Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5234501-62.2019.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI APELADA: CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A RELATOR: RICARDO LUIZ NICOLI – Juiz Substituto em Segundo Grau DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de Apelação Cível interposta pelo TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA EIRELI em face da sentença (mov. 146) proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos da ação de execução por quantia certa proposta em desfavor de CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A. A lide originária versa sobre a cobrança de taxas condominiais inadimplidas, relativas ao apartamento nº 44, bloco F, do Condomínio Residencial Negrão de Lima, de propriedade da executada. A exequente, ora apelante, alega ter se sub-rogado nos direitos de cobrança do crédito. A sentença acolheu parcialmente a exceção de pré-executividade para extinguir o feito sem resolução de mérito. Por pertinente, transcrevo o dispositivo da sentença recorrida: (...) Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a Exceção de Pré-Executividade apresentada por CONSTRUTORA LEO LYNCE S/A para, reconhecendo a ausência de título executivo extrajudicial válido, declarar a nulidade da presente execução, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil. Em consequência, JULGO EXTINTO o processo de execução, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso IV, do mesmo diploma legal. Em razão da sucumbência, condeno a parte exequente, TOTALCRED SERVIÇOS DE COBRANÇA LTDA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. (...)." Em suas razões recursais (mov. 151), o apelante sustenta, em síntese, que a documentação carreada aos autos é suficiente para aparelhar a execução, em conformidade com o artigo 784, X, do Código de Processo Civil. Defende que a convenção condominial autoriza o rateio mensal das despesas, sendo desnecessária a juntada de ata de assembleia específica para cada exercício, e que tal entendimento está pacificado no âmbito deste Tribunal de Justiça. Argumenta, ainda, que a jurisprudência dominante dispensa a fixação nominal do valor em ata, bastando a previsão da obrigação de contribuir e a comprovação documental do débito. Aduz, a ocorrência de preclusão temporal, lógica e consumativa, pois a executada, ora apelada, permaneceu silente por longo período, vindo a se manifestar somente após seis anos do ajuizamento da ação, o que, no seu entender, configura conduta de má-fé e fraude à execução. Invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça para sustentar que mesmo as matérias de ordem pública se sujeitam à preclusão quando não impugnadas no momento oportuno, o que afastaria a possibilidade de rediscussão da validade do título executivo. Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do apelo para reformar integralmente a sentença, determinando-se o prosseguimento da execução, com o reconhecimento da preclusão das matérias suscitadas e a condenação da executada por litigância de má-fé. Preparo regularmente recolhido. Em contrarrazões (mov. 155), a apelada rebate as teses recursais, defendendo a manutenção da sentença. É o relatório. Decido. A apelante sustenta, em síntese, a suficiência dos documentos para instruir a execução, a ocorrência de preclusão e a má-fé da parte executada. Cinge-se a controvérsia em verificar se a documentação que aparelha a execução é suficiente para caracterizar o crédito condominial como título executivo extrajudicial, líquido, certo e exigível, bem como se a matéria estaria acobertada pela preclusão. Preliminarmente, a alegação de preclusão da apelante, não comporta amparo. Isso porque, a ausência de título executivo válido, enquanto pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo executivo, é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício pelo magistrado em qualquer tempo e grau de jurisdição, não se sujeitando, portanto, à preclusão. Ademais, a questão não havia sido objeto de decisão anterior, de modo que não há que se falar em preclusão consumativa. Logo, rejeito a preliminar de preclusão. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação cível. De início, vale ressaltar a possibilidade de julgamento monocrático da insurgência, nos termos do art. 932, incisos IV e V, do CPC. À luz do art. 784, X, CPC, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às despesas condominiais, ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, senão vejamos: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; O dispositivo legal acima transcrito introduziu no ordenamento jurídico a possibilidade de propositura da execução de taxas condominiais com fundamento em documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio edilício, previstas na convenção condominial ou aprovadas em assembleia geral. Nesse contexto, o débito decorrente de verbas condominiais será certo, desde que previsto na respectiva convenção ou aprovado em assembleia; líquido, desde que expresso de forma clara e precisa o valor cobrado – ou seja, o montante deve corresponder exatamente ao previsto na convenção ou na ata de assembleia; e exigível, desde que vencido o prazo para pagamento da obrigação condominial. No caso concreto, a apelante instruiu a execução com cópia da convenção do condomínio (mov. 151, arq. 5), boletos bancários e planilhas de débito (mov. 1). Contudo, deixou de acostar aos autos as atas das assembleias gerais que aprovaram os valores das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias cobradas no período de maio de 2014 a março de 2016. Cabe registrar que a convenção condominial, por si só, estabelece a obrigação genérica de contribuir para as despesas, mas, usualmente, não define o valor exato de cada contribuição, o qual é deliberado e aprovado periodicamente em assembleia. Sem a ata assemblear que fixa o valor da cota, o título carece de liquidez, pois não é possível aferir, com a certeza necessária, se o montante exigido corresponde àquele efetivamente deliberado pela coletividade de condôminos. Nesse sentido, a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem se posicionado de forma reiterada: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ATA DA ASSEMBLEIA QUE FIXOU O VALOR DAS CONTRIBUIÇÕES. