?o equivalente ao prejuízo que o credor suportou, em razão de ter o devedor faltado, total ou parcialmente, ou de maneira absoluta ou relativa, ao cumprimento da obrigação. 2. As perdas e danos podem ser representadas tanto pelos danos morais quanto pelos danos materiais, de maneira que, nestes últimos, ainda podem fracionar-se em danos emergentes e lucros cessantes. 3. O dano material deve ser real e efetivo, não havendo se falar em caráter hipotético ou presumido, ou seja, deve haver prova contundente do prejuízo sofrido, em atenção ao artigo 944 do Código Civil brasileiro. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJ-GO - AC: 00514031320178090090 JANDAIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR JAIRO FERREIRA JUNIOR, Jandaia - Vara Cível, Data de Publicação: 20/03/2023) Quanto ao pedido de ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais, no valor de R$ 24.000,00, observa-se que tal verba decorre de ajuste particular firmado entre a parte autora e seus patronos, não integrando os prejuízos indenizáveis decorrentes do inadimplemento contratual imputado aos requeridos. Embora os arts. 389, 395 e 404 do Código Civil façam referência aos honorários advocatícios como consectários da mora ou do inadimplemento, tal previsão não autoriza, de forma automática, o ressarcimento dos honorários convencionais assumidos pela parte adversa. Para que essa verba seja transferida ao devedor, exige-se previsão contratual específica ou circunstância excepcional devidamente demonstrada, o que não se verifica no caso concreto. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. DEMANDA ANTERIOR NA QUAL HOUVE A ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO COM FUNDAMENTO NO ART. 338, CAPUT E PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DESPESAS ENDOPROCESSUAIS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. GASTO EXTRAPROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. 1. Ação de cobrança, ajuizada em 29/6/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 13/6/2022 e concluso ao gabinete em 31/3/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir se os honorários advocatícios contratuais devem ser incluídos no cálculo das despesas processuais, quando há substituição de parte ilegítima do polo passivo, com fulcro no art. 338, parágrafo único, do CPC/15.3. Os arts. 84 e 85 do CPC/15 (art. 20 do CPC/73), ao tratar do custo do processo, imputou ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo.4. Os gastos extraprocessuais - aqueles realizados fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não se incluem no conceito de despesas previsto no art. 84 do CPC/15.5. Precedentes desta Corte a concluir que: "cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de advogado fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência (Código de Processo Civil de 1973, art. 20, e Novo Código de Processo Civil, art. 85), e não os honorários decorrentes de contratos firmados pela parte contrária e seu procurador, em circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do condenado" (EREsp n. 1.507.864/RS, Corte Especial, julgado em 20/4/2016, DJe de 11/5/2016).6. Transposição da ratio decidendi à hipótese de substituição de parte ilegítima do polo passivo, com fundamento no art. 338, caput e parágrafo único, do CPC/15. Desse modo, a consequência de sua exclusão processual é o reembolso de eventuais despesas endoprocessuais e de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados, excepcionalmente, abaixo do percentual previsto no art. 85, § 2º, do CPC/15, sendo indevido o ressarcimento adicional dos honorários advocatícios contratuais que o recorrente desembolsou para apresentação de defesa, porquanto se trata de despesa extraprocessual de responsabilidade exclusiva da parte contratante.7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários. (STJ - REsp: 2060972 SP 2022/0381241-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023) Assim, a alegação de que os requeridos deram causa ao ajuizamento da demanda, embora possa repercutir na distribuição dos ônus sucumbenciais, não justifica a imposição de ressarcimento dos honorários contratuais livremente pactuados pela autora com seus advogados. Por fim, embora reconhecida a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de obrigação de fazer em razão da conclusão do procedimento de regularização fundiária, verifica-se que tal providência somente foi adotada após o ajuizamento da ação. Desse modo, pelo princípio da causalidade, a parte requerida deve suportar os ônus sucumbenciais relacionados a essa parcela da demanda. Por outro lado, deve a parte autora arcar com os ônus decorrentes do não acolhimento dos pedidos de perdas e danos e de indenização por danos materiais. Assim, configurada a sucumbência recíproca, as custas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser distribuídos igualmente entre as partes, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para a parte requerida, vedada a compensação dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, caput, e do art. 85, § 14, ambos do CPC. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, quanto ao pedido de obrigação de fazer relativo à regularização registral do empreendimento e à transferência do imóvel à parte autora, em razão da perda superveniente do interesse processual. Por outro lado, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos de condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos e ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, na proporção de 50% para a parte autora e 50% para a parte requerida, fixando estes em 10% sobre o valor atualizado da causa, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, §§ 2º e 14, e 86, caput, do Código de Processo Civil. Em caso de interposição de embargos de declaração, deverá a escrivania verificar a respectiva tempestividade e, ainda que exista possibilidade de efeito modificativo, promover a intimação da parte embargada para apresentação de resposta no prazo de 5 (cinco) dias úteis. Fica consignado que a utilização dos embargos de declaração com finalidade meramente procrastinatória poderá acarretar a aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Sobrevindo recurso de apelação, intime-se a parte apelada para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, conforme art. 1.010, § 3º, do CPC, dispensada nova conclusão, diante da ausência de juízo de admissibilidade nesta instância. Se houver apelação adesiva, nos termos do art. 997 do CPC, intime-se a parte adversa para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, conforme art. 1.010, § 2º, do CPC. Caso as contrarrazões, tanto da apelação principal quanto da adesiva, suscitem temas mencionados no art. 1.009, § 1º, do CPC, intime-se o recorrente para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do § 2º do dispositivo legal citado. Concluídas essas etapas, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, observadas as formalidades de praxe, salientando que o exame de admissibilidade recursal compete exclusivamente à instância revisora, na forma do art. 932 do CPC. Após o trânsito em julgado, inexistindo manifestação das partes no prazo de 15 dias, proceda-se ao arquivamento dos autos, com as devidas anotações. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. Niquelândia-GO, datado pelo sistema. THAYANE DE OLIVEIRA ALBUQUERQUE Juíza de Direito em respondência Decreto Judiciário n.º 5415/2025 (assinado digitalmente)