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA INTIMAÇÃO PARA EMENDAR À INICIAL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1- A previsão legal (art. 784, X, do CPC) é que somente as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, poderão ser cobradas por meio de ação de execução de títulos executivos extrajudiciais. 2- Se inexiste prova documental (...) e/ou deliberação em assembleia para autorizar a inclusão de valores (...), mostra-se correta a sentença que extinguiu o processo de execução sem resolução do mérito por ausência de pressuposto processual (...). APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, Apelação Cível 0168742-47.2016.8.09.0051, Rel. Des. ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 21/08/2019, DJe de 21/08/2019). Desta forma, os precedentes citados revelam que para instruir a ação executiva, em atendimento ao preceituado no art. 784, X, lei de ritos, não basta juntar os boletos vencidos e planilha de evolução do débito, mas também deve anexar documento que fixa de forma expressa o valor das despesas condominiais, pois os boletos como taxas condominiais, por si só, não apresentam certeza e liquidez. Em reforço, transcrevo parte da sentença em que o juízo a quo examinou, de forma clara, o ponto em exame, que incorporo a estas razões de decidir: “No presente caso, a exequente não apresentou as atas de assembleia que aprovaram os orçamentos e fixaram os valores das cotas condominiais para o período cobrado (14/05/2014 a 14/03/2016). A convenção, por sua vez, estabelece apenas a forma de rateio e as penalidades por inadimplemento, mas não o valor nominal das contribuições. A ausência de tal documento compromete a liquidez e a certeza do título, pois impede a verificação da correspondência entre os valores lançados nos boletos e aqueles efetivamente deliberados e aprovados pela coletividade condominial”. De consequência, os documentos juntados não são aptos a comprovar o crédito condominial executado, razão pela qual ressai devida a acolhida a exceção de pré-executividade, a fim de que a ação executiva seja extinta, por ausência de título executivo. Outrossim, o fato de a executada ter apresentado a objeção de pré-executividade após um longo período de tramitação processual não lhe retira o direito de arguir a nulidade, a qual, repita-se, poderia ser declarada de ofício pelo juízo. Desse modo, não se vislumbra conduta de má-fé da apelada, mas sim o exercício regular de um direito de defesa. Ao teor do exposto, CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGO-LHE PROVIMENTO para confirmar a sentença consoante prolatada. Em razão do desprovimento do apelo, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Intimem-se. Escoado o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado e retornem-se os autos a origem. Goiânia, datado e assinado digitalmente. RICARDO LUIZ NICOLI Juiz Substituto em Segundo Grau Relator 21 EMENTA: APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DOS VALORES EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E EM ATA DE ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. PROVIMENTO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS. 1. De conformidade com o disposto no artigo 784, inciso X, Código de Processo Civil, é título executivo extrajudicial ?o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas". 2. Para o ajuizamento de ação executiva contra condômino inadimplente, cabe ao condomínio credor instruir a petição inicial com cópia da convenção ou da ata da assembleia geral em que haja previsão do valor referente às despesas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, rateadas no período reclamado. 3. Não constando dos autos a ata da assembleia condominial que fixa o valor da taxa condominial e tampouco os boletos em aberto, inexiste liquidez, certeza e exigibilidade na cobrança das taxas condominiais via ação de execução. 4. Se os documentos apresentados não permitem concluir pela exigibilidade do crédito perseguido, impõe-se a extinção do processo executivo, sendo a pretensão dirimida em autos de ação de cobrança, no âmbito da qual se permite ampla dilação probatória. 5. Apelo conhecido e provido, com inversão dos ônus sucumbenciais.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5102736-94.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADORA BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 4ª Câmara Cível, julgado em 11/08/2023, DJe de 11/08/2023). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. (...) Tese de julgamento: ‘1. A execução de taxas condominiais exige a juntada da convenção do condomínio ou ata de assembleia que comprove o valor das contribuições cobradas. 2. A ausência desses documentos inviabiliza o reconhecimento da liquidez e certeza do título executivo.’ AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, Agravo de Instrumento 5701325-25.2025.8.09.0051, Rel. Des. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, julgado em 30/10/2025).